BGH Urteil vom 22.01.2003 – VIII ZR 244/02

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 244/02

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 22. Januar 2003 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGB § 535

Zur Frage der Zumutbarkeit und Eignung eines Nachmieters, wenn sich der Vermie-

ter unter der Bedingung, daß ein solcher Nachmieter gefunden wird, mit einer Entlas-

sung des Mieters aus dem Mietvertrag einverstanden erklärt.

BGH, Urteil vom 22. Januar 2003 - VIII ZR 244/02 - AG Lüneburg LG Lüneburg

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 22. Januar 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die

Richter Dr. Beyer, Wiechers, Dr. Wolst und Dr. Frellesen

für Recht erkannt:

Die Revision der Klägerin und die Anschlußrevision der Beklagten

gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Lüneburg

vom 23. Juli 2002 werden zurückgewiesen.

Von den Kosten des Revisionsverfahrens tragen die Klägerin 8/9,

die Beklagten 1/9.

Von Rechts wegen

Mit Mietvertrag vom 20. Mai 1999 vermietete die Klägerin den Beklagten,

zwei Brüdern, für die Zeit ab 1. August 1999 eine 4-Zimmer-Wohnung für die

Dauer von fünf Jahren. Die Nettomiete betrug 1.265 DM (646,78

zuzüglich

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einer monatlichen Nebenkostenvorauszahlung von 300 DM (153,39

nach Beginn des Mietverhältnisses veränderte sich der Beklagte zu 2) beruflich

und nahm eine Arbeitsstelle in S. an. Der Beklagte zu 1) heiratete im

September 1999. Aufgrund dieser beruflichen und persönlichen Veränderungen

kündigten die Beklagten mit Schreiben vom 7. September 1999 das Mietver-

hältnis zum 31. Januar 2000 und räumten die Wohnung Ende Januar 2000. Seit

(cid:0)

Februar 2000 zahlten sie keine Miete mehr. Im Anschluß an die von den Be-

klagten erklärte Kündigung hatten die Parteien vereinbart, daß das Mietverhält-

nis beendet werden solle, wenn ein geeigneter Nachmieter gefunden sei. Seit

November 1999 suchte die Klägerin mehrfach durch Inserate in der örtlichen

Landeszeitung neue Mieter. Im Mai 2000 meldete sich der Zeuge D. als

Mietinteressent. Er wurde von der Klägerin abgewiesen, weil er mit einem Kind

in die Wohnung einziehen wollte. Die Klägerin vermietete die Wohnung zum

1. August 2000 für eine Nettomiete von 611

Mit der Klage verlangt die Klägerin die Bruttomiete für die Monate Febru-

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ar bis einschließlich Juli 2000 in Höhe von (umgerechnet) 5.022,23

den anschließenden Zeitraum vom 1. August 2000 bis zum 31. Juli 2003 die

monatliche Differenz zwischen der mit den Beklagten einerseits und dem

Nachmieter andererseits vereinbarten Nettomiete. Darüber hinaus macht sie

Ersatz der Kosten geltend, die ihr für Zeitungsinserate entstanden sind und die

(cid:9)(cid:23)(cid:22)

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sie mit insgesamt 248,78

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(cid:20) n, der Zeuge D. sei

für sie kein zumutbarer Nachmieter gewesen, da sich die Mieterin in der unte-

ren Wohnung schon früher über Kinderlärm beschwert und mit dem Auszug

gedroht habe. Die Beklagten haben geltend gemacht, eine Vermietung an den

Interessenten D. , der die Wohnung für dieselbe Miete, die sie, die Beklag-

ten, gezahlt hätten, gemietet hätte, sei für die Klägerin möglich und zumutbar

gewesen.

Das Amtsgericht hat nach Beweisaufnahme der Klage in Höhe von

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2.781,69

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Klägerin hat das Landgericht ihr weitere 203,10

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gesprochen, insgesamt demnach 2.984,79

< und das weitergehende Rechts-

mittel zurückgewiesen. Die Anschlußberufung der Beklagten hat es insgesamt

zurückgewiesen. Mit ihrer zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr ur-

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sprüngliches Klagebegehren in vollem Umfang weiter. Die Beklagten wenden

sich mit ihrer Anschlußrevision gegen das landgerichtliche Urteil insoweit, als

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sie in Höhe von 387,58

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sind.

