BGH Urteil vom 23.02.2006 – III ZR 167/05

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

III ZR 167/05

Verkündet am: 23. Februar 2006 H o l m e s Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB §§ 138 Bb, 611, 620 ff

Die Bindung des Servicevertrages an den Fortbestand des Mietvertrages im

Rahmen eines Betreuten Wohnens ("Service-Wohnen") ist grundsätzlich

nicht sittenwidrig.

BGH, Urteil vom 23. Februar 2006 - III ZR 167/05 - LG Wuppertal

AG Wuppertal

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat durch den Vorsitzenden Richter

Schlick und die Richter Dr. Kapsa, Dörr, Galke und Dr. Herrmann im schrift-

lichen Verfahren aufgrund der bis zum 13. Januar 2006 eingereichten Schrift-

sätze

für Recht erkannt:

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 9. Zivilkammer

des Landgerichts Wuppertal vom 7. Juli 2005 wird zurückgewie-

sen.

Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsrechtszuges zu tragen.

Von Rechts wegen

Die G. Gesellschaft mbH (im Folgen-

den: G. ) bot Betreutes Wohnen ("Service-Wohnen") in ihrerseits angemiete-

ten Wohnungen an. Die Beklagte mietete eine solche Wohnung durch schriftli-

chen Vertrag mit der G. vom 9. Oktober 1998. Wie in dem Mietvertrag vor-

gesehen, schloss sie ferner am 8. Juli 1999 einen Servicevertrag mit der Kläge-

rin. Darin versprach die Klägerin verschiedene Betreuungsleistungen, unter an-

derem die Unterhaltung eines Bereitschaftsdienstes für den Notfall, Beratungs-

und Informationsdienste sowie Besprechungsangebote. Die Dienste sollte die

Beklagte mit einem monatlichen Pauschalbetrag von 200 DM entgelten. Weiter

war in dem Servicevertrag bestimmt:

"… Zusammen mit dem Mietvertrag bildet der Servicevertrag die Basis für diese Partnerschaft …

1. Mit Wirkung vom 01.08.1999

2. wird für die Dauer des zeitgleich mit der G. abgeschlossenen Mietvertrages für oben genannte Wohnung dieser Servicever- trag gültig …

5. Bei einer Kündigung endet der Service-Vertrag mit Beendigung des Mietvertrages mit der G. für die oben genannte Woh- nung …"

Die Beklagte war mit den Leistungen der Klägerin nicht zufrieden und

hielt die Pauschale für überteuert; sie kündigte den Servicevertrag mit der Klä-

gerin. Daraufhin kündigte die G. den Mietvertrag, in dem es unter anderem

hieß:

"§ 4 Mietdauer und Kündigung

(1) Das Mietverhältnis beginnt am 01.02.1999. Es wird für unbe-

stimmte Zeit abgeschlossen …

(2) Der Vermieter wird von sich aus das Mietverhältnis grundsätz- lich nicht auflösen. Er kann jedoch in besonderen Ausnahme- fällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der ge- setzlichen Fristen kündigen, wenn berechtigtes Interesse des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig macht. Der Mieter erkennt an, dass der Vermieter ein berech- tigtes Interesse daran hat, daß die Wohnung für 'Service- Wohnen' zur Verfügung steht. Aus diesem Grund wird aus- drücklich vereinbart, daß das Mietverhältnis unter der auflö- senden Bedingung steht, daß zwischen dem Mieter und der <Klägerin> der Service-Vertrag abgeschlossen wird. Dieser

Service-Vertrag und seine Fortdauer sind konstitutiver Be- standteil dieses Vertrages. Wird dieses Service-Verhältnis nicht eingegangen oder aber aus welchen Gründen auch im- mer beendet, kann der Vermieter nach § 565a, Abs. 2, BGB unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist im Rahmen seines Betriebsbedarfs zur Garantie der Fortführung des "Ser- vice-Wohnens" in diesem Gebäudekomplex das Mietverhältnis zum nächstmöglichen Termin kündigen.

Der Mieter erkennt hiermit die Abhängigkeit des Bestandes des Mietverhältnisses vom Bestand des Service-Vertrages ausdrücklich an."

