BGH Urteil vom 23.06.2005 – IX ZR 419/00

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

IX ZR 419/00

Verkündet am: 23. Juni 2005 Bürk Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

nein

in dem Rechtsstreit

ZVG §§ 152, 154; ZPO § 286 G

a) Der Zwangsverwalter muß die Gefahr für das seiner Obhut anvertraute

Eigentum durch Feststellungen vor Ort aufklären, wenn er nach erhalte-

nen Hinweisen mit der Möglichkeit zu rechnen hat, daß ein Mieter durch

seinen vertragswidrigen Gebrauch der Wohnung den Schuldner nicht un-

wesentlich schädigt.

b) Versäumt der Zwangsverwalter die für ein wirksames Eingreifen gegen

eine Wohnungsverwahrlosung erforderlichen Feststellungen, trifft ihn die

Beweislast, daß der bei Aufhebung der Zwangsverwaltung bestehende

Verwahrlosungsschaden an der Mietwohnung nicht auf seinem Unterlas-

sen beruht.

BGH, Urteil vom 23. Juni 2005 - IX ZR 419/00 - KG Berlin

LG Berlin

Der IX. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 23. Juni 2005 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Fischer, die Richter

Raebel, Vill, Cierniak und die Richterin Lohmann

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 21. Zivilsenats

des Kammergerichts vom 19. September 2000 aufgehoben.

Der Rechtsstreit wird zur anderweiten Verhandlung und Entschei-

dung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Be-

rufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Der Beklagte war vom 9. Juni 1993 bis zum 30. April 1997 Zwangsver-

walter einer vermieteten Wohnung in Berlin, die der Klägerin gehörte. Der Mie-

ter W. verstarb am 8. Februar 1997. Nach seinem Tode präsentierte sich

die Wohnung in einem völlig verwahrlosten Zustand, den die Klägerin im März

1998 durch Desinfektion, Reinigung, Entrümpelung und Renovierung beheben

ließ. Ihre Gesamtaufwendungen hierfür in Höhe von 67.178 DM verlangt sie

von dem Beklagten mit der Begründung ersetzt, daß er seiner Erhaltungspflicht

als Zwangsverwalter nicht nachgekommen sei.

Anlaß der Vorwürfe sind die Beschwerdeschreiben des Wohnungseigen-

tumsverwalters vom 4. August 1994, vom 29. Dezember 1994, vom 26. Mai/

19. Juni 1995 und vom 16. September 1996. Das Schreiben vom 4. August

1994 verwies auf Beschwerden aus dem Haus gegen die Geruchsbelästigung,

welche von dem Hund des Mieters ausgehe, und bat um Abhilfe. Der Beklagte

mahnte den Mieter auf die Anzeige hin schriftlich ab. Das Schreiben vom

29. Dezember 1994 beanstandete, daß nach Beschwerden anderer Hausbe-

wohner "Dreck und Gestank" aus der zwangsverwalteten Wohnung in den Auf-

gang dringe, und bezog sich auf das ältere Schreiben in gleicher Angelegen-

heit. Der Beklagte mahnte daraufhin den Mieter mit Schreiben vom 19. Januar

1995 abermals ab und drohte Räumungsklage an. In dem Schreiben vom

26. Mai/19. Juni 1995 wies die Wohnungseigentumsverwaltung darauf hin, daß

W. die von ihm gemietete Wohnung "offensichtlich überhaupt nicht pflegt

und nicht aufräumt und schon gar nicht säubert und auch den Müll teilweise

nicht entsorgt, so daß in großem Umfang aus der Wohnung unangenehme Ge-

rüche, um nicht zu sagen, Gestank ins Treppenhaus dringt …". Auf diese

nochmalige Bitte um Abhilfe unternahm der Beklagte nichts mehr.

Die Klägerin hat behauptet, es habe noch weitere Beanstandungen der

Wohnungseigentumsverwaltung aus den gleichen Gründen gegenüber dem

Beklagten gegeben. Dem ist der Beklagte entgegengetreten.

