BGH Urteil vom 30.04.2003 – VIII ZR 179/02

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 179/02

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 30. April 2003 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 30. April 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter

Dr. Hübsch, Dr. Leimert, Dr. Wolst und Dr. Frellesen

für Recht erkannt:

Die Revision der Klägerin zu 3 gegen das Urteil der Zivilkammer

62 des Landgerichts Berlin vom 22. April 2002 wird zurückgewie-

sen.

Die Kosten der Revision hat die Klägerin zu 3 zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin zu 3 ist Eigentümerin des Grundstücks P. Platz

in B. . Die Beklagte nutzt dort aufgrund eines mit dem D.

e.V. geschlossenen Mietvertrages Räumlichkeiten zu Wohnzwecken.

Die Klägerin verlangt von der Beklagten die Herausgabe dieser Räume.

Die Rechtsvorgängerin der Klägerin, der V. B. K.

Wohnverwaltung B. , überließ das Gebäude aufgrund

eines Wohn- und Gewerberaummietvertrages vom 4. Mai 1990 dem D.

e.V. Dieser ist ein gemeinnütziger Verein, dessen Zweck nach seiner Sat-

zung in der Förderung von künstlerischen und gestalterischen Berufen besteht.

In dem Mietvertrag vom 4. Mai 1990 wurde dem Verein gestattet, die Räumlich-

keiten zu Wohnzwecken, als Design-Werkstätten und zu Ausstellungszwecken

zu nutzen; zudem wurde ihm die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt. Die

Parteien des Mietvertrages waren sich beim Vertragsschluß darüber einig, daß

die Räumlichkeiten des Gebäudes für Wohnzwecke nicht sofort geeignet wa-

ren. Der D. e.V. verpflichtete sich deshalb, die organisatorische Bau-

leitung zur Instandsetzung der Wohnräume zu übernehmen.

Die Klägerin zu 3 erwarb im Jahre 1995 das Grundstück und setzte das

Mietverhältnis mit dem D. e.V. fort. Das Mietverhältnis ist inzwischen

beendet und der D. e.V. aufgrund des Urteils des Landgerichts Berlin

vom 2. Januar 2001 rechtskräftig zur Herausgabe der Räume verurteilt worden.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Be-

klagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit ihrer zugelassenen Re-

vision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Klägerin habe gegen die Be-

klagte keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe aus § 556 Abs. 3 a.F.

BGB, § 985 BGB. Die Klägerin sei in das Mietverhältnis zwischen dem D.

e.V. und der Beklagten eingetreten und daher verpflichtet, dieser weiterhin

die Räume zu überlassen. Allerdings liege eine gewerbliche Weitervermietung

im Sinne des § 549 a Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. nicht vor. Das Mietverhältnis zwi-

schen dem D. e.V. und der Rechtsvorgängerin der Klägerin, in welche

diese nach § 571 Abs. 1 BGB eingetreten sei, stelle sich zwar als Geschäfts-

raummiete dar. Eine nachhaltige Gewinnerzielungsabsicht des D. e.V.

habe die insoweit darlegungspflichtige Beklagte aber nicht schlüssig vorgetra-

gen. Gleichwohl sei der Räumungs- und Herausgabeanspruch der Klägerin, die

sich allein auf die Beendigung des Hauptmietverhältnisses mit dem D.

e.V. berufe, ohne Kündigungsgründe gegenüber der Beklagten geltend zu ma-

chen, nicht gerechtfertigt. Unter Beachtung von Art. 3 GG könne dem Endmie-

ter der Kündigungsschutz nur dann versagt werden, wenn dies durch eine be-

sondere Interessenlage gerechtfertigt sei. Der Klägerin sei es aber nicht unzu-

mutbar, auch bei Ausfall des D. e.V. als Zwischenvermieter an einem

Mietverhältnis mit dem von diesem ausgewählten Personenkreis festgehalten

zu werden. Es sei nicht anzunehmen, daß sie das Mietverhältnis mit den End-

mietern ohne Einschaltung des Zwischenmieters nicht oder nicht zu diesen Be-

dingungen abgeschlossen hätte.

II.

Die Revision hat keinen Erfolg.

Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nach-

prüfung stand. Das Berufungsgericht hat zu Recht einen Anspruch der Klägerin

gegen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe gemäß § 556 Abs. 3 a.F.

(jetzt § 546 Abs. 2), § 985 BGB verneint.

1. Das Berufungsgericht hat zutreffend angenommen, daß eine unmittel-

bare Anwendbarkeit von § 549 a Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. (jetzt § 565 Abs. 1

Satz 1), der einen Eintritt des "Endmieters" in den Mietvertrag des Vermieters

mit dem Zwischenmieter anordnet, dann ausscheidet, wenn es sich bei dem

Zwischenmieter wie hier um einen gemeinnützigen Verein handelt, dessen

ideeller Zweck die Förderung von künstlerischen, gestaltenden Berufen ist.

