BGH Urteil vom 10.02.2006 – V ZR 110/05

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

V ZR 110/05

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 10. Februar 2006 K a n i k, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

SachenRBerG § 112 Abs. 2

Die Vorschrift des § 112 Abs. 2 SachenRBerG, die für den Erbbauberechtigten gilt, der das Grundstück nach der Umwandlung in ein unbefristetes Recht durch § 5 Abs. 2 EGZGB bebaut hat, ist auf den Erbbauberechtigten entsprechend anzuwenden, der nach dem 31. Dezember 1975 ein Erbbaurecht mit dem zugehörigen Gebäude entgeltlich erworben hat.

BGH, Urt. v. 10. Februar 2006 - V ZR 110/05 - OLG Naumburg

LG Dessau

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 10. Februar 2006 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die

Richter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann und

den Richter Dr. Czub

für Recht erkannt:

Die Revision gegen das Urteil des 11. Zivilsenats des

Oberlandesgerichts Naumburg vom 19. April 2005 wird auf Kosten

der Beklagten mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die

Widerklage insgesamt als unbegründet abgewiesen wird.

Von Rechts wegen

Die Kläger sind Inhaber eines Erbbaurechts, dessen Ausgeberin die

Beklagte ist. Das Erbbaurecht wurde an einem Grundstück in Dessau im Jahr

1937 begründet und war nach dem Vertrag bis zum 30. September 1986

befristet. Auf dem Erbbaugrundstück errichteten die Rechtsvorgänger der Klä-

ger zwischen 1970 und 1972 ein Eigenheim. Die Kläger erwarben das

Eigenheim auf Grund eines im September 1982 vor dem Staatlichen Notariat

abgeschlossenen Kaufvertrages.

Mit der Klage verlangen die Kläger von der Beklagten die Bewilligung

einer Berichtigung des Grundbuchs dahin, dass eine bis zum 30. September

2084 verlängerte Laufzeit des Erbbaurechts in das Grundbuch eingetragen

wird. Die Beklagte verlangt im Wege der Widerklage die Zustimmung zu einer

Bewilligung, nach der eine bis zum 31. Dezember 2005 befristete Laufzeit des

Erbbaurechts in das Grundbuch eingetragen werden soll. Hilfsweise hat sie für

den Fall der Unzulässigkeit dieses Antrages eine richterliche Feststellung der

Befristung des Erbbaurechts bis zum 31. Dezember 2005 beantragt. Weiter

verlangt die Beklagte die Zahlung nach

ihrer Ansicht

rückständigen

Erbbauzinses von 12.187,83 EUR nebst Zinsen.

Das Landgericht hat in einem Teilurteil die Klage abgewiesen und dem

mit der Widerklage geltend gemachten Hauptantrag auf Zustimmung zur Be-

richtigung des Grundbuchs stattgegeben. Auf die Berufung der Kläger hat das

Oberlandesgericht der Klage stattgegeben und die Widerklage als unzulässig

abgewiesen. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision

erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung des Urteils des Landgerichts. Die

Kläger beantragen die Zurückweisung der Revision.

I.

Das Berufungsgericht ist der Ansicht, dass die Laufzeit des Erbbaurechts

der Kläger durch § 112 Abs. 2 SachenRBerG auf 90 Jahre nach dem

Inkrafttreten des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes (also bis zum 30. Sep-

tember 2084) neu festgelegt worden sei. Diese Vorschrift, die nach ihrem Wort-

laut nur für die Fälle gelte, in denen der Erbbauberechtigte das Grundstück

nach dem Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs der DDR am 1. Januar 1976 be-

baut habe, sei nach ihrem Zweck auf den entgeltlichen Erwerb eines solchen

Rechts entsprechend anzuwenden. Die unrichtige Eintragung im Grundbuch,

nach der das Erbbaurecht gemäß dem Vertrag bis zum 30. September 1986

befristet gewesen sei, sei daher zu berichtigen und die Beklagte gemäß dem

Klageantrag zu deren Bewilligung zu verurteilen.

Demgegenüber sei der mit der Widerklage verfolgte Antrag bereits un-

zulässig, weil sich an die bestehende Grundbuchlage kein gutgläubiger Erwerb

zu Lasten der Beklagten anschließen könne.

