BGH Urteil vom 18.05.2005 – VIII ZR 368/03

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 368/03

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

nein

BGHR:

ja

Verkündet am: 18. Mai 2005 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

BGB § 564 b Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 a.F. BGB § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 ZPO § 286 G

Zur Darlegungs- und Beweislast im Schadensersatzprozeß des Mieters wegen unbe-

rechtigter Eigenbedarfskündigung.

BGH, Urteil vom 18. Mai 2005 - VIII ZR 368/03 - LG Mannheim AG Mannheim

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 18. Mai 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter

Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr. Frellesen

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 4. Zivilkammer

des Landgerichts Mannheim vom 21. November 2003 aufgeho-

ben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Kläger waren seit dem Jahre 1985 Mieter der Erdgeschoßwohnung

im Hause W. in M. , das im Eigentum der Eltern der Klägerin

zu 2 und des Beklagten stand. Der damals noch ledige Beklagte bewohnte die

im selben Haus gelegene Souterrainwohnung. Im Herbst 1998 übertrugen die

Eltern das Eigentum an dem Hausgrundstück auf den Beklagten. Mit Schreiben

vom 28. Dezember 1998 kündigte der Beklagte das mit den Klägern bestehen-

de Mietverhältnis zum 31. Dezember 1999 mit der Begründung, er wolle "in die

größere, hellere und trockenere Wohnung im Erdgeschoß einziehen". Die Klä-

ger räumten die Wohnung und mieteten ab 1. September 1999 eine andere

Wohnung zu einer höheren Miete.

In der folgenden Zeit nahm der Beklagte, der weiterhin im Souterrain des

Hauses wohnte, in der Erdgeschoßwohnung - teils in Eigenarbeit, teils durch

einen beauftragten Unternehmer - Sanierungsarbeiten vor, die sich bis in das

Jahr 2002 hinzogen. Der Beklagte, der Mitte des Jahres 2002 heiratete, vermie-

tete die Erdgeschoßwohnung zu dieser Zeit anderweitig. Er hatte seit Anfang

des Jahres 2002 damit begonnen, seine Souterrainwohnung auszubauen und

lebt mit seiner Ehefrau in dieser durch Umbau vergrößerten Wohnung.

Die Kläger haben Schadensersatz wegen Umzugskosten und der Diffe-

renz zwischen der ursprünglich und der in der neuen Wohnung gezahlten Miete

verlangt, insgesamt 15.619,97 € nebst Zinsen. Des weite ren haben sie die Fest-

stellung begehrt, daß der Beklagte verpflichtet ist, ihnen auch den zukünftig in-

folge der Kündigung entstehenden Schaden zu ersetzen. Die Kläger haben

vorgetragen, der Beklagte habe den im Kündigungsschreiben angegebenen

Eigenbedarf vorgetäuscht; er habe zu keinem Zeitpunkt beabsichtigt, die Erd-

geschoßwohnung selbst zu nutzen. Der Beklagte hat vorgetragen, er habe sich

erst zu Beginn des Jahres 2002 - noch vor Abschluß der Sanierungsarbeiten im

Erdgeschoß, die sich infolge der Insolvenz des beauftragten Unternehmers un-

vorhersehbar verzögert hätten - entschlossen, seine Lebensgefährtin zu heira-

ten und die Souterrainwohnung zur gemeinsamen Ehewohnung auszubauen,

weil die Erdgeschoßwohnung als Familienwohnung zu klein sei.

Das Amtsgericht hat der Klage überwiegend - hinsichtlich des Zahlungs-

anspruchs in Höhe von 13.822,26 € nebst Zinsen und hins ichtlich des Feststel-

lungsanspruchs befristet bis zum 29. November 2007 - stattgegeben; im übri-

gen hat es die Klage abgewiesen und die Aufrechung des Beklagten mit Ge-

genforderungen nicht durchgreifen lassen. Auf die Berufung des Beklagten hat

das Landgericht die Zahlungsklage insoweit abgewiesen, als der Beklagte zur

Zahlung eines 10.795,42 € nebst Zinsen übersteigenden Betrags verurteilt wor-

den ist; im übrigen hat es die Berufung zurückgewiesen. Mit seiner vom Senat

zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seinen Antrag weiter, die Klage

insgesamt abzuweisen.

