BGH Urteil vom 22.10.2003 – XII ZR 126/00

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XII ZR 126/00

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 22. Oktober 2003 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 22. Oktober 2003 durch die Richter Gerber und Sprick, die Richterin

Weber-Monecke, den Richter Fuchs und die Richterin Dr. Vézina

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 24. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 7. März 2000 im Kosten-

punkt und insoweit aufgehoben, als der Berufung der Klägerin

stattgegeben worden ist.

Der Rechtsstreit wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Ver-

handlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisions-

verfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin nimmt die Beklagte zu 1 als ihre Vertragspartnerin und die

Beklagte zu 2 als Bürgin auf Rückzahlung eines Darlehens und auf rückständi-

gen Pachtzins sowie Nebenkosten in Anspruch. Dem liegt folgender Sachver-

halt zugrunde:

Mit gesonderten Verträgen hatte die Klägerin von der Stadt O.

zum einen eine Gaststätte und zum anderen eine zugehörige Innenhoffläche

gepachtet.

Mit Unterpachtvertrag vom 19./20. August 1993 verpachtete die Klägerin

die Gaststätte einschließlich des im Vertrag als "Biergarten" bezeichneten In-

nenhofs an die Beklagte zu 1 und gewährte ihr ein Darlehen in Höhe von

150.000 DM. Den Innenhof nutzte die Beklagte zu 1 als Abstellfläche für eigene

Fahrzeuge.

Die Beklagte zu 2 verbürgte sich der Klägerin gegenüber für die Ver-

pflichtungen der Beklagten zu 1 aus dem Darlehen und dem Unterpachtverhält-

nis.

Die Stadt O. kündigte den Pachtvertrag über die Hoffläche

fristgemäß und entzog der Klägerin den Besitz im Februar 1995. Dies teilte die

Klägerin der Beklagten zu 1 am 27. April 1995 mit und wies sie darauf hin, daß

die Hoffläche ab sofort nicht mehr zur Nutzung zur Verfügung stehe. Die Be-

klagte zu 1 widersprach mit Schreiben vom 10. Oktober 1995 unter Hinweis

darauf, daß sie die Hoffläche im Sommer 1996 als Biergarten nutzen wolle. Mit

Schreiben vom 18. Dezember 1995 erklärte sich die Klägerin außerstande, der

Beklagten zu 1 die Nutzung der Hoffläche wieder einzuräumen.

Die Beklagte zu 1 zahlte den monatlichen Pachtzins bis einschließlich

Februar 1996 in der vereinbarten Höhe von zuletzt 10.018,23 DM, danach bis

zur völligen Zahlungseinstellung im Juli 1996 nur noch teilweise und stellte den

Gaststättenbetrieb schließlich ein.

Das Pachtverhältnis zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1 en-

dete am 2. April 1997 durch einen Vergleich, über dessen Umfang und Inhalt

die Parteien streiten.

Das Landgericht folgte insoweit der Auffassung der Beklagten, mit dem

Vergleich seien alle Forderungen der Klägerin bis auf einen Restbetrag des

Brauereidarlehens in Höhe von 46.000 DM abgegolten, und verurteilte die Be-

klagten unter Abweisung der Klage im übrigen zur Zahlung dieses Betrages

nebst Zinsen.

Die dagegen eingelegte Berufung der Klägerin, mit der diese Zahlung

weiterer 70.455,13 DM nebst 6,75 % Zinsen begehrte, hatte - bis auf einen Teil

des Zinsanspruchs - Erfolg. Die Anschlußberufung der Beklagten, mit der diese

abändernd Abweisung der Klage insgesamt begehrten, blieb erfolglos.

Die Beklagten nehmen die Zurückweisung ihrer Anschlußberufung hin.

Mit ihrer Revision, die der Senat angenommen hat, verfolgen sie lediglich ihren

Antrag weiter, die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.

Die Revision der Beklagten hat Erfolg. Sie führt zur Teilaufhebung des

angefochtenen Urteils und in diesem Umfang zur Zurückverweisung der Sache

an das Oberlandesgericht.

I.

Das Berufungsgericht hat die im Rahmen der Vergleichsverhandlungen

gewechselten Schreiben der Klägerin und der Beklagten zu 1 dahin ausgelegt,

daß lediglich ein Teilvergleich zustande gekommen sei, bei dem die noch offe-

nen Darlehensrückzahlungs- und Pachtzinsansprüche der Klägerin und insbe-

sondere die Frage der Minderung des Pachtzinses wegen der Nichtgewährung

des Pachtgebrauchs am Innenhof ausgeklammert worden seien. Dies begegnet

revisionsrechtlich keinen Bedenken und wird von der Revision auch nicht ange-

griffen.

