BGH Urteil vom 26.02.2004 – VII ZR 8/03

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

Verkündet am: 26. Februar 2004 Heinzelmann, Justizangestellte als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

VII ZR 8/03

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGB §§ 133 C, 157 Ge

Zum Verständnis einer Vereinbarung, nach der Nutzen und Lasten mit Über-

gabe des bezugsfertigen Verbrauchermarktes auf den Erwerber übergehen.

BGH, Urteil vom 26. Februar 2004 - VII ZR 8/03 - OLG Karlsruhe LG Mosbach

Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 26. Februar 2004 durch den Richter Prof. Dr. Thode als Vorsitzenden und

die Richter Hausmann, Dr. Wiebel, Prof. Dr. Kniffka und Bauner

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 6. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 27. November 2002 im

Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Beklagten verurteilt

(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:6)(cid:5)(cid:8)(cid:7)(cid:10)(cid:9)(cid:12)(cid:11)(cid:14)(cid:13)

worden sind, mehr als 53.000 DM (27.098,47

% Zin-

sen seit dem 2. Februar 1999 zu zahlen, und die Widerklage ab-

gewiesen worden ist.

Soweit die Klage durch das Urteil der 2. Zivilkammer des Landge-

richts Mosbach vom 16. Mai 2001 hinsichtlich eines Betrages von

(cid:0)(cid:15)(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:6)(cid:5)(cid:8)(cid:7)(cid:10)(cid:9)(cid:2)(cid:16)(cid:18)(cid:17)(cid:19)(cid:1)(cid:8)(cid:7)(cid:20)(cid:3)(cid:6)(cid:1)(cid:22)(cid:21)(cid:23)(cid:5)(cid:8)(cid:24)(cid:25)(cid:3)(cid:20)(cid:26)(cid:27)(cid:17)(cid:19)(cid:3)(cid:25)(cid:7)(cid:20)(cid:3)(cid:28)(cid:1)(cid:29)(cid:26)(cid:2)(cid:30)(cid:6)(cid:31)! (cid:25)(cid:3)(cid:28)(cid:1)"(cid:17)(cid:19)(cid:7)#(cid:9)

150.000 DM (76.693,78

und der Kläger auf die Widerklage verurteilt worden ist, an die Be-

(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:6)(cid:5)$(cid:7)(cid:10)(cid:9)

(cid:11)(cid:20)(cid:13)

klagten 119.700 DM (61.201,64

% Zinsen aus

92.955 DM seit dem 16. September 1999 und aus 26.745 DM seit

dem 7. Februar 2001 zu bezahlen, wird die Berufung des Klägers

zurückgewiesen.

Im übrigen, Zahlung von 29.344,78 DM (15.003,75

(cid:0)&%’(cid:26)(cid:27)(cid:17)((cid:31)! ) (cid:6)(cid:17)(cid:19)(cid:3)

Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über

die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zu-

rückverwiesen.

Von Rechts wegen

(cid:0)

Der Kläger verlangt den Erwerbspreis und Verzugszinsen aus einem

Vertrag über die Errichtung eines Verbrauchermarkts auf einem zu übereignen-

den Grundstück. Die Beklagten machen mit Aufrechnung und Widerklage einen

Anspruch auf Auszahlung vereinnahmter Mieten geltend.

Die Beklagten erwarben von dem Kläger am 9. Oktober 1998 ein Grund-

stück. Das Grundstück war zu diesem Zeitpunkt mit einer Grundschuld in Höhe

von 2.800.000 DM belastet. Der Kläger verpflichtete sich, den teilweise bereits

errichteten Verbrauchermarkt bis zum 30. November 1998 fertigzustellen. Der

Erwerbspreis betrug 4.060.000 DM. Der Vertrag enthält folgende Regelungen:

"§ 2 (1)

...

Der Kaufpreis ist wie folgt zu entrichten:

1. ein Teilbetrag von 30 % ist fällig innerhalb von zwei Wochen nach Beginn der

Erdarbeiten und sobald eine Auflassungsvormerkung zu Lasten des Kaufge-

genstandes und zu Gunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen ist, und

dem Käufer eine Freistellungsverpflichtung gem. § 3 der MaBV von der Dresd-

ner Bank AG. Filiale Darmstadt hinsichtlich der Grundschuld über

2.800.000 DM ausgehändigt ist."

Unter Ziff. 2 dieser Regelung ist die Zahlung weiterer Raten nach Bau-

fortschritt vereinbart.

