BGH Urteil vom 29.06.2005 – VIII ZR 182/04

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 182/04

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 29. Juni 2005 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit

Schriftsatzfrist bis zum 11. Mai 2005 durch die Vorsitzende Richterin

Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Dr. Leimert und Dr. Frellesen sowie die

Richterin Hermanns

für Recht erkannt:

Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der

4. Zivilkammer des Landgerichts Mannheim vom 12. Mai 2004

aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Mannheim vom

11. September 2003 abgeändert:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.

Von Rechts wegen

Der Kläger begehrt von den Beklagten die teilweise Rückzahlung von in

den Jahren 1999 bis 2002 geleisteten Mieten.

Der Kläger ist seit dem 1. Mai 1982 Mieter einer Wohnung in M. ,

V. straße . Vermieter war zunächst der Vater der Beklagten. Seit

dessen Tod im Jahre 1994 sind die Beklagten Vermieter der Wohnung. Die

Miete betrug im Jahre 1982 insgesamt 415 DM. In den Jahren 1983, 1984,

1986, 1988, 1990, 1992 und 1993 forderte der Vater der Beklagten jeweils eine

Erhöhung der Miete. Der Kläger überwies entsprechend den Schreiben des Va-

ters der Beklagten die geforderten erhöhten Mieten. Die zuletzt mit Schreiben

vom 4. Januar 1993 ab 1. April 1993 verlangte Miete in Höhe von insgesamt

638 DM zahlte der Kläger 9 1/2 Jahre lang bis einschließlich Oktober 2002. In

dem Schreiben vom 4. Januar 1993 heißt es:

"Familie H.

Betr.: Neue Miete ab 01.04.1993 aufgrund des M. Mietspie-

gels 1992.

Der Mietspiegel, der veröffentlicht wurde, entspricht den Regelungen des 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes nach Artikel 2 des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen. Auch die Hinweise der Bundesregierung für die Aufstellung von Mietspiegeln wurden herange- zogen. Nach dem Mietspiegel ist der arithmetische Mittelwert dafür maßgebend. Nach dem Mietspiegel ist unter diesen Voraussetzungen ein Mietsatz von DM 8,10 qm zulässig. Ihre Wohnung hat eine Nutzfläche von 50.0 qm. Unter Berücksichtigung des Vorstehenden errechnet sich Ihre monatliche Gesamtmiete wie folgt,

Grundmiete Verw. Kosten Antenne Heizkosten Städt. Geb.

DM 412,- DM 30,- DM 12,- DM 108,- DM 76,-,

so daß sich ab 01.04.1993 eine mtl. Miete DM 638,- ergibt.

Um Dauerauftragsänderung bei Ihrem Bankinstitut wird hiermit gebeten.

Hochachtungsvoll"

Der Kläger ist der Meinung, er habe die seit dem 1. April 1993 um 62 DM

erhöhte Miete ohne Rechtsgrund gezahlt, da der Vater der Beklagten in dem

Schreiben vom 4. Januar 1993 nicht auf die Zustimmungsbedürftigkeit seitens

des Mieters zur Wirksamkeit der Erhöhung hingewiesen habe. Die Beklagten

sind der Auffassung, der Kläger sei mit der Erhöhung einverstanden gewesen,

ihnen stünde zudem ein Zurückbehaltungsrecht aufgrund eines Auskunftsan-

spruches im Hinblick auf den Zeitpunkt der zuletzt durchgeführten Schönheits-

reparaturen zu.

Mit seiner Klage hat der Kläger Mietüberzahlungen in den Jahren 1999

bis 2002 in Höhe von 2.183 € geltend gemacht. Das Amt sgericht hat der Klage

in Höhe von 2.157,66 € stattgegeben. Das Landgericht h at die Berufung der

Beklagten mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß die Zahlungsverpflichtung der

Beklagten Zug um Zug gegen Erteilung einer Auskunft über den Zeitpunkt der

zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen bestehe. Mit der vom Berufungs-

gericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten die Klageabweisung

weiter. Der Kläger begehrt mit seiner Anschlußrevision die uneingeschränkte

Verurteilung der Beklagten.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Der Kläger habe gegen die Beklagten einen Anspruch auf Rückzahlung

überhöht geleisteter Mieten gemäß § 812 BGB. Eine Mieterhöhungsvereinba-

rung sei von den Parteien nicht getroffen worden. In dem Schreiben vom

4. Januar 1993 könne ein Antrag im Sinne von § 145 BGB nicht gesehen wer-

den. Da alle Mieterhöhungen seit 1982 ohne Rechtsgrund erfolgt seien, habe er

einen Rückforderungsanspruch bezüglich der Grundmiete in Höhe von 62 DM

sowie bezüglich der Verwaltungskosten in Höhe von 30 DM für jeden Monat. Da

sich der Vater bei seinen Erhöhungsforderungen über geltendes Recht hinweg-

gesetzt habe, könnten die Beklagten kein schützenswertes Vertrauen in An-

spruch nehmen und sich nicht auf Verwirkung berufen. Allerdings hätten die

Beklagten einen Anspruch auf Mitteilung, zu welchem Zeitpunkt die Verpflich-

tung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen letztmals erfüllt worden sei,

so daß die Verurteilung aufgrund des geltend gemachten Zurückbehaltungs-

rechts nur Zug um Zug erfolgen könne.

