BGH Urteil vom 09.02.2004 – II ZR 218/01

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

II ZR 218/01

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: BGHZ: BGHR: ja

ja nein

BGB § 675 Abs. 1; WEG § 27 Abs. 2, Abs. 3

Verkündet am: 9. Februar 2004 Boppel Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

a) Sind in einem städtebaulichen Areal (Olympiadorf) gemeinschaftliche Ver- sorgungs- und Infrastruktureinrichtungen vorhanden, welche teilweise grund- stücksübergreifend, teilweise nur auf einzelnen privaten Grundstücken er- richtet sind, können auch Wohnungseigentümergemeinschaften, vertreten durch die jeweiligen Verwalter, einen Dritten langfristig mit der Unterhaltung und Instandsetzung der Anlagen sowie der Umlage der Aufwendungen be- auftragen, ohne daß § 27 WEG dem entgegensteht.

b) Ist in einem solchen Vertrag festgelegt, daß Gewährleistungsansprüche für Baumängel - im Gegensatz zu üblichen Instandsetzungsarbeiten - vom je- weiligen Auftraggeber der Bauleistung geltend zu machen sind, kommt diese Einschränkung nicht mehr in Betracht, wenn über 25 Jahre seit der Abnahme der Bauarbeiten wegen des Ablaufs der Verjährungsfristen solche Ansprüche nicht mehr durchsetzbar sind.

BGH, Urteil vom 9. Februar 2004 - II ZR 218/01 - OLG München

LG München I

Der II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Ver-

handlung vom 6. Oktober 2003 durch die Richter Prof. Dr. Goette, Kraemer,

Dr. Graf, Dr. Gehrlein und Dr. Strohn

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 5. Zivilsenats des

Oberlandesgerichts München vom 22. Mai 2001 aufgehoben.

Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,

auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an den

7. Zivilsenat des Berufungsgerichts zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

In der klagenden Gesellschaft (im folgenden: Klägerin) haben sich eine

Reihe von Grundstückseigentümern und Wohnungseigentümergemeinschaften

des O. D.

für Männer

(im

folgenden: OD)

in M.

zusam-

mengeschlossen. Die Klägerin verfolgt den Zweck, bestimmte übergeordnete

Aufgaben und Tätigkeiten wahrzunehmen, die sich auf den Betrieb gemein-

schaftlicher Einrichtungen des OD beziehen. Zu diesen Aufgaben gehört auch,

notwendige Erhaltungsmaßnahmen und Erneuerungen dieser Einrichtungen zu

veranlassen; denn zahlreiche Einrichtungen und Anlagen des ehemaligen OD

überschreiten die Grenzen der einzelnen Grundstücke. Da nach den Vorstel-

lungen der ursprünglichen Eigentümer des OD eine ordnungsgemäße Unter-

haltung der Anlagen nur durch eine übergeordnete Verwaltung gewährleistet

war, schlossen nahezu alle Eigentümer und Eigentümergemeinschaften bzw.

Erbbauberechtigten der zum OD gehörenden Grundstücke unter dem

22. Dezember 1975 einen mit "Vereinbarungen über gemeinschaftliche Versor-

gungsanlagen

und

Einrichtungen

im

O. M."

überschriebenen

Vertrag, der Regelungen über die Nutzung und Unterhaltung der genannten

grundstücksübergreifenden Einrichtungen enthält. Zu der in den Vereinbarun-

gen vorgesehenen Bestellung und Eintragung von Reallasten und Grunddienst-

barkeiten durch die jeweiligen Eigentümer kam es in der Folgezeit aus grund-

buchrechtlichen Gründen nicht.

Beklagt sind die durch ihren Verwalter vertretenen Wohnungseigentümer

der Wohnungseigentümergemeinschaft "H." (im

folgenden: Beklagte), deren Gebäude auf dem Gelände des OD liegen. Diese

Gebäude waren unter der Bezeichnung

"G 3" von der KG B. H.