II.

A. Klage

Die Ausführungen in dem angefochtenen Urteil zur Klage halten

revisionsrechtlicher Überprüfung stand.

1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass der

Erbbauberechtigte gegen den Grundstückseigentümer mit der Klage auf

Berichtigung nach § 894 BGB vorgehen kann, wenn die Laufzeit eines Erb-

baurechts durch die gesetzliche Bestimmung in § 112 Abs. 2 Satz 1 SachenR-

BerG verlängert worden ist. Zwar wird für diese Fälle durch das Gesetz (§ 112

Abs. 2 Satz 3 SachenRBerG) die Berichtigung des Grundbuchs angeordnet, die

grundsätzlich in dem in § 22 GBO bestimmten Verfahren vorzunehmen ist (vgl.

Limmer in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG, § 112 Rdn. 20). Der

Klage des Erbbauberechtigten auf Grundbuchberichtigung nach § 894 BGB

fehlt jedoch dann nicht das Rechtsschutzbedürfnis, wenn - wie hier - die Un-

richtigkeit sich nicht bereits unmittelbar aus öffentlichen oder öffentlich beglau-

bigten Urkunden ergibt und der Erfolg eines Antrages auf Berichtigung nach

§ 22 GBO zweifelhaft ist (vgl. Staudinger/Gursky, BGB [2004], § 894 Rdn. 6).

2. Der Berichtigungsanspruch ist auch begründet.

a) Die Kläger sind Inhaber eines im Grundbuch eingetragenen Erb-

baurechts, das sie durch den notariellen Vertrag vom 22. September 1982

erworben haben. Die Übereignung eines Erbbaurechts war in der DDR auch

unter der Geltung des Zivilgesetzbuchs in entsprechender Anwendung des

§ 295 Abs. 2 Satz 2 ZGB möglich, durch den für das Gebäudeeigentum die

Vorschriften über das Eigentum an Grundstücken entsprechend anzuwenden

waren (Rhode/Janke, Bodenrecht [1989], S. 297).

b) Das Grundbuch ist in Ansehung der Laufzeit des Erbbaurechts

unrichtig. Die in dem Vertrag über die Bestellung des Erbbaurechts vom 27. Mai

1937 vereinbarte Befristung bis zum 30. September 1986 war auf Grund der

Umwandlung des Erbbaurechts in ein unbefristetes Recht nach § 5 Abs. 2

Satz 1 EGZGB aufgehoben. Eine rückwirkende Beendigung des Erbbaurechts

zum vertraglich bestimmten Zeitpunkt im Jahre 1986 ist durch § 112 SachenR-

BerG nicht angeordnet worden.

c) Die Laufzeit des Erbbaurechts endet auf Grund der in § 112 SachenR-

BerG angeordneten Umwandlung der nach § 5 Abs. 2 Satz 1 EGZGB ewigen in

(wieder) befristete Erbbaurechte am 30. September 2084. Das Berufungs-

gericht hat - entgegen den Angriffen der Revision - zu Recht nicht Absatz 1,

sondern Absatz 2 von § 112 SachenRBerG herangezogen.

