BGH Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 188/03

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 188/03

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 24. März 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

nein

BGHR:

ja

BGB § 573 Abs. 2 Nr. 3; EGBGB Art. 232 § 2 Abs. 2

Der ersatzlose Abriß eines Gebäudes ist keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne

des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Eine zu diesem Zweck ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses durch den

Vermieter ist daher in den neuen Bundesländern nicht durch Art. 232 § 2 Abs.2

EGBGB ausgeschlossen.

BGH, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 188/03 - LG Gera AG Jena

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 24. März 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter

Dr. Beyer, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst

für Recht erkannt:

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer

des Landgerichts Gera vom 25. Juni 2003 wird zurückgewiesen.

Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-

gen.

Von Rechts wegen

Die Rechtsvorgängerin der Klägerin und der Beklagte zu 1 schlossen am

15. Januar 1974 einen Mietvertrag über die im Haus P. -Straße in

Jena, rechter Aufgang, 4. Obergeschoß rechts gelegene Wohnung. In das

Mietverhältnis, das bereits am 20. Juni 1973 begonnen hatte, wurde gemäß

§ 100 Abs. 3 Satz 1 ZGB/DDR auch die Beklagte zu 2, die Ehefrau des Beklag-

ten zu 1, einbezogen.

Die Wohnung befindet sich in einem elfgeschossigen Plattenbau des

Typs P2 mit vier Eingängen und insgesamt 176 Wohneinheiten. Das nicht sa-

nierte Gebäude liegt im Stadtteil Lobeda-Mitte, der durch einen verdichteten

Wohnungsbau in Plattenbauweise geprägt ist. In den Jahren 1995 bis 2000

sank die Einwohnerzahl in diesem Stadtteil um 38% auf knapp 6.600 Einwoh-

ner. Nach den Untersuchungen der Stadt Jena wird die demographische Ent-

wicklung bis zum Jahr 2010 zu einem Leerstand von 3.700 bis 4.000 Wohnun-

gen in Lobeda führen. Am stärksten betroffen wird Lobeda-Mitte sein. Die dorti-

gen Plattenbauten des Typs P2 entsprechen wegen ihrer neun- bis elfgeschos-

sigen Bauweise und der ungünstigen Wohnungszuschnitte mit innen liegenden

Küchen und Bädern nicht mehr den Anforderungen des Wohnungsmarktes.

Wegen eines jetzt schon vorhandenen Leerstandes zahlloser Wohnungen be-

schloß der Rat der Stadt Jena am 20. Februar 2002 ein Stadtentwicklungskon-

zept, das in einer ersten Phase bis zum 31. Dezember 2004 den ersatzlosen

Abriß von 25 elfgeschossigen Plattenbauten vorsieht. Für den Abriß des Ge-

bäudes, in dem sich die Wohnung der Beklagten befindet, wurden der Klägerin

Fördermittel in Höhe von 270.882,44 € bewilligt.

In diesem Gebäude sind die Beklagten, die berufsbedingt bereits seit

DDR-Zeiten eine weitere Wohnung in Berlin unterhalten und nach dorthin ab-

gemeldet sind, die einzigen verbliebenen Mieter. Mit anderen Mietern vereinbar-

te die Klägerin einvernehmliche Lösungen wie die Beschaffung von Ersatzwoh-

nungen oder die Übernahme von Umzugskosten. Die Klägerin bot auch den

Beklagten zahlreiche Wohnungen in anderen, teilweise bereits sanierten Plat-

tenbauten in Lobeda, eine Altbauwohnung in Jena-Nord und ein Reihenhaus in

Jena-Ost an. Diese Angebote lehnten die Beklagten ab, ebenso die Übernahme

von Umzugskosten und eine Abstandszahlung von 20.000 €. Mit

Schreiben

vom 28. März 2002, das den Beklagten am gleichen Tag zuging, kündigte die

Klägerin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgerecht zum 31. Dezember

2002. Dem widersprachen die Beklagten.

In dem vorliegenden Rechtsstreit hat die Klägerin die Beklagten auf

Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch genommen. Die Klägerin

hat behauptet, der Unterhalt des Gebäudes koste sie jährlich 77.172,62 €, de-

nen lediglich die von den Beklagten gezahlte Miete gegenüberstehe, die ein-

schließlich Nebenkostenvorauszahlungen 3.719,16 € pro Jahr beträgt. Die Par-

teien haben insbesondere darüber gestritten, ob der von der Klägerin geplante

ersatzlose Abriß des Gebäudes eine Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2

Nr. 3 BGB darstellt und die Kündigung der Klägerin deswegen nach Art. 232 § 2

Abs. 2 EGBGB ausgeschlossen ist.

