BGH Urteil vom 25.01.2006 – VIII ZR 47/05

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 47/05

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

nein

Verkündet am: 25. Januar 2006 P o t s c h Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

BGB §§ 559 Abs. 1, 559 b Abs. 1

Ersetzt der Vermieter vorhandene Isolierglasfenster durch neue Fenster, kann er die

Miete aufgrund dieser Maßnahme nach § 559 Abs. 1 BGB nur dann erhöhen, wenn

er in der Erläuterung der Mieterhöhung nach § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB nicht nur die

Beschaffenheit der neuen Fenster (etwa durch Angabe des Wärmedurchgangskoeffi-

zienten) beschreibt, sondern auch den Zustand der alten Fenster so genau angibt,

dass der Mieter einen entsprechenden Vergleich anstellen und den vom Vermieter in

der Mieterhöhungserklärung aufgezeigten Energiespareffekt beurteilen kann. Dies

gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter keine weiteren Erkenntnisse über die Qualität

der alten Fenster hat.

BGH, Urteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05 - LG Nürnberg-Fürth

AG Schwabach

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit

Schriftsatzfrist bis zum 16. Dezember 2005 durch die Vorsitzende Richterin

Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Wolst sowie die Richterin Her-

manns

für Recht erkannt:

Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der

7. Zivilkammer des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 14. Januar

2005 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Schwabach

vom 11. August 2004 abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 118,99 € nebst Zinsen

in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem

27. März 2002 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben der Kläger

8/9, die Beklagte 1/9 zu tragen.

Die Kosten der Rechtsmittelverfahren hat der Kläger zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in R. , die sie mit Mietvertrag

vom 1. September 1997 von dem Kläger gemietet hatte. Die monatliche Miete

belief sich auf 700 DM (357,90 €). Der Kläger ließ in dem aus drei Mietwohnun-

gen bestehenden Mietshaus, welches um das Jahr 1970 errichtet worden war,

im Jahr 2000 neue Fenster sowie eine neue Haustür und im Jahr 2001 eine

Gasheizung mit Brennwerttechnik einbauen. Mit Schreiben vom 19. April 2002

erhöhte der Kläger die Miete um monatlich 73,03 €. Zur Begründung verwies er

auf die durchgeführten baulichen Maßnahmen, nämlich auf den "Einbau neuer

Wärmeschutzfenster und einer Gas-Brennwert-Heizung", die als Modernisie-

rung anzusehen seien. Dem Schreiben waren eine Kostenaufstellung sowie

verschiedene Rechnungen beigefügt. Die Beklagte zahlte den geforderten

Mehrbetrag nicht.

Mit der Klage hat der Kläger Zahlung einer um 73,03 € erhöhten Miete ab

1. Januar 2003 und eines Betrages von zunächst 157,30 €, sodann 118,99 €

nebst Zinsen aus einer Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2001 verlangt.

Die Parteien haben in erster Line darum gestritten, ob es sich bei den durchge-

führten Arbeiten um eine Modernisierung oder um eine vom Vermieter zu tra-

gende Instandsetzung gehandelt habe.

Das Amtsgericht hat der Klage hinsichtlich einer Erhöhung der monatli-

chen Miete um 34,82 € wegen des Einbaus neuer Fenster sowie des Betrages

von 118,99 € aus der Nebenkostenabrechnung stattgegeben. Soweit die Miet-

erhöhung mit einem Austausch der Heizung begründet worden war, hat das

Amtsgericht die weitergehende Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Be-

klagten, mit der sie sich nur gegen die Verurteilung zur Zahlung der erhöhten

Miete gewandt hat, hat das Landgericht die Berufung insoweit zurückgewiesen,

als die Beklagte zur Zahlung einer um 32,06 € erhöhten Miete verurteilt worden

ist; im Übrigen hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil im Umfang der

Anfechtung abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsge-

richt zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag

weiter.

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:

Der Kläger habe einen Anspruch auf Erhöhung der monatlichen Miete

um 32,06 € aus § 559 BGB. Die in der Wohnung der Beklagten eingebauten

Kunststofffenster seien technisch höherwertig als die zuvor vorhandenen

30 Jahre alten Aluminium-Fenster. Der Einbau der Fenster habe, wie der Sach-

verständige in seinem im ersten Rechtszuge eingeholten Gutachten und bei

seiner Anhörung dargelegt habe, zu einer nachhaltigen Einsparung von Energie

geführt. Dies gelte jedoch nicht für die Fenster im Hausflur sowie die Haustür,

die nicht als bauliche Maßnahmen im Sinne des § 559 BGB anzusehen seien.