Sodann "nahm" die Beklagte die Kündigung des Servicevertrages "zu-

rück"; das Mietverhältnis mit der G. wurde fortgesetzt.

Ab Januar 2002 verweigerte die Beklagte der Klägerin die Service-Pau-

schale zunächst gänzlich; später entrichtete sie 45 € monatlich statt der in dem

Servicevertrag vereinbarten 200 DM (= 102,26 €) pro Monat.

Die Klägerin macht mit der Klage den - betragsmäßig unstreitigen -

Rückstand in Höhe von 2.728,28 € nebst Zinsen geltend. Amtsgericht und Beru-

fungsgericht haben der Klage stattgegeben. Mit der von dem Berufungsgericht

zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Begehren, die Klage abzuwei-

sen, weiter.

Die Revision ist unbegründet.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Der von den Parteien geschlossene Servicevertrag sei durch die von der

Beklagten ausgesprochene Kündigung nicht beendet worden. Die Beklagte ha-

be den Servicevertrag nicht unabhängig von dem Mietvertrag kündigen können.

Der zum Zwecke des Betreuten Wohnens geschlossene Mietvertrag zwischen

der Beklagten und der G. und der zwischen den Parteien geschlossene

Servicevertrag seien als ein einheitliches Rechtsgeschäft anzusehen, das nur

insgesamt habe gekündigt werden können. Die "Koppelung" der Verträge sei

nicht sittenwidrig. Sie habe dem von allen Beteiligten erkannten und gewollten

Ziel gedient, den Mietern eine Wohnung mit "Grundbetreuung" zu verschaffen.

Die Beklagte könne sich auch nicht darauf berufen, dass die G. auf

die Kündigung des Servicevertrages mit der Kündigung des Mietvertrages rea-

giert habe. Denn die Beklagte habe die Kündigung des Servicevertrages "zu-

rückgenommen". Die Partner des Miet- wie des Servicevertrages hätten sich

zumindest konkludent über die Fortsetzung der jeweiligen Rechtsverhältnisse

geeinigt, indem sie die Verträge tatsächlich fortgeführt hätten.

II.

Das Berufungsurteil hält der rechtlichen Prüfung stand.

Aufgrund des Servicevertrages kann die Klägerin von der Beklagten Zah-

lung der rückständigen Servicepauschalen (2.728,28 €) zuzüglich Zinsen ver-

langen.

1.

Der Servicevertrag ist nicht deshalb nichtig, weil er gegen die guten Sit-

ten verstieß (§ 138 Abs. 1 BGB).

a) Rechtlich bedenklich könnte nur sein, dass Miet- und Servicevertrag

aneinander "gekoppelt" sind: Der - der Beklagten im Mietvertrag vorgeschriebe-

ne (§ 7 Abs. 1 Satz 1 des Mietvertrages) - Servicevertrag mit der Klägerin sollte

"für die Dauer des … mit der G. abgeschlossenen Mietvertrages … gültig"

sein (Nr. 2 des Servicevertrages); bei einer Kündigung sollte der Servicevertrag

"mit Beendigung des Mietvertrages mit der G. " enden (Nr. 5 des Servicever-

trages). Spiegelbildlich hieß es in dem Mietvertrag, dass "von der Aufrechterhal-

tung dieses Service-Verhältnisses das Mietverhältnis abhäng(e)" (§ 7 Abs. 1

Satz 2 des Mietvertrages). Der Mietvertrag stehe unter der "auflösenden Bedin-

gung …, dass zwischen dem Mieter und <der Klägerin> der Service-Vertrag

abgeschlossen wird" (§ 4 Abs. 2 Satz 4 des Mietvertrages); der "Servicevertrag

und seine Fortdauer" seien "konstitutiver Bestandteil" des Mietvertrages (§ 4

Abs. 2 Satz 5 des Mietvertrages). Werde das Service-Verhältnis beendet, sei

die Vermieterin G. berechtigt, das Mietverhältnis (unter gewissen weiteren

Bedingungen) nach § 565a Abs. 2 BGB a.F. zu kündigen (§ 4 Abs. 2 Satz 6 des

Mietvertrages).

