BGH Urteile vom 06.11.2002 – XII ZR 283/99
XII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am: 6. November 2002 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 6. November 2002 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die
Richter Gerber, Prof. Dr. Wagenitz, Fuchs und Dr. Vézina
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 20. Zivilsenats
des Kammergerichts vom 15. Juli 1999 aufgehoben.
Die Sache wird zu neuer Verhandlung und Entscheidung - auch
über die Kosten des Revisionsverfahrens - an das Berufungsge-
richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Klägerin verlangt von dem Beklagten restlichen Mietzins für die Mo-
nate Februar 1995 bis Januar 1996.
Mit Vertrag vom 14. November 1994 vermietete die Klägerin ab 1. De-
zember 1994 an den Beklagten bislang als Cafe genutzte Räume zum Betrieb
eines Ladengeschäfts und Restaurants. In § 4 des Mietvertrages war bestimmt,
daß der Mietgegenstand mit Beginn des Mietverhältnisses als für den vertrags-
gemäßen Gebrauch geeignet und mangelfrei gilt. In einem Anhang zum Miet-
vertrag war vorgesehen, daß an die Mieträume angrenzende Räume, in denen
bisher eine Pension betrieben worden war, von dem Beklagten zu einem zu-
sätzlichen Mietzins übernommen werden können, "um das gesamte Mietobjekt
wieder wie gehabt zusammenzuschließen." Am 20. Dezember 1994 einigten
sich die Parteien über die Anmietung dieser Räume. Den zusätzlichen Mietzins,
der ebenso wie der Mietzins für die anderen Räume erst ab 1. Februar 1995
bezahlt werden sollte, bezahlte der Beklagte erst ab Februar 1996.
Es war vorgesehen, daß der Beklagte vor der Inbetriebnahme des Re-
staurants verschiedene Umbauarbeiten, u.a. den Einbau einer Küche in den
vorderen Räumen, durchführen sollte. Abweichend von dieser Planung wollte
der Beklagte eine größere Küche in den hinteren Räumen errichten. Am
24. April 1995 fand zwischen den Parteien eine Unterredung über die Kosten
statt. Danach sollte die Klägerin die Architektenkosten für die hintere Küche und
der Beklagte sämtliche Kosten für den Umbau tragen. Erst nach Durchführung
dieser Umbaumaßnahmen erhielt der Beklagte im Februar 1996 eine Gaststät-
tenkonzession auch für die später angemieteten Räume. Ab diesem Monat be-
zahlte er die für diese Räume zusätzlich vereinbarte Miete. Mit der Klage ver-
langt die Klägerin den noch offenen Mietzins für die Zeit von Februar 1995 bis
Januar 1996.
Die Klage hatte im ersten Rechtszug Erfolg. Auf die Berufung der Be-
klagten änderte das Kammergericht das Urteil des Landgerichts ab und wies
die Klage ab. Dagegen richtet sich die angenommene Revision der Klägerin,
mit der sie die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils begehrt.
Entscheidungsgründe
Die Revision führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und
zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
1. Das Berufungsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen,
der Beklagte sei nach § 537 Abs. 1 BGB a.F. zur Minderung des vertraglich
vereinbarten Mietzinses für die zusätzlich angemieteten Räume auf Null be-
rechtigt gewesen, weil diese Räume ohne den Einbau der später von dem Be-
klagten geplanten Küche zum vereinbarten Betrieb eines Restaurants nicht
konzessionsfähig und damit nicht im vertragsgemäßen Zustand gewesen seien.
Dies ergebe sich aus der Vereinbarung der Parteien vom 24. April 1995, in der
sich die Parteien über einen entsprechenden Umbau der Räume und eine Be-
teiligung der Klägerin an den Planungskosten geeinigt hätten. Die Minderung
sei auch nicht nach § 539 BGB a.F. ausgeschlossen, weil der Beklagte die feh-
lende Konzessionsfähigkeit nicht erkannt habe und auch nicht habe erkennen
müssen. Auf den Gewährleistungsausschluß in § 4 des Mietvertrages könne
sich die Klägerin nicht berufen. Ein solcher umfassender Gewährleistungsaus-
schluß sei nach § 9 ABGB als unangemessen und damit unwirksam anzuse-
hen.