Die Revision hat Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Den Klägern stehe der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung von

Schadensersatz wegen einer Vertragsverletzung gegen den Beklagten in der

zuerkannten Höhe zu, weil dieser das Wohnungsmietverhältnis unter Angabe

von unzutreffenden Gründen gekündigt habe. Die Absicht zur Eigennutzung

müsse in einem engen zeitlichen Zusammenhang mit der Kündigungserklärung

stehen; insbesondere seien sogenannte Vorratskündigungen unzulässig. Nach

dem Vortrag des Beklagten sei davon auszugehen, daß er für die Sanierung

der Wohnung circa 2 ½ Jahre benötigt habe. Im Allgemeinen seien Sanie-

rungsarbeiten in dem vom Beklagten beschriebenen Umfang in höchstens

sechs Monaten abgeschlossen. Wer die Wohnung vor dem Selbstbezug sanie-

ren wolle, dürfe sich damit nicht beliebig Zeit lassen. Hätte der Beklagte in dem

Kündigungsschreiben mitgeteilt, daß er eine Sanierungszeit von 2 ½ Jahren in

Anspruch nehme und einen Bezug der Wohnung erst im Jahre 2002 plane, so

hätten die Kläger erkannt, daß die Kündigung verfrüht und damit unzulässig sei.

Ein Vermieter dürfe nicht kündigen, wenn er nicht sicher wisse, ob er die ge-

kündigte Wohnung selbst nutzen könne oder wolle. Sei streitig, ob der Nut-

zungswille ursprünglich bestanden habe, treffe den Vermieter die Beweislast.

Beweis dafür, daß er die Wohnung ursprünglich selbst habe nutzen wollen, ha-

be der Beklagte nicht angetreten.

Dem Beklagten sei der Einwand verwehrt, er sei auch wegen "permanen-

ter Pflichtverletzungen" der Kläger zur Kündigung des Mietverhältnisses berech-

tigt gewesen; ihm stünden auch die aufrechnungsweise geltend gemachten

Gegenforderungen nicht zu.

II.

Die Annahme des Berufungsgerichts, der Beklagte sei den Klägern zum

Schadensersatz verpflichtet, weil er das Mietverhältnis unter Angabe von unzu-

treffenden Gründen gekündigt habe, hält der rechtlichen Nachprüfung nicht

stand.

1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß ein

Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung ausspricht, die wegen fehlenden

Kündigungsgrundes unwirksam ist, dem Mieter nach den hier noch anzuwen-

denden gewohnheitsrechtlich anerkannten Grundsätzen der positiven Vertrags-

verletzung - das Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts vom 26. Novem-

ber 2001 findet auf das bereits im Jahr 1999 beendete Mietverhältnis keine An-

wendung (vgl. Art. 229 § 5 EGBGB) - zum Schadensersatz verpflichtet ist (Se-

natsurteil BGHZ 89, 296, 302; BGH, Urteil vom 8. Juli 1998 - XII ZR 64/96, NZM

1998, 718, unter 2 a m.w.Nachw.). Dies gilt auch dann, wenn ein vom Vermieter

mit der Kündigung geltend gemachter Eigenbedarf, wie die Kläger vorgetragen

haben, in Wahrheit nicht besteht (vgl. OLG Karlsruhe, NJW 1982, 54; LG Bo-

chum, NJWE-MietR 1997, 50, jew.m.w.Nachw.; Grapentin in Bub/Treier, Hand-

buch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV Rdnr. 27, 102; Münch-

KommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 573 Rdnr. 104 f.; Staudinger/Rolfs, BGB

(2003), § 573 Rdnr. 165 ff.).

