BGH Urteil vom 10.09.2003 – VIII ZR 58/03
VIII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am: 10. September 2003 Potsch, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Nachschlagewerk: nein
BGHZ: nein
BGHR: nein _____________________
MiethöheRegG § 3 Abs. 1
Zur Frage der Fortgeltung einer wegen öffentlicher Förderung von Modernisierungs-
maßnahmen vertraglich vereinbarten Beschränkung von Mieterhöhungen, wenn der
neue Vermieter das Wohnhaus in der Zwangsversteigerung erworben hat, ohne die
Verpflichtungen aus dem öffentlich-rechtlichen Fördervertrag von dem Rechtsvor-
gänger zu übernehmen.
BGH, Urteil vom 10. September 2003 - VIII ZR 58/03 - LG Berlin AG Berlin-Mitte
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 10. September 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die
Richter Dr. Beyer, Wiechers, Dr. Wolst und Dr. Frellesen
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 67
des Landgerichts Berlin vom 6. Januar 2003 im Kostenpunkt und
insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Klägerin erkannt wor-
den ist.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung
und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens,
an das Landgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Aufgrund eines Mietvertrages vom 26. Juni 1990 bewohnen die Beklag-
ten eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in B. , Stadtteil P.
, H. -Straße . In den Jahren 1996 bis 1998 führte der damalige
Eigentümer des Anwesens Modernisierungsarbeiten durch, die vom Land B.
entsprechend einem im Jahre 1994 abgeschlossenen Fördervertrag mit öffentli-
chen Mitteln bezuschußt wurden. Im Zusammenhang mit diesen Maßnahmen
vereinbarten der Vermieter und die Beklagten am 7. April 1998 eine Ergänzung
zum Mietvertrag vom 26. Juni 1990, in der der Beginn des Mietverhältnisses für
die modernisierte Wohnung auf den 1. Mai 1998 festgelegt und die Höhe der
Nettokaltmiete sowie der Vorauszahlungen für die Nebenkosten geregelt wur-
den. Außerdem heißt es in Nr. 7 des Schriftstücks, es werde als weiterer Be-
standteil des Mietvertrags die beigefügte "Anlage 1 - Mietenentwicklung" ver-
einbart. Diese formularmäßig ausgestaltete Anlage enthält einen einleitenden
Hinweis auf die öffentliche Förderung der durchgeführten Modernisierungs-
maßnahmen und die sich daraus ergebenden Beschränkungen der Miethöhe
"im Bindungszeitraum der Förderung (in der Regel 20 Jahre)". In den anschlie-
ßenden Absätzen werden die nach dem Förderungsvertrag und den einschlägi-
gen Bestimmungen des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe zulässigen jährli-
chen Mieterhöhungen (0,25 DM/m² und Monat) im einzelnen erläutert.
Im Jahr 2000 wurde das Anwesen zwangsversteigert und mit Beschluß
vom 15. Dezember 2000 der Klägerin zugeschlagen.
Mit Schreiben vom 24. August 2001 forderte die Klägerin unter Berufung
auf den Berliner Mietspiegel 2000 von den Beklagten die Zustimmung zu einer
Mieterhöhung um 1,30 DM von bisher 553,86 DM (6,50 DM/m²) auf 664,56 DM
(7,80 DM/m²) ab 1. November 2001. Dies lehnten die Beklagten ab. Daraufhin
hat die Klägerin gegen die Beklagten Klage auf Zustimmung zu der genannten
Mieterhöhung erhoben. Sie ist der Auffassung, sie sei an die sich aus dem För-
derungsvertrag in Verbindung mit den §§ 2 und 3 MHG ergebende Begrenzung
der Mieterhöhung auf 0,25 DM/m² monatlich nicht gebunden, weil sie in jenen
Vertrag nicht eingetreten sei. Die Erklärung über die Mietenentwicklung sei
auch nicht Bestandteil des Mietvertrages geworden, vielmehr habe es sich hier-
bei lediglich um eine in dem Fördervertrag vorgesehene Information des Mie-
ters gehandelt. Überdies habe sie von den Fördermitteln nichts erhalten.
