BGH Beschluss vom 09.04.2003 – XII ZR 216/01
XII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
BESCHLUSS
vom
9. April 2003
in dem Rechtsstreit
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 9. April 2003 durch die
Richter Gerber, Sprick, Weber-Monecke, Fuchs und die Richterin Dr. Vézina
beschlossen:
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des 3. Zivilsenats des
Oberlandesgerichts München vom 16. Mai 2001 wird nicht ange-
nommen.
Die Beklagten tragen die Kosten des Revisionsverfahrens (§ 97
Abs. 1 ZPO).
Streitwert: 106.540
Gründe
Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Die Revision hat
im Endergebnis auch keine Aussicht auf Erfolg (vgl. § 554 b ZPO a.F. in der
Auslegung des Beschlusses des BVerfG vom 11. Juni 1980 - 1 PBvU 1/79 -
BVerfGE 54, 277).
Zu Recht rügt die Revision zwar, daß das Berufungsgericht die soge-
nannte Vergleichswertmethode des Sachverständigen gebilligt hat. Der Bun-
desgerichtshof hat diese Methode mit Urteil vom 13. Juni 2001 (- XII ZR
49/99 - NJW 2002, 55, 56) - somit nach Erlaß der Entscheidung des Oberlan-
desgerichts - für ungeeignet erklärt. Zutreffend macht die Revision auch gel-
tend, daß die hilfsweise Heranziehung der Durchschnittspacht pro Bett bzw.
Zimmer der Betriebsvergleichsgruppe "Hotel Garnis Normale Ausstattung" des
Gastgewerbes in Bayern als Vergleichsmaßstab ebenfalls nicht geeignet ist. Sie
orientiert sich - wie die EOP-Methode und die indirekte Vergleichswertmetho-
de - an Durchschnittswerten und läßt die örtliche Marktsituation unberücksich-
tigt. Ist eine Ermittlung des angemessenen Pachtzinses im Wege der Ver-
gleichswertmethode nicht möglich, so muß durch einen erfahrenen, mit der
konkreten Marktsituation vertrauten Sachverständigen - eventuell einen erfah-
renen Makler - geklärt werden, welcher Pachtzins für ein solches Objekt nach
seiner Meinung erzielt werden kann. Im vorliegenden Fall bedarf es einer sol-
chen Prüfung aber nicht. Selbst wenn ein Sachverständiger eine die Marktpacht
um 100 % übersteigende Pacht feststellen würde, wäre damit noch nicht ohne
weiteres Sittenwidrigkeit zu bejahen. Nach der Rechtsprechung des Senats
(aaO) ist bei gewerblichen Pachtverträgen im Rahmen der Prüfung, ob aus ei-
nem auffälligen Mißverhältnis auf die Nichtigkeit des Geschäfts geschlossen
werden kann, regelmäßig eine tatrichterliche Würdigung erforderlich. Kann - wie
im vorliegenden Fall - die ortsübliche Pacht bereits durch mehrere Sachver-
ständige nicht oder nur mit großen Schwierigkeiten ermittelt werden, so ist nicht
ersichtlich, wie der Kläger ein solches Mißverhältnis - falls es überhaupt vorlag -
hätte erkennen können. Er hatte das Pachtobjekt seinerseits käuflich erworben
und es erstmals verpachtet.
Die Vereinbarung über die zusätzliche Zahlung von 130.000 DM führt
unter den vorliegenden Umständen nicht zur Gesamtnichtigkeit des Vertrages.
Gerber
Sprick
Weber-Monecke
Fuchs
Vézina