II.

Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Überprüfung nicht

stand. Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Rückzahlung

von Mieten und Verwaltungskosten gemäß § 812 BGB. Die Zahlungen des Klä-

gers erfolgten aufgrund einer wirksamen Mieterhöhungsvereinbarung. Die Aus-

legung des Schreibens vom 4. Januar 1993 sowie die Würdigung des nachfol-

genden Verhaltens des Klägers durch das Berufungsgericht ist, wie die Revisi-

on mit Recht rügt, fehlerhaft.

Mieterhöhungsvereinbarungen müssen nicht die Voraussetzungen des

Gesetzes zur Regelung der Miethöhe erfüllen. Für sie gelten die allgemeinen

Regeln über Willenserklärungen und Verträge, so daß sie auch konkludent ge-

troffen werden können (Senat, Urteil vom 8. Oktober 1997 - VIII ZR 373/96,

NJW 1998, 445 unter II 1 c cc). Ob ein Vermieter mit einem Mieter konkludent

eine Vereinbarung über die Erhöhung der Miete getroffen hat, ist zwar in erster

Linie eine Frage tatrichterlicher Auslegung. Das Revisionsgericht prüft aber

nach, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgeset-

ze oder Erfahrungssätze verletzt sind. Zu den allgemein anerkannten Ausle-

gungsregeln gehört der Grundsatz einer nach beiden Seiten hin interessenge-

rechten Auslegung. Ferner hat der Tatrichter den ihm vorliegenden Prozeßstoff

bei der Auslegung auszuschöpfen, er darf also nicht wesentliche Umstände un-

berücksichtigt lassen (BGH, Urteil vom 23. April 1998 - III ZR 7/97, NJW 1998,

2274 unter I 2 a). Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht verletzt.

Der Wortlaut des Schreibens vom 4. Januar 1993 läßt klar erkennen, daß

der Vater der Beklagten von dem Kläger eine höhere Miete ab 1. April 1993

begehrte. Das sieht auch das Berufungsgericht so und meint, bei "isolierter Be-

trachtungsweise" könne das Schreiben vom 4. Januar 1993 als Änderungsan-

trag zu sehen sein, den der Mieter durch Zahlung des Erhöhungsbetrages kon-

kludent angenommen habe. Die Erwägungen des Berufungsgerichts, eine sol-

che Interpretation sei hier nicht möglich, weil die Beklagten selbst das Schrei-

ben nicht so ausgelegt hätten und weil ihr Rechtsvorgänger sie in einer Reihe

anderer, nicht von einer Zustimmung des Mieters abhängigen Mieterhöhungs-

verlangen ebenfalls um Änderung des Überweisungsauftrags gebeten hätten,

halten den Rügen der Revision nicht stand (§ 286 ZPO). Da die Beklagten, wie

die Revision aufzeigt, geltend gemacht haben, durch das Schreiben vom

4. Januar 1993 und die anschließende Änderung des Dauerauftrags sei konklu-

dent eine Mieterhöhungsvereinbarung zustande gekommen, haben sie die Be-

hauptung aufgestellt, daß in dem Schreiben ein Mieterhöhungsverlangen ent-

halten sei. Daß in früheren Schreiben des Rechtsvorgängers der Beklagten

trotz eines ihm von Gesetzes wegen zustehenden Mietanspruchs die Höflich-

keitsfloskel einer Bitte gewählt wurde, spricht nicht dagegen, sein Verlangen

nach einer Mieterhöhung, auf die er einen Anspruch hatte, als Angebot auf eine

entsprechende Vertragsvereinbarung anzusehen. Das hat der Kläger auch so

verstanden und deshalb ab 1. April 1993 die geforderte höhere Miete bezahlt.

Es kann dahinstehen, ob schon in der ersten Zahlung die konkludente Zustim-

mung des Klägers zu der erhöhten Mietforderung gesehen werden kann. Indem

der Kläger nachfolgend über 9 1/2 Jahre hinweg diese erhöhte Miete gezahlt

hat, stellt jedenfalls diese andauernde Erfüllung der Mietforderung die konklu-

dente Zustimmung zur Mieterhöhung dar.

III.

Aus den dargelegten Gründen kann das Berufungsurteil keinen Bestand

haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da weitere Feststellungen

nicht mehr zu erwarten sind, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden

(§ 563 Abs. 3 ZPO). Wie ausgeführt ist der von dem Kläger geltend gemachte

Rückzahlungsanspruch nicht begründet, so daß mit der Aufhebung des Beru-

fungsurteils das erstinstanzliche Urteil dahin abzuändern ist, daß die Klage ins-

gesamt abgewiesen wird. Die Anschlußrevision ist damit gegenstandslos.

Dr. Deppert

Dr. Deppert

Dr. Leimert

für den wegen einer Dienstreise an der Unterschriftsleistung verhinderten Richter am Bundesgerichtshof Dr. Beyer Karlsruhe, 28.06.2005

Dr. Frellesen

Hermanns