In § 3 des Vertrages ist geregelt:

"(1)

Die Übergabe des Vertragsgegenstandes erfolgt, sobald dieser bezugsfertig ist

und alle bis dahin fälligen Kaufpreisraten einschließlich evtl. Zinsen vom Käufer

bezahlt sind.

...

(3)

Mit der Besitzübergabe gehen Nutzen, Lasten und Gefahr auf den Käufer über.

...

(8)

Über das noch zu erstellende Vertragsobjekt sind bereits mit folgenden Firmen

Mietverträge abgeschlossen, in welche der Käufer mit allen Rechten und Pflichten

eintritt:

...

In diese Mietverträge ... tritt der Käufer mit Wirkung vom Tag der Bezugsfertigstel-

lung an ein."

Am 18. November 1998 erfolgte die Übergabe an die Fa. L., die den

Verbrauchermarkt von diesem Zeitpunkt an betrieb. Der Kläger zog die ab dem

1. Januar 1999 fälligen Mieten von der Fa. L. in Höhe von insgesamt 269.700

DM ein.

Die Auflassungsvormerkung für die Beklagten wurde am 25. November

1998 eingetragen. Die Freistellungsbescheinigung der Dresdner Bank wurde

der Hausbank der Beklagten am 23. Dezember 1998 übergeben. Zuvor hatte

der Kläger dem Notar eine Löschungsbewilligung übermittelt, von der nach

Zahlung des Erwerbspreises bis zum 30. Januar 1999 Gebrauch gemacht wer-

den durfte. Der Notar hatte einen Treuhandauftrag insoweit abgelehnt.

Von dem Erwerbspreis von 4.060.000 DM bezahlten die Beklagten

203.000 DM aus verschiedenen Gründen nicht. Der Kläger hat Zahlung des

Restwerklohns von 203.000 DM nebst 10 % Zinsen seit dem 2. Februar 1999

und von Verzugszinsen in Höhe von 29.344,78 DM sowie die Herausgabe einer

Bürgschaftsurkunde verlangt. Die Beklagten haben in Höhe von 53.000 DM ein

Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht. Gegenüber der Restforderung von

150.000 DM haben sie mit einem Anspruch auf Auszahlung der vom Kläger

eingezogenen Mieten aufgerechnet. Wegen des Restbetrages der eingezoge-

nen Mieten von 119.700 DM nebst Zinsen haben sie Widerklage erhoben.

Das Landgericht hat zur Herausgabe der Bürgschaft verurteilt, die Klage

im übrigen abgewiesen und der Widerklage nebst modifizierter Zinsen stattge-

geben. Die Herausgabeklage ist nicht in die Berufung gelangt. Das Berufungs-

gericht hat das Urteil des Landgerichts abgeändert, der Klage stattgegeben und

die Widerklage abgewiesen. Der Senat hat die Revision zugelassen, soweit die

(cid:0)*(cid:1)(cid:8)(cid:3)(cid:28)(cid:5)(cid:8)(cid:7)(cid:10)(cid:9)+(cid:11)(cid:10)(cid:13)

Beklagten verurteilt worden sind, mehr als 53.000 DM (27.098,47

%

Zinsen seit dem 2. Februar 1999 zu zahlen und soweit die Widerklage abge-

wiesen worden ist. In diesem Umfang verfolgen die Beklagten ihre Anträge

weiter.

Die Revision ist im Umfang ihrer Zulassung begründet. Sie führt insoweit

zur Aufhebung des Berufungsurteils und teilweise zur Wiederherstellung des

landgerichtlichen Urteils, teilweise zur Zurückverweisung der Sache an das Be-

rufungsgericht.

Das für das Schuldverhältnis maßgebliche Recht richtet sich nach den

bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Gesetzen (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB).

I.

Das Berufungsgericht führt aus: Zwischen den Parteien sei unstreitig,

daß dem Kläger gegen die Beklagten ein

restlicher Kaufpreis von

232.344,78 DM zustehe. Zum Zeitpunkt der Übergabe an die Fa. L. am

18. November 1998 sei die gesamte Restkaufpreisforderung fällig gewesen, da

das Vertragsobjekt vollständig fertiggestellt gewesen sei, wesentliche Mängel

nicht vorgelegen hätten und die sonstigen Fälligkeitsvoraussetzungen jedenfalls

ab Januar 1999 gegeben gewesen seien.

