BGH Urteil vom 14.12.2005 – XII ZR 236/03

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XII ZR 236/03

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

Verkündet am: 14. Dezember 2005 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

BGB § 305 c Abs. 2; AGBG § 5

Zur Anwendung des § 5 AGBG, wenn unklar bleibt, ob eine automatische Ver-

längerungsklausel erst nach Ausübung aller Verlängerungsoptionen des Mie-

ters oder auch schon zuvor Anwendung findet.

BGH, Urteil vom 14. Dezember 2005 - XII ZR 236/03 - OLG Karlsruhe LG Offenburg

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 14. Dezember 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter

Sprick, Fuchs, die Richterin Dr. Vézina und den Richter Dose

für Recht erkannt:

Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil des

14. Zivilsenats in Freiburg des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom

7. November 2003 aufgehoben und das Urteil der 3. Zivilkammer

des Landgerichts Offenburg vom 8. Januar 2002 abgeändert.

Es wird festgestellt, dass das Mietverhältnis zwischen den Partei-

en über die Räumlichkeiten in der R. Straße … in

… O. nicht durch Ablauf der (um einen einmaligen Op-

tionszeitraum von fünf Jahren verlängerten) festen Mietzeit zum

31. August 2001 geendet hat, sondern darüber hinaus fortbesteht.

Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Von Rechts wegen

Die Parteien streiten darüber, ob zwischen ihnen ein gewerbliches Miet-

verhältnis fortbesteht.

Mit schriftlichem Vertrag vom 29. August 1985 vermietete die Rechtsvor-

gängerin der Klägerin der Beklagten noch zu erstellende Gewerberäume in O.

§ 3 des von der Beklagten gestellten Formularmietvertrages lautet wie

folgt:

"(1) Die Mietzeit beginnt mit der Übernahme des schlüsselfertigen Miet-

objekts am 1.9.1986 und beträgt 10 Jahre. …

(2) Der Mieter ist berechtigt, durch schriftliche Erklärung, die dem Ver-

mieter spätestens 6 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zu-

gehen muss, die Verlängerung des Mietverhältnisses um 5 Jahre zu ver-

langen (Option). Dieses Recht kann der Mieter viermal ausüben.

(3) Nach Ablauf der Mietzeit (einschließlich der Optionszeiträume) ver-

längert sich das Mietverhältnis jeweils um 5 Jahre, falls es nicht seitens

einer Vertragspartei spätestens 12 Monate vor seiner Beendigung ge-

kündigt wird."

Mit Schreiben vom 5. Januar 1996 übte die Beklagte ihr Optionsrecht

aus, weshalb sich das Mietverhältnis bis zum 31. August 2001 verlängerte. Eine

weitere Optionserklärung gab die Beklagte nicht ab. Sie ist der Ansicht, das

Mietverhältnis sei mit dem 31. August 2001 beendet.

Die Klägerin meint demgegenüber, dass sich das Mietverhältnis nach § 3

Abs. 3 des Mietvertrages bis zum 31. August 2006 verlängert habe, da keine

Vertragspartei spätestens zwölf Monate vor dem 31. August 2001 gekündigt

habe.

Das Landgericht hat die Klage auf Feststellung, dass das Mietverhältnis

zwischen den Parteien über den 1. September 2001 hinaus bestehe, abgewie-

sen. Die Berufung der Klägerin gegen dieses Urteil hat das Oberlandesgericht

zurückgewiesen. Dagegen wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Berufungsge-

richt zugelassenen Revision.

Die Revision der Klägerin hat Erfolg und führt zur Feststellung, dass das

Mietverhältnis der Parteien über den 1. September 2001 hinaus fortbesteht.