I.

Das Berufungsgericht hat die Mietforderung der Klägerin und den An-

spruch auf Ersatz der Kosten für Zeitungsinserate nur hinsichtlich des Zeit-

raums bis einschließlich Mai 2000 für gerechtfertigt erachtet. Zur Begründung

hat es ausgeführt, zwischen den Parteien sei eine Vereinbarung dahin zustande

gekommen, daß die Beklagten aus dem Mietverhältnis entlassen werden soll-

ten, sobald ein geeigneter Nachmieter gefunden sei. An dieser Vereinbarung

müsse sich die Klägerin festhalten lassen. Bei dem Zeugen D. , der die

Wohnung zum 1. Juni 2000 habe mieten können und wollen, habe es sich um

einen geeigneten und der Klägerin zumutbaren Nachmieter gehandelt. Der Um-

stand, daß er mit einem Kind habe einziehen wollen, habe die Klägerin nicht

berechtigt, den Abschluß eines Mietvertrages mit dem Zeugen abzulehnen. Bei

der Prüfung der Zumutbarkeit müßten fernliegende Befürchtungen, bloße per-

sönliche Antipathien und eine objektiv nicht begründete, negative Einstellung

des Vermieters zu bestimmten Mieterkreisen unberücksichtigt bleiben. Dies

gelte im vorliegenden Fall auch für die Befürchtung der Klägerin, bei einem Ein-

zug des Zeugen D. mit seinem Kind sei mit Beschwerden der Mieterin in

der darunterliegenden Wohnung zu rechnen. Die normalen Wohngeräusche

anderer Mieter seien in einem Mietshaus hinzunehmen; hierzu gehörten auch

Geräusche, die von Kindern der Mieter ausgingen. Daß Kinder grundsätzlich

eine Lärmbelästigung verursachten, die das in einem Mietshaus zulässige Maß

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an Geräuschimmissionen übersteige, sei eine unzulässige Verallgemeinerung,

die auch nicht zu belegen sei. Der Abschluß eines Mietvertrages mit einer Per-

son, die mit einem Kind - gleich welchen Alters - in die Wohnung einziehen

wolle, sei nicht unzumutbar. In besonderem Maße gelte dies bei langfristigen

Mietverhältnissen, bei denen sich das Auswahlrecht des Vermieters letztlich zu

Lasten des Mieters wirtschaftlich auswirke. Der Vermieter müsse sich daher in

solchen Fällen eine Einschränkung seiner Dispositionsfreiheit dahin gefallen

lassen, daß er einen Nachmieter nur aus gewichtigen Gründen ablehnen dürfe.

Im Rahmen der Zumutbarkeit müsse ferner berücksichtigt werden, daß die Klä-

gerin auch den Beklagten nicht hätte untersagen können, dauerhaft ein Kind in

die Wohnung aufzunehmen.

Die Klägerin könne auch nicht die Differenz zwischen der von den Be-

klagten und dem Nachmieter gezahlten Nettomiete verlangen. Die Klägerin ha-

be nicht substantiiert vorgetragen, daß der Zeuge D. die Wohnung nicht zu

dem Mietzins habe anmieten wollen, den die Beklagten gezahlt hätten. Die Be-

klagten hätten bestritten, daß die Nachmieter, und somit auch der Zeuge D.

, nur zur Zahlung eines geringeren Mietzinses bereit gewesen seien. Es wä-

re daher Sache der Klägerin gewesen, substantiiert vorzutragen, zu welchem

Mietzins der Zeuge D. bereit gewesen wäre, die Wohnung anzumieten.

Dies gelte auch für die Behauptung der Klägerin, der Zeuge D. hätte die

Wohnung nicht zum Juni 2000 anmieten können. Hinsichtlich der Verurteilung

der Beklagten zur Zahlung von Nebenkosten hat das Berufungsgericht gemeint,

im Ergebnis sei die von der Klägerin erstellte Abrechnung nicht zu beanstan-

den, weil sie in dieser Abrechnung die mit der Bruttomiete geltend gemachten

Vorauszahlungen bereits als gezahlt eingesetzt habe, so daß den Beklagten

hierdurch kein Nachteil entstehe.

