BGH Urteil vom 28.01.2009 – VIII ZR 7/08
VIII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am: 28. Januar 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 12. November 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter
Dr. Frellesen, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter
Dr. Achilles
für Recht erkannt:
Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 5. Zivilkammer
des Landgerichts Heidelberg vom 30. November 2007 wird zu-
rückgewiesen.
Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Mai 2009
eingeräumt.
Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Der Beklagte ist seit dem 1. Februar 1998 Mieter einer Wohnung in ei-
nem 1914 errichteten Gebäude in H. , das nach Vornahme von Umbau-
ten seit Jahrzehnten als Mehrfamilienhaus (sechs Wohneinheiten mit einer Ge-
samtwohnfläche von 280 qm) genutzt wird und sich auf einem rund 600 qm gro-
ßen Grundstück in innenstadtnaher Wohnlage befindet. Die Klägerin hat das
Objekt Anfang 2005 für 653.500 € erworben und danach sämtlichen Mietern mit
Schreiben vom 22. April 2005 zum 31. Januar 2006 gekündigt. Sie plant den
Abriss des bestehenden sanierungsbedürftigen Gebäudes und die Neuerrich-
tung einer Wohnanlage mit sechs Eigentumswohnungen (Gesamtwohnfläche
610 qm). Sowohl der geplante Abriss als auch der Neubau sind baurechtlich
genehmigt. Die Klägerin bietet die projektierten Eigentumswohnungen bereits
zum Kauf an.
Das Amtsgericht hat die von der Klägerin erhobene Räumungsklage ab-
gewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht den Beklagten
unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils zur Räumung verurteilt. Hierge-
gen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten,
mit der er die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erstrebt.
Entscheidungsgründe
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-
führt:
Der Beklagte sei zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verpflich-
tet, weil die Kündigung der Klägerin vom 22. April 2005 das Mietverhältnis der
Parteien zum 31. Januar 2006 beendet habe. Die Klägerin sei gemäß § 573
Abs. 2 Nr. 3 BGB zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt gewesen, denn
sie würde durch den Fortbestand des Mietverhältnisses an einer angemesse-
nen wirtschaftlichen Verwertung des Gebäudes gehindert und dadurch erhebli-
che Nachteile erleiden. Die Klägerin könne mit dem von ihr beabsichtigten Ver-
kauf der neu zu errichtenden Wohnungen einen Erlös erzielen, der ihre Auf-
wendungen um 831.000 € übersteige. Wenn dieser Betrag in Relation zu dem
von der Sachverständigen errechneten Reinertrag bei einer Vermietung der neu
errichteten Wohnungen für die Dauer von 90 Jahren gesetzt werden solle, müs-
se eine angemessene Verzinsung des Verkaufserlöses über den gleichen Zeit-
raum angesetzt werden. Bei Zugrundelegung eines Zinssatzes von 4 % errech-
ne sich daraus eine Rendite des eingesetzten Kapitals in Höhe von 16 %.
Der von der Klägerin beabsichtigte Abriss und anschließende Neubau sei
angesichts der Sanierungsbedürftigkeit des Gebäudes wirtschaftlich vernünftig
und nach den Gesamtumständen angemessen. Der Grundstückseigentümer
dürfe nicht darauf verwiesen werden, sich auf Sanierungsmaßnahmen zu be-
schränken, die nur zu einer Behebung des Instandhaltungsstaus und einer
Restnutzungsdauer des Gebäudes von 15 bis 20 Jahren führen würden. Viel-
mehr stelle sich in einem solchen Fall die Entscheidung des Eigentümers für
eine nachhaltige Sanierung oder einen Abriss und anschließenden Neubau als
angemessene wirtschaftliche Verwertung dar; auch die Entscheidung für den
gegenüber der Vollsanierung wirtschaftlich günstigeren Abriss und anschlie-
ßenden Neubau sei nicht zu beanstanden.
Die Klägerin würde bei Fortbestand des Mietverhältnisses auch erhebli-
che Nachteile erleiden. Nicht erforderlich sei, dass der Vermieter bei einer Fort-
setzung des Mietverhältnisses keine Rendite mehr erwirtschafte oder gar Ver-
luste erleide. Es genüge vielmehr, dass der Vermieter seine Rendite mit der von
ihm beabsichtigten Verwertung erheblich verbessern könne. Dies sei hier der
Fall, weil die Klägerin mit der von ihr geplanten Verwertung eine Rendite von
16 % erzielen könne, während sowohl bei einer Minimal- als auch bei einer Voll-
sanierung nur eine Rendite von 2,5 % erzielbar sei, die deutlich unter der in
H. für Mehrfamilienhäuser mit mehr als 4 Wohnungen er-
zielbaren Rendite von 3,5 % bis 4,5 % liege.
