BGH Urteil vom 24.11.2004 – XII ZR 182/01

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XII ZR 182/01

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 24. November 2004 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 24. November 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter

Fuchs, Dr. Ahlt, die Richterin Dr. Vézina und den Richter Dose

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 20. Zivilsenats

des Kammergerichts Berlin vom 21. Mai 2001 aufgehoben.

Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung

- auch über die Kosten des Revisionsverfahrens - an das Kam-

mergericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Parteien streiten über die persönliche Haftung des Beklagten als Ge-

sellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts für rückständige Mietzinsen

aus einem gewerblichen Mietverhältnis.

Die Rechtsvorgängerin der Klägerin, die T. Immobiliengesellschaft

mbH & Co. M. KG i. G., erwarb durch notariellen Kaufvertrag vom

30. Dezember 1992 und die ergänzenden Verträge vom 5. November 1993 und

vom 8. Dezember 1993 ein Teilerbbaurecht an einem mit einem Werk- und Bü-

rogebäude bebauten Grundstück sowie das Erbbaugrundstück selbst. Verkäu-

fer dieses Rechts waren die H. W. T. AG (Verkäufer zu 1), die J.

A. M. GmbH (Verkäufer zu 2) und die Gesellschaft bürgerli-

chen Rechts M. (Verkäufer zu 3), deren Gesellschafter der Be-

klagte und die H. W. T. AG sind. In dem Kaufvertrag übernahmen die

Verkäufer eine Vermietungsgarantie bis zu einer Höhe von 6.800.000 DM. In

dem notariellen Nachtragsvertrag vom 5. November 1993 stellten die Vertrags-

parteien des Kaufvertrages klar, daß die GbR (Verkäuferin zu 3) in dem Kauf-

vertrag unrichtig bezeichnet sei und die richtige Bezeichnung "Grundstücksge-

meinschaft M. mbH GbR" laute. Diese Bezeichnung der GbR, die sich

auch in dem weiteren Nachtragsvertrag vom 8. Dezember 1993 findet, ent-

sprach den in dem Gesellschaftsvertrag vereinbarten Regelungen, die der Klä-

gerin bekannt waren. Danach sollte die GbR als Gesellschaft bürgerlichen

Rechts mit beschränkter Haftung auftreten und der Beklagte nur in Höhe seiner

geleisteten Einlage von 25.000 DM haften.

In einer weiteren Vereinbarung vom 5. April 1994 verpflichteten sich die

H. W. T. AG, der Beklagte und die T.

GmbH, die Rechtsnachfolgerin der J. A. M. GmbH ist,

gegenüber der Klägerin, mit Wirkung zum 1. April 1994 einen Mietvertrag über

die Flächen abzuschließen, die noch nicht vermietet waren. In dem daraufhin

am 13. Mai/7. Juli 1994 abgeschlossenen Mietvertrag sind in dem Rubrum die

H. W. T. AG, die T. GmbH und der Beklagte

als Mieter aufgeführt. Die Vertragsurkunde ist von dem Beklagten und von den

gesetzlichen Vertretern der in dem Rubrum aufgeführten Gesellschaften unter-

zeichnet worden. Nach § 3 des Mietvertrags betrug der Nettokaltmietzins pro

qm 28 DM bei einer Nutzfläche von 4.012 m² und pro PKW-Stellplatz

151,40 DM bei 86 Plätzen und damit insgesamt 125.356,40 DM. In § 15 des

Vertrages vereinbarten die Vertragsparteien folgende Regelung:

"…15.1 Anlage 3 des Mietvertrages enthält eine Mietaufstellung, die die Zusammensetzung der Jahresmiete darstellt. Die Anfangsjahresmiete von 6,8 Mio. netto/kalt muß immer erreicht werden. Unterdeckungen bei Fremdmietern sind durch die Mieter dieses Vertrages auszugleichen. …"

Die Klägerin verlangt von dem Beklagten die Zahlung des offenen Miet-

zinses für den Monat Juni 1995 in Höhe von 125.356,40 DM.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Der Beklagte hat gegen

dieses Urteil Berufung eingelegt. In der Berufungsinstanz hat der Beklagte ein

an die P. K. GmbH gerichtetes Schreiben vom 16. Dezember

1992 eingereicht, das folgenden Inhalt hatte:

