BGH Urteil vom 20.02.2003 – III ZR 184/02

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

III ZR 184/02

Verkündet am: 20. Februar 2003 F r e i t a g Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB §§ 138 Aa; 652

Zur Frage der Sittenwidrigkeit einer Vertriebsprovision von 30 v.H. im Ver-

hältnis zu einer üblichen Maklerprovision von 3 bis 5 v.H. des Grundstücks-

verkaufspreises.

BGH, Urteil vom 20. Februar 2003 - III ZR 184/02 - OLG Stuttgart

LG Stuttgart

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 20. Februar 2003 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die

Richter Dr. Wurm, Streck, Schlick und Dörr

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 3. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 15. Mai 2002 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin hatte im Jahre 1993 ein mit einem Wohnhaus bebautes

Grundstück in Dresden erworben. Sie beabsichtigte, dieses Objekt zu sanieren

und es, aufgeteilt in Eigentumswohnungen, zu veräußern. Mit dem Vertrieb be-

auftragte sie die Beklagte. Die Parteien schlossen am 16. Juni 1998 eine

schriftliche Vertriebsvereinbarung, aufgrund deren die Beklagte "exklusiv in

selbständiger und eigenverantwortlicher Weise den Vertrieb des Objektes"

übernahm (§ 1). Die Tätigkeit der Beklagten sollte in der Vermittlung des Ob-

jekts an die Erwerber bestehen und die Herbeiführung der notariellen Beurkun-

dung eines Kaufvertragsangebotes oder der notariellen Beurkundung einer

Vollmacht des Kunden zum Abschluß des Kaufvertrags für die vom Kunden

gewünschte Immobilie sowie den Nachweis der Finanzierung gemäß Anforde-

rungen des finanzierenden Bankinstituts umfassen (§ 2). Die Provision der Be-

klagten bestand in der Differenz zwischen dem Abgabepreis des Verkäufers in

Höhe von 2.520 DM pro m² Wohnfläche und dem Vermittlungspreis in Höhe

von 3.600 DM pro m² Wohnfläche. Diese Preise waren der Klägerin von der

Beklagten vorgegeben worden; nach den ursprünglichen Vorstellungen der

Klägerin hatte der Abgabepreis höher, nämlich bei 2.975 DM pro m², liegen

sollen. Der Provisionsanspruch sollte entstehen und fällig werden: (1) nach

notarieller Unterzeichnung des Kaufvertragsangebots, (2) nach Vorlage eines

Darlehensvertrags des zu finanzierenden Kunden durch ein deutsches Kredit-

institut. Die Beklagte verpflichtete sich zur Rückzahlung erhaltener Provisio-

nen, (1) wenn innerhalb von 14 Tagen vorliegende Darlehensverträge vom

Kunden nicht unterschrieben würden, (2) wenn innerhalb von sechs Wochen

nach Darlehensunterschrift des Kunden die Auszahlung auf das Konto des

Verkäufers nicht erfolge, (3) bei Stornierung des Vertrages durch den Kunden,

bevor der Kaufpreis auf das Konto des Verkäufers eingegangen sei (§ 3). Die

Dauer des Vertriebs betrug maximal vier Monate (§ 5). Die Klägerin hatte den

Verkauf des Objekts zu unterstützen. Sie hatte mit jedem vermittelten Interes-

senten, ohne Ansehen der Person, auf Verlangen der Beklagten den notariel-

len Kaufvertrag abzuschließen, sofern eine Käuferfinanzierung nachgewiesen

werden konnte. Sie war nur nach Rücksprache und Bestätigung durch die Be-

klagte berechtigt, Zwischenverkäufe zu tätigen. Diese Bestätigung war nicht

notwendig, sofern die Beklagte in der Vertriebszeit ihren Verkaufsstand nicht

erreicht hatte (§ 6).

Die Beklagte brachte den Verkauf von 16 (von insgesamt 18) Wohnein-

heiten zustande. Sie erhielt dafür von der Klägerin nach Maßgabe der getroffe-

nen Vereinbarung Provisionen von 816.663 DM.