§ 112 Abs. 2 SachenRBerG erfasst nach seinem Wortlaut allerdings

diesen Fall nicht. Die Kläger sind keine Erbbauberechtigten, die das mit dem

Erbbaurecht belastete Grundstück nach dessen Umwandlung in ein unbefriste-

tes Recht neu bebaut oder auf dem Grundstück einem Neubau nach § 12

Abs. 1 SachenRBerG gleichstehende bauliche Maßnahmen vorgenommen

haben. Die Vorschrift ist jedoch auf denjenigen Erbbauberechtigten ent-

sprechend anzuwenden, der ein durch den Bau eines Einfamilienhauses

genutztes Erbbaurecht nach dessen gesetzlicher Umwandlung in ein ewiges

Recht durch Kauf erworben hat. Die analoge Anwendung des Absatzes 2 ist

deshalb geboten, weil hier eine dem Regelungsplan des Gesetzgebers nicht

entsprechende Lücke vorliegt und davon ausgegangen werden kann, dass der

Gesetzgeber die Lücke durch die Anordnung der Anwendbarkeit des Ab-

satzes 2 auf den Erwerb eines Erbbaurechts geschlossen hätte, wenn er diesen

Sachverhalt bei der Regelung zur Anpassung der alten Erbbaurechte erkannt

hätte (vgl. dazu Senat, Urt. v. 21. März 2003, V ZR 290/02, WM 2003, 1908,

1910). Dieser Schluss ist unter Berücksichtigung der Systematik des Gesetzes,

der

vom Gesetzgeber

verfolgten Regelungsabsichten

und

der

Entstehungsgeschichte des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes zu ziehen.

aa) Die Anwendung des Absatzes 2 entspricht dem Zweck der Norm,

das Vertrauen eines Investors in die durch § 5 Abs. 2 Satz 1 EGZGB ver-

änderte Rechtslage zu schützen. Der Schutz dieses Vertrauens begründet die

unterschiedliche Behandlung der in den Absätzen 1 und 2 des Gesetzes

geregelten Sachverhalte.

Mit Absatz 1 wird im Grundsatz eine im Erbaurechtsvertrag vereinbarte

Befristung mit Wirkung für die Zukunft wieder hergestellt. Damit wird der durch

§ 5 Abs. 2 Satz 1 EGZGB missachteten Privatautonomie Rechnung getragen.

Es soll damit künftig im Grundsatz wieder das gelten, was dem im Vertrag zum

Ausdruck gebrachten Parteiwillen entspricht (BT-Drs. 12/5992, 180). Aus Grün-

den der Sozialverträglichkeit der Anpassungsnorm wurde bei den Erbbau-

rechten, die für Wohngebäude genutzt wurden und die nach dem Vertrag

bereits beendet waren oder zeitnah nach dem Inkrafttreten des Gesetzes

endeten, die Laufzeit über den 31. Dezember 1995 hinaus bis zum

31. Dezember 2005 verlängert, wenn nicht der Grundstückseigentümer ein

besonderes Interesse an einer vorzeitigen Beendigung (insbesondere wegen

Eigenbedarfs) gelten machen konnte.

Absatz 2

trifft davon abweichend

für die Anpassung der alten

Erbbaurechte Bestimmungen, die nicht mehr den vertraglichen Vereinbarungen,

sondern den gesetzlichen Anordnungen im Sachenrechtsbereinigungsgesetz

für den Ausgleich der Interessen aus der Nutzung fremder Grundstücke durch

den Bau oder den Erwerb von Gebäuden nach Kapitel 2 des Gesetzes (§§ 3 bis

111) folgen. Die Vorschriften in den Sätzen 1, 2 und 4 für die Laufzeit, einen

Heimfallanspruch und den Erbbauzins entsprechen dem gesetzlich

vorgegebenen

Inhalt der nach den §§ 32

ff. SachenRBerG bestellten

Erbbaurechte. Der Grund für die Anwendung der allgemeinen Regelungen

unter gleichzeitiger Hintanstellung abweichender Vereinbarungen

im

Erbbaurechtsvertrag bestand nach den Materialien darin, dass die vertraglichen

Bestimmungen im Zeitpunkt der Investition nicht mehr galten und dann das

Grundprinzip der Sachenrechtsbereinigung zur Anwendung kommen sollte, die

im Vertrauen auf die andere, damalige Rechtslage vorgenommene Investition

zu schützen (BT-Drs. 12/5992, 180).

Die den Absatz 2 tragenden Grundsätze gelten nach der Wertung des

Gesetzes auch dann, wenn nach dem 1. Januar 1976 ein Erbbaurecht mit

zugehörendem Gebäude durch Kauf erworben wurde. Der Käufer war nicht

Partei des Erbbaurechtsvertrages. Für seine Entscheidung zu dem Erwerb des

Objektes war ausschließlich die damalige Rechtslage maßgebend, nach der

das Erbbaurecht ihm - wie ein verliehenes oder zugewiesenes Nutzungsrecht -

eine zeitlich unbefristete Befugnis zur Nutzung des fremden Grundstücks gab.

