BGH Urteil vom 04.12.2002 – XII ZR 110/00

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XII ZR 110/00

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 4. Dezember 2002 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 4. Dezember 2002 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die

Richter Weber-Monecke, Prof. Dr. Wagenitz, Dr. Ahlt und Dr. Vézina

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 17. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts München vom 17. Januar 2000 aufgeho-

ben.

Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung,

auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Oberlan-

desgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Kläger verlangen von dem Beklagten rückständigen Mietzins für die

Zeit von Juli bis Oktober 1997.

Mit Vertrag vom 26. Juli 1995 vermieteten die Kläger als Gesellschafter

einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts an den Beklagten Gewerberäume für

die Zeit vom 1. Juli 1995 bis 30. Juni 2000 zu einem monatlichen Mietzins von

31.000 DM zuzüglich Mehrwertsteuer. Im Juli 1996 zog der Beklagte aus den

Mieträumen aus. In der Folgezeit einigten sich die Parteien über eine vorzeitige

Entlassung des Beklagten aus dem Mietvertrag bei Verkauf des Anwesens oder

Stellen eines Nachmieters. Die Einzelheiten dieser Abrede sind - insbesondere

was die Stellung eines Nachmieters betrifft - zwischen den Parteien streitig.

Nach dem Vortrag der Kläger sollte der Beklagte aus dem Mietvertrag entlas-

sen werden, wenn er einen Nachmieter für die Restlaufzeit des am 30. Juni

2000 endenden Mietvertrages stellt. Nach dem Vortrag des Beklagten sollte der

mit dem Nachmieter abzuschließende Mietvertrag eine Dauer von fünf Jahren

mit einer Option für weitere fünf Jahre haben. Ab Juli 1997 stellte der Beklagte,

der einen Teil des Objekts von Juli 1997 bis September 1998 untervermietet

hatte, die Mietzahlungen ein.

Die Kläger räumten mit Vertrag vom 1. August 1997 der Firma L. eine

Option zum Kauf des Anwesens ein, welche diese am 30. September 1998

ausübte. Mit Schreiben vom 5. August 1997 kündigte der Beklagte das Mietver-

hältnis fristlos, weil die Kläger von ihm benannte ernsthafte Mietinteressenten

nicht akzeptiert und damit seine Entlassung aus dem Mietvertrag treuwidrig

vereitelt hätten.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung des Beklag-

ten blieb ohne Erfolg. Mit der Revision, die der Senat angenommen hat, verfolgt

der Beklagte sein Klagabweisungsbegehren weiter.

Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zu-

rückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

1. Das Berufungsgericht hat angenommen, der Beklagte habe nicht be-

wiesen, daß die Kläger seine Entlassung aus dem Mietvertrag vereitelt hätten.

Dabei hat es offengelassen, ob es nach der Vereinbarung der Parteien für eine

Entlassung des Beklagten aus dem Mietvertrag ausreicht, daß er einen Nach-

mieter nennt, der zum Abschluß eines Mietvertrages bis zum 30. Juni 2000,

dem Ende des zwischen den Parteien vereinbarten Mietvertrags - wie die Klä-

ger behaupten - oder zum Abschluß eines Mietvertrages von fünf Jahren zu-

züglich einer Option von weiteren fünf Jahren - wie der Beklagte behauptet -

bereit ist. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme habe nämlich der Beklagte

weder für einen Mietvertrag bis zum 30. Juni 2000 noch für einen solchen für

fünf Jahre mit Option auf weitere fünf Jahre einen geeigneten Nachmieter be-

nannt. Einer Vernehmung der weiter von dem Beklagten benannten Zeugen

zum Vorhandensein von Interessenten für Nachmiete oder Kauf habe es schon

deshalb nicht bedurft, weil der Zeuge v. P. bis auf den vom Landgericht ver-

nommenen Zeugen Fr. keinen weiteren Interessenten namentlich habe benen-

nen können. Im übrigen sei der Vortrag des Beklagten insoweit zu pauschal und

unschlüssig.