Die Ausübung des Kündigungsrechtes durch die Klägerin sei auch nicht
deswegen rechtsmissbräuchlich, weil sie das Grundstück in Kenntnis der Sanie-
rungsbedürftigkeit und Unrentabilität des Gebäudes gekauft habe. Da der Ab-
riss und anschließende Neubau wirtschaftlicher Vernunft entspreche, sei es
unerheblich, ob die gebotenen Maßnahmen durch den bisherigen Eigentümer
oder einen Erwerber durchgeführt würden.
II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand, so
dass die Revision zurückzuweisen ist. Der Beklagte ist gemäß § 546 Abs. 1
BGB zur Räumung und Herausgabe seiner Mietwohnung verpflichtet, denn die
Kündigung der Klägerin vom 22. April 2005 hat das Mietverhältnis zu dem in der
Kündigungserklärung angegebenen Zeitpunkt (31. Januar 2006) beendet. Die
Klägerin war gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur Kündigung berechtigt.
1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Klägerin
durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaft-
lichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde.
a) Der von der Klägerin geplante Abriss des vorhandenen Gebäudes und
seine Ersetzung durch einen Neubau stellt eine wirtschaftliche Verwertung des
Grundstücks dar (Senatsurteil vom 24. März 2004 – VIII ZR 188/03, NJW 2004,
1736, unter II 1 a aa).
b) Angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist eine wirtschaft-
liche Verwertung dann, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwä-
gungen getragen wird (MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 88;
Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 573 Rdnr. 131; Erman/Jendrek, BGB,
12. Aufl., § 573 Rdnr. 24; Schach in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietpro-
das Berufungsgericht für die von der Klägerin geplanten Baumaßnahmen
rechtsfehlerfrei bejaht. Denn gegen Investitionen in das vorhandene sanie-
rungsbedürftige Gebäude sprechen die verhältnismäßig geringe Restnutzungs-
dauer von 15 bis 20 Jahren und der allein für eine "Minimalsanierung" erforder-
liche Kostenaufwand von 70.000 €. Da dem Abriss des sanierungsbedürftigen
Gebäudes städtebauliche Gründe (Denkmalschutz) nicht entgegenstehen und
eine Abrissgenehmigung bereits vorliegt, entspricht die Errichtung des von der
Klägerin geplanten und baurechtlich ebenfalls bereits genehmigten Neubaus,
mit dem zudem in erheblichem Umfang zusätzlicher Wohnraum geschaffen
wird, vernünftigen wirtschaftlichen Überlegungen.
2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass der Klägerin
erhebliche Nachteile entstehen würden, wenn sie infolge des fortbestehenden
Mietverhältnisses an der von ihr beabsichtigten wirtschaftlichen Verwertung des
Grundstücks gehindert würde.
a) Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand
eines Mietvertrages ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund
der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grund-
sätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als sei-
nem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Das Eigentum gewährt
dem Vermieter vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimie-
rung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größt-
möglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen (vgl. BVerfGE 84, 382, 385 =
NJW 1992, 361, 362). Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten
Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und deshalb
grundgesetzlich geschützt (BVerfGE 89, 1, 6 ff. = NJW 1993, 2035, 2036). Auf
der anderen Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch
keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mie-
ter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (BVerfGE 79, 283, 290 =
NJW 1989, 972, 973).
Die im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderliche Abwägung zwi-
schen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwer-
tungsinteresse des Eigentümers entzieht sich einer generalisierenden Be-
trachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände
des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen (LG Berlin,
NJW-RR 1988, 527, 528; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573 Rdnr. 156;
Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573 Rdnr. 168; MünchKomm/
Häublein, aaO Rdnr. 90; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und
Wohnraummiete, 3. Aufl., IV 1 Rdnr. 82). Dabei handelt es sich um eine tatrich-
terliche Frage, die vom Revisionsgericht nur eingeschränkt dahin überprüft wer-
den kann, ob das Berufungsgericht die Wertungsgrenzen erkannt, die tat-
sächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungssätze
beachtet hat. Einen dem Berufungsgericht in dieser Hinsicht unterlaufenen Feh-
ler zeigt die Revision nicht auf.
