BGH Urteil vom 18.10.2002 – V ZR 268/01
V. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
Verkündet am: 18. Oktober 2002 K a n i k, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR: ja
SachenRBerG § 82 Abs. 1 Nr. 1
a) Die Geltendmachung des Anspruchs auf Ersatz der Aufwendungen für die Besei-
tigung eines abbruchreifen und nicht mehr nutzbaren Gebäudes bzw. einer ent-
sprechenden baulichen Anlage (§ 82 Abs. 1 Nr. 1 SachenRBerG) setzt den An-
kauf des Gebäudes/der baulichen Anlage durch den Grundstückseigentümer vor-
aus.
b) Der dingliche Vollzug des Gebäudekaufs ist nicht Voraussetzung für die Gel-
tendmachung des Anspruchs aus § 82 Abs. 1 Nr. 1 SachenRBerG; er kann Be-
standteil der einvernehmlich vorgenommenen oder der von dem Notar vermittel-
ten (§§ 87 ff SachenRBerG) Bereinigung sein.
SachenRBerG § 108 Abs. 1
Der Anspruch aus § 82 Abs. 1 Nr. 1 SachenRBerG kann Gegenstand einer Fest-
stellungsklage sein. Der Zulässigkeit einer solchen Klage steht nicht entgegen, daß
die Feststellung des Anspruchs unter der Bedingung des Ankaufs von Gebäude
und/oder baulicher Anlage verlangt wird, sofern das Ankaufsrecht geltend gemacht
worden ist.
BGH, Urt. v. 18. Oktober 2002 - V ZR 268/01 - OLG Naumburg
LG Halle
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 18. Oktober 2002 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes
Dr. Wenzel und die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Lemke und Dr. Gaier
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 11. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Naumburg vom 26. Juni 2001 im Kosten- punkt und insoweit aufgehoben, als das Oberlandesgericht dem Haupt-Feststellungsantrag stattgegeben hat.
Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Halle vom 1. Dezember 2000 abgeändert.
Es wird festgestellt, daß die Beklagten verpflichtet sind, die dem Kläger durch die Beseitigung der Bausubstanz der auf den Grundstücken der Gemarkung A. , Flur 2, Flurstücke 4/8 und 4/9 sämtlichen aufstehenden Gebäude und baulichen Anla- gen - insbesondere Sauenstall, Wirtschaftsgebäude/Futterhaus, Sauenstall-Eckstall mit Anbau, ein weiteres Stallgebäude, zwei Nebengebäude und Güllegrube - sowie durch die Beseitigung der Bausubstanz der auf dem Grundstück der Gemarkung A. , Flur 2, Flurstücke 4/7 befindlichen zwei Flachsilos entstehenden Aufwendungen nach Ankauf der Gebäude und baulichen Anlagen als Gesamtschuldner zu ersetzen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 1/4 und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 3/4.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Beklagten sind als Gesellschafter bürgerlichen Rechts Rechtsnach-
folger einer landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaft, die, bzw. deren
Rechtsvorgängerin, auf verschiedenen Grundstücken des Klägers in A.
Gebäude und bauliche Anlagen errichtet und betrieben hat. Diese Gebäude
und Anlagen sind nicht mehr nutzbar, da sie jahrelang nicht unterhalten worden
sind und sich in schlechtem baulichen Zustand befinden. Einer Forderung des
Klägers, den Abriß vorzunehmen, sind die Beklagten nicht nachgekommen. Mit
der vorliegenden Klage verlangt er – soweit noch Gegenstand des Revisions-
verfahrens – die Feststellung, daß die Beklagten verpflichtet sind, die Kosten
für den Abriß, hilfsweise nach dem Ankauf der Gebäude und wiederum hilfs-
weise nach dem Ankauf und dem Ablauf einer angemessenen Frist zur Beseiti-
gung, zu tragen. Das Landgericht hat den ursprünglich allein gestellten Haupt-
antrag als unbegründet abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat ihm stattgege-
ben. Mit der Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des land-
gerichtlichen Urteils. Der Kläger beantragt die Zurückweisung des Rechtsmit-
tels.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht hält den Haupt-Feststellungsantrag für zulässig.