Auch die nach dem Vertrag erforderliche Zustimmung des Ausgebers des

Erbbaurechts zu einem Verkauf, die die Beklagte damals erklärte, beruhte auf

der damaligen gesetzlichen Regelung, nach der der Käufer ein unbefristetes

Recht erwarb. Die von dem Käufer vorgenommene

Investition durch

Aufbringung des Kaufpreises für den Erwerb des bebauten Erbbaurechts ist im

Vertrauen auf diese Umstände erfolgt und daher durch die entsprechende

Anwendung des Absatzes 2 zu schützen.

bb) Auch der Blick auf die Entstehungsgeschichte des Gesetzes weist

aus, dass hier eine im Wege der Analogie zu schließende Regelungslücke

vorliegt.

Der Schutz des Vertrauens des Nutzers auf die in der DDR geltende

Rechtslage ist im Verlauf der Beratung des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes

erweitert und dessen Anwendbarkeit auf die Fälle des Erwerbs klargestellt

worden. Die Vorschriften über die Einbeziehung des Kaufs von Gebäuden in

Kapitel 2 des Gesetzes (§ 3 Abs. 3, § 4 Nr. 1, § 5 Abs. 1 Nr. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 6

und 7 und § 121 SachenRBerG), die das Berufungsgericht in diesem Zusam-

menhang zu Recht anführt, sind erst im Verlauf der Beratung des Entwurfes

des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes im Bundesrat und im Bundestag in das

Gesetz aufgenommen worden. Der Gesetzentwurf der Bundesregierung vom

27. Okt. 1993 enthielt insoweit Vorschriften nur zum Schutze der baulichen

Investitionen und beschränkte den Anwendungsbereich des Gesetzes im

Wesentlichen auf die

im Vertrauen auf die Verhältnisse

in der DDR

vorgenommenen baulichen Investitionen. Ein vergleichbarer Schutz der Käufer

ist erst auf einen Antrag des Bundesrates vom 24. September 1993 mit der

Gegenäußerung der Bundesregierung vom 13. Oktober 1993 in den Entwurf

aufgenommen worden (BT-Drs. 12/5992, 204).

Durch diese Regelungen in Kapitel 2 wird der Käufer eines Eigenheims in

seinem Vertrauen auf die damalige Rechtslage ebenso geschützt wie derjenige,

der ein fremdes Grundstück mit Billigung staatlicher Stellen auf Grund oder in

Erwartung der Verleihung oder Zuweisung eines Nutzungsrechts bebaut hat. In

Ansehung der Regelungen in Kapitel 2 entstünde indes ein mit den Zwecken

des Gesetzes unvereinbarer Wertungswiderspruch, wenn das Vertrauen in die

damalige Rechtslage zwar beim Kauf eines auf Grund Nutzungsrechts

errichteten Gebäudes, jedoch nicht beim Kauf eines Erbbaurechts mit dem

zugehörigen Gebäude geschützt wäre.

Eine andere Entscheidung des Gesetzgebers dahin, für die Anpassung

der alten Erbbaurechte eine von den allgemeinen Grundsätzen des Gesetzes

abweichende Regelung zu treffen, ist den Gesetzesmaterialien nicht zu ent-

nehmen. Die Bestimmungen über die Anpassung alter Erbbaurechte in Kapi-

tel 3 des Gesetzes waren vielmehr kein Gegenstand der Diskussion in der

parlamentarischen Beratung des Entwurfs und blieben insgesamt unverändert.

Der Anpassungsbedarf auch des § 112 SachenRBerG in Bezug auf die Ände-

rungen in den anderen Teilen des Gesetzes ist übersehen worden, was eine

entsprechende Anwendung des § 112 Abs. 2 SachenRBerG auf die Fälle des

Erwerbs bebauter Erbbaurechte nach dem 1. Januar 1976 zur Vermeidung von

Wertungswidersprüchen erforderlich macht.