Gemäß den für die Kündigung vom 28. Dezember 1998 maßgeblichen

Bestimmungen in § 564 b Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB a.F. (jetzt § 573

Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB) kann der Vermieter ein Mietverhältnis über

Wohnraum nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendi-

gung des Mietverhältnisses hat; als ein berechtigtes Interesse ist es insbeson-

dere anzusehen, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, die zu

seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen be-

nötigt. Hierfür ist es ausreichend, daß der Vermieter vernünftige, nachvollzieh-

bare Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraums für sich oder eine der

im Gesetz genannten Personen hat (BGHZ 103, 91, 100; vgl. BVerfGE 79, 292,

293 f.; BVerfG, Beschluß vom 23. Dezember 1993 - 1 BvR 853/93, NJW-RR

1994, 333 = WM 1994, 1041, unter III 1).

Solche Gründe hat der Beklagte in seinem Kündigungsschreiben vom

28. Dezember 1998 geltend gemacht. An einem berechtigten Interesse des Be-

klagten zur Kündigung würde es allerdings fehlen, wenn diese Gründe nicht

zutrafen, weil der Beklagte bereits damals nicht beabsichtigte, die Wohnung

selbst zu nutzen. Soweit das Berufungsgericht angenommen hat, der Beklagte

habe das Mietverhältnis unter Angabe unzutreffender Gründe gekündigt, sind

seine Ausführungen nicht frei von Rechtsfehlern.

2. Zu Unrecht ist das Berufungsgericht der Auffassung, bereits aus der

Dauer der vom Beklagten vorgenommenen Sanierung der Wohnung von circa

2 ½ Jahren sei zu schließen, daß die Kündigung "verfrüht" und deswegen unzu-

lässig gewesen sei.

Zwar ist richtig, daß ein Eigenbedarf des Vermieters nach § 564 b Abs. 2

Satz 1 Nr. 2 Satz 1 BGB a.F. (jetzt § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) nur besteht, wenn

der Vermieter die Wohnung gegenwärtig oder in absehbarer Zeit benötigt. Eine

sogenannte "Vorratskündigung", der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer

Nutzungswunsch zugrunde liegt, ist unzulässig (vgl. BVerfG, Beschluß vom

23. August 1990

- 1 BvR 440/90, NJW 1990, 3259; Beschluß vom

26. September 2001 - 1 BvR 1185/01, WuM 2002, 21, unter II 2 b; Grapentin,

aaO, IV Rdnr. 74; Häublein, aaO, Rdnr. 68, jew.m.w.Nachw.). Eine solche Vor-

ratskündigung ist nach dem vom Berufungsgericht zugrundegelegten Vorbrin-

gen des Beklagten nicht gegeben. Der Beklagte hat seinen Eigenbedarf auf

einen gegenwärtigen und nicht auf einen Nutzungswunsch für eine ungewisse

Zukunft gestützt.

Der Umstand, daß der Beklagte die Wohnung nach dem Auszug der

Kläger zunächst saniert hat, um sie nach seinen Vorstellungen herzurichten,

steht einem Eigenbedarf nicht entgegen (vgl. BVerfG, Beschluß vom

26. September 2001, aaO m.w.Nachw.; OLG Frankfurt/Main, NJW 1992, 2300;

Grapentin, aaO, Rdnr. 71). Dies gilt auch im Hinblick auf die vom Berufungsge-

richt beanstandete Dauer der Sanierung. Die berechtigte Eigenbedarfskündi-

gung wird nicht schon dadurch unzulässig, daß die im Anschluß an die Räu-

mung der Wohnung ausgeführten Renovierungsarbeiten sich über einen länge-

ren Zeitraum erstrecken, der die dafür normalerweise erforderliche Dauer über-

schreitet. Dem Vermieter steht es aufgrund seines durch Art. 14 Abs. 1 GG ge-

schützten Eigentumsrechts frei, die Wohnung nach seinen Vorstellungen um-

zugestalten. Ob der Eigentümer die von ihm für notwendig erachteten Arbeiten

beschleunigt durchführt oder sich die Arbeiten - etwa aufgrund begrenzter fi-

nanzieller Mittel oder wegen der Vornahme von Eigenleistungen - über einen

längeren Zeitraum erstrecken, berührt die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündi-

gung nicht.