b) Das Berufungsgericht hat seine Beurteilung, dass der Klägerin im Fal-
le des Fortbestands der Mietverhältnisse erhebliche Nachteile entstünden, nicht
isoliert darauf gestützt, dass die Klägerin dann den geplanten Neubau nicht er-
richten und den damit erstrebten Gewinn nicht erzielen könnte, sondern maß-
geblich auch darauf abgestellt, dass der schlechte Zustand des Gebäudes eine
umfassende und nachhaltige Sanierung oder einen Abriss mit anschließendem
Neubau gebiete und die Klägerin nicht auf eine bloße "Minimalsanierung", mit
der eine Verlängerung der Nutzungsdauer des Objektes nicht erzielt werde,
verwiesen werden könne.
aa) Diese Beurteilung ist angesichts der zum Zustand des Gebäudes
vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen aus Rechtsgründen nicht zu
beanstanden. Denn nach dem Gutachten der Sachverständigen B. , auf das
das Berufungsgericht Bezug nimmt, sind schon für eine "Minimalsanierung" des
Gebäudes, die nur die dringendsten Maßnahmen – vor allem die Beseitigung
der Feuchtigkeit im Keller und eine Hausschwammbehandlung – umfasst und
nicht zu einer Verlängerung der mit 15 bis 20 Jahren geschätzten Restlebens-
dauer des Gebäudes führt, Kosten von rund 70.000 € zu veranschlagen, worin
der Aufwand für – inzwischen nach der Energieeinsparverordnung vorgeschrie-
bene – Nachrüstungsmaßnahmen (Dämmung zugänglicher oberster Geschoß-
decken beheizter Räume sowie zugänglicher Heizungs- und Wasserleitungen in
unbeheizten Räumen) noch nicht enthalten ist. Um eine Grundrissgestaltung
nach heutigen Bedürfnissen und eine Ausstattung nach heutigen Anforderun-
gen zu erreichen, ist nach dem Gutachten eine "Vollsanierung" erforderlich. Da-
zu müssten das Gebäude mit einem Investitionsaufwand von 580.000 € ent-
kernt sowie Teile des Rohbaus und der gesamte Innenausbau erneuert und die
Wohnungsgrundrisse neu gestaltet werden.
bb) Bei einer Fortsetzung der Mietverhältnisse könnte die Klägerin weder
die von der Sachverständigen beschriebene, gemessen an üblichen Wohnver-
hältnissen gebotene "Vollsanierung" noch den von ihr vorgesehenen Abriss des
Gebäudes mit anschließendem (größeren) Neubau verwirklichen; sie wäre
stattdessen auf eine "Minimalsanierung" des vorhandenen Gebäudes verwie-
sen, die nach allgemeiner Lebenserfahrung mit dem – kaum kalkulierbaren –
Risiko verbunden wäre, dass alsbald die Notwendigkeit weiterer in keinem an-
gemessenen Verhältnis zur Restnutzungsdauer des Gebäudes stehender In-
standsetzungsmaßnahmen zu Tage tritt. Im Übrigen ist dem Eigentümer auch
allgemein ein anerkennenswertes Interesse daran nicht abzusprechen, eine
angesichts des sanierungsbedürftigen Gebäudezustands – wie hier – bereits
gebotene nachhaltige Verbesserung oder dauerhafte Erneuerung seines Eigen-
tums alsbald und nicht erst bei vollständigem Verbrauch der bisherigen Bau-
substanz zu realisieren. Schließlich wird auch in den Gesetzesmaterialien der
Abbruch des Gebäudes zum Zweck der Sanierung mit anschließendem Wie-
deraufbau ausdrücklich als Beispielsfall für eine Verwertungskündigung des
Vermieters genannt (vgl. BT-Drs. 6/1549, S. 8 zu Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 3 des
1. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes, dessen Regelungen durch das
2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz im wesentlichen inhaltsgleich in § 564b
BGB aF und später durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001
[BGBl. I S. 1149] in § 573 BGB übernommen wurden).
c) Das Berufungsgericht hat deshalb ein berechtigtes Interesse der Klä-
gerin an der Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten rechtsfehler-
frei bejaht. Für das Vorliegen von Härtegründen in der Person des Beklagten,
Mietverhältnisses herleiten könnte, bieten die tatsächlichen Feststellungen des
Berufungsgerichts keinen Anhaltspunkt; übergangenen Sachvortrag hierzu zeigt
die Revision nicht auf.
d) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, es handele sich bei dem
Vorhaben der Klägerin um ein rein spekulatives, von der Eigentumsgarantie des
Art. 14 Abs. 1 GG nicht geschütztes Geschäft. Die der Klägerin bei Fortbestand
der Mietverhältnisse entstehenden Nachteile, die sie zur Kündigung des Miet-
verhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB berechtigen, bestehen – wie oben
dargelegt – vor allem darin, dass die in diesem Fall erforderliche weitere Be-
wirtschaftung des sanierungsbedürftigen Objekts in Form einer "Minimalsanie-
rung" mit schwer kalkulierbaren Risiken verbunden ist und keine nachhaltige
Verbesserung der Bausubstanz sicherstellt. Entgegen der Auffassung der Revi-
sion handelt es sich bei dem von der Klägerin verfolgten Projekt nicht deshalb
um ein von der Rechtsordnung missbilligtes oder außerhalb der Eigentumsga-
rantie liegendes Geschäft, weil die Klägerin das Grundstück angesichts der ob-
jektiv bestehenden Sanierungsbedürftigkeit des vorhandenen Gebäudes von
vornherein zum Zweck eines Neubaus erworben und für das Grundstück einen
Preis gezahlt hat, der durch die Erwartung beeinflusst worden ist, dass die Klä-
gerin mit dem Neubau und anschließendem Verkauf – auch wegen der besse-
ren Ausnutzung der bebaubaren Fläche – voraussichtlich einen erheblichen
Gewinn realisieren kann.
e) Entgegen der Auffassung der Revision muss sich die Klägerin auch
nicht auf einen Anbau an das vorhandene Gebäude verweisen lassen; denn
selbst wenn eine solche Maßnahme technisch und bauordnungsrechtlich reali-
siert werden könnte, ließen sich damit die mit einer weiteren Bewirtschaftung
des sanierungsbedürftigen Gebäudes verbundenen Nachteile nicht vermeiden.
3. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die Kündi-
gung der Klägerin nicht deshalb als rechtsmissbräuchlich anzusehen ist, weil
die Voreigentümer über viele Jahre keine Investitionen in das Grundstück getä-
tigt haben und die Klägerin das Objekt in Kenntnis dieses Umstands erworben
hat. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Beru-
fungsgerichts bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Voreigentümer das
Gebäude bewusst herunter gewirtschaftet hätten, um den Abriss des Gebäudes
leichter durchsetzen zu können. Allein der Umstand, dass der jetzige sanie-
rungsbedürftige Zustand des Gebäudes bei nachhaltigen Investitionen der Vor-
eigentümer hätte vermieden werden können, lässt die von der Klägerin wegen
der nunmehr erforderlichen baulichen Maßnahmen erklärte Kündigung des
Mietverhältnisses mit dem Beklagten noch nicht als treuwidrig erscheinen.
4. Auch die Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 3 BGB steht der
Kündigung der Klägerin nicht entgegen. Wie auch die Revision nicht verkennt,
ist diese Vorschrift, nach der sich der Vermieter nicht darauf berufen kann, dass
er die Mieträume im Zusammenhang mit der beabsichtigten oder nach der
Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum ver-
äußern will, auf den vorliegenden Sachverhalt nicht direkt anwendbar. Denn die
Klägerin will die Wohnung des Beklagten nicht im Zusammenhang mit der Be-
gründung von Wohnungseigentum veräußern, sondern das Gebäude ein-
schließlich der bisher vom Beklagten bewohnten Räume abreißen.
Eine analoge Anwendung dieser Bestimmung kommt gleichfalls nicht in
Betracht, denn eine planwidrige Regelungslücke liegt nicht vor. Der in § 573
BGB geregelte Kündigungsschutz dient dem Bestandsschutz des einzelnen
Mietverhältnisses, das heißt dem Interesse des Mieters, die gemietete Woh-
nung als seinen Lebensmittelpunkt beizubehalten und diese nur bei einem be-
rechtigten Interesse des Vermieters aufgeben zu müssen. Ein solches berech-
tigtes Interesse der Klägerin liegt hier – wie ausgeführt – darin, dass wegen des
sanierungsbedürftigen Zustands des Gebäudes umfassende bauliche Maß-
nahmen erforderlich sind, die zum Wegfall der bisherigen Mietwohnungen füh-
ren. Entgegen der Auffassung der Revision geht der Zweck des in § 573 BGB
geregelten Kündigungsschutzes des Mieters nicht – wie etwa das Instrument
des Zweckentfremdungsverbots in Gemeinden mit Wohnraummangel – dahin,
allgemein einen Bestand von Mietwohnungen oder von Altbauwohnungen mit
günstigem Mietzins zu erhalten.
5. Dem Beklagten war eine den Umständen nach angemessene Räu-
mungsfrist gemäß § 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO zu gewähren.
Ball
Dr. Frellesen
Hermanns
Dr. Milger
Dr. Achilles
Vorinstanzen:
AG Heidelberg, Entscheidung vom 03.07.2007 - 61 C 581/05 -
LG Heidelberg, Entscheidung vom 30.11.2007 - 5 S 86/07 -