BGH Urteil vom 10.11.2004 – XII ZR 71/01

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XII ZR 71/01

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

Verkündet am: 10. November 2004 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

BGB §§ 535 Abs. 1 Satz 2 (= § 536 a.F.), 536 Abs. 1 (= § 537 Abs. 1 a.F.), 538

(= § 548 a.F.), 543 Abs. 1, 2 (= § 542 a.F.)

Der Mieter ist nicht nach § 543 BGB (§ 542 BGB a.F.) zur außerordentlichen fristlo-

sen Kündigung berechtigt, wenn er die Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs

(hier durch einen Wasserschaden) selbst zu vertreten hat. Ist die Schadensursache

zwischen den Vertragsparteien streitig, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, daß

sie dem Obhutsbereich des Mieters entstammt. Sind sämtliche Ursachen, die in den

Obhuts- und Verantwortungsbereich des Vermieters fallen, ausgeräumt, trägt der

Mieter die Beweislast dafür, daß er den Schadenseintritt nicht zu vertreten hat.

BGH, Urteil vom 10. November 2004 - XII ZR 71/01 - OLG Naumburg

LG Dessau

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 10. November 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter

Fuchs und Dr. Ahlt, die Richterin Dr. Vézina und den Richter Dose

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 9. Zivilsenats des

Oberlandesgerichts Naumburg vom 6. Februar 2001 aufgehoben.

Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung,

auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Oberlan-

desgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Parteien streiten um rückständigen Mietzins für die Zeit von Juni bis

Juli 1997 sowie von November 1997 bis Dezember 1999 und um die Feststel-

lung, daß ihr Mietverhältnis nicht durch eine fristlose Kündigung der Beklagten

vorzeitig beendet wurde.

Mit Vertrag vom 6. November 1993 mietete die Beklagte von den Klägern

Gewerberäume zum Betrieb einer Arztpraxis für die Dauer von zehn Jahren.

Nachdem schon im Jahre 1995 ein Wasserschaden aufgetreten war, kam es

am 6. Juli 1997 zu einem erneuten Wasserschaden in den Mieträumen der Be-

klagten und anderen Räumen des Gewerbeobjekts. Dadurch entstanden in den

Mieträumen erhebliche optische Beeinträchtigungen sowie Schimmelbildungen

mit unangenehmem Geruch.

Die Parteien streiten um die Ursache des Wasserschadens. Während die

Beklagte behauptet, das Wasser sei von außen in ihre Mieträume eingedrun-

gen, behaupten die Kläger, als Schadensursache komme nur ein Wasseraustritt

in den Mieträumen der Beklagten in Betracht. Die Beklagte hat die Miete für die

Zeit ab dem Schadensereignis gemindert und das Mietverhältnis nach erfolglo-

ser Fristsetzung zur Mangelbeseitigung fristlos zum 31. Oktober 1997 gekündigt

sowie die Mietsache geräumt. Das Landgericht hat die auf rückständigen Miet-

zins und Feststellung des Fortbestehens des Mietverhältnisses gerichtete Klage

abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung der Kläger blieb erfolglos.

Die Revision der Kläger führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und

zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.

Das Oberlandesgericht meint, den Klägern stehe kein Anspruch auf

rückständigen Mietzins für die Zeit von Juni bis Juli 1997 sowie ab November

1997 zu. Auch ihr Antrag auf Feststellung des weiter fortbestehenden Mietver-

hältnisses sei wegen der wirksamen fristlosen Kündigung der Beklagten zum

31. Oktober 1997 unbegründet. Nach dem Inhalt des eingeholten Sachverstän-

digengutachtens lasse sich nicht feststellen, daß die Schadensursache im Be-

reich der von der Beklagten gemieteten Räumlichkeiten gelegen habe. Vielmehr

habe der Sachverständige ausgeführt, daß die Ursache der Durchfeuchtungen

nicht mehr nachvollziehbar sei. Zwar habe der Sachverständige einen Wasser-

austritt am Rohrleitungsschacht nicht bestätigen können. Allerdings seien weite-

re Schadensursachen außerhalb der Mieträume der Beklagten denkbar, insbe-

sondere Schäden an den am Schadenstag nicht untersuchten Leitungen sowie

Wasserüberläufe in den Räumen anderer Mieter. Einer weiteren Beweiserhe-

bung bedürfe es nicht, weil sich die Beweisaufnahme des Landgerichts durch

Einholung eines Sachverständigengutachtens auf jegliche Ursachen des Was-

serschadens bezogen habe.

II.

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.

Das Berufungsgericht hätte ergänzend den von den Klägern angebotenen wei-

teren Beweis zu den Behauptungen erheben müssen, die Schadensursache

könne nur dem Verantwortungsbereich der Mieterin entstammen.