Hiervon zu trennen ist die Frage, ob aus der Dauer der Sanierungsarbei-

ten - gegebenenfalls in Verbindung mit weiteren Umständen - im Rahmen der

richterlichen Beweiswürdigung (§ 286 ZPO) auf eine von vorneherein fehlende

Ernsthaftigkeit der behaupteten Nutzungsabsicht geschlossen werden kann

(vgl. dazu BVerfG, Beschluß vom 26. September 2001, aaO). Darauf hat das

Berufungsgericht jedoch nicht abgestellt.

3. Des weiteren hat das Berufungsgericht zu Unrecht angenommen, der

Beklagte trage für das Vorliegen seines ursprünglichen Selbstnutzungswillens

die Darlegungs- und Beweislast.

a) Grundsätzlich hat derjenige, der aus einer ihm günstigen Norm Rechte

herleitet, deren tatsächliche Voraussetzungen darzulegen und zu beweisen

(BGHZ 113, 222, 224 f.; Senatsurteil BGHZ 116, 278, 288; Rosenberg/

Schwab/Gottwald, Zivilprozeßrecht, 16. Aufl., § 114 Rdnr. 7 ff.; Stein/Jonas/

Leipold, Zivilprozeßordnung, 21. Aufl., § 286 Rdnr. 38 ff.). Dementsprechend ist

anerkannt, daß ein Anspruchsteller, der einen Schadensersatzanspruch aus

positiver Vertragsverletzung geltend macht, die Tatsachen, welche die Pflicht-

verletzung begründen, als Voraussetzung des Schadensersatzanspruchs dar-

zulegen und im Bestreitensfalle zu beweisen hat (st.Rspr., Senatsurteil vom

20. Juni 1990 - VIII ZR 182/89, NJW-RR 1990, 1422 = WM 1990, 1977, unter

II 2 a m.w.Nachw.; Baumgärtel/Laumen, Handbuch der Beweislast im Privat-

recht, Band 1, 2. Aufl., Anh. § 282 Rdnr. 4 ff., 19 ff., 25).

b) Diese Verteilung der Beweislast gilt entgegen einer in der Rechtspre-

chung und im Schrifttum zum Teil vertretenen Auffassung (LG Bochum, aaO,

m.w.Nachw.; LG Freiburg, WuM 1979, 215; LG Hamburg, NJW-RR 1993, 333;

LG Köln, WuM 1993, 195; Barthelmess, 2. WKSchG, 5. Aufl., § 564 b BGB

Rdnr. 243; Palandt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 573 Rdnr. 58) auch für den

Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung, den der Mieter ge-

gen den früheren Vermieter wegen einer auf vorgeschobene Eigenbedarfs-

gründe gestützten Kündigung geltend macht. Eine sachliche Rechtfertigung

dafür, bei diesem Anspruch von dem allgemeinen Grundsatz der Beweislastver-

teilung abzuweichen, ist nicht gegeben. Der Mieter muß mithin beweisen, daß

die vom Vermieter zur Begründung des Eigenbedarfs angegebenen Tatsachen

nicht zutreffen, wenn er aus diesem Grund Schadensersatz begehrt.

