BGH Urteil vom 08.10.2003 – XII ZR 329/00

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XII ZR 329/00

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 8. Oktober 2003 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 8. Oktober 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter

Gerber, Fuchs, Dr. Ahlt und die Richterin Dr. Vézina

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 20. Zivilsenats

des Kammergerichts vom 5. Oktober 2000 aufgehoben.

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Ber-

lin vom 21. Januar 2000 wird zurückgewiesen, soweit ihre Klage

im Hauptantrag abgewiesen worden ist. Wegen der weitergehen-

den Berufung - Entscheidung über den Hilfsantrag - wird die Sa-

che zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die

Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin verlangt Räumung und Herausgabe einer vor ihrer Kauf-

halle gelegenen Standfläche, die sie mit Vertrag vom 23. März 1994 an die Be-

klagte zum Betrieb eines mobilen Imbißstandes vermietet hat. Im Hinblick auf

die von der Klägerin beabsichtigte Neugestaltung des gesamten Kaufhallen-

geländes trafen die Parteien in § 15 des Mietvertrages folgende Vereinbarun-

gen:

§ 15

Standortentwicklung

Dem Mieter ist bekannt, daß der Vermieter beabsichtigt, das ge- samte Kaufhallen- bzw. Gaststättengelände zu entwickeln, d.h. Neu-, Um- oder Anbauten vorzunehmen.

Im Falle der Standortentwicklung der Kaufhalle bzw. der Gast- stätte ist der K. berechtigt, eine vorübergehende Verlagerung des Standortes auf dem Grundstück zu verlangen. K. hat die Standortentwicklung 3 Monate vor Baubeginn dem Mieter anzuzeigen. Sollte das Verlagerungsverlangen für den Mieter un- zumutbar sein und er dies binnen einer Frist von 3 Monaten nach Zugang des Verlagerungsverlangens dem Vermieter schriftlich anzeigen oder eine Verlagerung tatsächlich nicht möglich sein, ist der Vermieter berechtigt, die vorübergehende Schließung des Standortes für die Bauarbeiten zu verlangen. Für den Fall der vo- rübergehenden Schließung verlängert sich die Laufzeit des jewei- ligen Einzelmietvertrages um den Schließungszeitraum. Für die Zeit der Schließung der Imbißeinrichtung ruht dann die Mietzah- lung der Firma S. GmbH. Ein eventueller Anspruch der Firma S. GmbH auf Ersatz entgangenen Gewinns für den Schließungszeitraum ist ausgeschlossen.

Die Firma S. GmbH ist berechtigt, nach Abschluß der Bauarbeiten einen gleichwertigen Standort zu verlangen. Kann auf dem Gelände kein neuer Standort angeboten werden, wird der Vermieter dem Mieter einen gleichwertigen Ersatzstandort an- bieten. Weitergehende Ansprüche des Mieters sind ausgeschlos- sen. .....

Anfang 1999 begann die Klägerin auf dem Grundstück mit Um- und

Neubaumaßnahmen, die eine Verlagerung der vermieteten Standfläche erfor-

derlich machten. Die Parteien einigten sich für die Zeit ab März 1999 auf einen

Ersatzstandort auf dem Grundstück. Mit Schreiben vom 9. und 19. Juli 1999

verlangte die Klägerin von der Beklagten die Räumung auch dieses Ersatz-

standortes und bot ihr unter Androhung der Kündigung im Weigerungsfall ei-

nen anderen Standort an. Diesen lehnte die Beklagte mit Schreiben vom

6. August 1999 als unzumutbar ab. Daraufhin kündigte die Klägerin mit Schrei-

ben vom 20. August 1999 den Mietvertrag fristlos.

Mit der Klage verlangt die Klägerin Räumung und Herausgabe des Er-

satzstandortes, hilfsweise Zug um Zug gegen Bezeichnung eines auf einem

Lageplan gekennzeichneten anderen Ersatzstandortes. Das Landgericht hat

Haupt- und Hilfsantrag der Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin

hat das Kammergericht das Urteil des Landgerichts abgeändert und der Klage

stattgegeben. Dagegen richtet sich die angenommene Revision der Beklagten,

mit der sie die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils begehrt.