Das Amtsgericht hat die Beklagten antragsgemäß verurteilt (ZMR 2003,

505). Die Berufung der Beklagten hat das Landgericht unter Gewährung einer

Räumungsfrist bis zum 31. Juli 2003 zurückgewiesen (NJW-RR 2003, 1166 =

ZMR 2003, 680). Hiergegen wenden sich die Beklagten mit der vom Beru-

fungsgericht zugelassenen Revision. Am 10. September 2003 wurde ihre Woh-

nung durch den Gerichtsvollzieher geräumt.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Die Beklagten seien gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Rückgabe der Miet-

wohnung verpflichtet, weil das Mietverhältnis durch die fristgerechte Kündigung

der Klägerin vom 28. März 2002 zum 31. Dezember 2002 gemäß § 573 Abs. 1

Satz 1 BGB beendet worden sei. Die Klägerin habe zwar in dem Kündigungs-

schreiben vom 28. März 2002 selbst darauf abgestellt, daß der Abriß des Ge-

bäudes wirtschaftlich zwingend sei. Gleichwohl liege keine Kündigung zum

Zwecke einer wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks im Sinne des § 573

Abs. 2 Nr. 3 BGB vor, die in den neuen Bundesländern nach Art. 232 § 2 Abs. 2

EGBGB unzulässig sei. Allen Fallgruppen, die von der Rechtsprechung zu

§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (§ 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB alter Fassung) entwickelt

worden seien, sei gemeinsam, daß sich mit der wirtschaftlichen Verwertung ein

in dem Grundstück liegender Wert realisieren lasse. Das gelte zum Beispiel bei

Verkauf, gewerblicher Vermietung und Begründung dinglicher Rechte, aber

auch bei Abriß mit nachfolgendem Neubau. Bei dem hier vorgesehenen ersatz-

losen Abriß werde dagegen kein in dem Hausgrundstück liegender Wert reali-

siert.

Die Klägerin habe ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des

Mietverhältnisses im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Aufzählung der in

§ 573 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 BGB genannten Gründe sei nicht abschließend, wie

sich bereits aus dem Wort "insbesondere" ergebe. Die anderen Gründe müßten

jedoch ein vergleichbares Gewicht haben. Hier sei zu berücksichtigen, daß der

Wohnungsleerstand durch die demographische Entwicklung verursacht und

nicht von der Klägerin verschuldet worden sei. Nach dem Stadtentwicklungs-

konzept sei der Abriß von Häusern unerläßlich. Das liege auch im öffentlichen

Interesse. Dafür müßten die betreffenden Gebäude frei gemacht werden. Ent-

gegen der Ansicht der Beklagten sei nicht zu beanstanden, daß sich die Kläge-

rin für den Abriß des Gebäudes mit der Wohnung der Beklagten entschieden

habe. Unabhängig von der Lage wiesen die Plattenbauten vom Typ P2 den

höchsten Leerstand auf. Wegen des ungünstigen Zuschnitts der Wohnungen

und der dadurch erforderlichen Umbauten sei auch die Sanierung dieses Ge-

bäudetyps am aufwendigsten. Darüber hinaus entstünden der Klägerin auf

Dauer erhebliche wirtschaftliche Nachteile, wenn sie den Beklagten nicht kündi-

gen dürfe. Sie habe dargelegt, daß ihr allein durch das Verbleiben der Beklag-

ten in dem Haus jährliche Kosten in Höhe von über 70.000 € entstünden. Dem

stehe das Vorbringen der Beklagten nicht entgegen. Die Klägerin habe die

schutzwürdigen Interessen der Beklagten in überobligatorischer Weise berück-

sichtigt, indem sie ihnen eine Vielzahl von Ersatzwohnungen, die Übernahme

der Umzugskosten und die Zahlung einer Entschädigung von 20.000 € angebo-

ten habe. Nachvollziehbare Gründe für die Ablehnung der Ersatzwohnungen

hätten die Beklagten erstinstanzlich nicht vorgetragen. Mit ihrem diesbezügli-

chen Vortrag in der Berufungsinstanz seien sie gemäß § 531 Abs. 2 Satz 1

Nr. 3 ZPO ausgeschlossen. Die Beklagten hätten im übrigen nicht dargelegt,

weshalb sie gerade auf die streitige Wohnung angewiesen seien.

II.

Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand,

so daß die Revision der Beklagten zurückzuweisen ist.

1. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, daß die Beklagten

nach § 546 Abs. 1 BGB zur Rückgabe der Mietwohnung verpflichtet sind, weil

das Mietverhältnis der Parteien durch die fristgerechte Kündigung der Klägerin

vom 28. März 2002 zum 31. Dezember 2002 gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB

beendet worden ist.

a) Eine Kündigung nach der vorgenannten Bestimmung ist hier nicht

deswegen ausgeschlossen, weil ihr eine Kündigung nach der spezielleren Vor-

schrift des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorginge und diese Kündigung in den neuen

Bundesländern nach Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB unzulässig wäre. Vergeblich

wendet sich die Revision dagegen, daß das Berufungsgericht eine Kündigung

zum Zwecke einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grund-

stücks im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (sog. Verwertungskündigung) ver-

neint hat. Der von der Klägerin geplante ersatzlose Abriß des Gebäudes mit der

Mietwohnung der Beklagten ist keine wirtschaftliche Verwertung in dem ge-

nannten Sinne.

aa) Der Begriff der wirtschaftlichen Verwertung ist im Gesetz nicht defi-

niert. Nach dem allgemeinen Sprachgebrauch wird eine Sache wirtschaftlich

verwertet, wenn der ihr innewohnende materielle Wert realisiert wird. Dies ge-

schieht in erster Linie durch Vermietung und Veräußerung (zu letzterer BVerf-

GE 79, 283, 289 ff.). Zwei Sonderfälle dieser beiden Verwertungsformen wer-

den in § 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 2 bzw. 3 BGB selbst angesprochen. Neben der

Vermietung und Veräußerung liegt eine wirtschaftliche Verwertung unter ande-

rem auch dann vor, wenn ein auf dem Grundstück stehendes Gebäude mit der

Mietwohnung abgerissen und durch einen Neubau ersetzt wird (BayObLG,

Rechtsentscheid zu § 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB a.F., ZMR 1993, 560 = WuM

1993, 660; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 147;

Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearbeitung 2003, § 573 Rdnr. 105; Palandt/

Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 573 Rdnr. 35, jew. m.w.Nachw.). Auch in diesem

Fall wird der Wert des Grundstücks durch die Nutzung des Neubaus realisiert.

Anders verhält es sich dagegen beim ersatzlosen Abriß eines Gebäudes. Hier-

durch können zwar Unkosten vermieden werden. Das stellt jedoch keine Reali-

sierung eines dem Grundstück innewohnenden Wertes dar. Demgemäß ist der

ersatzlose Abriß eines Gebäudes keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne

des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (so neben den beiden vorinstanzlichen Gerichten,

aaO, AG Halle-Saalkreis, NJW 2002, 3413 = WuM 2002, 428 mit zustimmender

Anmerkung Wall, aaO, 430; AG Leipzig, WuM 2003, 276; Schmidt-Futterer/

Blank, aaO, Rdnr. 148; wohl auch Grundmann, NJW 2001, 2497, 2503).

bb) Aus den Gesetzesmaterialien ergibt sich nichts anderes. § 573

Abs. 2 Nr. 3 BGB entspricht im wesentlichen § 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB a.F., der

wiederum die Regelung des hierdurch ersetzten Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 3 des

Ersten Wohnraumkündigungsschutzgesetzes - 1. WKSchG - vom 25. Novem-

ber 1971 (BGBl. I 1971 S. 1839) übernommen hat. Bereits in der Begründung

des Entwurfs des letztgenannten Gesetzes ist als Beispiel für eine wirtschaftli-

che Verwertung neben dem Verkauf ausdrücklich der "Abbruch des Gebäudes

mit anschließendem Wiederaufbau" angeführt (BT-Drucks. VI/1549, Einzelbe-

gründung zu § 1, S. 8). Soweit der Bundesrat später vorgeschlagen hat,

Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB, durch den die Verwertungskündigung in den neuen

Bundesländern ausgeschlossen wird, für den Fall des Abrisses des Gebäudes

unter bestimmten Voraussetzungen einzuschränken (BR-Drucks. 439/00 (Be-

schluß) S. 32 zu Nr. 38 = BT-Drucks. 14/4553 S. 95 zu Nr. 38), läßt dies entge-

gen der Ansicht der Revision keinen verbindlichen Rückschluß darauf zu, daß

der Gesetzgeber zu dem maßgeblichen Zeitpunkt des Erlasses des § 573

Abs. 2 Nr. 3 BGB beziehungsweise der vorausgegangenen Vorschriften unter

der wirtschaftlichen Verwertung auch den ersatzlosen Abriß des Gebäudes ver-

standen wissen wollte.

cc) Entgegen der Ansicht der Revision (wie diese auch Sternel, WuM

2003, 243; Taubenek, NZM 2003, 337, 342; ders. ZMR 2003, 633, 639) ist im

Hinblick auf die Interessen des Vermieters auch aus verfassungsrechtlichen

Gründen keine andere Auslegung geboten. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB bringt die

Interessen der Parteien des Mietvertrages zu einem angemessenen Ausgleich.