"Sehr geehrter Herr K. ,

ich beziehe mich auf unser Gespräch vom Freitag vergangener Woche. Anbei übersende ich Ihnen den Gesellschaftsvertrag der Grundstücks- gemeinschaft M. mbH. Für den Bau und alle Angelegenheiten M. kann ich persönlich keine Haftung übernehmen, außer im Rahmen der Grundstücksgemeinschaft, also auf 25.000 DM beschränkt. Bevor wir Vertragskosten entstehen lassen, bitte ich um schriftliche Be- stätigung ihrer KG, die das Grundstück kaufen will, daß sie mit meiner beschränkten Haftung einverstanden ist. Bitte schicken Sie mir dieses Schreiben unterschrieben zurück."

Unter dem Schreiben befinden sich die Unterschriften des Beklagten und

des Herrn K. sowie ein Stempel der P. K. GmbH.

Herr K. war im Zeitpunkt der Unterzeichnung allein berechtigt, die

T. Immobiliengesellschaft mbH & Co. M. KG i. G. zu vertreten.

Er war nicht nur alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer der P. K.

GmbH (Kommanditistin), sondern auch der T. GmbH (Komplemen-

tärin).

Das Kammergericht hat auf die Berufung des Beklagten das Urteil des

Landgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Gegen dieses Urteil richtet

sich die von dem Senat angenommene Revision der Klägerin, mit der sie ihren

Klageantrag weiter verfolgt.

I.

Die Revision der Klägerin führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und

zur Zurückverweisung der Sache an das Kammergericht.

Das Kammergericht meint, der Beklagte hafte für die Zahlung der Miet-

zinsen nicht persönlich, weil seine Haftung auf das Vermögen der Gesellschaft

bürgerlichen Rechts beschränkt worden sei. Es bezieht sich hinsichtlich des

Ausschlusses der Haftung auf ein in einem Vorprozeß ergangenes Urteil (Az.

20 U 3641/00), in dem es ausgeführt hat: Der Abschluß einer solchen Vereinba-

rung gehe aus dem Schreiben vom 16. Dezember 1992 hervor. Darin habe der

Beklagte erklärt, daß er für den Bau und alle anderen Angelegenheiten "M. "

keine persönliche Haftung übernehmen könne, außer

im Rahmen der

Grundstücksgemeinschaft, also auf 25.000 DM beschränkt. Mit dieser Haf-

tungsbeschränkung des Beklagten sei Herr K. als gesetzlicher Ver-

treter sowohl der P. K. GmbH als auch der T. GmbH

einverstanden gewesen, da er das Schreiben vom 16. Dezember 1992 unter-

zeichnet habe. Die in dem Schreiben enthaltenen Erklärungen müsse sich die

Rechtsvorgängerin der Klägerin, die T. Immobiliengesellschaft mbH

& Co. M. KG i. G., zurechnen lassen, da Herr K. bei dem

Abschluß der Vereinbarung nicht nur für die Kommanditistin, sondern auch für

die Komplementärin gehandelt habe. Die vereinbarte Haftungsbegrenzung des

Beklagten habe auch Eingang in den notariellen Kaufvertrag vom 30. Dezember

1992 nebst den getroffenen Nachtragsabreden gefunden. Dies gehe daraus

hervor, daß der Beklagte in der Nachtragsvereinbarung vom 5. November 1993

erklärt habe, er gebe die nachstehenden Erklärungen nicht für sich, sondern für

die Grundstücksgemeinschaft M. mbH GbR ab. Durch diese Vertrags-

regelung, die den Zusatz "mit beschränkter Haftung GbR" enthalte, sei allen

Vertragsbeteiligten klar gewesen, daß die Haftungsbeschränkung des Beklag-

ten für den notariellen Kaufvertrag gelten solle.