§ 104 SachenRBerG stehe dem nicht entgegen, weil ein notarielles Vermitt-
lungsverfahren im Bereich des hier anzuwendenden § 82 SachenRBerG nur
insoweit erforderlich sei, als diese Norm ein Ankaufsrecht begründe. Hier gehe
es aber nicht um die Feststellung des Inhalts eines Ankaufsrechts, sondern um
Abbruchkosten. Der Anspruch sei nach § 82 Abs. 1 Nr. 1 SachenRBerG auch
sachlich begründet. Er setze nicht voraus, daß der Kläger zuvor das Eigentum
an den Gebäuden und Baulichkeiten erwerbe. Vielmehr enthalte die Norm eine
schuldrechtliche Verpflichtung des Nutzers und Gebäudeeigentümers, den
Abriß unter den genannten Voraussetzungen zu dulden und die Aufwendungen
für die Beseitigung zu ersetzen.
II.
Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht in allen
Punkten stand.
1. Die Feststellungsklage ist mit dem Hauptantrag zulässig, aber nicht
begründet.
a) Die Zulässigkeit hat das Berufungsgericht im Ergebnis zu Recht be-
jaht. Sie ergibt sich aus § 108 Abs. 1 SachenRBerG, wonach sowohl Nutzer als
auch Grundstückseigentümer Klage auf Feststellung des Bestehens oder
Nichtbestehens der Anspruchsberechtigung nach dem Sachenrechtsbereini-
gungsgesetz erheben können, wenn ein rechtliches Interesse an alsbaldiger
Feststellung besteht. Eine solche Anspruchsberechtigung ist nicht nur in den
Rechten des Nutzers auf Bestellung eines Erbbaurechts oder auf Ankauf des
Grundstücks (§ 15 Abs. 1 SachenRBerG) zu sehen, sondern auch in dem
Recht des Grundstückseigentümers, unter bestimmten Voraussetzungen im
Eigentum des Nutzers stehende Gebäude oder bauliche Anlagen anzukaufen
oder aus baulichen Investitionen entstandene andere als Eigentumsrechte ab-
zulösen (§ 15 Abs. 4 SachenRBerG). Auch diese Berechtigung kann daher
Gegenstand einer Feststellungsklage nach § 108 Abs. 1 SachenRBerG sein
(Erman/Ebbing, BGB, 10. Aufl., § 108 SachenRBerG Rdn. 1; Vossius, Sachen-
rechtsbereinigungsgesetz, 2. Aufl., § 108 Rdn. 8). Nicht anders kann der hier
vorliegende Fall behandelt werden, daß der Grundstückseigentümer die Fest-
stellung des ihm im Zusammenhang mit dem Ankaufsrecht nach § 81 Abs. 1
SachenRBerG zustehenden (s. zu diesem Zusammenhang noch im folgenden)
Anspruchs auf Ersatz der Aufwendungen für den Abriß von Gebäuden und
Baulichkeiten nach § 82 Abs. 1 Nr. 1 SachenRBerG begehrt. Auch dabei han-
delt es sich um eine Berechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz,
nicht lediglich um bloße Elemente eines Bereinigungsanspruchs, für die § 108
Abs. 1 SachenRBerG nicht gedacht
ist (vgl. Tropf,
in: Czub/Schmidt-
Räntsch/Frenz, Sachenrechtsbereinigungsgesetz, § 108 Rdn. 8). Der Kläger
erstrebt nämlich eine Entscheidung über seine Anspruchsberechtigung nach
§ 82 Abs. 1 Nr. 1 SachenRBerG als solche, nicht lediglich über Teilaspekte
dieses Anspruchs oder über die Höhe oder sonstige Umstände, deren Klärung
dem notariellen Vermittlungsverfahren vorbehalten ist (§§ 87 ff SachenRBerG;
vgl. zur Abgrenzung auch Senat, Urt. v. 18. Mai 2001, V ZR 239/00, NJW 2001,
3053, 3054).
b) Der Haupt-Feststellungsantrag ist – entgegen der Auffassung des
Berufungsgerichts – nicht begründet, weil der Anspruch aus § 82 Abs. 1 Nr. 1
SachenRBerG nach dem gesetzlichen Konzept nicht losgelöst von dem Recht
des Grundstückseigentümers auf Ankauf von Gebäuden und Baulichkeiten
nach § 81 Abs. 1 SachenRBerG (insbesondere §§ 81 Abs. 1 Nr. 2, 29
SachenRBerG) betrachtet werden kann, die Geltendmachung des Ankaufs-
rechts vielmehr voraussetzt. Dies berücksichtigt der Haupt-Feststellungsantrag
nicht.