2. Das Urteil kann keinen Bestand haben, weil das Berufungsgericht bei
seiner Entscheidung verfahrensfehlerhaft den erheblichen unter Beweis ge-
stellten Vortrag der Klägerin übergangen hat (§ 286 ZPO), die Einrichtung der
ursprünglich geplanten Küche in den vorderen Mieträumen sei ohne weiteres
genehmigungsfähig gewesen. Die Verzögerung der Konzessionserteilung sei
nur darauf zurückzuführen, daß der Beklagte die Planung geändert und eine
Küche in den hinteren Mieträumen eingebaut habe.
a) Das Berufungsgericht ist zwar zu Recht davon ausgegangen, daß die
Nichterteilung einer Konzession zum Betrieb eines Restaurants einen Sach-
mangel im Sinne des § 537 Abs. 1 BGB a.F. darstellen kann. Es entspricht
ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, daß öffentlich-rechtliche
Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränkungen, die dem vertragsge-
mäßen Gebrauch entgegenstehen, dann einen Fehler der Mietsache im Sinne
heit der Mietsache zusammenhängen und nicht in persönlichen oder betriebli-
chen Umständen des Mieters ihre Ursache haben (st.Rspr. BGH, Urteile vom
11. Dezember 1991 - XII ZR 63/90 - NJW-RR 1992, 267; vom 2. März 1994
- XII ZR 175/92 - ZMR 1994, 253 ff.; vom 22. Juni 1988 - VIII ZR 232/87 - NJW
1988, 2664). Das gilt aber nur, wenn die Parteien nichts Abweichendes verein-
bart haben. Im vorliegenden Fall gingen die Parteien bei Vertragsschluß über-
einstimmend davon aus, daß für die Erteilung einer Konzession zum Betrieb
eines Restaurants in den gesamten Räumen ein Umbau erforderlich war. Sie
hielten einen geplanten Umbau, der unter anderem den Einbau einer Küche in
den vorderen Räumen vorsah und der von dem Beklagten durchgeführt werden
sollte, zur Konzessionserteilung für ausreichend und für kurzfristig durchführbar.
Die Klägerin hat die unter Beweis gestellte Behauptung des Beklagten, die
Durchführung des ursprünglich geplanten Umbaus hätte für eine Konzessions-
erteilung nicht ausgereicht bestritten. Träfe es zu, daß der ursprünglich ge-
plante Umbau ohne weiteres zur Erteilung der Konzession geführt hätte, so
hätte die Klägerin die Mietsache in dem vertragsgemäßen Zustand übergeben.
Ein Mangel der Mietsache läge dann nicht vor. Der Beklagte wäre zur Zahlung
des vollen Mietzinses verpflichtet gewesen.
b) Auch die unter Beweis gestellte, von dem Berufungsgericht übergan-
gene Behauptung der Klägerin, sie habe der Änderung des ursprünglich ge-
planten Umbaus nur mit dem ausdrücklichen Hinweis zugestimmt, daß die Um-
bauten auf das Risiko des Beklagten gingen und von ihm zu zahlen seien, steht
einer Minderung entgegen. Denn aus diesem Sachvortrag ergibt sich, daß die
Klägerin das Risiko der Planungsänderung und damit der Verzögerung der
Konzessionserteilung gerade nicht übernommen hat.
3. Die Sache muß an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden,
damit es die notwendigen Feststellungen und erforderlichen Beweiserhebungen
nachholen kann.
Für das weitere Verfahren weist der Senat darauf hin:
a) Ob § 4 des Mietvertrages an § 9 AGBG gemessen werden kann
- wovon das Berufungsgericht, ohne Feststellungen zur Anwendbarkeit des
AGBG zu treffen, ausgeht - kann dahinstehen. Denn die Klägerin kann sich,
soweit die Parteien übereinstimmend davon ausgegangen sind und vereinbart
haben, daß bestimmte Umbauarbeiten für den vertragsgemäßen Gebrauch er-
forderlich sind, auf einen Gewährleistungsausschluss nach § 4 des Mietvertra-
ges nicht berufen (§ 4 AGBG = § 305 b BGB n.F.).
b) Darauf, daß die tatsächliche Größe der Mieträume angeblich von der
vereinbarten Größe abweicht, dürfte sich der Beklagte im Hinblick auf § 2 des
Mietvertrages nicht berufen können. Aus dieser Regelung dürfte sich ergeben,
daß eine feste Flächengröße gerade nicht vereinbart werden sollte.
Gerber
Wagenitz
Vorsitzende Richterin am Bundesgerichtshof Dr. Hahne hat Urlaub und kann deshalb nicht unterschreiben.
Gerber
Fuchs
Vézina