Diese für den Kaufvertrag geregelte Haftungsbegrenzung des Beklagten

hätten die Parteien auch in den Mietvertrag einbezogen. Eine wirksame Be-

schränkung der Haftung des Beklagten setze zwar voraus, daß zwischen den

Parteien des notariellen Kaufvertrages und des Mietvertrages eine Personen-

identität bestehe. Eine solche Identität liege hinsichtlich der Vertragsparteien

des Mietvertrages aber vor. In der Vereinbarung vom 5. April 1994, in der sich

die H. W. T. AG, die T. GmbH und der Be-

klagte gegenüber der Klägerin verpflichtet hätten, einen Mietvertrag abzu-

schließen, seien diese nicht als Mieter, sondern als Verkäufer bezeichnet wor-

den. Dies zeige, daß der Wille der Parteien darauf gerichtet gewesen sei, daß

die Vertragsparteien des Mietvertrags keine anderen Personen sein sollten als

diejenigen des Kaufvertrags. Ein derartiger Wille gehe auch aus einem Schrei-

ben der Klägerin vom 29. März 1994 hervor, in dem sie die Identität der Ver-

tragsparteien gefordert habe. Gestützt werde diese Annahme auch dadurch,

daß es bei dem Abschluß der Vereinbarung vom 5. April 1994 allein um die

Abwicklung des Kaufvertrages und seiner Nachträge gegangen sei. Dem stehe

nicht das Rubrum des Mietvertrags entgegen, worin die H. W. T. AG,

die T. GmbH und der Beklagte als Mieter aufgeführt

seien. Die Auslegung des Mietvertrags ergebe vielmehr, daß die Gesellschaft

bürgerlichen Rechts neben der T. GmbH weiterer

Mieter geworden sei. Für eine solche Vertragsstellung der Gesellschaft genüge

es, daß die jeweiligen Gesellschafter der GbR genannt würden, da die GbR

keine juristische Person sei. Eine Haftung der Gesellschaft sei auch wirksam

begründet worden, da der Mietvertrag von ihren Gesellschaftern unterzeichnet

worden sei. Aufgrund der "rechtlichen Verzahnung“ des Mietvertrags mit dem

notariellen Kaufvertrag habe die Klägerin davon ausgehen müssen, daß der

Beklagte für die aus dem Mietvertrag folgenden Verpflichtungen nicht unbe-

schränkt hafte. Der rechtliche Zusammenhang der beiden Verträge ergebe sich

aus der von den Verkäufern im notariellen Kaufvertrag übernommenen Vermie-

tungsgarantie in Höhe von 6.800.000 DM zuzüglich Nebenkosten. Diese Rege-

lung finde ihre Entsprechung in § 15.1 Abs. 7 des Mietvertrages, der die Rege-

lung enthalte, daß die Anfangsjahresmiete von 6.8 Mio. DM netto/kalt immer

erreicht werden müsse und eine Unterdeckung bei den Fremdmietern durch die

Mieter dieses Vertrages auszugleichen sei. Durch die Bezugnahme auf die im

notariellen Kaufvertrag vereinbarte Vermietungsgarantie habe die Klägerin nicht

annehmen dürfen, daß der Beklagte für die aus dem Mietvertrag folgenden

Verpflichtungen persönlich haften wolle. Über das Bestehen einer persönlichen

Haftung des Beklagten habe es auch keiner Beweiserhebung bedurft. Die Klä-

gerin habe zwar unter Beweis gestellt, daß es anläßlich einer Auseinanderset-

zung am 23./24. März 1996 in der Kanzlei des Rechtsanwalts M. um die

Frage der persönlichen und unbeschränkten Haftung des Beklagten für die sich

aus dem Mietvertrag ergebenden Verpflichtungen gegangen sei. Dieser Vortrag

könne aber nur dahin verstanden werden, daß die Klägerin überhaupt die Un-

terschrift des Beklagten unter den Mietvertrag gewünscht habe. Eine Verurtei-

lung des Beklagten - unter Berücksichtigung der Haftungsbeschränkung auf das

Gesamthandvermögen der GbR - komme nicht in Betracht, da die Klägerin

nicht habe erkennen lassen, daß sie - wenn auch nur hilfsweise - Leistungen

aus dem Gesamthandvermögen begehre. Vielmehr habe sie ausschließlich die

Klage gegen den Beklagten als Gesellschafter gerichtet.