Von den sonstigen Kosten seien die Kosten der Terrassentür abzusetzen, da

diese vor der Modernisierung instandsetzungsbedürftig gewesen sei. Insofern

seien fällige (fiktive) Instandhaltungskosten in Abzug zu bringen. Habe der

Vermieter gleichzeitig Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen aus-

geführt und hierfür einen Gesamtpreis gezahlt, sei dieser Preis um die fiktiven

Instandsetzungskosten zu reduzieren. Diese beliefen sich vorliegend auf

720 DM für das Material und auf einen nach § 287 ZPO geschätzten Anteil der

Arbeitskosten von 20 %. Der so reduzierte Gesamtpreis von 6.840,43 DM brutto

sei Grundlage für die Berechnung der Mieterhöhung, die sich demnach monat-

lich auf 32,06 € belaufe.

II.

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

Dem Kläger steht derzeit ein Anspruch auf die erhöhte Miete nach § 559

Abs.1 BGB aufgrund des Einbaus neuer Fenster nicht zu.

1. Wie die Revision zu Recht geltend macht, ist entgegen der Ansicht

des Berufungsgerichts die Mieterhöhungserklärung des Klägers vom 19. April

2002 gemäß § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB, der auf den vorliegenden Fall an-

wendbar ist (arg. Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB), unwirksam.

a) Der Vermieter kann die Miete nach § 559 Abs. 1 BGB unter anderem

dann erhöhen, wenn er bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die den

Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnver-

hältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder

Wasser bewirken. Nach § 559 b Abs. 1 Satz 1 BGB ist eine Mieterhöhung nach

§ 559 BGB dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung ist gemäß

§ 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung aufgrund der

entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der

§§ 559, 559 a BGB erläutert wird. Der Vermieter muss in der Erklärung darle-

gen, inwiefern die von ihm durchgeführten baulichen Maßnahmen solche sind,

die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen

Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von

Energie oder Wasser bewirken. Dabei genügt es, wenn der Mieter den Grund

der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann.

Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ergibt sich daraus,

dass der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortarti-

gen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der

Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen muss, anhand derer überschlägig

beurteilt werden kann, ob die bauliche Anlage eine nachhaltige Einsparung von

Heizenergie bewirkt (Senat, BGHZ 150, 277, 281 f.; Urteil vom 7. Januar 2004

- VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a - jeweils zu § 3 Abs. 3 Satz 2

MHG). Die Vorlage einer Wärmebedarfsrechnung ist nicht nötig. Ausreichend,

aber auch erforderlich für eine plausible Darlegung eines Energieeinspareffek-

tes der durchgeführten Maßnahme ist deren gegenständliche Beschreibung

oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k- bzw.

u-Wert) der renovierten Teile (Senat, BGHZ aaO S. 283).

b) Diesen Anforderungen genügt die Mieterhöhungserklärung des Klä-

gers vom 19. April 2002 nicht. Dort wird lediglich ausgeführt, der Einbau neuer

Wärmeschutzfenster spare Energie ein. Die Erklärung beschränkt sich darauf,

den Gesetzeswortlaut des § 559 Abs. 1 BGB teilweise zu wiederholen. Sie führt

keine konkreten Tatsachen auf - wie etwa die Nennung der alten und neuen

Wärmedurchgangskoeffizienten -, anhand derer die Beklagte die behauptete

Einsparung von Heizenergie hätte nachvollziehen können. Auch die dem

Schreiben beigefügten detaillierten Kostenaufstellungen des Klägers enthalten

hierzu keine näheren Angaben. Gleiches gilt im Ergebnis auch für die ebenfalls

übersandten einzelnen Rechnungen der Handwerksbetriebe, so dass offen

bleiben kann, ob eine Erläuterung in einer der Mieterhöhungserklärung beige-

fügten Handwerkerrechnung überhaupt den Anforderungen des § 559 b Abs. 1

Satz 2 BGB genügen kann (vgl. Staudinger/Emmerich, BGB (2003), § 559 b

Rdnr. 8). Zwar ist aus der Rechnung der Firma M. vom

21. November 2000 ersichtlich, dass die neu eingebauten Kunststofffenster ei- nen Wärmedurchgangskoeffizienten von 1,1 W/m2k aufweisen. Die alleinige