GmbH & Co (im folgenden: BHG) errichtet und mit Teilungserklärung vom

21. Mai 1974 gem. § 8 WEG in Wohnungseigentum bzw. Miteigentumsanteile

aufgeteilt worden. Der Teilungserklärung ist jeweils eine Gemeinschaftsordnung

(GO) beigefügt, in der es unter Nr. 6 der Allgemeinen Bestimmungen u.a. heißt:

"Die Bauanlage ist Teil des O. D. der Männer … Aufgrund des- sen wurde eine Reihe von Baumaßnahmen durchgeführt und Einrichtungen und Anlagen geschaffen, die eine enge und in manchen Bereichen unauflösli- che Verbindung mit den übrigen Grundstücken bzw. deren Eigentümern und im O. D. der Männer bedingen. … eine zentrale Verwaltungsstelle Zur Sicherstellung der behördlichen Auflagen und eines ordnungsgemäßen gemeinschaftlichen Betriebes und Unterhalts werden im Grundbuch entspre- chende Rechte bzw. Belastungen eingetragen, in denen auch die Kostenrege- lung enthalten ist."

Ferner wurde in einem ebenfalls der Teilungserklärung beigefügten "An-

stellungsvertrag" die BHG für die Dauer von fünf Jahren mit der Verwaltung des

Anwesens beauftragt und ihr zugleich Vollmacht erteilt zur Vertretung der Woh-

nungseigentümer beim Abschluß von Verträgen und zur Vornahme von

Rechtsgeschäften im Rahmen der dem Verwalter nach dem WEG und der GO

obliegenden Aufgaben. Insoweit ist in § 10 GO bestimmt:

"In Erweiterung der ihm nach dem Gesetz übertragenen Aufgaben hat der Ver- walter folgende Befugnisse: ba) mit Wirkung für die E(igentümer) im Rahmen seiner ihm nach dem WEG und dieser GO obliegenden Verwaltungsaufgaben Verträge abzuschließen und sonstige Rechtsgeschäfte vorzunehmen … bk) die E gegenüber der zentralen Verwaltungsstelle des OD zu vertreten und auch in diesem Zusammenhang Dienstleistungs-, Lieferungs- und Verwal- tungsverträge abzuschließen bzw. in Verträge, die von dieser Stelle abge- schlossen werden, einzutreten;"

Gestützt auf diese Vollmacht schloß die BHG als Vertreterin der Woh-

nungseigentümergemeinschaft mit der Klägerin am 22. September 1976 einen

sog. "Individualvertrag". Inhaltsgleiche Verträge kamen zur gleichen Zeit auch

mit anderen Eigentümern oder Wohnungseigentümergemeinschaften des OD

und der Klägerin zustande. In diesem Vertrag werden der Klägerin die Pflege

und Wartung, der Betrieb sowie die Erneuerung von gemeinsamen Anlagen

und Anlagenteilen, die sich auf dem Grundstück des jeweiligen Vertragspart-

ners befinden, übertragen. Die durch diese Tätigkeit entstehenden Kosten aus

diesem und allen anderen "Individualverträgen" hat die Klägerin, die nicht mit

Gewinn arbeiten darf, nach den Vertragsbedingungen zu einer Auftragssumme

zusammenzufassen. Die jeweils von den Vertragspartnern zu tragenden Pro-

zentanteile ergeben sich aus den Einzelbestimmungen der "Individualverträge",

die u.a. folgende Regelungen enthalten:

§ 1 Abs. 3:

"Der Auftrag versteht sich nicht auf Baumängeln und Folgeschäden. Deren Be- hebung verbleibt im Bereich der Bauträger bzw. der jeweiligen Grundstücksei- gentümer. ..."

§ 1 Abs. 4:

"Der Auftrag versteht sich weiterhin auf alle gemeinsamen Anlagen und Ein- richtungen im OD zugunsten sämtlicher Dorfbewohner wie z.B. die Grünanla- gen und gemeinsamen Außenanlagen, die öffentliche Fußgängerebene ..."

§ 2

"Der Auftragsumfang umfaßt die nachfolgenden Leistungen: 1. Die regelmäßige Wartung und Pflege und Kontrolle aller Anlagen und Anla-

genteile gemäß § 1.

2. … 3. Die Reparatur und Wiederinstandsetzung beschädigter oder zerstörter Anla-

gen oder Anlagenteile ..."