Die Klägerin macht geltend, die gezahlten Provisionen seien sittenwidrig

überhöht; die entsprechende Provisionsvereinbarung sei wegen Wuchers nich-

tig und von der Beklagten in verwerflicher Gesinnung und in Ausnutzung ihrer,

der Klägerin, Notlage erzwungen worden. Die Klägerin verlangt daher von der

Beklagten Rückzahlung der geleisteten Zahlungen, soweit diese den üblichen

Satz von 3 v.H. überstiegen. Die Beklagte bestreitet die objektiven und subjek-

tiven Voraussetzungen einer Sittenwidrigkeit.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat

die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung von 369.990,22

(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:6)(cid:5)(cid:8)(cid:7)(cid:10)(cid:9)(cid:12)(cid:11)(cid:2)(cid:1)(cid:12)(cid:13)(cid:10)(cid:14)(cid:15)(cid:1)(cid:16)(cid:3)(cid:15)(cid:17)

723.637,99 DM) nebst Zinsen verurteilt. Gegen dieses Urteil richtet sich die

vom Berufungsgericht zugelassene Revision, mit der die Beklagte die Wieder-

herstellung des klageabweisenden landgerichtlichen Urteils erstrebt.

Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurück-

verweisung der Sache an das Berufungsgericht.

1.

Das Berufungsgericht hält die Vertriebsvereinbarung vom 16. Juni 1998

für einen Makler(dienst)vertrag und nimmt, ausgehend von für die Vermittlung

von Grundstücksverkäufen üblichen Maklerprovisionen in Höhe von 3 bis

5 v.H. des Kaufpreises, hier ein auffälliges Mißverhältnis zwischen Leistung

und Gegenleistung an. Es bejaht auch die übrigen Tatbestandsvoraussetzun-

gen des § 138 Abs. 1 BGB und spricht der Klägerin einen Bereicherungsan-

spruch auf Rückzahlung der geleisteten Provisionen in der geltend gemachten

Höhe zu.

Dies hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht in vollem Umfang

stand.

2.

Ob der rechtliche Ausgangspunkt des Berufungsurteils zutrifft, der Ver-

trag vom 16. Juni 1998 sei ein Maklerdienstvertrag, braucht nicht abschließend

entschieden zu werden.

a) Zu dem gesetzlichen Leitbild des Maklervertrages gehört es, daß es

sich bei der Tätigkeit des Auftragnehmers um eine Nachweis- oder Vermitt-

lungstätigkeit handelt, eine Vergütungspflicht im Grundsatz an den erfolgrei-

chen Nachweis oder die erfolgreiche Vermittlung anknüpft und daß der Auf-

traggeber frei ist, ob er das nachgewiesene Geschäft abschließen will oder

nicht (BGH, Urteile vom 20. März 1984 - IVa ZR 223/83 = NJW 1985, 2477 f;

vom 21. Oktober 1987 - IVa ZR 103/86 = NJW 1988, 967, 968; Urteil vom

17. April 1991 - IV ZR 112/90 = NJW-RR 1991, 914, 915).

b) Vorliegend hatte sich die Klägerin in § 6 Abs. 2 des Vertrages ihrer

Abschlußfreiheit weitgehend begeben. Sie war vielmehr verpflichtet, mit jedem

vermittelten Interessenten auf Verlangen der Beklagten den notariellen Kauf-

vertrag abzuschließen, sofern eine Käuferfinanzierung nachgewiesen werden

konnte. Dies bedeutet, daß die Durchführung des Vertriebs weitgehend in die

Hände der Beklagten gelegt war. Dies wird auch dadurch unterstrichen, daß

die Klägerin dem Geschäftsführer der Beklagten am 26. Juni 1998 eine umfas-

sende notarielle Grundstücksveräußerungsvollmacht erteilt hatte. Außerdem

war abweichend vom Leitbild des Maklervertrages vereinbart worden, daß nicht

erst der Abschluß des Hauptvertrages mit den Käufern die Provisionspflicht

auslöste. Die Provision war vielmehr schon fällig mit der Unterzeichnung des

Kaufvertragsangebots und nach Vorlage eines Darlehensvertrages.

3.

