BGH Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 133/03

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 133/03

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 24. März 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 24. März 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter

Dr. Hübsch, Dr. Beyer, Dr. Leimert und Wiechers

für Recht erkannt:

Auf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil der Zivilkammer

62 des Landgerichts Berlin vom 31. März 2003 aufgehoben und

das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg

vom

12. Dezember 2002 abgeändert.

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 2.019,84 € nebst 5 %

Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 23. Oktober 2002 zu zah-

len.

Im übrigen werden die Klage abgewiesen und die Rechtsmittel der

Kläger zurückgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Kläger sind Mieter einer Drei-Zimmer-Mietwohnung in dem Mehrfa-

milienhaus der Beklagten in dem Anwesen O. straße in Berlin. In § 1 des Mietvertrages vom 15. Februar 1993 heißt es: "Wohnfläche ca. 96 m2". In

§ 5 Ziff. 6 des Mietvertrages, der die Umlegung der Betriebskosten regelt, ist die Wohnfläche mit 96,00 m2 angegeben. Die Wohnfläche der vermieteten Woh- nung beträgt tatsächlich nur 85,91 m2.

Mit der Klage verlangen die Kläger zuletzt noch Rückzahlung der auf die

Flächendifferenz entfallenden Miete für die Zeit von Juni 1998 bis Mai 2002 in

Höhe von 2.040,24 €.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Be-

rufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision

verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter.

I.

Das Berufungsgericht, dessen Urteil in GE 2003, 882 veröffentlicht ist,

hat zur Begründung ausgeführt:

Den Klägern stehe kein Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Mie- te zu. Die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag mit "ca. 96 m2" stelle keine

Zusicherung dar, sondern sei lediglich eine unverbindliche Beschreibung des

Objekts. Ein Mangel der Mietsache liege ebenfalls nicht vor. Es sei nicht er-

sichtlich, daß durch die Flächenabweichung die Gebrauchstauglichkeit der

Räume in nicht nur unerheblicher Weise beeinträchtigt sei. Zudem sei die Flä-

chendifferenz von 10,51 % noch von der allgemein anerkannten Maßtoleranz

von 10 % gedeckt.

II.

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung nicht stand.

Weist eine gemietete Wohnung tatsächlich eine Wohnfläche auf, die

mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser

Umstand einen Mangel der Mietsache nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB n.F. und

einen Fehler nach § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. dar, der den Mieter zur Minde-

rung berechtigt (Senat, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, zur Veröf-

fentlichung bestimmt).

Im vorliegenden Fall ist die Erheblichkeitsgrenze von 10 % überschritten.

Eine darüber hinausgehende Maßtoleranz ist entgegen der Ansicht des Beru-

fungsgerichts im Interesse der Rechtssicherheit nicht anzuerkennen. Sie wider-

spräche der gesetzlichen Regelung des ohnehin schon als Ausnahme gefaßten

§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB n.F. (§ 537 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F.). Mit der Festle-

gung der Wesentlichkeitsgrenze auf 10 % steht einerseits fest, daß geringere

Abweichungen eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit darstellen. Ande-

rerseits ergibt sich daraus, daß größere Differenzen in jedem Fall als erheblich

anzusehen sind.

Dem steht nicht entgegen, daß die Wohnfläche im Mietvertrag nur mit "ca. 96 m2" angegeben ist. Zwar läßt diese Formulierung, wie das Berufungsur-

teil im Ansatz zutreffend angenommen hat, erkennen, daß es den Parteien nicht entscheidend auf die genaue Wohnungsgröße von 96 m2 ankam, sondern

durchaus Toleranzen hingenommen werden sollten. Auch für solche Toleran-

zen ist jedoch die Grenze dort zu ziehen, wo die Unerheblichkeit einer Taug-

lichkeitsminderung im Sinne der §§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB n.F. und 537 Abs. 1

Satz 2 BGB a.F. endet. Diese Grenze ist, wie oben ausgeführt, im Interesse der

Praktikabilität und Rechtssicherheit bei 10 % zu ziehen. Eine zusätzliche Tole-

ranz ist dann nicht mehr gerechtfertigt; sie würde im übrigen das Problem der

Abgrenzung zwischen unwesentlicher und nicht mehr unwesentlicher Tauglich-

keitsminderung nur verlagern.

III.

Auf die Revision der Kläger ist daher das Berufungsurteil aufzuheben. Da

es weiterer Feststellungen nicht bedarf, ist die Sache zur Endentscheidung reif

(§ 563 Abs. 3 ZPO). Die gezahlte Miete betrug im maßgeblichen Zeitraum 4,17 €/m 2, so daß sich bei einer Abweichung von 10,09 m2 eine monatliche

Überzahlung von 42,08 € ergibt. Für den Zeitraum Juni 1998 bis Mai 2002 er-

rechnet sich damit ein Gesamtbetrag von 2.019,84 €, der als ungerechtfertigte

Bereicherung nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB an die Kläger zurückzuzahlen ist.

Hinsichtlich der darüber hinausgehenden geringfügigen Zuvielforderung von

20,40 €, die sich kostenmäßig nicht auswirkt (§ 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), ist die

Klage unbegründet.

Dr. Hübsch

Dr. Beyer

Dr. Leimert

Wiechers

zugleich für die wegen Urlaubs an der Unterschriftsleistung verhinderte Vorsitzende Richterin Dr. Deppert