Nach dem Wortlaut des § 549 a BGB a.F. findet die Vorschrift nur Anwendung,

wenn der Zwischenmieter den Wohnraum gewerblich weitervermietet. Der Ge-

setzgeber wollte allein den Fall der gewerblichen Weitervermietung im Sinne

einer geschäftsmäßigen, auf Dauer gerichteten, mit der Absicht der Gewinner-

zielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübten Vermietungstä-

tigkeit des Zwischenvermieters regeln. Durch die Einfügung des § 549 a BGB

a.F. sollten ausschließlich die mietrechtlichen Konsequenzen der zum Bauher-

renmodell ergangenen Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom

11. Juni 1991 (BVerfGE 84, 197 = NJW 1991, 2272) klargestellt werden, nach

welcher auch einem Mieter, der Wohnraum von einem gewerblichen Zwi-

schenmieter gemietet hat, aus dem Gesichtspunkt des allgemeinen Gleich-

heitssatzes des Art. 3 Abs. 1 GG der Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts

zusteht (BGHZ 133, 142, 148 f. m.w.Nachw.).

2. Offenbleiben kann die Frage, ob § 549 a BGB a.F. im vorliegenden

Fall analog anzuwenden ist mit der Folge, daß die Klägerin in die Rechte und

Pflichten aus dem Mietvertrag der Beklagten mit dem D. e.V. einge-

treten ist, die Beklagte nicht als "Dritte" im Sinne des § 556 BGB a.F. anzuse-

hen ist und diese dadurch als Mieterin der Klägerin den gesetzlichen Kündi-

gungsschutz genießt. Auch wenn eine analoge Anwendung des § 549 a BGB

a.F., von der das Berufungsgericht ausgeht und für die sachliche Gründe spre-

chen, deshalb abzulehnen sein sollte, weil der Gesetzgeber mit dieser Vor-

schrift allein die gewerbliche Zwischenvermietung regeln wollte (für eine analo-

ge Anwendung Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 549 a Rdnr. 13 und 14

m.w.Nachw.; a.A. Staudinger/Heintzmann, BGB, Schuldrecht III/1, Stand:

Frühjahr 1997, § 549 a Rdnr. 4; MünchKomm-Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 549 a

Rdnr. 6), bleibt die Revision ohne Erfolg. Im Hinblick auf die Rechtsprechung

des Bundesverfassungsgerichts zur Gleichstellung des Mieters, der Wohnraum

nicht unmittelbar vom Eigentümer gemietet hat, sondern von einem gewerbli-

chen Zwischenvermieter (Beschluß des BVerfG vom 11. Juni 1991 aaO) ist im

vorliegenden Fall ein Herausgabeanspruch der Klägerin gemäß § 556 Abs. 3

BGB a.F., § 985 BGB durch den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz (Art. 3

Abs. 1 GG) jedenfalls dahin eingeschränkt, daß die Beklagte sich auf die Kün-

digungsvorschriften des Wohnraummietrechts gegenüber der Klägerin berufen

kann. Zu Recht stellt das Berufungsgericht fest, daß die Interessenlage der an

dem gestuften Mietverhältnis hier Beteiligten den Fällen der gewerblichen Zwi-

schenvermietung vergleichbar ist.

Wie bei der gewerblichen Zwischenvermietung hat die Beklagte hier eine

vollständige Wohnung von einem Vermieter gemietet, der sie selbst nicht als

Wohnung nutzen will, sondern von vornherein im Einverständnis des Vermie-

ters eine Weitervermietung vorgesehen hatte. Zu Recht weist das Berufungsge-

richt darauf hin, daß das Schutzbedürfnis der von der Kündigung betroffenen

Personengruppe - Künstler, die als Mitglieder des D. e.V. und künftige

Mieter zur Instandsetzung des Baukörpers und der Wohnungen beigetragen

hatten, sowie deren Rechtsnachfolger - nicht geringer ist als das Schutzbedürf-

nis derjenigen Mieter, für die der Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts gilt.

Wie das Berufungsgericht zutreffend dargelegt hat, ist eine Ungleichbehandlung

dieser Personengruppe nicht durch ein entgegenstehendes Interesse der Klä-

gerin gerechtfertigt, das gegen die Interessen der Beklagten abzuwägen ist (vgl.

BVerfG, Beschluß vom 3. Februar 1994 - I BvR 2195/93, NJW 1994, 848;

BVerfG, Beschluß vom 6. August 1993 - I BvR 596/93, NJW 1993, 2600; BGHZ

133, 142, 152). Bei der Rechtsvorgängerin der Klägerin zu 1 bestand ein Inter-

esse daran, daß die Räumlichkeiten für Wohnzwecke durch Instandsetzung

hergerichtet und dem allgemeinen Wohnungsmarkt zugänglich gemacht wur-

den, wozu sich der D. e.V. gegenüber der Rechtsvorgängerin der Klä-

gerin zu 3 vertraglich verpflichtet hatte. Die Wohnungen sollten keinem beson-

deren Personenkreis zur Verfügung gestellt werden, an den die Klägerin bzw.

ihre Rechtsvorgängerin die Räume sonst nicht vermietet hätte. Sie mußte des-

halb nicht damit rechnen, sich bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses mit

ihr nicht zumutbaren Endmietern auseinandersetzen zu müssen. Vielmehr ist

davon auszugehen, daß sie die Wohnungen zu vergleichbaren Bedingungen

auch unmittelbar an die vom D. e.V. ausgewählten und von ihm ak-

zeptierten Personen vermietet hätte. Die Beklagte darf sich deshalb gegenüber

dem Herausgabeanspruch der Klägerin auf die Kündigungsvorschriften des

Wohnraummietrechts berufen.

Dr. Deppert

Dr. Hübsch

Dr. Leimert

Dr. Wolst

Dr. Frellesen