Die Revision ist begründet. Sie führt in dem aus dem Tenor ersichtlichen

Umfang zur Klageabweisung, im übrigen zur Aufhebung und zur Zurückverwei-

sung der Sache an das Berufungsgericht.

1. Das Berufungsgericht ist der Auffassung, es könne offenbleiben, ob

die Kündigungen der Klägerin wirksam seien, was zweifelhaft sei. Die Klägerin

habe gemäß § 985 BGB einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe. Der

Beklagten stehe kein Recht zum Besitz zu, weil der Mietvertrag dadurch been-

det worden sei, daß seine Erfüllung der Klägerin auf Dauer unmöglich sei. Die

Beklagte sei zwar gemäß § 15 Abs. 2 des Mietvertrages berechtigt, einen

gleichwertigen Standort zu verlangen. Da die Beklagte jedoch bestritten habe,

daß die von der Klägerin angebotenen Standorte gleichwertig seien, obliege ihr

die Darlegungs- und Beweislast dafür, daß es einen geeigneten Ersatzstandort

gebe. Hierzu habe die Beklagte weder hinreichend substantiiert vorgetragen

noch Beweis angeboten.

2. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

Die Annahme des Berufungsgerichts, der Mietvertrag sei durch Unmöglichkeit

der Erfüllung beendet worden, beruht auf Rechtsfehlern.

a) Das Berufungsgericht verstößt gegen die Regeln über die Darle-

gungs- und Beweislast, wenn es der Beklagten entgegenhält, sie habe nicht

hinreichend substantiiert dargetan, daß es einen geeigneten Ersatzstandort

gebe. Nach allgemeinen Grundsätzen trägt derjenige, der aus einer Norm zu

seinen Gunsten eine bestimmte Rechtsfolge ableitet, bzw. sich auf eine solche

Rechtsfolge stützt, die Darlegungs- und Beweislast für die Tatsachen, aus de-

nen sich die Anwendbarkeit der Norm ergibt. Demnach obliegt der Klägerin die

Darlegungs- und Beweislast für Tatsachen, aus denen sich ergibt, daß ihr die

Erfüllung des Vertrages unmöglich ist. Die Klägerin hat aber selbst nicht einmal

behauptet, daß sie keinen gleichwertigen Ersatzstandort anbieten könne. Sie

hat vielmehr unter Beweisantritt im einzelnen dargelegt, daß die von ihr ange-

botenen Ersatzstandorte gleichwertig seien. Schon deshalb kann von einer

Unmöglichkeit der Vertragserfüllung nicht ausgegangen werden.

b) Die Revision rügt weiter zu Recht, daß, selbst wenn ein Unvermögen

der Klägerin zur Erfüllung feststünde, eine Beendigung des Vertrages auch

deshalb nicht in Betracht komme, weil die Klägerin ihr Unvermögen zu vertre-

ten habe.

Die Klägerin hat dadurch, daß sie sich in § 15 Satz 8 des Vertrages da-

zu verpflichtet hat, der Beklagten einen gleichwertigen Ersatzstandort zur Ver-

fügung zu stellen, das Risiko der Erfüllbarkeit dieser Verpflichtung übernom-

men. Es stand in ihrem Belieben, ob sie auf einem der ihr gehörenden

Grundstücke einen Standplatz schafft, der für den Imbißwagen geeignet ist. Die

Rechtsfolgen des vom Vermieter zu vertretenden Unvermögens regelt § 325

BGB a.F.. Danach kann der Mieter Schadensersatz wegen Nichterfüllung ver-

langen oder vom Vertrag zurücktreten; er kann auch gemäß § 542 BGB a.F.

kündigen (vgl. Senatsurteil vom 25. November 1998 - XII ZR 12/97 - NJW

1999, 635; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des Miet-, Pacht- und Leasingrechts,

8. Aufl. Rdn. 348; Kraemer in Bub/Treier, 3. Aufl. III Rdn. 1192). Das von dem

Vermieter zu vertretende Unvermögen führt aber nicht ohne weiteres zu einer

Beendigung des Mietvertrages.

c) Die Klägerin hat auch kein Recht, den Mietvertrag wegen des von ihr

zu vertretenden Unvermögens aus wichtigem Grund zu kündigen. Selbst wenn

die Voraussetzungen für einen Wegfall der Geschäftsgrundlage vorlägen,

könnte sie sich darauf nicht berufen, weil die Gründe hierfür in ihrem Risikobe-

reich liegen (vgl. Senatsurteil vom 29. November 1995 - XII ZR 230/94 - NJW

1996, 714).