Zwischen den Parteien steht auch außer Streit, daß sich die rückständi-

gen Pachtzinsen für die Zeit vom 1. März 1996 bis 31. März 1997 zuzüglich der

Nebenkosten für 1994 und 1995 abzüglich geleisteter Zahlungen und Gut-

schriften rechnerisch zutreffend auf den Betrag von 70.455,13 DM belaufen,

den das Berufungsgericht der Klägerin über den in erster Instanz zugesproche-

nen Betrag von 46.000 DM hinaus zugesprochen hat, wenn dieser Berechnung

der ungeminderte Pachtzins zugrunde gelegt wird.

II.

Mit Erfolg rügt die Revision indes, daß das Berufungsgericht der Klägerin

den ungeminderten Pachtzins zugebilligt hat.

Das Berufungsgericht unterstellt zwar, daß die seit Februar 1995 entzo-

gene Nutzung des Innenhofs einen nicht nur unwesentlichen Mangel des

Pachtobjekts darstellt, und läßt den Umfang der dadurch bedingten Beeinträch-

tigung des Pachtgebrauchs dahinstehen. Gleichwohl verneint es eine Minde-

rung des Pachtzinses in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a.F. mit

der Begründung, die Beklagten könnten sich darauf nicht berufen, weil die Be-

klagte zu 1 den Pachtzins in der Zeit von April 1995 bis Februar 1996 ungekürzt

und ohne Vorbehalt weitergezahlt habe.

Das hält der rechtlichen Prüfung nicht stand.

Zu Recht weist die Revision darauf hin, daß Ziffer 24 ("Schlußbestim-

mungen") des Pachtvertrages zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1,

der im letzten Satz des Tatbestandes der angefochtenen Entscheidung in Be-

zug genommen ist, folgende Bestimmung enthält:

"Auch wiederholt geübte Nachsicht gilt nicht als stillschweigende Dul-

dung von Vertragsverstößen und Versäumnissen; irgendwelche Rechte können

daraus nicht hergeleitet werden."

Das Berufungsgericht hat sich mit dieser Klausel nicht befaßt, so daß der

Senat sie selbst auslegen kann. Im Ergebnis führt diese Auslegung dazu, daß

§ 539 BGB a.F. - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - nicht ent-

sprechend anwendbar ist, weil die Vertragsparteien dies zulässigerweise (vgl.

Staudinger/Emmerich BGB [1995] § 539 Rdn. 10) abbedungen haben.

Aus der systematischen Stellung der Klausel in den "Schlußbestimmun-

gen", deren übrige Bestimmungen für beide Vertragsparteien gleichermaßen

gelten, und auch aus dem Wortlaut der Klausel ergibt sich kein Anhaltspunkt

dafür, daß sie etwa nur für Vertragsverstöße des Pächters gelten solle; sie be-

trifft daher gleichermaßen den Fall, daß der Pächter bei Vertragsverstößen oder

Versäumnissen des Verpächters Nachsicht übt.

Als Vertragsverstoß oder Versäumnis des Verpächters ist es auch und

insbesondere anzusehen, wenn dieser den nach dem Vertrag geschuldeten

Gebrauch ganz oder teilweise nicht mehr gewährt.

Unter den Begriff der vom Pächter in Ansehung einer solchen Vertrags-

verletzung geübten "Nachsicht" fällt - entgegen der Auffassung der Revisions-

erwiderung - auch die ungekürzte Weiterzahlung des Pachtzinses, weil unter

dem weit gefaßten, untechnischen Begriff der "Nachsicht" jedes Verhalten zu

verstehen ist, das einen Verzicht auf oder ein Zuwarten mit Gegenmaßnahmen

oder anderen rechtlichen Konsequenzen darstellt. Insbesondere der klarstel-

lende Zusatz, daß "irgendwelche Rechte ... daraus nicht hergeleitet werden"

können, zeigt unmißverständlich, daß diese Klausel den Sinn hat, ein schüt-

zenswertes Vertrauen darauf, die andere Vertragspartei werde aus einer Ver-

tragsverletzung keine Rechte (mehr) herleiten, gar nicht erst aufkommen zu

lassen. Infolgedessen ist dem Grundgedanken, der der entsprechenden An-

wendung des § 539 BGB a.F. in Fällen über längere Zeit ungekürzter Fortzah-

lung des Miet- oder Pachtzinses trotz eines nachträglich aufgetretenen

Rechtsmangels zugrunde liegt, im vorliegenden Fall durch die vertragliche Re-

gelung der Boden entzogen.

III.

Mit der gegebenen Begründung kann das Urteil des Berufungsgerichts

im Umfang seiner Anfechtung daher keinen Bestand haben. Eine abschließen-

de Entscheidung ist dem Revisionsgericht verwehrt, weil das Berufungsgericht

keine Feststellungen zum Ausmaß der mit der Entziehung der Hoffläche ver-

bundenen Gebrauchsbeeinträchtigung getroffen hat, hiervon aber die Höhe der

Minderung abhängt. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuver-

weisen, damit es diese Feststellungen nachholen kann.

Gerber

Sprick

Weber-Monecke

Fuchs

Vézina