aa) Der Interessenwiderstreit zwischen Grundstückseigentümer und
Nutzer findet in den vom Sachenrechtsbereinigungsgesetz erfaßten Fällen in
zwei verschiedenen, sich gegenseitig ausschließenden Regelungen eine Lö-
sung. Im Vordergrund steht das Recht des Nutzers auf Bestellung eines Erb-
baurechts oder auf Ankauf des Grundstücks (§ 15 Abs. 1 SachenRBerG). In
einer Reihe von Ausnahmefällen, die in § 81 Abs. 1 SachenRBerG geregelt
sind, sollen demgegenüber die Rechte des Nutzers hinter dem Interesse des
Grundstückseigentümers zurückstehen. Hier kann der Grundstückseigentümer
die Bereinigung in der Weise – gleichsam umgekehrt (vgl. Tropf, aaO, § 81
Rdn. 1; Hügel, daselbst, § 15 Rdn. 37) – erreichen, daß er das Gebäude oder
die bauliche Anlage von dem Nutzer hinzuerwirbt (oder bestehende andere als
Eigentumsrechte ablöst). Das Gesetz gibt ihm dazu ein Ankaufs- bzw. Ablö-
drängen die Ansprüche des Nutzers aber erst, wenn sie geltend gemacht wer-
den (§ 15 Abs. 4 Satz 2 SachenRBerG). Nur dann erlischt das Recht des Nut-
zers auf Bestellung eines Erbbaurechts oder auf Ankauf des Grundstücks.
bb) An diesen Regelungsmechanismus knüpft § 82 Abs. 1 Nr. 1
SachenRBerG an. Der dort genannte Fall der nicht mehr nutzbaren und zum
Abriß bestimmten Gebäude und baulichen Anlagen nimmt die Regelung des
§ 81 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG auf, die wiederum auf § 29 SachenRBerG Be-
zug nimmt. Hierauf aufbauend, gewährt § 82 Abs. 1 Nr. 1 SachenRBerG unter
den dort genannten Besonderheiten einer nicht mehr nutzbaren Baulichkeit
dem Grundstückseigentümer einen Anspruch auf Ersatz der für den Abriß er-
forderlichen Aufwendungen.
Wollte man diesen Anspruch unabhängig von der Geltendmachung des
Ankaufs- oder Ablösungsrechts des Grundstückseigentümers zubilligen, blie-
ben nach § 15 Abs. 4 Satz 2 SachenRBerG die Rechte des Nutzers nach § 15
Abs. 1 SachenRBerG bestehen. Das wäre kein sinnvolles Ergebnis. Einen An-
spruch auf Ersatz der Abrißkosten kann der Grundstückseigentümer nur ha-
ben, wenn er das Grundstück unbelastet im Eigentum behält.
Außerdem wäre der vom Gesetz vorgesehene Abrechnungsmodus ge-
stört. Der Wert des Gebäudes oder der baulichen Anlage gebührt dem Nutzer.
Bei einem Ankauf durch den Grundstückseigentümer ist er zu entgelten (§ 81
Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG). Zwar entfällt bei der Bemessung dieses Werts
bei nicht mehr nutzbaren Baulichkeiten der Bodenwertanteil (§ 81 Abs. 3
SachenRBerG). Der Gebäudewert ist aber grundsätzlich auszugleichen. Ob ein
solcher Restwert trotz der Erforderlichkeit des Abrisses gegeben ist – denkbar
bei betriebsbedingtem Abriß (dazu Eickmann, Sachenrechtsbereinigung, § 82
SachenRBerG Rdn. 5) – und in welcher Höhe er anzusetzen ist, ist im nota-
riellen Vermittlungsverfahren zu klären, § 87 Abs. 1 SachenRBerG (vgl. Tropf,
aaO, § 81 Rdn. 25; Faßbender, RVI, B 410, § 87 SachenRBerG Rdn. 13). Die
Bewertung des Gebäudes und ihre Berücksichtigung zugunsten des Nutzers
entfiele, würde man den Anspruch auf Ersatz der Abrißkosten ohne eine Bin-
dung an den Ankauf des Gebäudes oder der baulichen Anlage gewähren.