Die Beklagten halten die Klage für unbegründet. Sie sind der Ansicht, die
Anlage zur Mietenentwicklung stelle eine vertragliche Vereinbarung dar, die die
begehrte Mieterhöhung ausschließe.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläge-
rin hat das Landgericht dem Erhöhungsverlangen der Klägerin in Höhe von
(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:6)(cid:5)(cid:8)(cid:7)(cid:10)(cid:9)
(cid:0)(cid:12)(cid:11)(cid:6)(cid:13)(cid:14)(cid:11)(cid:15)(cid:5)(cid:2)(cid:3)(cid:16)(cid:11)
10,89
DM = 0,25 DM/m²) auf 294,07
DM) ab 1. November
2001 stattgegeben und das Rechtsmittel im übrigen zurückgewiesen. Mit ihrer
vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr ur-
sprüngliches Klagebegehren weiter, soweit es vom Landgericht abgewiesen
worden ist.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt: Das Mieterhö-
hungsverlangen sei (nur) hinsichtlich des Betrages von 0,25 DM/m² wirksam;
insbesondere habe es keiner Angabe von Kürzungsbeträgen gemäß § 2 Abs. 1
Satz 2 MHG a.F. bedurft, da die Klägerin keine Zuschüsse erhalten habe. Ein
weitergehender Erhöhungsanspruch stehe der Klägerin jedoch nicht zu; denn
die Vereinbarung über die Beschränkung der jährlichen Mieterhöhung auf
0,25 DM/m² in der "Anlage 1 - Mietenentwicklung" sei Bestandteil des zwischen
den Parteien bestehenden Mietvertrages geworden. In diesen Mietvertrag sei
die Klägerin durch den Erwerb des Anwesens in der Zwangsversteigerung wirk-
sam eingetreten; eines gesonderten Eintritts in den Fördervertrag, auf den in
der Anlage 1 ausdrücklich Bezug genommen werde, habe es daher nicht be-
durft.
Der Vereinbarung in der Anlage sei auch keine Abhängigkeit von dem
Fördervertrag zu entnehmen, insbesondere sei dort keine Regelung für den Fall
getroffen worden, daß der Fördervertrag ende oder aus anderen Gründen keine
Förderung stattfinde. Dies stelle jedoch keine Lücke der Vereinbarung dar, die
mittels einer ergänzenden Vertragsauslegung zu schließen sei. Bei der Verein-
barung über die Begrenzung der Mieterhöhung handele es sich um eine Allge-
meine Geschäftsbedingung, bei der eine ergänzende Vertragsauslegung nur
ausnahmsweise in Betracht komme. Das Formulierungsrisiko - hier in Form der
Nichtregelung des Falles der Beendigung des Fördervertrages oder des Feh-
lens einer Förderung aus anderen Gründen - treffe den Verwender eines For-
mularvertrages. Im vorliegenden Fall seien keine außergewöhnlichen Umstände
ersichtlich, die dennoch eine ausnahmsweise eingreifende ergänzende Ver-
tragsauslegung rechtfertigen könnten. Da entgegen der Ansicht der Klägerin
auch kein Wegfall der Geschäftsgrundlage vorliege und im übrigen entgegen-
stehende Rechtsprechung zu der hier entscheidenden Frage nicht bestehe, sei
das Erhöhungsverlangen der Klägerin, soweit es 0,25 DM/m² übersteige, unbe-
gründet.
II.
Diese Erwägungen halten der rechtlichen Überprüfung in dem entschei-
denden Punkt nicht stand. Das Berufungsgericht hat mit rechtsfehlerhafter Be-
gründung die gebotene Auslegung des Vertrages unterlassen.