2. Das Urteil kann keinen Bestand haben, weil das Berufungsgericht die

Feststellung, der Beklagte habe keinen geeigneten Ersatzmieter oder Käufer

benannt, unter Verletzung des Verfahrensrechts getroffen hat.

a) Zu Recht rügt die Revision einen Verstoß gegen § 286 ZPO, weil das

Berufungsgericht keinen Beweis über die Behauptung des Beklagten erhoben

hat, er habe bereits am 27. Mai 1997 die Firma F. AG (im

folgenden: Firma F.), vertreten durch den Vorstandsvorsitzenden Reinhard

F. , als Mietinteressenten für fünf Jahre genannt; die Firma F. sei auch be-

reit gewesen, das Objekt sofort zu kaufen. Die Verhandlungen seien daran ge-

scheitert, daß die Kläger entgegen der getroffenen Vereinbarung nicht für fünf

Jahre, sondern nur bis Mitte 2000 vermieten und frühestens zu diesem Zeit-

punkt hätten verkaufen wollen. Nachdem das Berufungsgericht offengelassen

hat, welche Dauer der mit dem Nachmieter abzuschließende Mietvertrag haben

sollte, ist für die Revisionsinstanz von dem Vortrag des Beklagten auszugehen.

Dann hätten die Kläger nicht darauf bestehen dürfen, daß die Firma F. einen

Mietvertrag nur bis zum 30. Juni 2000 abschließt, sondern hätten mit der Fir-

ma F. einen Mietvertrag mit der gewünschten Mietvertragsdauer von fünf Jah-

ren abschließen müssen. Die Behauptung des Beklagten zur Bereitschaft der

Firma F., vor dem 1. Juli 1997 also bevor der Beklagte seine Mietzahlungen

einstellte, einen Mietvertrag abzuschließen, ist somit erheblich. Träfe sie zu,

hätten die Kläger die vereinbarte Entlassung des Beklagten aus dem Mietver-

trag vereitelt.

Eine Vernehmung des Zeugen F. war auch nicht deshalb entbehrlich,

weil der Zeuge v. P. bei seiner Vernehmung vor dem Landgericht außer dem

ebenfalls vernommenen Zeugen Fr. keine weiteren Interessenten für einen

Mietvertrag bis zum 30. Juni 2000 oder für fünf Jahre mit einer zusätzlichen

Optionsmöglichkeit für fünf Jahre genannt habe. Aus der Aussage des Zeu-

gen v. P. kann auf den Inhalt der Aussage des Zeugen F. nicht geschlossen

werden. Ein solcher Schluß wäre eine unzulässige vorweggenommene Be-

weiswürdigung.

b) Die weiteren Verfahrensrügen der Revision hat der Senat geprüft, je-

doch nicht für durchgreifend erachtet. Er sieht insoweit nach § 565 a ZPO a.F.

von einer Begründung ab.

3. Die Sache war somit an das Berufungsgericht zurückzuverweisen,

damit es die notwendigen Feststellungen und erforderlichen Beweiserhebungen

nachholen kann. Dabei wird gegebenenfalls auch der weiteren Rüge der Revi-

sion nachzugehen sein, wonach die Vertragsverhandlungen mit der Firma

Fuchs, die das Objekt zunächst habe anmieten, alternativ aber auch habe kau-

fen wollen, letztlich daran gescheitert seien, daß die Kläger von ihr eine Absi-

cherung für den beabsichtigten Kauf verlangt hätten, obwohl diese Bedingung

nicht Gegenstand der Vereinbarung mit den Beklagten gewesen sei. Das

Oberlandesgericht wird gegebenenfalls zu prüfen haben, ob dieses Absiche-

rungsverlangen der Kläger der Grund für das Scheitern eines Mietvertragsab-

schlusses mit der Firma Fuchs gewesen ist.

Im übrigen besteht Veranlassung zu folgenden Hinweis:

Das Oberlandesgericht hat es nicht als treuwidrig erachtet, wenn der Be-

klagte bis zur Ausübung der der Firma L. langfristig eingeräumten Kaufoption

zur Mietzahlung verpflichtet bleibe. Denn es habe in der freien Entscheidung

der Kläger gelegen, sich gegen eine Nachvermietung und für den Verkauf durch

Abschluß eines Optionsvertrages mit der Firma L. zu entscheiden, weshalb

nicht davon ausgegangen werden könne, daß die Kläger dadurch die Nachver-

mietung zum Nachteil des Beklagten arglistig vereitelt hätten. Diese Beurteilung

des Oberlandesgerichts läßt eine Abwägung vermissen, ob es unter Berück-

sichtigung der beiderseitigen Interessenlage der Parteien mit Sinn und Zweck

der getroffenen Abrede über die vorzeitige Entlassung des Beklagten aus dem

Mietvertrag zu vereinbaren ist, wenn die Kläger einem potentiellen Käufer eine

langfristige Kaufoption einräumen, obwohl eine sofortige Nachvermietung an

einen Dritten und damit einhergehend eine Entlassung des Beklagten aus dem

Mietvertrag möglich wäre.

Hahne

Weber-Monecke

Wagenitz

Ahlt

Vézina