BGH Urteil vom 12.11.2003 – VIII ZR 41/03
VIII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am: 12. November 2003 K i r c h g e ß n e r , Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
MHG § 10 Abs. 1
Zu einem "vorläufigen Mietverzicht" bei durch öffentliche Mittel geförderten Baumaß-
nahmen.
BGH, Urteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 41/03 - LG Berlin
AG Lichtenberg
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit
Schriftsatzfrist bis zum 29. Oktober 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Deppert und die Richter Dr. Hübsch, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst
für Recht erkannt:
Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 62 des
Landgerichts Berlin vom 9. Januar 2003 wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Revisionsverfahrens hat die Klägerin zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Klägerin vermietete den Beklagten durch Mietvertrag vom 22. Mai
1997 eine Wohnung im Hause M. Straße in B. . In der Zusatzver-
einbarung zu dem Mietvertrag heißt es:
"Vor Beginn des Mietverhältnisses wurden in dem Wohngebäude M. Straße folgende Modernisierungsmaßnahmen durch- geführt:
- Einbau einer zentralen Heizungsanlage
- Einbau einer zentralen Warmwasserbereitungsanlage
- Verstärkung der Elektroinstallation
- Wärmedämmarbeiten
- Einbau von isolierverglasten Fenstern
Durch diese Baumaßnahmen erhöht sich der für die Wohnung bisher von zulässige 569,08 DM/monatlich um 317,94 DM monatlich auf 887,02 DM - monatlich.
Nettokaltmietzins
preisrechtlich
Die Baumaßnahme wurde durch öffentliche Mittel gefördert. Des- halb hat die Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen Mietobergrenzen festgesetzt. Für 1996 beträgt diese 5,50 DM/qm Wohnfläche monatlich.
Es wird daher ein - vorläufiger - Mietverzicht in Höhe von 304,13 DM/monatlich ausgesprochen, so daß nettokalt gegenwär- tig zu zahlen sind: 582,89 DM/monatlich.
Dieser Betrag ist unter 1.1 der Anlage 1 zum Mietvertrag (Berech- nung der Miete) bereits ausgewiesen."
Mit Schreiben vom 15. Mai 2001 teilte die Klägerin den Beklagten mit,
daß der Förderzeitraum nunmehr abgelaufen sei und sie den vorläufigen Miet-
verzicht aufhebe. Sie verlangt von den Beklagten für die Zeit von Juli bis De-
zember 2001 Zahlung einer restlichen Nettomiete von monatlich 141,95
(277,63 DM). Hierbei handelt es sich um die Differenz zwischen der vor dem
1. Juli 2001 geschuldeten und in dieser Höhe von den Beklagten weitergezahl-
ten Nettokaltmiete und der von der Klägerin angesetzten Miete von 887,02 DM
netto kalt.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht die Beru-
fung der Klägerin zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsge-
richt zugelassene Revision der Klägerin. Die Parteien haben sich mit einer Ent-
scheidung ohne mündliche Verhandlung einverstanden erklärt.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:
Die Klägerin habe keinen Anspruch auf rückständige Miete für die Mo-
nate Juli bis Dezember 2001. Die Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom
22. Mai 1997 weiche zum Nachteil der Mieter von den Vorschriften der §§ 1 bis
9 MHG ab und sei daher nach § 10 Abs. 1 MHG unwirksam. Diese Vorschrift
komme hier zum Zuge, denn sie sei zum Zeitpunkt des Beginns des Mietver-
hältnisses noch in Kraft gewesen. Die Zusatzvereinbarung räume der Klägerin
das Recht ein, zu einem nicht näher bestimmten Zeitraum eine höhere Miete zu
verlangen, ohne daß sie um die Zustimmung der Mieter unter Beachtung des
§ 2 MHG ersuchen müßte. Auch von der Einhaltung der Kappungsgrenze wäre
sie freigestellt. Schließlich könnte sie auch für die vor Beginn des Mietverhält-
nisses durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen einen Zuschlag verlangen,
obwohl nur die Modernisierung während des Bestehens des Mietverhältnisses
von § 3 MHG erfaßt werde. Dabei seien jedoch auch bei öffentlich gefördertem
Wohnraum, der - wie die streitgegenständliche Wohnung - nicht preisgebunden
sei, die materiellen und formellen Voraussetzungen des gesetzlich vorgesehe-
nen Mieterhöhungsverfahrens zu beachten. Alle generellen Regelungen, die
Einfluß auf die künftige Miethöhe hätten und dazu führten, daß der Vermieter
einseitig unter Außerachtlassung des MHG die Miete erhöhen könne, insbe-
sondere die Vereinbarung einer "vorläufigen" Miete, seien unwirksam. Verein-
barungen, wonach dem Mieter auf die fest vereinbarte Miete wegen besonderer
Umstände ein Mietnachlaß gewährt werde, der in genau festgelegten Stufen
wegfallen solle, könne zwar unter Umständen als Staffelmietzinsvereinbarung
wirksam sein. Voraussetzung für eine wirksam vereinbarte Staffelmiete sei
aber, daß der Zeitpunkt der Erhöhung genau bestimmt oder zumindest nach
dem Kalender bestimmbar sei. Daran fehle es hier.