Auf Seiten des Vermieters trägt die Vorschrift dem durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1

GG geschützten Interesse an der freien wirtschaftlichen Verfügbarkeit seines

Eigentums Rechnung (vgl. BVerfGE 79, 283, 289 zu § 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB

a.F.). Dieses Interesse erfordert es nicht, unter der wirtschaftlichen Verwertung

im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auch den ersatzlosen Abriß des Gebäu-

des mit der Mietwohnung zu verstehen. Liegen die Voraussetzungen einer

Verwertungskündigung mangels einer Verwertung des Grundstücks nicht vor,

schließt das eine Kündigung nach der allgemeinen Regelung des § 573 Abs. 1

BGB nicht aus (vgl. BVerfG, NJW 1992, 105, 106 zu § 564b BGB a.F.,

m.w.Nachw.). Danach kann dem genannten Interesse des Vermieters auch im

Fall des ersatzlosen Abrisses des Gebäudes Rechnung getragen werden.

Andererseits erscheint es auch nicht geboten, den Begriff der wirtschaft-

lichen Verwertung im Hinblick auf die durch Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB ge-

schützten Belange des Mieters in den neuen Bundesländern weiter auszulegen.

Gegen Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB, durch den die Verwertungskündigung in

den neuen Bundesländern ohne zeitliche Begrenzung ausgeschlossen wird,

bestehen inzwischen erhebliche verfassungsrechtliche Bedenken (so bereits

BezG Cottbus, WuM 1992, 301, 302; ferner Beuermann, GE 1995, 1504, 1505;

MünchKomm/Voelskow, BGB,

3. Aufl.,

§ 564b Rdnr. 66a; Schmidt-

Futterer/Blank, aaO, § 573 Rdnr. 143; Sternel, aaO, 244; Taubenek, aaO, 640).

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts verbietet

es Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG, den beabsichtigten Verkauf des Grundstücks vom

Anwendungsbereich des § 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB a.F. auszunehmen und eine

Kündigung erst dann durchgreifen zu lassen, wenn der Eigentümer andernfalls

in Existenznot gerät (BVerfGE 79, 283, 289 ff. und 84, 382, 384 f.; zuletzt ZMR

2004, 95, 96). Erst recht dürfte danach eine Vorschrift zu beanstanden sein, die

die Verwertung des Grundstücks auf Dauer vollständig ausschließt. Der Aus-

schluß der Verwertungskündigung mag zwar in der Zeit unmittelbar nach dem

Beitritt der neuen Bundesländer zur Bundesrepublik Deutschland noch im

Rahmen der Sozialbindung des Eigentums gelegen haben. Angesichts der seit-

her eingetretenen demographischen Entwicklung und der hiermit verbundenen

Entwicklung des Wohnungsmarktes in den neuen Bundesländern, die durch

einen erheblichen Leerstand gekennzeichnet ist, dürften jedoch inzwischen die

Grenzen einer verfassungskonformen Einschränkung der Eigentumsgarantie

des Art. 14 GG überschritten sein (vgl. die Stellungnahme des Bundesrates

zum Entwurf des Mietrechtsreformgesetzes, BR-Drucks. 439/00 (Beschluß)

S. 32 zu Nr. 38 = BT-Drucks.14/4553 S. 96 zu Nr. 38). Aus diesem Grund hat

der Bundesrat zunächst (aaO) die bereits oben (unter II 1 a bb) erwähnte Ein-

schränkung des Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB und zuletzt (BT-Drucks. 15/1490

S. 5) die vollständige Aufhebung des Absatzes 2 dieser Vorschrift vorgeschla-

gen.

b) Soweit das Berufungsgericht mit eingehender Begründung auf Seiten

der Klägerin ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnis-

ses im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB bejaht hat, erhebt die Revision keine Ein-

wendungen und bestehen auch sonst keine Bedenken.

2. Dadurch, daß der Gerichtsvollzieher inzwischen im Wege der

Zwangsvollstreckung aus dem vorläufig vollstreckbaren Urteil des Amtsgerichts

die Wohnung der Beklagten geräumt hat, ist eine Erfüllung des Räumungsan-

spruchs der Klägerin nicht eingetreten (vgl. BGHZ 86, 267, 269).

Dr. Deppert

Dr. Beyer

Dr. Leimert

Wiechers

Dr. Wolst