Richtigerweise sind diese Kosten daher im notariellen Vermittlungsverfahren
über den Ankauf zu berücksichtigen. Sie vermindern den Kaufpreis bzw. ste-
hen dem Grundstückseigentümer zu, soweit sie ihn übersteigen (vgl. Vossius,
§ 81 Rdn. 30).
Einer isolierten Gewährung des Anspruchs aus § 82 Abs. 1 Nr. 1
SachenRBerG steht auch entgegen, daß in diesem Fall das Nutzungsrecht,
welches Grundlage für das Entstehen von selbständigem Gebäudeeigentum
war, nicht erlöschen würde, der Berechtigte also an sich zur Wiedererrichtung
des abgerissenen Gebäudes berechtigt wäre. Allerdings ist im konkreten Fall
das der Rechtsvorgängerin der Beklagten zustehende Nutzungsrecht aus § 18
LPGG durch Außerkrafttreten der Norm mit Gesetz vom 28. Juni 1990 (GBl -
DDR I S. 483) erloschen. Doch ist auf diesen Fall Art. 233 § 2 b EGBGB anzu-
wenden (s. nur Palandt/Bassenge, BGB, 61. Aufl., Art. 233 § 2 b EGBGB
Rdn. 1), so daß nach Abs. 4 dieser Vorschrift in Verbindung mit Art. 233 § 4
Abs. 3 EGBGB der Gebäudeeigentümer nach dem Untergang des Gebäudes
das Recht behält, ein neues Gebäude zu errichten. Durch den Abriß und die
Erstattung der hierfür aufgewendeten Kosten allein wäre daher eine Bereini-
gung nicht herbeigeführt. Voraussetzung ist vielmehr ein Ankauf des Gebäu-
des.
Allerdings bedarf es für die Geltendmachung des Anspruchs aus § 82
Abs. 1 Nr. 1 SachenRBerG nicht des vorherigen dinglichen Vollzugs des Ge-
bäudekaufs. Es genügt, wenn das Ankaufsrecht geltend gemacht wird. Der
dingliche Vollzug kann Bestandteil der einvernehmlich vorgenommenen oder
der von dem Notar vermittelten (§§ 87 ff SachenRBerG) Bereinigung sein. Im
gerichtlichen Verfahren (§§ 103 ff SachenRBerG) können die erforderlichen
Urteils sein.
2. Zulässig und begründet ist demgegenüber der erste Hilfs-Fest-
stellungsantrag, daß dem Kläger der geltend gemachte Anspruch nach dem
Ankauf der Gebäude zustehe.
a) Der Zulässigkeit dieses Antrags steht nicht entgegen, daß der Kläger
die Feststellung einer Anspruchsberechtigung unter der Bedingung einer noch
fehlenden Voraussetzung, nämlich des Ankaufs der Gebäude und baulichen
Anlagen, begehrt. Denn auch mit dieser Besonderheit erstrebt der Kläger – wie
von § 256 ZPO (und ebenso von § 108 SachenRBerG) gefordert – eine Ent-
scheidung über das Bestehen eines gegenwärtigen Rechtsverhältnisses (dazu
BGH, Urt. v. 10. Oktober 1991, IX ZR 38/91, NJW 1992, 436; Musielak/Foerste,
ZPO, 3. Aufl., § 256 Rdn. 3). Es geht nämlich um die Frage, ob zwischen den
Parteien ein Rechtsverhältnis besteht, das dem Kläger den geltend gemachten
Anspruch aus der Sachenrechtsbereinigung gewährt. Dabei ist sein Interesse
nicht auf die Klärung eines nur künftigen, hypothetischen Sachverhalts gerich-
tet, sondern auf eine schon bestehende Rechtsbeziehung. Der daraus sich
nach Auffassung des Klägers ergebende Anspruch ist lediglich noch von einer
Bedingung abhängig, dem Ankauf der Baulichkeiten. Das genügt als Grundla-
ge für einen Feststellungsantrag (vgl. BGH, Urt. v. 10. Oktober 1991,
IX ZR 38/91, aaO). Der Eintritt dieser Bedingung ist auch nicht eine nur vage
Möglichkeit, die das Interesse an einer alsbaldigen Feststellung (§ 256 Abs. 1
ZPO, § 108 Abs. 1 SachenRBerG) entfallen ließe. Vielmehr hat der Kläger mit
Schreiben vom 3. November 1999 ein Ankaufsrecht geltend gemacht und so
den Boden für den Eintritt der Bedingung bereitet.