1. Allerdings trägt der Mieter gegenüber dem Anspruch auf Zahlung des

Mietzinses nur dann die Darlegungs- und Beweislast dafür, daß er die Zerstö-

rung der Mietsache nicht zu vertreten hat, wenn die vermieteten Räume unstrei-

tig infolge des Mietgebrauchs zerstört worden sind (BGHZ 66, 349, 351 f.). Ist

hingegen streitig, ob vermietete Räume infolge des Mietgebrauchs beschädigt

worden sind, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, daß die Schadensursa-

che dem Obhutsbereich des Mieters entstammt; eine in seinen eigenen Ver-

antwortungsbereich fallende Schadensursache muß der Vermieter ausräumen

(BGHZ 126, 124, 127 f.). Ist also - wie hier - streitig, ob Feuchtigkeitsschäden

ihre Ursache im Verantwortungsbereich des Vermieters oder des Mieters ha-

ben, muß der Vermieter zunächst sämtliche Ursachen ausräumen, die aus sei-

nem Gefahrenbereich herrühren können. Erst dann, wenn ihm dieser Beweis

gelungen ist, muß der Mieter beweisen, daß die Feuchtigkeitsschäden nicht aus

seinem Verantwortungsbereich stammen (vgl. Senatsurteile vom 26. November

1997 - XII ZR 28/96 - NJW 1998, 595; vom 18. Mai 1994 - XII ZR 188/92 - NJW

1994, 2019, 2020 = BGHZ 126, 124, 127 f. und vom 27. April 1994 - XII ZR

16/93 - NJW 1994, 1880, 1881).

2. Im Ansatz zutreffend ist das Berufungsgericht zunächst davon ausge-

gangen, daß die Kläger als Vermieter zunächst sämtliche Schadensursachen

aus ihrem Gefahrenbereich ausschließen müssen. Zu Recht hat es insoweit

auch das Ergebnis des gerichtlichen Sachverständigengutachtens für unergie-

big beurteilt, weil die Ursache der Durchfeuchtungen im Zeitpunkt der Besichti-

gung durch den Sachverständigen nicht mehr nachvollziehbar war.

Das Berufungsgericht hat es aber versäumt, die von den Klägern für den

Ausschluß einer Schadensursache aus ihrem Gefahrenbereich angebotenen

weiteren Beweise zu erheben. Insbesondere haben die Kläger vorgetragen,

daß noch am Schadenstag selbst alle Leitungen im Haus durch die fachkundi-

gen Zeugen S., K. und O. untersucht worden seien, wobei keine Schadensur-

sache festgestellt wurde. Wäre dieser Vortrag bewiesen, stünde jedenfalls fest,

daß der Wasserschaden nicht auf einen Wasserrohrbruch zurückzuführen war.

Zusätzlich haben die Kläger auch eine weitere in ihrem Verantwortungsbereich

liegende Schadensursache, nämlich Wasseraustritte bei anderen Mietern im

Haus, ebenfalls unter Beweisantritt geleugnet. Dem steht nicht der unstreitige

Sachverhalt des angefochtenen Urteils entgegen, wonach es auch in anderen

Räumen des Gewerbeobjekts zu Wasserschäden gekommen ist. Denn nach

dem Vortrag der Kläger ist das Wasser aus den Mieträumen der Beklagten

ausgetreten und hat dadurch die anderen Räume in Mitleidenschaft gezogen.

Weiter hatten die Kläger ihre Behauptung, zwischen dem Schadensereignis und

der späteren Untersuchung am 30. September 1997 seien keinerlei Installatio-

nen oder Reparaturen durchgeführt worden, in das Zeugnis des Hausverwalters

gestellt. Auch dieses könnte einer Schadensursache aus dem Verantwortungs-

bereich des Vermieters entgegenstehen. Letztlich haben die Kläger ebenfalls

unter Beweisantritt behauptet, daß alle Abwasserstränge, die mit der Praxis der

Beklagten in Berührung kommen, am 30. September 1997 eingehend überprüft

wurden und weder daran, noch an der Trockenbauwand, in der sich die Klappe

des Revisionsschachts befinde, Wasseraustrittsspuren feststellbar gewesen

seien. Diese Behauptung ist gerade deswegen von besonderer Bedeutung, weil

die Beklagte ebenfalls unter Beweisantritt behauptet hatte, das Wasser sei über

die Klappe des Revisionsschachts in ihre Mieträume eingedrungen.

Nach den von den Klägern unter Beweis gestellten Behauptungen wäre

jede denkbare Schadensursache aus dem Verantwortungsbereich der Vermie-

ter ausgeschlossen. Wären diese Beweise erbracht, stünde fest, dass die

Schadensursache dem Obhutsbereich der Beklagten als Mieterin entstammt.

Dann würde nach der Rechtsprechung des Senats ihr der Beweis obliegen, daß

die Feuchtigkeitsschäden nicht aus ihrem Verantwortungsbereich stammen.

Nach dem Inhalt des angefochtenen Urteils ist dieser Beweis bislang ebenfalls

noch nicht erbracht. Insbesondere folgt dies auch nicht aus dem Inhalt des vor-

liegenden Sachverständigengutachtens, weil der gerichtliche Sachverständige

wegen des erheblichen Zeitablaufs keine konkrete Schadensursache mehr fest-

stellen konnte.

Deswegen ist das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache an das

Oberlandesgericht zurückzuverweisen. Das Berufungsgericht wird auf der

Grundlage der gefestigten Rechtsprechung zur Darlegungs- und Beweislast die

weiteren angebotenen Beweise erheben müssen.

Hahne

Fuchs

Ahlt

Vézina

Dose