Anders als in den zurückliegenden Jahren weigerte sich die Beklagte ab

August 1999, die durch die Klägerin festgelegten monatlichen Vorauszahlungen

für die Sanierungs- und Unterhaltungskosten der gemeinschaftlichen Einrich-

tungen des OD zu entrichten. Sie hält sich nicht für zahlungspflichtig, weil sie

nicht an den "Individualvertrag" gebunden sei und die Klägerin nach den Vor-

schriften des Wohnungseigentumsgesetzes für die Instandhaltung und Instand-

setzung des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer unzu-

ständig sei. Ferner wendet sie sich gegen die Höhe der ihr abgeforderten Vor-

auszahlungen.

Die Klägerin, die die ausstehenden Zahlungen für die Monate August bis

Dezember 1999 (insgesamt 133.632,94 DM) geltend macht, blieb vor dem

Landgericht und dem Oberlandesgericht erfolglos. Mit ihrer Revision verfolgt sie

ihr Klagebegehren weiter.

Die Revision der Klägerin führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und

zur Zurückverweisung, wobei der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1

S. 2 ZPO Gebrauch macht.

I. Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die Beklagte sei schon we-

gen § 10 Abs. 2 WEG weder an die Vereinbarung vom 22. Dezember 1975

noch an den Individualvertrag vom 22. September 1976 gebunden, weil die

heutigen Eigentümer der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft bei Ab-

schluß der "Individualvereinbarung" nicht zum Kreis der (ursprünglichen)

Eigentümer gehört hätten und keine der Vereinbarungen im Grundbuch einge-

tragen worden sei. Der Verwaltung durch die Klägerin - das gelte vor allem für

die Sanierung der im gemeinschaftlichen Eigentum der Beklagten stehenden

grenzüberschreitenden Anlagen - stünden außerdem die zwingenden Vor-

schriften der § 21 Abs. 1 und § 27 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 3 WEG entgegen.

Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Prüfung nicht stand.

II. 1. Aus der Eigentümervereinbarung vom 22. Dezember 1975 kann die

Klägerin allerdings für sich nichts herleiten, weil sie an ihr nicht als Vertrags-

partnerin beteiligt ist.

2. Die BHG konnte jedoch aufgrund der ihr erteilten Verwaltervollmacht

als Vertreterin der Wohnungseigentümer den "Individualvertrag" wirksam mit

der Klägerin schließen. § 27 WEG begrenzt die Verwalterbefugnis nur hinsicht-

lich der gesetzlichen Aufgaben des Verwalters; durch Vereinbarung der Woh-

nungseigentümer (Bärmann/Pick/Mehlre, WEG 9. Aufl. § 27 Rdn. 192) wie

durch Regelungen schon in der Teilungsordnung (OLG Frankfurt, OLGZ 1986,

45 f.; OLG Karlsruhe, MittRhNotK 1980, 111; s. ferner BGHZ 88, 302, 304 f.)

können die Befugnisse erweitert werden. Letzteres ist in § 10 der Gemein-

schaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft H.,

geschehen. Die BHG hat sich

im Rahmen

ihrer Vertretungsmacht

gehalten, als sie den "Individualvertrag" geschlossen hat. Ihre in § 10 aaO um-

schriebene, das Ziel von Nr. 6 der Allgemeinen Bestimmungen GO konkretisie-

rende Aufgabe war es, die Wohnungseigentümer gegenüber der zentralen

Verwaltungsstelle des OD zu vertreten und in diesem Zusammenhang die er-

forderlichen Dienstleistungs-, Lieferungs- und Verwaltungsverträge zu schlie-

ßen. Zumindest diejenigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft,

die bei Vertragsschluß am 22. September 1976 bereits Wohnungseigentümer

waren, sind danach aufgrund des "Individualvertrages" verpflichtet, die anteili-

gen Kosten für Betrieb, Unterhaltung, Erneuerung und Verwaltung der gemein-

schaftlichen grenzüberschreitenden Anlagen und Einrichtungen zu tragen.

3. Klärungsbedürftig ist demgegenüber, ob etwaige Sondernachfolger,

die erst nach Abschluß des genannten Vertrages Wohnungseigentum durch

Rechtsgeschäft oder auf dem Wege der Zwangsversteigerung erlangt haben,

dieselbe Verpflichtung trifft.