1. Das Oberlandesgericht hat ausgeführt, das Mietverhältnis zwischen

den Parteien sei mit Ablauf des 31. August 2001 beendet. Zu diesem Zeitpunkt

sei die in § 3 Abs. 1 und 2 des Mietvertrages vereinbarte Grundmietzeit von

zehn Jahren zuzüglich eines einmaligen Optionszeitraums von fünf Jahren ab-

gelaufen, ohne dass es einer vorherigen "Kündigung" des Vertragsverhältnisses

durch die Parteien bedurft habe. Das Optionsrecht nach § 3 Abs. 2 des Vertra-

ges habe die Beklagte nur einmal ausgeübt. Die in § 3 Abs. 3 vereinbarte Ver-

längerungsklausel sei damit noch nicht anwendbar. Das ergebe eine Auslegung

dieser Bestimmung. Bei § 3 Abs. 3 des Mietvertrages handele es sich um eine

von der Mieterin gestellte und von der Unternehmensgruppe T. für eine Vielzahl

von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingung im Sinne von § 1 AGBG. Die

Auslegung sei nach den allgemeinen Regeln der §§ 133, 157 BGB dahin vor-

zunehmen, dass die Verlängerungsklausel nicht schon nach Ablauf der fest

vereinbarten Mietzeit von 10 Jahren, sondern erst nach dieser zuzüglich der

vier Optionszeiträume, also erst 30 Jahre nach Mietbeginn, zur Anwendung

komme. Die Voraussetzungen des § 5 AGBG seien nicht erfüllt, weil nur eine

einzige Auslegung vertretbar sei. Der Wortlaut führe allerdings zu keinem ein-

deutigen Ergebnis. Zwar lege die Formulierung "nach Ablauf der Mietzeit (ein-

schließlich der Optionszeiträume) …" ein Verständnis nahe, dass damit der

nach Ausübung aller der Mieterin vertraglich eingeräumten Optionsrechte ver-

strichene Zeitraum gemeint sei. Indessen erscheine aber auch eine Interpretati-

on dahin möglich, dass die Verlängerungsklausel sowohl für die fest vereinbarte

Mietzeit von zehn Jahren als auch für aufgrund Optionsausübung begründete

weitere Vertragsabschlüsse gelten solle.

Lasse der Wortlaut mehrere Auslegungsmöglichkeiten zu, so sei derjeni-

gen der Vorzug zu geben, die zu einem vernünftigen, widerspruchsfreien und

den Interessen beider Vertragsparteien gerecht werdenden Ergebnis führe.

Dem entspreche allein das Verständnis der Beklagten. Die Kumulation von Ver-

längerungsklausel, Kündigungsmöglichkeit zum Ablauf der festen Mietzeit für

beide Parteien und Optionsrechte könne bei Vereinbarung einer festen Mietzeit

zwar sinnvoll sein, weil sie dem Mieter die Möglichkeit gebe, durch seine Opti-

onserklärung die Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter zu

verhindern. Entgegen der Auffassung des Klägers sei eine solche Kumulation

aber nicht immer sinnvoll und im Zweifel nicht gewollt. Bei der hier vorliegenden

Vertragsgestaltung führe sie zu Widersprüchlichkeiten, weil für beide Parteien

die Frist nach § 3 Abs. 3 12 Monate, die Frist für die Option des Mieters nach

§ 3 Abs. 2 nur sechs Monate betrage. Lasse man die Verlängerungsklausel be-

reits nach Ablauf der zunächst vereinbarten Mietzeit von zehn Jahren und nicht

erst nach Ablauf der Mietzeit zuzüglich der Optionszeiträume eingreifen, werde

der Mieterin die in § 3 Abs. 2 eingeräumte Möglichkeit genommen, sich erst

sechs Monate vor Ablauf der Mietzeit zu entscheiden, ob sie von ihrem Options-

recht Gebrauch machen wolle oder nicht. Bei Unentschiedenheit werde sie ge-

zwungen, vorsorglich bereits zwölf Monate vor dem vereinbarten Vertragsende

einer Verlängerung des Mietvertrages zu widersprechen, um ein möglicherwei-

se gegen ihren Willen erfolgendes Wirksamwerden der Verlängerungsklausel

nach § 3 Abs. 3 des Vertrages zu verhindern. Entscheide sie sich später dann

für eine Verlängerung des Vertrages und übe sie ihr Optionsrecht nach § 3

Abs. 2 aus, laufe sie Gefahr, dass ihr die Einrede widersprüchlichen Verhaltens

entgegengesetzt werde.