Angabe des Wärmedämmwertes der eingebauten Fenster liefert dem Mieter

aber keine ausreichende Grundlage für eine überschlägige Einschätzung, ob

die bauliche Maßnahme zu einer Energieeinsparung führen kann. Ein Mieter

kann die behauptete Einsparung von Energie nur dann nachvollziehen, wenn

ihm erläutert wird, dass durch die Maßnahme eine Verbesserung der Wärme-

dämmung eintritt. In einem Fall wie hier, in dem die vorhandenen Fenster be-

reits mit Isolierglas versehen waren und der Mieter darüber hinaus keine weite-

ren Erkenntnisse besitzt, ist zu verlangen, dass der Vermieter nicht nur den

Wärmedurchgangskoeffizienten der neuen Fenster, sondern auch den Zustand

der alten Fenster so genau angibt, dass der Mieter einen entsprechenden Ver-

gleich anstellen und den vom Vermieter in der Mieterhöhungserklärung aufge-

zeigten Einspareffekt beurteilen kann.

c) Der Mangel der Mieterhöhungserklärung ist nicht nachträglich dadurch

geheilt worden, dass die Beklagte im Prozess aufgrund des eingeholten Sach-

verständigengutachtens Kenntnis auch von dem Wärmedurchgangskoeffizien-

ten der alten Fenster erlangt hat. Denn eine Mieterhöhungserklärung, die nicht

den Anforderungen des § 559 b Abs. 1 BGB entspricht, ist nichtig (Schmidt-

Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 559 b Rdnr. 10 m.w.Nachw.). Eine

"Nachbesserung" der Erklärung im Prozess ist - anders als bei einem Zustim-

mungsverlangen zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

nach § 558 b Abs. 3 Satz 1 BGB - nicht möglich (LG Berlin, ZMR 2001, 188;

MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 559 b Rdnr. 12). Für eine Mieterhöhung nach

§ 559 BGB - wie hier - fehlt eine § 558 b Abs. 3 Satz 1 BGB entsprechende

Vorschrift. Es besteht auch kein Bedürfnis für eine Zulassung nachgeschobener

Erläuterungen im Prozess, denn der Vermieter kann eine Mieterhöhung mit ei-

ner ausreichenden Erläuterung im Sinne des § 559 b Abs. 1 BGB jederzeit neu

erklären (Schmidt-Futterer/Börstinghaus aaO). Eine erneute Mieterhöhungser-

klärung hat der Kläger jedoch nicht abgegeben.

d) Soweit der Kläger in seiner Mieterhöhungserklärung vom 19. April

2002 die behauptete Modernisierung des Weiteren damit begründet hat, der

Einbau der neuen Fenster wirke "gebrauchswerterhöhend", stellt dies ebenfalls

keine hinreichende Erläuterung im Sinne des § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB dar.

2. Da die Mieterhöhungserklärung des Klägers vom 19. April 2002 be-

reits aus formellen Gründen unwirksam ist, kommt es nicht mehr darauf an, ob

und gegebenenfalls in welchem Umfang fiktive Instandsetzungskosten von den

vom Kläger für den Einbau der Fenster geltend gemachten Kosten abzusetzen

wären.

III.

Nach alledem ist das angefochtene Urteil, soweit es die Berufung der

Beklagten zurückgewiesen hat, aufzuheben. Der Senat kann abschließend in

der Sache entscheiden, da weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind (§ 563

Abs. 3 ZPO). Die Klage ist daher abzuweisen, soweit der Kläger Zahlung der

erhöhten Miete verlangt hat. Hinsichtlich der Verurteilung der Beklagten zur

Zahlung von 118,99 € nebst Zinsen bleibt das insoweit unangegriffen gebliebe-

ne erstinstanzliche Urteil bestehen.

Dr. Deppert

Dr. Beyer

Ball

Dr. Wolst

Hermanns

Vorinstanzen:

AG Schwabach, Entscheidung vom 11.08.2004 - 2 C 1292/02 -

LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 14.01.2005 - 7 S 9387/04 -