II.

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.

Die bisherigen Feststellungen des Kammergerichts tragen nicht seine

Auffassung, der Beklagte hafte nicht persönlich, weil seine Haftung auf das

Vermögen der Gesellschaft bürgerlichen Rechts beschränkt worden sei.

1. Die Gesellschafter einer GbR haften für die im Namen der Gesell-

schaft begründeten Verpflichtungen kraft Gesetzes grundsätzlich persönlich.

Diese Haftung des Gesellschafters kann nicht durch einen Namenszusatz oder

einen anderen - den Willen, nur beschränkt für diese Verpflichtung einzustehen,

verdeutlichenden - Hinweis eingeschränkt werden, sondern nur durch eine indi-

vidualvertragliche Vereinbarung. Für die Annahme einer solchen Vereinbarung

ist erforderlich, daß die Haftungsbeschränkung durch eine individuelle Abspra-

che der Parteien in den jeweils einschlägigen Vertrag einbezogen wird (vgl.

BGH, Urteil vom 27. September 1999 - II ZR 371/98 - NJW 1999, 3483, 3485).

2. Die Revision wendet sich nicht gegen die Auslegung des Kammerge-

richts, wonach eine rechtsgeschäftliche Verpflichtung für die GbR durch den

Abschluß des Mietvertrages begründet worden sei. Die Stellung der GbR als

Vertragspartei sagt indes noch nichts darüber aus, auf welche Weise der Be-

klagte als Gesellschafter für ihre Verpflichtungen haftet.

a) Die Revision greift zu Recht die Auffassung des Kammergerichts an,

nach der sich der Abschluß einer Haftungsbeschränkung aus dem Schreiben

vom 16. Dezember 1992 ergeben soll. Darin hat der Beklagte mit Herrn

K. als Geschäftsführer der P. K. GmbH vereinbart,

daß er für den Bau und alle anderen Angelegenheiten M. persönlich

keine Haftung übernehme, außer im Rahmen der Grundstücksgemeinschaft in

Höhe von 25.000 DM beschränkt. Das Kammergericht ist unzutreffend davon

ausgegangen, daß sich die Rechtsvorgängerin der Klägerin die von Herrn

K. abgegebenen Erklärungen zurechnen lassen muß. Eine solche Zu-

rechnung käme nur dann in Betracht, wenn Herr K. bei Abschluß

dieser Vereinbarung als gesetzlicher Vertreter der Komplementärin der T.

Immobiliengesellschaft mbH & Co. M. KG i. G., also der T.

GmbH, gehandelt hätte. Hierfür ergeben sich jedenfalls aus dem Schreiben

vom 16. Dezember 1992 keine Anhaltspunkte. Nach dessen Inhalt hat Herr

K. die darin enthaltenen Erklärungen für die P. K.

GmbH, also für die Kommanditistin, als deren gesetzliche Vertreterin abgege-

ben. Hierdurch ist die Rechtsvorgängerin der Klägerin, die T. Immobili-

engesellschaft mbH & Co. M. KG i. G., nicht verpflichtet worden, da

ein Kommanditist zur Vertretung der Kommanditgesellschaft gemäß § 170 HGB

nicht berechtigt ist.

b) Entgegen der Auffassung des Kammergerichts hat Herr K.

bei Abgabe der in dem Schreiben enthaltenen Erklärungen auch nicht zugleich

als Geschäftsführer der T. GmbH gehandelt, die ihrerseits Komplemen-

tärin der Rechtsvorgängerin der Klägerin war. Diese Auslegung des Kammerge-

richts wird durch den Inhalt der Vertragsurkunde nicht getragen. Die Auslegung

eines Vertrages und damit auch die Vereinbarung einer Haftungsbeschränkung

ist zwar grundsätzlich Sache des Tatrichters und in der Revisionsinstanz nur

daraufhin überprüfbar, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Regeln,

Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind oder ob sie auf ei-

nem Verfahrensfehler beruht, indem unter Verstoß gegen Verfahrensvorschrif-

ten wesentliches Auslegungsmaterial außer acht gelassen wurde (vgl. BGH,

Urteil vom 14. Oktober 1994 - V ZR 196/93 - NJW 1995, 45, 46). Diese Voraus-

setzungen liegen hier indes vor, da das Kammergericht zu einem unvertretba-

ren Auslegungsergebnis gekommen ist. Denn aus dem Inhalt der Vertragsur-

kunde ergeben sich keine Anhaltspunkte dafür, daß Herr K. für die

T. GmbH, also für die Komplementärin, gehandelt hat. Das Schreiben

vom 16. Dezember 1992 ist nämlich nicht an die Komplementärin, sondern an

die Kommanditistin, die P. K. GmbH, gerichtet. Weiter geht

aus den in der Urkunde befindlichen Unterschriften und dem darauf befindlichen

Stempelaufdruck nur hervor, daß Herr K. für die P. K.

GmbH gehandelt hat. Es ist aus der Vertragsurkunde auch nicht ersichtlich, daß

die T. GmbH als Komplementärin das Handeln der Kommanditi-

stin nachträglich genehmigt hat. Durch das Schreiben vom 16. Dezember 1992

ist mithin nicht bewiesen, daß sich die Rechtsvorgängerin der Klägerin die von

Herrn K. mit dem Beklagten vereinbarte Haftungsbeschränkung

zurechnen lassen muß. Deshalb kann das angefochtene Urteil mit der gegebe-

nen Begründung keinen Bestand haben.

3. Das angefochtene Urteil kann auch aus anderen Gründen nicht auf-

rechterhalten bleiben, da das Kammergericht keine weiteren Umstände festge-

stellt hat, aus denen sich die Vereinbarung einer Haftungsbeschränkung des

Beklagten ergeben könnte.

4. Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden, da es der Ein-

holung weiterer Feststellungen bedarf. Diese sind erforderlich, weil die nach

§ 416 ZPO bestehende Vermutung, das Schreiben vom 16. Dezember 1992

gebe das Vereinbarte zutreffend und vollständig wieder, widerlegt werden kann.

Hierfür muß derjenige, der mündliche Abreden entgegen dem Inhalt der Urkun-

de behauptet, beweisen, daß die Urkunde unrichtig oder unvollständig ist und

das mündlich Besprochene Gültigkeit haben soll (vgl. BGH, Urteil vom 11. Mai

1989 - III ZR 2/88 - NJW-RR 1989, 1323, 1324; Zöller/Geimer ZPO 24. Aufl.

§ 416 Rdn. 10). Auf eine solche Vereinbarung hat sich der Beklagte berufen. Er

hat mit der in der mündlichen Verhandlung erhobenen Gegenrüge geltend ge-

macht, das Landgericht habe seinen wesentlichen Sachvortrag in dem Schrift-

satz vom 11. Juli 2000 übergangen (§ 286 ZPO). Darin hatte der Beklagte unter

Beweis gestellt, Herr K. habe ihm als Geschäftsführer der Klägerin

bestätigt, daß er nicht nur für den Kaufvertrag, sondern auch für sämtliche Ver-

träge, die im Zusammenhang mit dem Grundstück abgeschlossen werden, nur

beschränkt auf seine Gesellschaftseinlage hafte. Diesen Verfahrensverstoß des

Landgerichts habe er in der Berufungsbegründung auch gerügt. Hierzu hat das

Kammergericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen

erhoben. Die Sache muß daher an das Kammergericht zurückverwiesen wer-

den, damit es die notwendigen Feststellungen nachholen kann.

5. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf folgendes hin:

Bei der Einholung der erforderlichen Feststellungen hat das Kammerge-

richt zu klären, ob sich die Klägerin die von dem Beklagten behauptete Verein-

barung zurechnen lassen muß und ob diese für sämtliche Verträge gelten soll,

die im Zusammenhang mit dem Grundstück M. stehen und damit auch

für den Mietvertrag gelten sollte.

Hahne Fuchs Ahlt

Vézina Dose