2. Die Auslegung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nachprü-

fung nicht stand.

a) Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts

handelt es sich bei der Regelung in § 3 Abs. 3 des Mietvertrages um eine vor-

formulierte Vertragsbedingung im Sinne von § 1 AGBG, die von der Unterneh-

mensgruppe T. für eine Vielzahl von Verträgen verwendet worden ist. Der Se-

nat kann die Klausel selbst auslegen, ohne dass es darauf ankommt, ob die

Unternehmensgruppe die Klausel über den Bezirk des Oberlandesgerichts hin-

aus verwendet hat, da nunmehr auch gegen Berufungsurteile der Landgerichte

eine Revision stattfinden kann (vgl. Urteil vom 5. Juli 2005 - X ZR 60/04 - NJW

2005, 2919, 2921).

b) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass bei der Ausle-

gung vorformulierter Vertragsbedingungen die allgemeinen Regeln der §§ 133,

157 BGB gelten (MünchKomm/Basedow AGB-Gesetz 4. Aufl. § 5 Rdn. 1) und

in erster Linie vom Wortlaut der Erklärung auszugehen ist (Palandt/Heinrichs

BGB 65. Aufl. § 133 Rdn. 14 m.w.N.). Dem Berufungsgericht ist auch darin zu

folgen, dass der Wortlaut hier zu keinem eindeutigen Ergebnis führt. Die Formu-

lierung "nach Ablauf der Mietzeit (einschließlich der Optionszeiträume)" lässt

die Auslegung zu, dass es erst nach Ausübung aller der Mieterin eingeräumter

Optionsmöglichkeiten (hier also nach 30 Jahren Vertragslaufzeit) zu einer Ver-

längerung des Mietvertrages nach Abs. 3 kommen soll. Aber auch die Meinung,

dass schon nach Ablauf der regulären Mietzeit von zehn Jahren sowie jeweils

nach Ablauf einer der ersten drei Optionszeiträume eine Vertragsverlängerung

gemäß Abs. 3 eintritt, wenn keine der Parteien ein Jahr vor Ablauf der Mietzeit

die Beendigung erklärt, ist mit dem Wortlaut der Klausel ohne weiteres verein-

bar. Lässt der Wortlaut mehrere Auslegungsmöglichkeiten zu, so ist, wie das

Berufungsgericht richtig sieht, derjenigen der Vorzug zu geben, die zu einem

vernünftigen, widerspruchsfreien und den Interessen beider Vertragsparteien

gerecht werdenden Ergebnis führt (Palandt/Heinrichs aaO Rdn. 18 m.w.N.).

Die Auffassung des Berufungsgerichts, die Anwendung der Verlänge-

rungsklausel bereits nach Ablauf der regulären Mietzeit führe zu Widersprüch-

lichkeiten, die den Interessen der Parteien entgegenstünden, teilt der Senat

jedoch nicht. Zwar trifft es zu, dass bei dieser Auslegung der Mieter bereits

zwölf Monate vor dem vereinbarten Vertragsende eine Entscheidung treffen

muss; auch kann es sein, dass ihm widersprüchliches Verhalten entgegen-

gehalten wird, wenn er zunächst eine Verlängerung ablehnt, aber später seine

Meinung ändert und von seinem Optionsrecht Gebrauch machen will. Das Be-

rufungsgericht räumt bei seiner Interessenabwägung diesem Umstand aber ein

Gewicht ein, das ihm bei ausgewogener Berücksichtigung der Interessen beider

Parteien nicht zukommt.