Bei der Beurteilung der Frage, ob die im vorliegenden Fall vereinbarte

Provision der Beklagten von 30 v.H. der Verkaufspreise sittenwidrig überhöht

war, können die üblichen Maklerprovisionen von 3 bis 5 v.H. nicht unbesehen

zugrunde gelegt werden. Insbesondere erhebt die Revision in diesem Zusam-

menhang mit Recht die Verfahrensrüge, daß das Berufungsgericht der durch

Sachverständigengutachten unter Beweis gestellten Behauptung der Beklagten

nicht nachgegangen ist, eine Vergütung von 20 bis 30 v.H. sei bei den im Be-

reich steuerbegünstigter Kapitalanlagen tätigen Vermarktungsfirmen üblich und

werde auf dem Markt auch bezahlt. Das Berufungsgericht hat dazu ausgeführt,

die Beklagte habe ihre Behauptung nicht substantiiert; vor allem habe sie trotz

Nachfrage in der Berufungsverhandlung die von ihr ins Auge gefaßten Verträge

inhaltlich nicht konkretisiert und solche auch nicht vorgelegt. Damit hat das Be-

rufungsgericht die Anforderungen an die Substantiierungspflicht der Beklagten

überspannt. Im übrigen hat es nicht hinreichend berücksichtigt, daß nach all-

gemeinen Beweislastgrundsätzen diejenige Partei die Darlegungs- und Be-

weislast für die Tatbestandsvoraussetzungen des § 138 BGB trägt, die sich auf

die Sittenwidrigkeit des betreffenden Rechtsgeschäfts beruft, hier also nicht die

Beklagte, sondern die Klägerin (vgl. Senatsbeschluß BGHZ 53, 369, 379;

BGHZ 95, 81, 85; Senatsurteil vom 29. Juni 1979 - III ZR 156/77 = NJW 1979,

2089). Das Übergehen des diesbezüglichen Vorbringens der Beklagten ent-

behrte hier auch insbesondere deswegen einer inneren Rechtfertigung, weil

die erstinstanzliche Kammer für Handelssachen als ihr bekannt festgestellt

hatte, daß bei Vertriebsvereinbarungen der vorliegenden Art Vergütungen weit

über den Sätzen von Maklerprovisionen üblich seien (§ 114 GVG). Auch im

wissenschaftlichen Schrifttum wird - worauf die Revision zutreffend hinweist -

hervorgehoben, daß Vertriebskosten von 10, 15 oder 20 v.H. nicht schematisch

einer Maklergebühr von 3 v.H. gegenübergestellt werden könnten und auch

nicht angenommen werden dürfe, die Immobilie werde ohne Einschaltung eines

solchen Vertriebes um die entsprechenden Beträge billiger (Loritz, WM 2000,

1831, 1836; vgl. dazu aber auch die Entgegnung von Gallandi, VuR 2000, 198

ff). Hinzu kommt, daß hier die Verknüpfung des Provisionsanspruchs mit der

Darlehenszusage des finanzierenden Kreditinstituts und die vereinbarten Fälle

der Rückzahlung der Provision bei Ausbleiben der Zahlung oder Scheitern der

Finanzierung durch den Käufer ein die Klägerin begünstigendes Element ent-

hielten, was bei der Bewertung eines etwaigen Mißverhältnisses berücksichtigt

werden mußte.

4.

Obwohl die weiteren Ausführungen des Berufungsgerichts zu den Tat-

bestandsvoraussetzungen des § 138 BGB in sich folgerichtig sind und keine

revisionsrechtlich relevanten Rechtsfehler erkennen lassen, kann das Beru-

fungsurteil daher keinen Bestand haben. Andererseits ist es dem Senat nicht

möglich, das landgerichtliche Urteil mit der Erwägung wiederherzustellen, daß

auch bei Sittenwidrigkeit der Provisionsabrede ein Bereicherungsanspruch der

Klägerin an § 814 BGB scheitern müsse. Dies hat das Berufungsgericht einge-

hend und zutreffend ausgeführt; die Revision setzt bei ihrer abweichenden

Auffassung lediglich in unzulässiger Weise ihre eigene Würdigung an die

Stelle derjenigen der Tatrichters.

Rinne

Wurm

Streck

Schlick

Dörr