Die Widerklage sei unbegründet. Mit der Übergabe an die Fa. L. habe

kein vertragsgemäßer Besitzübergang auf die Beklagten stattgefunden, weil die

Beklagten den fälligen Erwerbspreis nicht vollständig gezahlt hätten.

II.

Das hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Die Klage ist unbe-

gründet, soweit die Beklagten mit einem Betrag von 150.000 DM aufgerechnet

haben. Die Widerklage ist begründet. Im übrigen (Verzugszinsforderung) führt

die Revision zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

1. Der Senat hat die Revision nicht zugelassen, soweit das Berufungsge-

richt die Beklagten zur Zahlung von 53.000 DM nebst Zinsen verurteilt hat. In-

soweit ist das Urteil rechtskräftig.

2. Soweit der Kläger die Zahlung des darüber hinaus noch offenen

Werklohns von 150.000 DM verlangt, ist die Klage unbegründet. Die Werk-

lohnforderung ist in diesem Umfang unstreitig. Sie ist durch die Aufrechnung

der Beklagten mit dem Anspruch auf Zahlung von 150.000 DM erloschen,

§ 389 BGB. Den Beklagten stand gegen den Kläger ein Anspruch auf Zahlung

von 150.000 DM zu.

a) Dieser Anspruch ergibt sich aus dem Vertrag vom 9. Oktober 1998.

Darin haben die Parteien vereinbart, daß den Beklagten jedenfalls im Verhältnis

der Vertragsparteien zueinander die von der Fa. L. zu entrichtende Miete ab

Übergabe des bezugsfertigen Objekts zusteht. Das Berufungsgericht läßt bei

seiner gegenteiligen Würdigung den maßgeblichen Inhalt des Vertrages vom

9. Oktober 1998 unberücksichtigt. Der Senat ist deshalb an die gegenteilige

Auslegung des Vertrages durch das Berufungsgericht nicht gebunden.

aa) Der Kläger hat nach § 3 Abs. 8 des Vertrages vom 9. Oktober 1998

einen Mietvertrag mit der Fa. L. geschlossen. In diesen Mietvertrag sollten die

Beklagten mit Wirkung vom Tag der Bezugsfertigkeit mit allen Rechten und

Pflichten eintreten. Diese Rechtsfolge konnte zu diesem Zeitpunkt allerdings

nur eintreten, wenn die Fa. L. damit einverstanden war. Dazu fehlen Feststel-

lungen. Darauf kommt es für die Entscheidung des Rechtsstreits auch nicht an.

Denn der Vereinbarung zwischen den Parteien ist zu entnehmen, daß den Be-

klagten jedenfalls in deren Innenverhältnis die Miete zustehen sollte, also auch

dann, wenn die Fa. L. nicht zustimmen sollte. Damit korrespondiert im Grund-

satz die weitere vertragliche Regelung des § 3 Abs. 3. Danach gehen mit der

Besitzübergabe Nutzen, Lasten und Gefahr auf den Käufer über. Aus dem Ge-

samtzusammenhang dieser Vertragsgestaltung folgt, daß jedenfalls mit Über-

gabe des bezugsfertigen Verbrauchermarktes die Beklagten die Lasten und die

Nutzen übernehmen sollten. Zu den Nutzen gehören die Mieteinnahmen.

bb) Aus § 3 Abs. 1 des Vertrages folgt entgegen der Auffassung des Be-

rufungsgerichts nicht, daß dem Kläger im Innenverhältnis die Mieten zustehen

sollten. § 3 Abs. 1 regelt die Verpflichtung zur Übergabe des Verbraucher-

marktes. Diese Verpflichtung hängt davon ab, daß die Beklagten alle bis zur

Bezugsfertigkeit fälligen Erwerbspreisraten einschließlich eventueller Zinsen

bezahlt haben. § 3 Abs. 1 enthält hingegen keine Regelung dazu, wem die

Miete für den Fall zusteht, daß der Besitz übergeht und der Verbrauchermarkt

genutzt wird. Diese Regelung findet sich vielmehr in § 3 Abs. 3 des Vertrages.