Die Klage ist in den Tatsacheninstanzen erfolglos geblieben. Mit der

angenommenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klageziel weiter. Der Beklag-

te beantragt, die Revision zurückzuweisen.

Die Revision ist begründet. Nach dem festgestellten Sachverhältnis ist

der Rechtsstreit noch nicht zur Endentscheidung reif.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt, es fehle schon an hinreichenden

Anhaltspunkten dafür, daß der Schaden bei pflichtmäßigem Verhalten des Be-

klagten ab Juni 1995 vermieden oder in bestimmtem Umfang verringert worden

wäre. Die Revision rügt dagegen, daß die Untätigkeit des Beklagten schuldhaft

auch die Aufklärung des Sachverhaltes vereitelt habe, so daß zugunsten der

Klägerin eine Umkehr der Beweislast stattfinden müsse. Pflicht des Beklagten

sei es angesichts der wiederholten Anzeigen der Hausverwaltung gewesen,

sich durch Inaugenscheinnahme der zwangsverwalteten Wohnung von den

Zuständen zu überzeugen. Soweit das Berufungsgericht darauf abgestellt ha-

be, daß ein Teil der Schadensentwicklung schon vor dem Mai/Juni 1995 einge-

treten gewesen sein könne, sei im übrigen nach § 287 ZPO jedenfalls ein Min-

destschaden zu schätzen gewesen.

II.

Die Rügen der Revision greifen durch. Das Berufungsgericht hat die

Voraussetzungen eines Anspruchs der Klägerin gegen den Beklagten nach

§ 154 Satz 1, § 152 Abs. 1 ZVG wegen schuldhafter Verletzung der Erhal-

tungspflicht des Zwangsverwalters unter Mißachtung der maßgeblichen Be-

weisgrundsätze verneint. Die Erhaltungspflicht des Zwangsverwalters gebot

dem Beklagten hier, zur Eindämmung weiterer Verwahrlosung der Wohnung

wirksame Schritte zu ergreifen. Das hat der Beklagte nicht in ausreichender

Weise getan.

1. Das Berufungsgericht hat die Auffassung vertreten, daß der Beklagte

auf die Mitteilungen der Wohnungseigentumsverwaltung vom 4. August und

29. Dezember 1994 durch seine Schreiben an den Mieter ausreichend reagiert

habe. Das trifft nur teilweise zu. Zuzustimmen ist dem Berufungsgericht darin,

daß der Beklagte nicht schon auf das Schreiben vom 4. August 1994 eine örtli-

che Kontrolle des Zustandes der zwangsverwalteten Wohnung hätte vorneh-

men müssen. Solche Feststellungen waren noch nicht geboten, weil das

Schreiben vom 4. August 1994 nur von der Geruchsbelästigung durch den

Hund des Mieters sprach. Die schriftliche Abmahnung des Mieters durch den

Beklagten genügte nach dieser Störungsmeldung jedenfalls zunächst noch,

selbst wenn der Mieter auf das Schreiben gegenüber dem Beklagten nicht ge-

antwortet hatte. Denn der Beklagte durfte gleichwohl am Anfang erwarten, daß

der Mieter auf die Beanstandung hin für eine bessere Hundehaltung sorgen

werde.