aa) Für eine Umkehr der Beweislast dahingehend, daß der Vermieter im

Schadensersatzprozeß des Mieters den mit der Kündigung behaupteten Eigen-

bedarf zu beweisen hätte, spricht nicht, daß der Vermieter im Räumungsprozeß

gegen den Mieter die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen des gel-

tend gemachten Eigenbedarfs trägt (so aber LG Freiburg, aaO). Die unter-

schiedliche Beweislastverteilung ist die Folge der jeweiligen Ansprüche, die im

Räumungsprozeß des Vermieters einerseits und im Schadensersatzprozeß des

Mieters andererseits geltend gemacht werden. In Übereinstimmung mit dem

allgemeinen Beweislastgrundsatz muß der Vermieter das Vorliegen des be-

haupteten Eigenbedarfs und damit seine Kündigungsberechtigung als Voraus-

setzung für seinen Räumungsanspruch beweisen, während der Mieter für den

von ihm erhobenen Schadensersatzanspruch als dessen Voraussetzung zu

beweisen hat, daß der Eigenbedarf vorgeschoben und die Kündigung deshalb

unberechtigt war.

bb) Ferner ist eine Umkehr der Beweislast auch nicht aufgrund des Um-

stands geboten, daß es sich bei dem fehlenden Selbstnutzungswillen des

Vermieters um eine innere, negative Tatsache handelt, deren Nachweis dem

Mieter im Einzelfall Schwierigkeiten bereiten kann (so aber LG Bochum und

Barthelmess, jeweils aaO; wohl auch LG Freiburg, aaO). Die Beweislast für auf

innere Tatsachen bezogene Voraussetzungen einer Rechtsfolge wird auch im

Rahmen anderer materieller Vorschriften des bürgerlichen Rechts der Partei

auferlegt, die daraus eine ihr günstige Rechtsfolge herleitet. Dies gilt etwa für

den Nachweis der Arglist gemäß § 123 BGB (BGH, Urteil vom 13. Mai 1957

- II ZR 56/56, NJW 1957, 988; Baumgärtel/Laumen, aaO, § 123 Rdnr. 1, 3

m.w.Nachw.), der subjektiven Voraussetzungen des § 138 BGB (BGHZ 95, 81,

85; Baumgärtel/Laumen, aaO, § 138 Rdnr. 1 m.w.Nachw.), der Kenntnis des

Geschäftsgegners vom Fehlen der Vertretungsmacht nach § 179 Abs. 3 BGB

(Staudinger/Schilken, BGB (2004), § 179 Rdnr. 27 m.w.Nachw.) und der Gläu-

bigerbenachteiligungsabsicht nach § 3 Abs. 1 Nr. 1 AnfG a.F. (BGH, Urteil vom

3. März 1988 - IX ZR 11/87, NJW-RR 1988, 827 = WM 1988, 799, unter III 3 a).

Ebenso trägt der Anspruchsteller grundsätzlich auch die Beweislast für negative

Tatsachen (vgl. für das Nichtbestehen eines rechtlichen Grundes gemäß § 812

Abs. 1 Satz 1 BGB: BGHZ 128, 167, 171 m.w.Nachw.; allgemein Baumgärtel,

Beweislastpraxis im Privatrecht, Rdnr. 331 ff., 344 m.w.Nachw.).