1. Nicht zu beanstanden ist allerdings die auf tatrichterlicher Auslegung
beruhende Annahme des Landgerichts, die Anlage 1 zu der Ergänzungsverein-
barung vom 7. April 1998 stelle eine vertragliche Abmachung über die Begren-
zung künftiger Mieterhöhungen dar. Dafür spricht schon der Wortlaut der Ziffer
7 der Ergänzungsvereinbarung ("Als weitere Bestandteile des Mietvertrages
werden vereinbart: Anlage 1 - Mietenentwicklung..."). Die Revision zeigt keine
Umstände auf, die diese Auslegung des Berufungsgerichts als rechtsfehlerhaft
erscheinen lassen könnten. Soweit sie geltend macht, es handele sich lediglich
um die Wiedergabe der Bestimmungen des Fördervertrages und eine bloße
Bezugnahme auf gesetzliche Vorschriften, jedoch nicht um eine eigenständige
Abrede über eine Mietenbegrenzung, setzt sie in revisionsrechtlich unzulässiger
Weise ihre eigene Auslegung an die Stelle derjenigen des Tatrichters.
2. Zutreffend geht das Landgericht ferner davon aus, daß es sich bei der
Anlage 1 zu der Ergänzungsvereinbarung vom 7. April 1998 um eine Allgemei-
ne Geschäftsbedingung im Sinne des hier noch anwendbaren § 1 Abs. 1 AGBG
handelt (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB). Das zieht auch die Revision nicht in
Zweifel. Dabei kann im vorliegenden Zusammenhang dahinstehen, ob die in der
Anlage enthaltene Regelung der künftigen Mieterhöhungen in gleicher oder
ähnlicher Form auch außerhalb des Bezirks des Kammergerichts verwendet
wird, wofür der Hinweis auf die Bestimmungen der §§ 2 und 3 MHG sprechen
könnte. Zwar unterliegt die Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen
nur dann der uneingeschränkten Prüfung durch das Revisionsgericht, wenn sie
in mindestens zwei Oberlandesgerichtsbezirken verwendet werden und deshalb
im Interesse der Rechtseinheit ein Tätigwerden des Revisionsgerichts geboten
ist (Senatsurteil BGHZ 112, 204, 210 m.w.Nachw.; MünchKomm/Basedow,
4. Aufl., § 305 Rdnr. 45). Da das Landgericht die Pflicht zur umfassenden Wür-
digung des Prozeßstoffes (§ 286 ZPO) dadurch verletzt hat, daß es die Ausle-
gung einer maßgeblichen Vertragsbestimmung unterlassen hat, ist aber auch
bei einer nur begrenzten Überprüfbarkeit seiner Feststellungen ein Rechtsfehler
gegeben.
a) Die Klägerin hat beim Erwerb des Grundstücks die von ihrem Rechts-
vorgänger dem Land B. gegenüber in dem Fördervertrag eingegangenen
Verpflichtungen nicht übernommen. Nach ihrer von der Revision in Bezug ge-
nommenen Behauptung ist der Baukostenzuschuß, der ihrem Voreigentümer
gewährt worden war, aus dem Versteigerungserlös zurückgezahlt worden. Die-
ses Vorbringen, das die Beklagten in zulässiger Weise mit Nichtwissen bestrit-
ten haben, ist revisionsrechtlich zu unterstellen. Da die Klägerin selbst keine
öffentlichen Mittel erhalten hat, sondern nur ihre Rechtsvorgängerin, und die
Verpflichtungen aus dem Fördervertrag nicht an sie weitergegeben worden
sind, ist sie an die dort vereinbarte Mieterhöhungsbegrenzung nicht gebunden;
§ 571 BGB ist nicht anwendbar (Senatsurteil vom 8. Oktober 1997 - VIII ZR
373/96, NJW 1998, 445). Sie ist allerdings durch den Erwerb des Grundstücks
im Wege der Zwangsversteigerung in den Mietvertrag nebst Ergänzungsverein-
eigentümer durch die vertragliche Abmachung mit den Beklagten in dem Recht
auf Mieterhöhung beschränkt wäre, auch wenn sie selbst zu keinem Zeitpunkt
Baukosten- oder Aufwendungszuschüsse erhalten hat.