Das Berufungsgericht hat allerdings auch für das Schreiben der Haus-

verwaltung vom 29. Dezember 1994 angenommen, daß der Beklagte hierauf

noch ausreichend reagiert habe. Es hat den Beklagten erst auf die neuerliche

Belästigungsanzeige vom 26. Mai/19. Juni 1995 hin für verpflichtet gehalten,

den Beschwerden "nachzugehen" und je nach Umständen weiter tätig zu wer-

den. Schon im Januar 1995 reichte jedoch die vom Berufungsgericht gebilligte

abermalige Abmahnung des Mieters unter Androhung der Kündigung nicht

mehr aus. Hier war nicht nur die ordnungsmäßige Hundehaltung durch den

Mieter in Frage gestellt, sondern es ergab sich bereits der Anfangsverdacht,

daß der Mieter durch sein allgemeines Verhalten von der Wohnung einen ver-

tragswidrigen Gebrauch (§ 550 BGB a.F.) machte und seine Obhutspflicht zur

pfleglichen Behandlung der Mietsache verletzte. Der Zwangsverwalter, welcher

die Eigentumssubstanz der Mietwohnung auch im Interesse des Eigentümers

erhalten muß (§ 152 Abs. 1 ZVG), genügt seiner Schutzpflicht nur dann, wenn

er bei einem entsprechenden Verdacht die Gefahr für das verwaltete Eigentum

unverzüglich aufklärt und erforderliche Maßnahmen der Gefahrenabwehr trifft.

Er kann sich dabei für die notwendige Sachaufklärung nach § 1 Abs. 2

ZwVerwVO (§ 1 Abs. 3 Satz 4 ZwVwV) auch einer geeigneten Hilfsperson be-

dienen. Da der Zwangsverwalter den Eigentümer nach den § 150 Abs. 2, § 148

Abs. 2 ZVG aus der Verwaltung und dem mittelbaren Besitz der vermieteten

Wohnung verdrängt, muß er sich mit der verkehrsüblichen Sorgfalt eines Ver-

walters fremden Vermögens gegenüber dem Mieter für die unversehrte Erhal-

tung der Wohnung einsetzen (vgl. BGHZ 24, 393, 395 f). Die Revision verlangt

nach diesem objektiven Sorgfaltsmaßstab mit Recht, daß der Beklagte schon

im Januar 1995 vor Ort Feststellungen über einen möglichen Kündigungs- und

Räumungsgrund gegen den Mieter hätte treffen müssen. Dies hat der Beklagte

versäumt. Erhärtete sich vor Ort der Verdacht vertragswidrigen Mietgebrauchs,

konnten auch Feststellungen für ein Vorgehen im einstweiligen Rechtsschutz

(§§ 935, 940 ZPO) geboten sein.

Erst recht bestanden starke Verdachtsanzeichen für Vertrags- und Ei-

gentumsverletzungen des Mieters nach der Anzeige vom 26. Mai/19. Juni

1995. Hier wurde von der Wohnungseigentumsverwaltung erstmals die Beo-

bachtung mitgeteilt, der Mieter entsorge teilweise den Müll nicht. Das ließ so-

gar eine psychische Erkrankung des Mieters befürchten; denn das Horten von

Müll ist dabei ein häufiges Anfangssymptom. Dagegen mußte der Beklagte

- wenn notwendig - zum Schutz des verwalteten Eigentums auf vorsorgende

Hilfen hinwirken oder eine Unterbringung des Mieters nach dem Berliner Ge-

setz für psychisch Kranke vom 8. März 1985 (GVBl. S. 86) bei dem zuständi-

gen Bezirksamt anregen.

2. Die (weitere) Verwahrlosung der zwangsverwalteten Wohnung bis

zum Tod des Mieters wäre vermieden worden, wenn der Beklagte den Mieter

hätte zwangsweise räumen, die Wohnung nach einer behördlichen Unterbrin-

gung des Mieters hätte in Besitz nehmen oder auf anderem Weg den ver-

tragsmäßigen Gebrauch der Mietsache hätte durchsetzen können. Ob sich die-

se Möglichkeiten früher oder später ergeben hätten, wenn der Beklagte den

Sachverhalt im Januar 1995 aufgeklärt hätte, hat das Berufungsgericht nicht

festgestellt. Für das Revisionsverfahren kann diese Möglichkeit daher nicht

ausgeschlossen werden.