II.

Diese Ausführungen des Berufungsgerichts, halten der rechtlichen

Nachprüfung in vollem Umfang stand.

A) Revision der Klägerin

Das Rechtsmittel der Klägerin, mit dem sie die vollen Mietzinsansprüche

für die Monate Juni und Juli 2000 sowie die Differenz zwischen den von dem

Nachmieter gezahlten Nettomietzins zu der mit den Beklagten vereinbarten

Miete für die Zeit bis 31. Juli 2003 sowie weitere Inseratkosten weiterverfolgt,

hat keinen Erfolg.

1. Zutreffend und von der Revision unangegriffen ist das Berufungsge-

richt davon ausgegangen, daß ein Mieter, der sich vorzeitig aus einem für einen

bestimmten Zeitraum abgeschlossenen Mietvertrag lösen will, seine Entlassung

aus dem Mietverhältnis nur dann verlangen kann, wenn er dem Vermieter einen

geeigneten und zumutbaren Ersatzmieter (Nachmieter) stellt. Das gilt allgemein

kraft Gesetzes (§ 242 BGB), wobei noch ein berechtigtes Interesse des Mieters

an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses hinzutreten muß, und

ebenso dann, wenn die Parteien - wie hier - eine dahingehende Vereinbarung

getroffen haben. Bei der Frage, ob die Person des von dem Mieter gestellten

Nachmieters geeignet und ob dem Vermieter eine Fortführung des Mietverhält-

nisses mit diesem zumutbar ist, handelt es sich um einen unbestimmten

Rechtsbegriff. Im Rahmen der Anwendung eines derartigen Rechtsbegriffes auf

den konkreten Sachverhalt ist dem Tatrichter ein Beurteilungsspielraum vorbe-

halten. Der Revisionsrichter kann die Entscheidung des Berufungsgerichts re-

gelmäßig nur darauf überprüfen, ob das Gericht den Rechtsbegriff verkannt hat,

ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensfehler unterlaufen sind und ob es

etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt oder

Erfahrungssätze verletzt hat (vgl. BGH, Urteil vom 29. März 1990 - I ZR 2/89,

NJW 1990, 2889 unter I, 2 b; Senatsurteil vom 1. Dezember 1993 - VIII ZR

129/92, NJW 1994, 443 unter II, 1 b). Derartige Rechtsfehler läßt das Beru-

fungsurteil nicht erkennen. Das Berufungsgericht hat den Begriff der Zumutbar-

keit rechtsfehlerfrei ausgelegt. Es hat eine eingehende Würdigung aller Um-

stände des Falles vorgenommen und dabei, anders als die Revision meint,

auch die Interessen der Klägerin im Hinblick auf das Mietverhältnis mit ihrer

weiteren, im selben Hause wohnenden Mieterin berücksichtigt. Seine tatrichter-

lichen Erwägungen sind daher aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

2. Zu Unrecht meint die Revision, das Berufungsgericht hätte auch des-

halb nicht von der Eignung des Zeugen D. als Nachmieter ausgehen dür-

fen, weil die Klägerin vorgetragen habe, alle Nachmieter, und damit auch der

Zeuge D. , seien nur zur Zahlung eines geringeren Mietzinses bereit gewe-

sen. Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, daß es Sache der Klä-

gerin gewesen wäre, näher vorzutragen, zu welchem Mietzins der Zeuge D.

bereit war, die Wohnung anzumieten. Zwar trifft den Mieter die Beweislast da-

für, daß der Vermieter einen Ersatzmieter wider Treu und Glauben bzw. entge-

gen der getroffenen Vereinbarung abgelehnt hat. Ist der Vermieter aber - wie

hier nach dem Auszug der Beklagten - selbst mit dem Mietinteressenten in Ver-

bindung getreten und hat mit diesem über die Anmietung der Wohnung verhan-

delt, kann er sich nicht darauf beschränken, die Eignung des Mietinteressenten

zu bestreiten. Da er über bessere eigene Kenntnisse als der Vormieter in bezug

auf die maßgeblichen Umstände verfügt, ist er zu einem substantiierten Gegen-

vorbringen gehalten (vgl. Senatsurteil vom 3. Februar 1999 - VIII ZR 14/98,

NJW 1999, 1404 m.w.Nachw.). Die Klägerin hätte deshalb, nachdem die Be-

klagten behauptet hatten, daß der Mietinteressent D. denselben Mietzins

habe zahlen wollen wie sie, konkret vortragen müssen, zu welchem Preis der

Zeuge D. bereit gewesen war, die Wohnung anzumieten. Nur dann wäre ihr

Bestreiten erheblich gewesen.