cc) Der Mieter wird dadurch, daß ihm der Beweis des fehlenden Selbst-

nutzungswillens des Vermieters auferlegt wird, nicht in unbilliger Weise be-

lastet. Denn der Vermieter darf sich als Anspruchsgegner zur Vermeidung pro-

zessualer Nachteile nicht darauf beschränken, die Behauptung des Mieters, der

Vermieter habe im Zeitpunkt der Kündigung die Nutzung der Wohnung nicht

ernsthaft beabsichtigt, schlicht zu bestreiten. Nach der ständigen Rechtspre-

chung des Bundesgerichtshofs obliegt dem Prozeßgegner eine sogenannte

sekundäre Behauptungslast, wenn die primär darlegungsbelastete Partei

außerhalb des darzulegenden Geschehensablaufs steht und keine Kenntnisse

von den maßgeblichen Tatsachen besitzt, während der Prozeßgegner zumutbar

nähere Angaben machen kann (BGHZ 145, 170, 184 f.; Senatsurteil vom

3. Februar 1999 - VIII ZR 14/98, NJW 1999, 1404 = WM 1999, 1034, unter

II 2 b aa, jew.m.w.Nachw.). Im Rahmen des Zumutbaren kann vom Prozeß-

gegner insbesondere das substantiierte Bestreiten einer negativen Tatsache

unter Darlegung der für das Positivum sprechenden Tatsachen und Umstände

verlangt werden (BGH, Urteil vom 18. Mai 1999 - X ZR 158/97, NJW 1999,

2887 = WM 1999, 2175, unter 2 c m.w.Nachw.).

Dies gilt auch im Falle des vom Vermieter mit der Kündigung behaupte-

ten, anschließend aber nicht realisierten Eigenbedarfs (so auch LG Frank-

furt/Main, WuM 1995, 165). Der Mieter hat in die für den Eigenbedarf geltend

gemachten Tatsachen regelmäßig keinen Einblick und kann ohne nähere Dar-

legung seitens des Vermieters nicht beurteilen, ob dessen Kündigung wegen

Eigenbedarfs, die den Mieter zum Auszug veranlaßt hat, berechtigt war. Setzt

der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des

Mieters nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, daß der Eigenbedarf nur

vorgeschoben gewesen ist (so auch BVerfG, Beschluß vom 26. September

2001, aaO). Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, sub-

stantiiert und plausibel ("stimmig", BVerfG, Beschluß vom 30. Mai 1997 - 1 BvR

1797/95, NJW 1997, 2377 = WM 1997, 1293, unter II 1 a zu LG Frankfurt/Main,

aaO) darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Ei-

genbedarf nachträglich entfallen sein soll (ebenso LG Frankfurt/Main, aaO).

Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist es unter dem

Blickwinkel des Art. 14 GG nicht zu beanstanden, im Falle des nicht verwirklich-

ten Eigenbedarfs dem Vermieter die Darlegungslast für die in seinem Kenntnis-

bereich liegenden Umstände, die den Sinneswandel bewirkt haben sollen, auf-

zuerlegen und insoweit strenge Anforderungen zu stellen (BVerfG, Beschluß

vom 30. Mai 1997, aaO). Erst wenn der Vortrag des Vermieters dem genügt,

obliegt dem Mieter der Beweis für seine Behauptung, daß ein Selbstnutzungs-

wille des Vermieters schon vorher nicht bestanden hatte.

dd) Für das Revisionsverfahren ist zu unterstellen, daß der Beklagte sei-

nen ursprünglichen Selbstnutzungswillen und insbesondere die tatsächlichen

Gründe, die nach dem Auszug der Kläger dazu geführt haben sollen, daß er

seinen Selbstnutzungswillen aufgegeben habe, substantiiert und plausibel dar-

gelegt hat. Denn das Berufungsgericht hat seine Entscheidung lediglich mit feh-

lenden Beweisangeboten des Beklagten für das Vorliegen der ursprünglichen

Nutzungsabsicht begründet. Die Beweislast dafür liegt jedoch - wie dargelegt -

im Rahmen der vorliegenden Schadensersatzklage nicht beim Beklagten. Viel-

mehr ist es nun Sache der Kläger, ihre Behauptung, der Beklagte habe bereits

vor ihrem Auszug nicht beabsichtigt, in die von ihnen gemietete Erdgeschoß-

wohnung einzuziehen, zu beweisen. Die Kläger haben für ihr Vorbringen auch

Beweis angetreten.

4. Die Entscheidung des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht aus

anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). Entgegen der in der Revisionsinstanz

vertretenen Auffassung der Kläger ist ihr Vorbringen nicht bereits deshalb als

erwiesen anzusehen, weil dafür der Beweis des ersten Anscheins spräche.