cc) Entgegen der Auffassung der Revision führt die analoge Anwendung

des § 112 Abs. 2 SachenRBerG auf die Fälle des Kaufs von Erbbaurechten

auch dann nicht zu unangemessenen Ergebnissen, wenn das damit verkaufte

Gebäude kein Neubau war. Zwar ist die regelmäßige Dauer eines Erbbaurechts

in § 53 SachenRBerG so bestimmt worden, dass sie der durchschnittlichen

Nutzungsdauer eines Neubaus entspricht, wodurch die bauliche Investition des

Nutzers geschützt wird, der das Grundstück neu bebaut hat (BT-Drs. 12/5992,

S. 145). Die Regelung gilt jedoch auch für den Kauf von Altbauten. Der

Gesetzgeber war sich insofern dessen bewusst, dass die Laufzeit des nach

dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz bestellten Erbbaurechts damit in vielen

Fällen über die Restnutzungsdauer des Gebäudes hinausgeht; er hielt jedoch

eine solche schematisierende Regelung, die in § 53 Abs. 2 SachenRBerG nur

nach der Art der Nutzung des Gebäudes unterscheidet, im Interesse der Ein-

fachheit der Rechtsanwendung für unvermeidbar (BT-Drs. 12/5992, S. 145).

Dies muss für den Kauf bebauter Erbbaurechte in gleicher Weise gelten.

dd) Schließlich greifen auch die gegen die Analogie von der Revision

geltend gemachten verfassungsrechtlichen Bedenken nicht durch. Das Sachen-

rechtsbereinigungsgesetz verfolgt den Zweck, die gegenläufigen Interessen der

Grundstückseigentümer und der Nutzer in Bezug auf die auf der Grundlage

einer anderen Rechtsordnung und -wirklichkeit in der ehemaligen DDR vor-

genommenen Investitionen des Nutzers unter Ansehung des fortbestehenden

Eigentumsrechts am Grundstück zum Ausgleich zu bringen. Die darin ge-

troffenen Anordnungen sind Bestimmungen zum Inhalt und zu den Schranken

des Eigentums nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG, die grundsätzlich verfassungs-

konform sind (BVerfG VIZ 2001, 330 f.). Dies trifft auch für die Vorschriften in

§ 112 SachenRBerG zur Anpassung der durch § 5 Abs. 2 EGZGB um-

gewandelten Erbbaurechte zu.

Diese Normen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes sind so auszu-

legen, dass mit dem allgemeinen Gleichheitsgrundsatz aus Art. 3 Abs. 1 GG

unvereinbare Wertungswidersprüche vermieden werden, was hier die ent-

sprechende Anwendung des § 112 Abs. 2 SachenRBerG auf den Kauf eines

nach damaliger Rechtslage ewigen Erbbaurechts mit einem dem Recht zuge-

hörigen Gebäude gebietet.

B. Widerklage

Aus dem Vorstehenden folgt, dass die Angriffe der Revision gegen die

Abweisung der mit der Widerklage verfolgten Anträge zur Beendigung des Erb-

baurechts ohne Erfolg bleiben müssen, weil die Laufzeit des Erbbaurechts nicht

- wie die Beklagte meint - nach § 112 Abs. 1 SachenRBerG nur bis zum

31. Dezember 2005 verlängert wurde.

Für die Entscheidung über die Widerklage kann dabei im Ergebnis

dahinstehen, ob der Hauptantrag nach § 894 BGB auf Verurteilung der Kläger,

einer dahingehenden Grundbuchberichtigung zuzustimmen, schon deshalb

abgewiesen werden muss, weil die Beklagte durch die unrichtige Eintragung

des Ablaufs des Erbbaurechts zum 30. September 1986 nicht in ihren Rechten

als Grundstückseigentümerin beeinträchtigt wird (Staudinger/Gursky, BGB

[2004], § 894 Rdn. 66) und es daher auch einer abweisenden Entscheidung

über den nach § 256 Abs. 2 ZPO zulässigen, hilfsweise gestellten

Feststellungsantrag bedarf.

Die Sache ist insgesamt dahin entscheidungsreif, dass die Widerklage

mit den zur Laufzeit des Erbbaurechts gestellten Anträgen als unbegründet ab-

zuweisen ist.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Krüger Lemke Schmidt-Räntsch

Stresemann Czub

Vorinstanzen:

LG Dessau, Entscheidung vom 13.07.2004 - 2 O 31/04 -

OLG Naumburg, Entscheidung vom 19.04.2005 - 11 U 86/04 -