Zu Unrecht meint das Berufungsgericht, eine Besitzübergabe im Sinne

des § 3 Abs. 3 des Vertrages habe nicht stattgefunden. Es kommt nicht darauf

an, ob der Kläger verpflichtet war, den Besitz zu übergeben. Maßgeblich ist al-

lein, daß der Besitz am 18. November 1998 übergegangen ist. Ausreichend ist

der Besitzübergang auf die Fa. L. als Endnutzerin.

b) Steht den Beklagten nach dem Vertrag vom 9. Oktober 1998 die von

der Fa. L. zu zahlende Miete zu, ist der Kläger in ergänzender Auslegung dieser

Vereinbarung verpflichtet, etwa eingezogene Mieten an die Beklagten abzufüh-

ren. Das gilt jedenfalls dann, wenn eine weitere Inanspruchnahme des Klägers

durch die Fa. L., etwa aus ungerechtfertigter Bereicherung, ausgeschlossen ist.

Das ist der Fall, denn die Fa. L. hat etwaige Ansprüche auf Rückzahlung der

Mieten an die Beklagten abgetreten.

Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß die Übergabe des bezugsferti-

gen Objekts noch im Jahre 1998 stattgefunden hat, so daß den Beklagten der

Mietzins ab dem 1. Januar 1999 zusteht. Der Kläger ist demnach verpflichtet,

die von der Fa. L. eingezogenen Mieten für die Monate ab Januar 1999 an die

Beklagten abzuführen. Die Beklagten haben in Höhe von 150.000 DM wirksam

mit dem entsprechenden vertraglichen Zahlungsanspruch aufgerechnet. Auf

den weiteren von der Revision gerügten Rechtsfehler, der darin besteht, daß

das Berufungsgericht die Fälligkeit der Restforderung zum Zeitpunkt des Be-

sitzüberganges nicht prüft, sondern lediglich für Anfang Januar 1999 bejaht,

kommt es in diesem Zusammenhang nicht mehr an.

2. Aus den vorstehenden Gründen ist die Widerklage begründet. Mit ihr

wird der unstreitige Restbetrag der von dem Kläger eingezogenen Mieten in

Höhe von 119.700 DM geltend gemacht. Den Beklagten stehen die vom Land-

gericht ausgeurteilten Verzugszinsen zu. Gegen die entsprechende Verurtei-

lung hat der Kläger nichts erinnert.

3. Soweit der Kläger seinerseits bis zum 2. Februar 1999 angefallene

Verzugszinsen geltend macht, kann das Berufungsurteil ebenfalls keinen Be-

stand haben. Der Hinweis des Berufungsgerichts darauf, es sei zwischen den

Parteien unstreitig, daß eine Erwerbspreisforderung von 232.344,78 DM beste-

he, ist unzutreffend. Der Kläger hat lediglich eine Erwerbspreisforderung in Hö-

he von 203.000 DM geltend gemacht. Die

restliche Forderung von

29.344,78 DM hat er, wie das Berufungsgericht offenbar verkennt, mit dem An-

spruch auf vertragliche Verzugszinsen begründet. Die Verurteilung zur Zahlung

dieses Betrages ist vom Berufungsgericht nicht begründet worden, § 547 Nr. 6

ZPO n. F.

Das Urteil ist deshalb aufzuheben und die Sache an das Berufungsge-

richt zurückzuverweisen. Das Berufungsgericht wird diesen Anspruch unter Be-

rücksichtigung der vorstehenden Ausführungen zu prüfen haben. Vorsorglich

weist der Senat darauf hin, daß nach der vertraglichen Regelung die Fälligkeit

sämtlicher Raten nicht eintreten konnte, solange die Auflassungsvormerkung

nicht eingetragen war und den Beklagten eine Freistellungsverpflichtung gemäß

§ 3 der MaBV ausgehändigt worden war. Die Freistellungsverpflichtung ist erst

am 23. Dezember 1998 übergeben worden. Die Löschungsbewilligung hat die

Freistellungsverpflichtung schon deshalb nicht ersetzt, weil die Bindung daran

bis zum 30. Januar 1999 begrenzt war.

Thode Hausmann Wiebel

Kniffka Bauner