aa) Die Verlängerungsklausel mit der einjährigen "Kündigungsfrist" (§ 3

Abs. 3) und die Optionsregelung mit der Sechsmonatsfrist (§ 3 Abs. 2) stehen

selbständig nebeneinander. Insbesondere ist das Verlängerungsrecht in Abs. 3

eigenständig und nicht als Unterfall des Optionsrechts geregelt. Dafür spricht

bereits die Ausgestaltung beider Regelungen in jeweils selbständigen Absät-

zen. Aber auch inhaltlich beeinträchtigt die Verlängerungsklausel das Options-

recht über den vom Berufungsgericht angeführten - eher seltenen und von der

Mieterin beherrschbaren - Fall hinaus nicht. Vielmehr kann der Mieter nach Ab-

lauf der Verlängerung das ihm eingeräumte Optionsrecht uneingeschränkt aus-

üben. Wenn die Vermieterin die Verlängerung nicht will und deshalb "kündigt",

kommt das Optionsrecht zur Geltung. Entgegen der Auffassung des Berufungs-

gerichts und der Revisionserwiderung kann der Gesamtregelung auch nicht

entnommen werden, dass der Mieter für jedwede Art der Vertragsverlängerung

die Entscheidungsfreiheit bis sechs Monate vor Erreichen des regulären Ver-

tragsendes haben sollte. Im Gegenteil müsste, käme die Verlängerungsklausel

entsprechend der Auffassung des Berufungsgerichts erst nach Ablauf der ge-

samten Optionszeit zur Anwendung, der Mieter ebenfalls bereits ein Jahr vor

Ablauf entscheiden, ob er nach Ende des letzten Optionszeitraumes die Ver-

längerung will.

bb) Der Senat sieht keine ins Gewicht fallende Beeinträchtigung der Inte-

ressen der Beklagten, wenn sie sich spätestens ein Jahr und nicht erst sechs

Monate vor Ablauf der regulären Mietzeit entscheiden muss, ob sie eine auto-

matische Verlängerung nach § 3 Abs. 3 verhindern will. Entscheidet sie sich

gegen eine Beendigung und damit für die Verlängerung, wird der Mietvertrag

um weitere fünf Jahre fortgesetzt und die Beklagte behält im Anschluss daran

die Optionsmöglichkeit nach § 3 Abs. 2. Ein Nachteil kann ihr überhaupt nur

entstehen, wenn sie sich zunächst gegen die Verlängerung ausspricht, aber

später ihr Optionsrecht dennoch ausüben will. Vor den Folgen eines solchen

widersprüchlichen Verhaltens muss sie jedoch nicht durch eine zu Lasten der

Vermieterin gehende Interessenauslegung geschützt werden. Den vom Beru-

fungsgericht geschilderten Entscheidungskonflikt im Falle der Unentschlossen-

heit kann die Beklagte ohne Schwierigkeiten bewältigen. So kann sie etwa dem

Einwand widersprüchlichen Verhaltens dadurch vorbeugen, dass sie sich bei

Ablehnung der Verlängerung nach § 3 Abs. 3 das Optionsrecht ausdrücklich

vorbehält. Will die Vermieterin den Vertrag nicht fortsetzen und "kündigt" sie

deshalb ihrerseits, entsteht auch bei dieser Auslegung für die Mieterin kein

Nachteil, weil sie durch Ausübung ihres Optionsrechts die Verlängerung gegen

den Willen der Vermieterin erzwingen kann.

cc) Geht man demgegenüber davon aus, dass sich der Vertrag nicht

schon nach Ablauf der regulären Mietzeit (10 Jahre) automatisch verlängert, ist

der Vorteil für die Mieterin gering. Zwar verbleiben ihr sechs Monate mehr an

Bedenkzeit. Es ist aber eher fern liegend, dass die Entscheidung für sie dann

leichter wird. Wenn sie nach neun Jahren unentschlossen ist, wird ihr die Ent-

scheidung nach neuneinhalb Jahren in aller Regel nicht leichter fallen. Der Ent-

scheidungsdruck könnte sich für sie sogar erhöhen. Macht sie nämlich von der

ersten Option keinen Gebrauch, so verliert sie ihr gesamtes Optionsrecht end-

gültig.