b) Welche Auswirkungen eine etwaige Rückzahlung des Baukostenzu-
schusses auf die in den Mietvertrag einbezogene Begrenzung der Mieterhö-
hungen hat, ist vom Berufungsgericht nicht geprüft worden. Der Fördervertrag
sieht eine Rückzahlung nicht vor und trifft auch keine Regelung für den Fall,
daß der Zuschuß vor Ablauf des Bindungszeitraums abgelöst wird. Es ist aber
nicht auszuschließen, daß mit der Rückerstattung des Zuschusses die öffent-
lich-rechtliche Bindung des ehemaligen Vermieters an die Verpflichtungen nach
§§ 7 bis 9 des Fördervertrages entfallen ist. Damit würde sich die Frage stellen,
ob auch die in Anlage 1 vertraglich vereinbarte Begrenzung der Mieterhöhung
- die auf den Fördervertrag verweist - beendet ist, so daß die in § 3 Abs. 1
Satz 3 bis Satz 7 MHG vorgesehene Beschränkung der an sich zulässigen
Mieterhöhungen nicht eingreifen würde. Der einleitende Satz im fünften Absatz
der Anlage 1 "im Bindungszeitraum der Förderung (in der Regel 20 Jahre) gel-
ten folgende Bestimmungen" könnte dafür sprechen, daß die anschließenden
Regelungen über die lediglich eingeschränkte Zulässigkeit von Mieterhöhungen
nur gelten sollen, soweit der Vermieter aufgrund des mit dem Land B. ge-
schlossenen Fördervertrages an die besonderen Vorschriften der §§ 2, 3 MHG
über die Berücksichtigung öffentlicher Zuschüsse gebunden ist. Wenn, der Be-
hauptung der Klägerin folgend, die Zuschüsse im Jahre 2000 aus dem Verstei-
gerungserlös zurückgezahlt wurden und wenn dies zur Folge hätte, daß damit
die Verpflichtungen des ursprünglichen Vermieters aus dem 1994 geschlosse-
nen Fördervertrag hinfällig geworden sind, ist im Wege einer Auslegung zu
prüfen, ob hiervon die Verpflichtungen des jeweiligen Vermieters im Rahmen
einer Mieterhöhung den Mietern gegenüber beeinflußt werden sollten. Hierbei
bedarf es einer Auseinandersetzung mit der vertraglichen Vereinbarung unter
Berücksichtigung der Begleitumstände des Falles und der Interessenlage bei-
der Vertragspartner. Mit seiner nicht weiter begründeten Annahme, der Verein-
barung über die Begrenzung der Erhöhung des Mietzinses lasse sich eine Ab-
hängigkeit vom Fördervertrag nicht entnehmen, insbesondere sei keine Rege-
lung für den Fall getroffen worden, daß der Fördervertrag ende oder aus ande-
ren Gründen keine Förderung stattfinde, hat sich das Berufungsgericht von
vornherein einer Auslegung verschlossen. Eine tragfähige Grundlage für die
Auffassung des Berufungsgerichts, die Klägerin sei nach den Vereinbarungen
in der Anlage 1 zum Mietvertrag an einer Erhöhung der Miete über 0,25 DM je
Quadratmeter und Monat hinaus gehindert, ist somit nicht gegeben.
III. Das angefochtene Urteil ist daher auf die Revision der Klägerin auf-
zuheben, soweit das Landgericht zu ihrem Nachteil entschieden hat. Zugleich
ist die Sache, da der Senat an einer abschließenden Entscheidung gehindert
ist, an das Landgericht zurückzuverweisen.
Dr. Deppert Dr. Beyer Wiechers
Dr. Wolst Dr. Frellesen