Es kann offenbleiben, ob unter bestimmten tatsächlichen Voraussetzun-

gen ein Anscheinsbeweis zugunsten des Mieters dafür sprechen kann, daß der

vom Vermieter mit der Kündigung behauptete Eigenbedarf nicht bestand, wenn

dieser später nicht verwirklicht wird (dazu LG Berlin, GE 1996, 1487; AG

Gießen, WuM 1991, 271; Baumgärtel, Handbuch der Beweislast im Privatrecht,

aaO, § 564 b BGB Rdnr. 6 m.w.Nachw.; MünchKommBGB/Häublein, aaO,

Rdnr. 111; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 573 Rdnr. 84; Staudin-

ger/Rolfs, aaO, § 573 Rdnr. 176 m.w.Nachw.; zweifelnd OLG Celle, WuM 1984,

5, 6; a.A. LG Frankfurt/Main, aaO). Im vorliegenden Fall sind die Voraussetzun-

gen für einen Beweis des ersten Anscheins jedenfalls nicht erfüllt.

Die Frage, ob ein Anscheinsbeweis eingreift, unterliegt der Prüfung durch

das Revisionsgericht (BGHZ 100, 31, 33; BGH, Urteil vom 5. Oktober 2004

- XI ZR 210/03, NJW 2004, 3623 = WM 2004, 2309, zur Veröffentlichung in

BGHZ 160, 308 bestimmt, unter II 2 b aa). Bedenken bestehen bereits, ob ein

Anscheinsbeweis im Bereich individueller Willensentschlüsse überhaupt in Be-

tracht kommt (BGHZ 104, 256, 259 ff.; Musielak/Foerste, ZPO, 4. Aufl., § 286

Rdnr. 30 m.w.Nachw.; vgl. aber auch BGHZ 123, 311, 315 ff.). Die Grundsätze

über den Beweis des ersten Anscheins sind jedenfalls nur bei typischen Ge-

schehensabläufen anwendbar, das heißt in Fällen, in denen ein Sachverhalt

feststeht, der nach der allgemeinen Lebenserfahrung auf eine bestimmte Ursa-

che oder auf einen bestimmten Ablauf als maßgeblich für den Eintritt eines be-

stimmten Erfolges hinweist (st.Rspr.; BGH, Urteil vom 5. Oktober 2004, aaO,

m.w.Nachw.). Ein solcher typischer Geschehensablauf liegt hier nicht vor. Nach

der Lebenserfahrung kann nicht allgemein davon ausgegangen werden, daß

ein Vermieter, der - wie der Beklagte - nach einer Kündigung wegen Eigenbe-

darfs in seiner Wohnung über einen Zeitraum von circa 2 ½ Jahren hinweg Sa-

nierungsarbeiten vornimmt und die Wohnung erst dann neu vermietet, diese

anderweitige Nutzung typischerweise bereits vor dem Auszug des Mieters be-

absichtigt hatte. Allein der große zeitliche Abstand zwischen der Räumung der

Wohnung und deren erneuter Vermietung läßt es nicht, wie es der Anscheins-

beweis voraussetzt, als hinreichend naheliegend erscheinen, daß sich der Be-

klagte zur Neuvermietung der Wohnung bereits vor dem Auszug der Kläger

entschlossen hatte. Ein Vermieter, der von vorneherein eine anderweitige Ver-

mietung beabsichtigt, wird im allgemeinen die notwendigen Sanierungsarbeiten

eher zügig durchführen, um einen unnötigen Leerstand der Wohnung zu ver-

meiden.

III.

Auf die Revision des Beklagten ist das Berufungsurteil aufzuheben, und

die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsge-

richt zurückzuverweisen, da es weiterer Feststellungen dazu bedarf, ob der vom

Beklagten mit der Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf vorgeschoben war

(§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Dr. Deppert

Dr. Beyer

Ball

Dr. Leimert

Dr. Frellesen