dd) Es darf auch nicht übersehen werden, dass die Mieterin bei dieser

Auslegung neben dem (geringen) Nachteil, sich bereits ein Jahr vor Vertrags-

ende entscheiden zu müssen, einen erheblichen Vorteil erlangt. Sie hat, wenn

die Vermieterin nicht "kündigt", die Möglichkeit, das Mietverhältnis über die in

Abs. 2 eingeräumten Optionsmöglichkeiten hinaus um weitere fünf Jahre zu

verlängern, ein Vorteil, der den vom Berufungsgericht hervorgehobenen Nach-

teil ausgleichen kann. "Kündigt" die Vermieterin, so erleidet die Mieterin keinen

Nachteil, weil ihr in jedem Falle 20 Jahre Optionsmöglichkeit gemäß Abs. 2 ver-

bleiben.

ee) Schließlich darf auch nicht unberücksichtigt bleiben, dass die Verlän-

gerungsklausel mit der einjährigen "Kündigungsfrist" für beide Seiten gilt. Ein

Entscheidungskonflikt kann auch bei der Vermieterin entstehen. Kündigt sie

nicht ein Jahr vor Ablauf der regulären Mietzeit, dann verlängert sich das Miet-

verhältnis ebenfalls um fünf Jahre. Entscheidet sie sich für die Kündigung, so

kann ihr die Mieterin mit der Ausübung der Option entgegentreten. Die Vermie-

terin muss damit ihre Entscheidung genauso früh wie die Mieterin treffen, ohne

ihrerseits die Möglichkeit einer Option zu haben, wenn die Mieterin sich gegen

eine Fortsetzung entscheidet.

ff) Letztlich kann die Verlängerungsmöglichkeit bereits am Ende der re-

gulären Mietzeit und der ersten drei Optionszeiträume auch zu einem gewissen

Ausgleich der beiderseitigen Interessen führen. Die in Abs. 2 vorgesehene Op-

tionsmöglichkeit begünstigt nämlich einseitig die Mieterin. Sie hat jeweils vier-

einhalb Jahre Zeit, um sich klar zu werden, ob sie die Option ausüben will, und

muss ihre Entscheidung der Vermieterin erst sechs Monate vor Mietende mittei-

len. Schöpft sie diese Möglichkeit voll aus, verbleiben der Vermieterin gerade

sechs Monate Zeit zur Suche eines Nachmieters. Es wäre deshalb interessen-

gerecht, wenn der Vermieterin bei der erstmaligen Verlängerung nach immerhin

zehn Jahren gemäß § 3 Abs. 3 ein Jahr Zeit verbliebe, um einen neuen Mieter

zu suchen.

c) Aus den dargelegten Überlegungen hält der Senat eine vom Beru-

fungsgericht abweichende Auslegung für möglich. Andererseits ist eine Ausle-

gung zugunsten des Klägers ebenfalls nicht zwingend. Da nach Ausschöpfung

der in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten ein nicht behebbarer

Zweifel verbleibt, geht nach § 5 AGBG die Unsicherheit zulasten der Beklagten,

die die Klausel verwendet hat und deshalb die Folgen der fehlenden Eindeutig-

keit tragen muss (vgl. BGH, Urteil vom 11. März 1997 - X ZR 146/94 - NJW

1997, 3434, 3435). Das bedeutet, dass der Vertrag nach Ablauf der regulären

Laufzeit und des ersten Optionszeitraums mangels "Kündigung" fortbesteht.

3. Der Senat kann aufgrund der bisherigen Feststellungen in der Sache

selbst entscheiden, da weiterer entscheidungserheblicher Sachvortrag nicht zu

erwarten ist. Es ist daher festzustellen, dass das Mietverhältnis zwischen den

Parteien fortbesteht.

Hahne

Sprick

Fuchs

Vézina

RiBGH Dose ist urlaubsbedingt verhindert zu unterschreiben.

Hahne

Vorinstanzen:

LG Offenburg, Entscheidung vom 08.01.2002 - 3 O 216/01 -

OLG Karlsruhe in Freiburg, Entscheidung vom 07.11.2003 - 14 U 23/02 -