Dasselbe gilt für die Behauptung der Beklagten, der Zeuge D. habe

die Wohnung zum Juni 2000 anmieten wollen. Der Klägerin war es, anders als

den Beklagten, unschwer möglich, den Zeitpunkt zu nennen, von dem an der

Zeuge D. die Wohnung gemietet hätte, wenn sie ihn nicht abgelehnt hätte.

Ohne Erfolg rügt die Revision in diesem Zusammenhang, das Beru-

fungsgericht habe es unter Verletzung der Vorschrift des § 139 ZPO unterlas-

sen, die Klägerin über ihre Obliegenheit zu substantiiertem Gegenvorbringen

aufzuklären. Diese Rüge ist nicht in der erforderlichen Weise ausgeführt. Die

Revision hat nicht angegeben, was sie auf den vermißten Hinweis hin zu den

Bedingungen vorgetragen hätte, zu denen der Mietvertrag mit dem Zeugen D.

hätte geschlossen werden können (BGH, Urteil vom 6. Mai 1999 - IX ZR

430/97 unter 1 c m.w.Nachw.; Musielak/Ball, ZPO, 3. Aufl., § 551 Rdnr. 11).

3. Aus den genannten Gründen hat das Berufungsgericht auch zu Recht

die geltend gemachten Forderungen auf die Mietzinsdifferenz sowie auf weitere

Inseratkosten verneint.

B. Anschlußrevision der Beklagten

Das Rechtsmittel der Beklagten ist kraft Gesetzes statthaft und auch im

übrigen zulässig (§ 554 ZPO); es hat jedoch gleichfalls keinen Erfolg.

Grundsätzlich ist es nicht zu beanstanden, daß die Klägerin mit ihrer

Klage für die Zeit bis zur Neuvermietung der Wohnung die Bruttomiete geltend

macht, auf die darin enthaltenen Nebenkostenvorauszahlungen die nach ihrer

Abrechnung geschuldeten Nebenkosten anrechnet und den zugunsten der Be-

klagten verbleibenden Saldo mit der geschuldeten Nettomiete verrechnet; da-

durch werden die Beklagten im Ergebnis wirtschaftlich nicht schlechter gestellt

als bei einer isolierten Nebenkostenabrechnung, weil der überschießende Be-

trag ihnen auf jeden Fall gutgebracht wird. Das hat das Berufungsgericht richtig

gesehen. Wie die Anschlußrevision im Ansatz zu Recht vorbringt, enthält die

Nebenkostenabrechnung der Klägerin auch verbrauchsabhängige Positionen,

die pauschal nach Personentagen (Frischwasser und Abwasser) bzw. nach

Heizfläche und Gradtagen (Heizungskosten) abgerechnet sind, obwohl die Be-

klagten die Wohnung seit Februar 2000 nicht mehr genutzt haben; dies dürfte

sich bei den Kosten für Wasser und Abwasser und in gewissem Umfang auch

bei den Heizkosten ausgewirkt haben. Das von der Anschlußrevision in diesem

Zusammenhang in Bezug genommene Vorbringen der Beklagten in den Tatsa-

cheninstanzen ist jedoch nicht hinreichend substantiiert; es fehlt insbesondere

an der konkreten Bezeichnung der Positionen, deren Berechtigung die Beklag-

ten bestreiten wollen.

III.

Da weitere Feststellungen nicht mehr zu treffen sind, sind Revision und

Anschlußrevision zurückzuweisen.

Dr. Deppert

Dr. Beyer

Wiechers

Dr. Wolst

Dr. Frellesen