b) Die Klage auf Feststellung des Anspruchs nach § 82 Abs. 1 Nr. 1
SachenRBerG ist in Gestalt des ersten Hilfsantrags begründet.
a) Durch die Geltendmachung des Ankaufsrechts mit Schreiben vom
3. November 1999 hat der Kläger die Voraussetzung für die Verfolgung des
Anspruchs auf Ersatz der Abrißkosten geschaffen (s.o.).
bb) Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht die weiteren Voraus-
setzungen des § 81 Abs. 1 Nr. 1 SachenRBerG bejaht. Nach seinen von der
Revision nicht angegriffenen Feststellungen sind die Baulichkeiten auf den
Grundstücken des Klägers aufgrund schlechten baulichen Zustands nicht nutz-
bar, und zwar weil sie die Beklagten seit 1990/91 nicht mehr instandgesetzt
und unterhalten haben.
Wenn die Revision meint, auf die mangelnde Instandhaltung komme es
nicht an, da die fehlende Nutzbarkeit auf eine vereinigungsbedingte Aufgabe
der Nutzung zurückzuführen und damit der die Beklagten privilegierende Tat-
bestand des § 82 Abs. 2 Nr. 1 SachenRBerG anzuwenden sei, verkennt sie
das Verhältnis von Abs. 1 und Abs. 2 der Norm. Abs. 1 greift stets ein, wenn
der schlechte Zustand der Gebäude auf mangelnde Instandsetzung zurückzu-
führen ist. Privilegiert wird der Nutzer nach Abs. 2 nur, wenn ihm eine unterlas-
sene Instandhaltung nicht anzulasten ist (Tropf, aaO § 82 Rdn. 10), wenn näm-
lich andere Gründe dazu geführt haben, daß die Gebäude und baulichen Anla-
gen nicht mehr genutzt werden. Hier kommt es auch nicht auf die objektiv feh-
lende Nutzbarkeit an, sondern lediglich darauf, daß die Nutzung aufgegeben
wurde. Ebensowenig muß der bauliche Zustand zum alsbaldigen Abbruch nöti-
gen. Vielmehr wird an die Erfordernisse einer ordnungsgemäßen Bewirtschaf-
tung des Grundstücks angeknüpft. Ob die unterlassene Instandhaltung ihrer-
seits auf Gründe zurückzuführen ist, die mit den wirtschaftlichen Veränderun-
gen nach der Wiedervereinigung zusammenhängen, ist für die Anwendung des
Absatzes 1 ohne Belang. Denn darauf, ob den Nutzer an der Unterlassung ein
Verschulden trifft, kommt es nicht an (MünchKomm-BGB/Grüneberg, 3. Aufl.,
§ 82 SachenRBerG Rdn. 6; Vossius § 82 Rdn. 6). Die objektive Zurechenbar-
keit, an der hier kein Zweifel besteht, genügt.
Soweit die Revision schließlich Feststellungen zu der Voraussetzung
vermißt, daß ein alsbaldiger Abbruch erforderlich ist, rechtfertigt dies nicht die
Verneinung des geltend gemachten Anspruchs. Der Kläger hat nämlich
– unwidersprochen – vorgetragen, daß die Gebäude und Anlagen baufällig
seien. Dann kann im Regelfall davon ausgegangen werden, daß ein alsbaldi-
ger Abbruch geboten ist. Besonderheiten, die einen solchen Schluß im kon-
kreten Fall nicht erlauben, wären von den Beklagten als Nutzern vorzutragen
gewesen.
cc) Ob die Voraussetzungen des § 82 Abs. 3 Satz 1 und 2
SachenRBerG vorliegen (angemessene Frist zur Selbstbeseitigung), bedarf
keiner Entscheidung. Das Fehlen einer Fristsetzung hindert nicht die Entste-
hung des Anspruchs. Abs. 3 der Norm enthält lediglich einen Einredetatbe-
stand. Die Beklagten haben indes ein Selbstbeseitigungsrecht nicht einrede-
weise geltend gemacht. Sie haben lediglich gerügt, daß die mit Schreiben vom
3. November 1999 gesetzte Frist zu kurz gewesen sei, im übrigen aber eine
Selbstbeseitigung und Pflicht zur Kostentragung abgelehnt.
III.
Die Kostentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 100 Abs. 4
ZPO.
Wenzel Tropf Krüger
Lemke Gaier