II.
Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand, so daß
die Revision zurückzuweisen ist. Zu Recht hält das Berufungsgericht die Zu-
satzvereinbarung zu dem Mietvertrag, die Grundlage der Mietzinsforderung der
Klägerin ist, für unwirksam nach § 10 Abs. 1 MHG.
1. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß auf die vor dem
1. September 2001 zugegangene Mieterhöhungserklärung der Klägerin die Be-
stimmungen des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe in der bis 31. August
2001 geltenden Fassung Anwendung finden (Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB).
2. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, die Zusatzvereinbarung zu
dem Mietvertrag sei nach § 10 Abs. 1 MHG nicht unwirksam, weil es sich hier-
bei um eine Vereinbarung während des Bestehens des Mietverhältnisses han-
dele, für die die Ausnahmeregelung des § 10 Abs. 1 MHG gelte.
Die Behauptung der Klägerin in der Revisionsbegründung, die Parteien
hätten zunächst den Hauptmietvertrag und erst danach die Zusatzvereinbarung
unterzeichnet, die Parteien hätten mithin die Erhöhung des Mietzinses erst nach
Abschluß des eigentlichen Mietvertrages vereinbart, ist der Vortrag neuer Tat-
sachen, die im Revisionsverfahren grundsätzlich nicht berücksichtigt werden
dürfen. § 559 Abs. 1 Satz 1 ZPO bestimmt, daß lediglich dasjenige Vorbringen
der Beurteilung des Revisionsgerichts unterliegt, das aus dem Berufungsurteil
oder dem Sitzungsprotokoll ersichtlich ist. Im amtsgerichtlichen Urteil vom
16. September 2002, auf das das Berufungsurteil gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1
ZPO Bezug nimmt, ist ausdrücklich festgestellt worden, daß die Zusatzverein-
barung zum Mietvertrag bei Vertragsunterzeichnung und nicht im Laufe des
Mietverhältnisses geschlossen worden ist. Das entspricht dem Vortrag der Klä-
gerin und ist auch in der Berufungsinstanz nicht in Zweifel gezogen worden.
3. Entgegen der Ansicht der Revision verlangt die Klägerin von den Be-
klagten mit der vorliegenden Klage nicht den ursprünglich vereinbarten Miet-
zins. Die Höhe des von den Beklagten nach dem Mietvertrag vom 22. Mai 1997
geschuldeten Mietzinses wird - wie schon das Amtsgericht richtig festgestellt
hat - durch die dem Mietvertrag als Anlage 1 beigefügte Mietzinsberechnung
bestimmt. Dieser Betrag sollte auch nach der Zusatzvereinbarung, die auf die
Mietberechnung Bezug nimmt, bis auf weiteres die vereinbarte Gegenleistung
für die Überlassung der Wohnung an die Beklagten sein. Dabei war beiden
Vertragsparteien bewußt, daß die Klägerin mit Rücksicht auf den mit der Stadt
B. abgeschlossenen Fördervertrag keinen höheren Mietzins verlangen
durfte.
4. Nicht zu beanstanden ist auch die Auslegung der Zusatzvereinbarung
durch das Berufungsgericht dahin, daß diese der Klägerin das Recht einräumt,
zu einem nicht näher bestimmten Zeitpunkt eine höhere Miete verlangen zu
können, unabhängig von den Voraussetzungen des Gesetzes zur Regelung der
Miethöhe. Zu Recht nimmt das Berufungsgericht deshalb an, daß die von der
Klägerin ausbedungene Regelung mit § 2 MHG schon deshalb nicht zu verein-
baren ist, weil der Vermieter nach § 2 MHG lediglich die Zustimmung des Mie-
ters zu einem berechtigten Erhöhungsverlangen beanspruchen, nicht aber die
Mietzinserhöhung einseitig festlegen kann (vgl. auch OLG Stuttgart, NJW-RR
1989, 1357).
5. Ohne Erfolg macht die Revision weiterhin geltend, die Klägerin hätte
den Mietvertrag ohne die Zusatzvereinbarung nicht abgeschlossen, weswegen
sich die Frage nach dem rechtlichen Schicksal des Gesamtvertrages stelle.
Zutreffend hält das Berufungsgericht nur die Zusatzvereinbarung zum
Mietvertrag vom 22. Mai 1997 nach § 10 Abs. 1 MHG für unwirksam. Die Un-
wirksamkeit einzelner Vereinbarungen hat auf die Wirksamkeit des Mietvertra-
ges insgesamt aber keinen Einfluß. § 10 Abs. 1 MHG ist, ebenso wie die
Nachfolgeregelung des § 557 Abs. 4 BGB, ein Schutzgesetz zugunsten des
Mieters. Ein Verstoß gegen dieses Schutzgesetz führt nur zur Unwirksamkeit
der für den Mieter nachteiligen Vertragsbestimmung.
Dr. Deppert
Dr. Hübsch
Dr. Leimert
Wiechers
Dr. Wolst