Anders als die Klägerin meint, ist dieser Personenkreis nicht automatisch

an den "Individualvertrag" gebunden. Aus der Teilungserklärung samt Anhän-

gen konnten diese hinzugetretenen Wohnungseigentümer nicht ersehen, wel-

che Verpflichtungen in der Vergangenheit eingegangen worden waren und wel-

che Belastungen damit auf sie zukamen (vgl. BGHZ 88, 302, 306). Das Beste-

hen einer über den gesetzlichen Rahmen hinausgehenden Verwaltervollmacht

und die Regelung Nr. 6 der Allgemeinen Bestimmungen GO mußte bei ihnen

eher die Vorstellung wecken, daß etwa eingegangene Verpflichtungen als Bela-

stungen im Grundbuch eingetragen waren.

Eine Bindung dieser Sondernachfolger an die Regelungen des "Indivi-

dualvertrages" kommt jedoch dann in Betracht, wenn sie die entsprechenden

Verpflichtungen beim Erwerb ausdrücklich oder in der Folgezeit durch konklu-

dentes Verhalten übernommen haben. Im Zusammenhang mit dem zuletzt ge-

nannten Umstand ist zu würdigen, daß die Wohnungseigentümer rund 23 Jahre

anstandslos die von der Klägerin geforderten Zahlungen erbracht haben und

- nach dem bisherigen Sachvortrag - nicht ersichtlich ist, daß der jeweilige Ver-

walter eigenmächtig und ohne hierzu von der informierten Wohnungseigentü-

merversammlung mit den dafür erforderlichen Mitteln versehen worden zu sein,

gehandelt hat.

III. 1. Der Rechtsstreit bedarf der Zurückverweisung an das Berufungsge-

richt, damit dieses die fehlenden Feststellungen dazu treffen kann, welche

Wohnungseigentümer von Anfang an an den "Individualvertrag" gebunden wa-

ren und ob bzw. welche Sondernachfolger ausdrücklich oder durch konkluden-

tes Verhalten die Verpflichtungen aus diesem Vertrag übernommen haben.

2. Die Zurückverweisung gibt dem Berufungsgericht ferner die Gelegen-

heit, die bisher - von dem bislang eingenommenen Standpunkt aus folgerichtig -

nicht getroffenen Feststellungen zur Höhe der von der Klägerin geltend ge-

machten Forderung nachzuholen. Dies betrifft nicht nur den Verteilungsschlüs-

sel, sondern ebenso die Frage, ob nach dem Vertrag ein Anspruch auf Rückla-

genbildung für erst künftig vorzunehmende Arbeiten besteht, sowie die Berech-

tigung der von den Beklagten erklärten Aufrechnung.

3. Für das weitere Verfahren weist der Senat darauf hin, daß die nach

dem "Individualvertrag" bestehende Pflicht zur anteiligen Kostenübernahme

auch solche Aufwendungen betrifft, die für die Sanierung von Baumängeln und

Folgeschäden anfallen. § 1 Abs. 3 des "Individualvertrages", den das Beru-

fungsgericht nicht, wie geboten, beiderseits interessengerecht ausgelegt hat,

steht dem - anders als die Beklagten meinen - nicht entgegen. Die Bestimmung

beansprucht Geltung allein für die Zeit unmittelbar nach Errichtung der Anlagen;

Gewährleistungsansprüche für Baumängel sind von den jeweiligen Auftragge-

bern der Bauleistung geltend zu machen. Sind aber derartige Ansprüche nicht

mehr durchsetzbar - nach über 25 Jahren seit der Abnahme der Bauarbeiten

liegt diese Voraussetzung schon wegen des Ablaufs der Verjährungsfristen

vor - sind auch Reparaturmaßnahmen oder notwendige Sanierungsmaßnah-

men Instandsetzungsarbeiten im Sinne des "Individualvertrages", unabhängig

davon, worauf die Schäden zurückgehen, insbesondere ob sie auf Baumängeln

beruhen oder erst später entstanden sind.

Goette

Kraemer

Graf

Gehrlein

Strohn