3. Grundsätzlich trifft die Klägerin im Rahmen des § 287 ZPO die Be-

weislast für die haftungsausfüllende Kausalität. Dieses Beweismaß hat das

Berufungsgericht nicht verkannt, jedoch die beweisrechtlichen Folgen überse-

hen, die sich aus dem Verhalten des Beklagten ergeben.

a) Beweiserleichterungen aufgrund Beweisvereitelung, auf welche die

Revision abstellt, kommen hier nicht in Betracht, soweit sie voraussetzen, daß

der Beklagte ein bereits eingetretenes Schadensereignis durch nachträgliches

Handeln oder Unterlassen verdunkelt hat, obwohl ihm die spätere Notwendig-

keit des Beweises bereits erkennbar sein mußte (vgl. zu dieser Fallgruppe

BGH, Urt. v. 15. November 1984 - IX ZR 157/83, NJW 1986, 59, 60 f unter

II. 2. b; v. 17. Juni 1997 - X ZR 119/94, WM 1998, 204, 206 unter I. 4. b; v.

27. September 2001 - IX ZR 281/00, WM 2001, 2450, 2452). Denn die Durch-

setzung von Schadenersatzansprüchen gegen den Mieter oder seinen Nachlaß

ist nicht an mangelnden Feststellungen des Beklagten gescheitert, sondern an

der Dürftigkeit des Vermögens (Nachlasses).

b) Die Schadensursächlichkeit seines pflichtwidrigen Unterlassens muß

ein Schädiger grundsätzlich aber auch dann ausräumen, wenn er eine Fest-

stellungspflicht verletzt hat, die den Geschädigten gerade vor den eingetrete-

nen Schadensfolgen schützen sollte. Diese Fallgruppe der Beweisvereitelung

liegt hier vor. Die Revision bezieht sich insoweit zu Recht auf die Entscheidung

des Bundesgerichtshofs zur Unterlassung der Trinkwasseruntersuchung, die

den Zweck hatte, die Grenzwertüberschreitung von Schadstoffen festzustellen.

Tritt eine solche schadstoffbedingte Schädigung ein, muß sich der Untersu-

chungspflichtige davon entlasten, daß die unterlassene Untersuchung die

Grenzwertüberschreitung und damit die konkrete Schädigungsgefahr an den

Tag gebracht hätte (BGH, Urt. v. 25. Januar 1983 - VI ZR 24/82, NJW 1983,

2935, 2936 f unter II. 2. b, cc). Ebenso hat der VI. Zivilsenat bei der Verletzung

der ärztlichen Befundsicherungspflicht entschieden (vgl. BGHZ 99, 391, 396 f;

BGH, Urt. v. 21. November 1995 - VI ZR 341/94, NJW 1996, 779, 780), die den

Patienten davor schützen sollte, als im späteren Prozeß insoweit belastete Par-

tei den Ursachenverlauf zwischen dem nicht erhobenen Befund, der unterlas-

senen Behandlung und dem Körperschaden nicht nachweisen zu können. Im

Streitfall hat der beklagte Zwangsverwalter eine entsprechende Feststellungs-

pflicht verletzt. Diese soll den Eigentümer davor schützen, nicht beweisen zu

können, daß unterlassene Erhaltungsmaßnahmen gegen einen Mieter für Ver-

wahrlosungsschäden der Eigentumssubstanz ursächlich waren. Daher haftet

der Beklagte, wenn sich nicht mehr aufklären läßt, ob der eingetretene Scha-

den vermieden worden wäre, wenn er rechtzeitig in der gebotenen Weise tätig

geworden wäre.

III.

Für die weitere tatrichterliche Aufklärung und die erneute Entscheidung

in der Sache selbst wird das Berufungsgericht folgendes zu beachten haben:

1. Vermag der Beklagte zu beweisen, daß die unterlassene Aufklärung

des Zustandes der zwangsverwalteten Wohnung im Januar und Juni 1995

nicht für einschneidendere Maßnahmen gegen den Mieter, insbesondere für

eine Räumungsklage, Zwangsräumung oder eine Unterbringung wegen psy-

chischer Erkrankung, Anlaß geboten hätten oder solche Zwangsmaßnahmen

nicht hätten durchgesetzt werden können, so wird die Klage weiterhin abzuwei-

sen sein.

