BGH Urteil vom 01.06.2005 – VIII ZR 84/04

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 84/04

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 1. Juni 2005 Potsch, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 11. Mai 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter

Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns

für Recht erkannt:

Auf die Rechtsmittel der Parteien werden das Urteil der 4. Zivil-

kammer des Landgerichts Dresden vom 24. Februar 2004 aufge-

hoben und das Urteil des Amtsgerichts Dresden vom 27. August

2003 abgeändert:

Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Klä-

gerin 946,15 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über

dem Basiszinssatz aus 247,30 € seit dem 6. Dezember 2002, au s

24,63 € seit dem 6. Februar 2003 und aus 674,22 € se it dem

26. März 2003 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin zu 4/7 und die

Beklagten zu 3/7 zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin begehrt von den Beklagten restliche Miete für die Monate

April 2002 bis Februar 2003 in Höhe von 271,93 € sowie Heizkostennachforde-

rungen für die Jahre 1999, 2000 und 2001 in Höhe von insgesamt 2.026,91 €.

Die Beklagten sind seit dem 1. Februar 1990 Mieter einer Wohnung in

der L. straße in D. , deren Vermieterin seit dem 20. Januar 1999

die Klägerin ist. Bei Mietvertragsabschluß war mit den Beklagten eine monatli-

che Kaltmiete von 53,80 DM vereinbart worden. Nach Durchführung von Mo-

dernisierungsarbeiten im Jahre 1998, die unter anderem den Einbau einer zen-

tralen Heizungs- und Warmwasseraufbereitungsanlage statt einer Ofenheizung

zum Gegenstand hatten, vereinbarten die Parteien am 21. Januar/20. Februar

1999 eine von den Beklagten zu zahlende Gesamtmiete von 550,13 DM

(281,28 €), die sich aus 225,25 DM Kaltmiete, 149,88 DM Modernisierungsum-

lage, 75 DM Betriebskostenvorschuß und 100 DM Vorschuß für Heiz- und

Warmwasserkosten zusammensetzte. Seit April 2002 zahlen die Beklagten

monatlich einen um 24,63 € verminderten Betrag, der si ch bis Februar 2003 auf

insgesamt 271,93 € summierte.

Bis April 1999 erfolgte die Beheizung der Wohnung der Beklagten durch

die Klägerin. Am 1. April 1999 beauftragte die Klägerin eine Drittfirma mit der

Wärmeversorgung und verpachtete die Heizungsanlage an diese.

Gegenüber den Nebenkostenabrechnungen der Klägerin haben die Be-

klagten geltend gemacht, ihnen sei erst im nachhinein die Verpachtung der

Heizanlage bekannt geworden. Die Beauftragung eines Wärmelieferanten

durch die Klägerin habe zu einer erheblichen Verteuerung der Heizkosten ge-

führt. Die Klägerin habe dabei das Wirtschaftlichkeitsgebot mißachtet.

Das Amtsgericht hat der Klage überwiegend stattgegeben und die Be-

klagten zur Zahlung von 2.286,31 € verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten

hat das Landgericht die Entscheidung des Amtsgerichts abgeändert und die

Beklagten zur Zahlung von 674,22 € nebst Zinsen verurteil

t. Mit der vom Land-

gericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des

erstinstanzlichen Urteils.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Der Klägerin stehe gegen die Beklagten gemäß § 535 Abs. 2 BGB kein

restlicher Mietzins für die Monate April 2002 bis Februar 2003 in Höhe von

271,93 € zu. Die vereinbarte Modernisierungsumlage von 149,88 DM = 76,63 €

sei von den Beklagten zu Recht um 24,63 €, d.h. ca. ein D rittel, gekürzt worden.

Die Vereinbarung vom 20. Februar 1999 sei eine einvernehmliche Regelung,

um die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen auf die Mieter umzulegen. Die

Modernisierung habe im wesentlichen den Einbau einer zentralen Heizungs-

und Warmwasseraufbereitungsanlage betroffen, die die Klägerin durch einen

Wärmelieferungsvertrag vom 1. April 1999 verpachtet habe. Mit den Moderni-

sierungskosten für die Heizung seien die Beklagten doppelt belastet worden.