3. Die Entscheidung stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als rich-

tig dar (§ 563 a ZPO a.F.). Der Mietvertrag ist insbesondere nicht durch die

fristlosen Kündigungen der Klägerin beendet worden. Die Kündigungen sind

unwirksam.

a) Die Klägerin konnte am 20. August 1999 nicht mit der Begründung

kündigen, die Beklagte habe ihre Verpflichtung zur nochmaligen Umsetzung

ihres Imbißstandes nicht erfüllt. Selbst wenn die Beklagte gemäß § 15 des

Mietvertrages verpflichtet gewesen wäre, während der Bauphase mehrere

vorübergehende Verlagerungen des Standortes zu dulden, fehlt es an der Ein-

haltung der in § 15 vorgeschriebenen dreimonatigen Ankündigungsfrist, binnen

der sich die Beklagte zu dem Verlagerungsverlangen der Klägerin äußern

konnte. Die Klägerin hat erstmals am 9. Juli 1999 den erneuten Standortwech-

sel angekündigt. Zum Zeitpunkt der fristlosen Kündigung, am 20. August 1999,

war somit die Dreimonatsfrist noch nicht abgelaufen. Auch die Kündigung vom

1. Oktober 1999 ist aus diesem Grund unwirksam.

b) Die Kündigung vom 2. Februar 2000 wegen Mietrückständen in der

Zeit von Oktober 1999 bis Januar 2000 ist ebenfalls unwirksam. Die Beklagte

war gemäß Urteil des Landgerichts vom 22. Oktober 1999 im einstweiligen

Verfügungsverfahren (64 S 421/99) nur bis zum Ende der Baumaßnahmen,

längstens bis zum 31. Oktober 1999 verpflichtet, ihren Imbissstand auf den Er-

satzstandort zu verlegen. Danach war sie berechtigt, den Standort als unzu-

mutbar abzulehnen (§ 15 Satz 4 des Mietvertrages). Während der Schließung

des Imbißstandes war sie gemäß § 15 Satz 6 des Mietvertrages zur Mietzah-

lung nicht verpflichtet.

Das Landgericht hat somit die Klage zu Recht abgewiesen, soweit sie

auf uneingeschränkte Räumung und Herausgabe gerichtet war.

4. Der Senat ist nicht in der Lage, abschließend zu entscheiden (§ 565

Abs. 3 ZPO a.F.). Der Rechtsstreit ist bezüglich des hilfsweise geltend ge-

machten Anspruchs auf Verurteilung der Beklagten zur Räumung des bisheri-

gen Standortes Zug um Zug gegen Bezeichnung eines auf einem Lageplan

gekennzeichneten Ersatzstandortes auf den Grundstücken G...straße ...

oder Ga...straße ... in B. ohne weitere Feststellungen nicht entscheidungs-

reif. Die Klägerin hat gemäß § 15 Satz 8 des Mietvertrages, nachdem die Bau-

phase abgeschlossen ist, einen Anspruch gegen die Beklagte auf Räumung

des bisherigen nur vorübergehend zugewiesenen Standortes Zug um Zug ge-

gen Zuweisung eines anderen gleichwertigen, endgültigen Standortes, der auf

dem bisherigen Mietgrundstück und, wenn dies nicht möglich ist, auf einem

anderen Grundstück gelegen ist. Da die Beklagte bestreitet, daß auf dem bis-

herigen Mietgrundstück kein geeigneter Standort vorhanden sei und daß die

von der Klägerin im Hilfsantrag genannten Standorte gleichwertig seien, sind

gegebenenfalls nach weiterem Beweisantritt die von der Klägerin angebotenen

Beweise zu erheben. Die Sache muß deshalb an das Berufungsgericht zurück-

verwiesen werden.

Hahne

Gerber

Fuchs

Ahlt

Vézina