Zugunsten der Klägerin ergibt sich vorläufig keine weitere Haftungs-

grundlage aus dem Schreiben der Wohnungseigentumsverwaltung vom

16. September 1996. Der Beklagte mußte auf dieses Schreiben nicht weiter

reagieren, weil der Sachverhalt, die Entsetzung des Mieters durch Einbau neu-

er Schlösser, inzwischen überholt war. Der Mieter hatte die neuen Schlüssel

bereits am 11. September 1996 vom Polizeirevier abgeholt. Die "unangeneh-

men" Gerüche aus der Wohnung - auch vorher schon - werden in dem Schrei-

ben nur beiläufig erwähnt. Die Telefonnotiz, daß die Wohnung "total verdreckt"

sei, ist nach bisherigem Sachstand an den Beklagten so nicht weitergegeben

worden. Der Mieter verhielt sich danach auch unauffällig; sein Schreiben vom

26. Oktober 1996 zu den Guthaben der Heizkostenabrechnungen 1994/95 deu-

tete nicht auf eine fortschreitende psychische Erkrankung mit Verwahrlosungs-

tendenzen und Abstumpfung in den rechtlichen und persönlichen Angelegen-

heiten hin.

Mögliche weitere Beanstandungen der Wohnungseigentumsverwaltung

gegenüber dem Beklagten sind bisher nicht belegt. Die Klägerin hat ihr pau-

schales Vorbringen insoweit zwar unter Beweis gestellt. Dies ist jedoch nach

dem Bestreiten des Beklagten ergänzungsbedürftig und mangels näherer Aus-

führungen unsubstantiiert.

2. Gelingt dem Beklagten die Entlastung von der Schadensursächlich-

keit seiner Versäumnisse nach dem 29. Dezember 1994 und nach dem

26. Mai/

19. Juni 1995 nicht, so wird das Berufungsgericht für die Klägerin nach § 287

ZPO einen Mindestschaden zu schätzen haben (vgl. BGHZ 91, 243, 257; BGH,

Urt. v. 14. Dezember 1995 - III ZR 5/95, Juris Rn. 23 a.E.; v. 28. Februar 1996

- XII ZR 186/94, WM 1996, 1270, 1272 unter 2. a). Hierbei wird das Berufungs-

gericht zu prüfen haben, ob der wesentliche Schaden, der von der Klägerin

geltend gemacht wird, möglicherweise erst nach Beendigung der Zwangsver-

waltung eingetreten ist. Beweisschwierigkeiten über den Umfang der weiteren

Verwahrlosungsschäden nach diesem Zeitpunkt gehen zu Lasten der Klägerin.

Der Klägerin oblag nach Aufhebung der Zwangsverwaltung am 30. April 1997

im eigenen Interesse die Beweissicherung über den Zustand der nach dem

Tod des Mieters verwaisten Wohnung. Der Beklagte hatte immerhin den Reno-

vierungsaufwand bei Abschluß der Zwangsverwaltung bereits auf 30.000 DM

geschätzt. Die Klägerin muß solche Schäden selbst tragen, die sie nach Auf-

hebung der Zwangsverwaltung bei zumutbarer Beschleunigung eigener Maß-

nahmen noch hätte verhindern können. Die Klägerin hat solche Schäden zwar

verneint; sie wird dafür nach § 287 ZPO aber auch Beweis zu erbringen haben.

Der von der Klägerin ihrer Schadensberechnung zugrunde gelegte Ge-

samtaufwand der Wohnungsrenovierung im März 1998 berücksichtigt ferner

nicht, daß die zwangsverwaltete Wohnung durch den Gebrauch des Mieters

bereits in einem mehr oder weniger großen Umfang abgenutzt war. Ein ent-

sprechender Abzug neu für alt wird daher bei der Schätzung eines Mindest-

schadens durch das Berufungsgericht gleichfalls zu berücksichtigen sein.

Fischer

Raebel

Vill

Cierniak

Lohmann