Sie müßten deswegen einerseits eine erhöhte Grundmiete zahlen, andererseits

flössen diese Kosten, die der Vermieter über den Pachtzins an den Wärmeliefe-

rer weitergebe, in dessen Grundpreis ein, der im Rahmen der Heizungskosten

auf die Mieter umgelegt werde. Aufgrund der Heizkostenabrechnungen könne

die Klägerin von den Beklagten für die Jahre 1999 bis 2001 noch eine Nachfor-

derung von 674,72 € verlangen. Im Hinblick auf die Sch adensersatzansprüche

der Beklagten wegen Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes seien die Heiz-

kostenabrechnungen um die unwirtschaftlichen Kosten zu bereinigen und ent-

sprechend herabzusetzen. Von den Beklagten sei hinreichend dargelegt wor-

den, daß der Wärmepreis erheblich überhöht sei; dies habe die Klägerin nicht

konkret angegriffen.

II.

Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Überprüfung nicht

stand. Die Klägerin hat Anspruch auf Zahlung des rückständigen Mietzinses

von insgesamt 271,93 € gemäß § 535 Abs. 2 BGB, nicht abe r auf Erstattung

der geltend gemachten Heizkosten. Die Klägerin ist nicht berechtigt, von den

Beklagten Bezahlung der gesamten Wärmelieferungskosten zu verlangen, die

ihr der Wärmelieferant in Rechnung gestellt hat.

1. Zu Recht hat das Amtsgericht einen Anspruch der Klägerin auf rück-

ständigen Mietzins bejaht. Die Beklagten haben durch Unterzeichnung der Ver-

einbarung vom 21. Januar/20. Februar 1999 ihr Einverständnis mit der Zahlung

eines höheren Mietzinses aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen erteilt.

Eine derartige Vereinbarung einer Erhöhung der Miete während des Mietver-

hältnisses war gemäß § 10 MHG (jetzt § 557 Abs. 1 BGB) zulässig. Die Beklag-

ten sind nicht berechtigt, eine geringere, als die vereinbarte Miete zu zahlen.

Insbesondere hat, worauf schon das Amtsgericht zutreffend hingewiesen hat,

die nachfolgende Verpachtung der Heizungsanlage an ein Drittunternehmen

keine Auswirkungen auf die Mietvereinbarung der Parteien.

2. Die Revision ist jedoch unbegründet, soweit die Klägerin die Erstat-

tung der Heizkosten begehrt, die den ihr vom Berufungsgericht unangefochten

zugesprochenen Betrag von 674,22 € übersteigen. In der Bestätigung vom

20. Februar 1999 auf das Schreiben der Klägerin vom 21. Januar 1999 ist zwar

die Zustimmung der Beklagten zur Umstellung der bisherigen Ofenheizung auf

die von der Klägerin betriebene zentrale Heizungs- und Warmwasseraufberei-

tungsanlage zu sehen und damit auch zu der ab Ende 1998 durch diese erfolg-

te Lieferung von Wärme und Warmwasser; ein Fremdbezug der Energieerzeu-

gung wird davon aber nicht erfaßt. Eine Abweichung von der mit den Mietern

hierdurch vereinbarten Vertragsgestaltung durch einseitige Erklärung des Ver-

mieters ist nicht gerechtfertigt (vgl. Senat, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR

54/04, unter II 2, zur Veröffentlichung bestimmt). Der der Klägerin von der Dritt-

firma - die sie ab April 1999 eingeschaltet hat - in Rechnung gestellte Wärme-

preis kann deshalb mangels einer vertraglichen Grundlage nicht von den Be-

klagten gefordert werden. Ohne Zustimmung der Beklagten darf die Klägerin

nur Kosten gemäß § 7 Abs. 2 HeizKostV umlegen. Auf die Frage, ob der von

der Klägerin mit der Drittfirma abgeschlossene Wärmelieferungsvertrag unwirt-

schaftlich ist und welche Folgerungen sich hieraus für den Fall einer Erstat-

tungspflicht der Beklagten ergäben, kommt es daher nicht an.

3. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben.

Da weitere tatsächliche Feststellungen nicht zu erwarten sind, kann der Senat

in der Sache selbst entscheiden. Daher ist das Berufungsurteil aufzuheben und

das erstinstanzliche Urteil abzuändern (§ 563 Abs. 3 ZPO).

Dr. Deppert

Dr. Leimert

Wiechers

Dr. Frellesen

Hermanns