b) Diese Bindung des Mietvertrages an den Fortbestand des Servicever-

trages hatte zur Folge, dass sich die Beklagte bloß mit der - wohl nur aus-

nahmsweise zu erlangenden - Zustimmung der G. von dem mit der Klägerin

geschlossenen Servicevertrag lösen und den Mietvertrag mit der G. ohne

Servicevertrag oder unter Abschluss eines neuen Servicevertrages mit einem

anderen Anbieter fortsetzen konnte. Die Einschränkung des Kündigungsrechts

benachteiligte die Beklagte indessen nicht unangemessen (vgl. LG Kiel WuM

2003, 572, 573; a.A. Wiek in Hannemann/Wiek, Handbuch des Mietrechts

2. Aufl. 2003 S. 1246).

aa) Das von der G. angebotene - und von der Beklagten akzeptierte -

Betreute Wohnen ("Service-Wohnen") war von vornherein auf die Unterstützung

der gesundheitlich und altersbedingt beeinträchtigten Mieter durch ein vertrags-

abschlussbereites drittes Unternehmen ausgerichtet (vgl. die Präambel des

Mietvertrages). E i n bestimmtes Unternehmen, die Klägerin nämlich, sollte

die für das Betreute Wohnen unerlässlichen Grundleistungen bereitstellen und

die Mieter sollten gehalten sein, sich - für die Dauer des Mietvertrages - an die-

ses Unternehmen vertraglich zu binden. Die "Koppelung" von Miet- und Servi-

cevertrag diente dem Interesse des Diensteanbieters und des Vermieters an

einer verlässlichen Kalkulation des angebotenen Betreuten Wohnens (vgl. Thier

NZM 2003, 264, 266); sie lag indes auch im Interesse der betagten Mieter an

einer zuverlässigen Versorgung. Hätten sie sich einseitig von dem Servicever-

trag überhaupt lossagen oder, unter Umständen mehrfach, das die Grundleis-

tungen bereitstellende Unternehmen wechseln können, dann wäre

ihre

stetige Grundbetreuung zumindest gefährdet gewesen. Das Konzept des Be-

treuten Wohnens beruhte aber gerade auf dem Angebot von Miete u n d

(Grund-)Betreuung.

bb) Durch die "Koppelung" des Servicevertrages an den Mietvertrag

werden die Mieter, was die Gefahr einer Schlechterfüllung des Servicevertrages

anlangt, nicht rechtlos gestellt.

Zwar wird ihnen dadurch, dass bei einer Kündigung der Servicevertrag

erst mit der Beendigung des Mietvertrages endete (Nr. 5 des Servicevertrages),

in praxi die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung des Servicevertrages

(§§ 620, 621 BGB) nahezu verwehrt. Den Mietern bleibt aber die außerordent-

liche Kündigung allein des Servicevertrages unbenommen, wenn nur die Fort-

setzung des Servicevertrages, auch unter Berücksichtigung der Tragfähigkeit

des Gesamtkonzepts, für sie untragbar (§ 626 BGB) ist.

Für den Fall, dass die im Servicevertrag versprochenen Leistungen nicht

ordnungsgemäß erbracht werden, stehen den Mietern im Übrigen dienstvertrag-

liche Rechte zu Gebote. Für von dem Dienstverpflichteten vertretbar nicht oder

in unbrauchbarer Form geleistete (nicht nachholbare) Dienste braucht der

Dienstberechtigte die Vergütung nicht zu zahlen (vgl. §§ 614, 320, 326 Abs. 1

BGB; Staudinger/Richardi, BGB 2005 § 611 Rn. 557 i.V.m. Rn. 546 f). Hat der

Dienstverpflichtete die Unmöglichkeit der Dienstleistung zu vertreten, kommt

ferner, wie bei jeder sonstigen schuldhaften Pflichtverletzung des Dienste-

erbringers, ein Schadensersatzanspruch des Dienstberechtigten in Betracht

(§ 280 Abs. 1 i.V.m. § 283 BGB; vgl. Staudinger/Richardi aaO Rn. 548).

Die (formular-)vertragliche Bindung des Servicevertrages an den Fortbe-

stand des Mietvertrages und umgekehrt verstößt nicht gegen § 138 BGB. Sie

wäre im Übrigen auch nicht als unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1

BGB (i.V.m. Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB) zu beurteilen.

2.

Der Servicevertrag ist nicht durch Kündigung beendet worden. Zwar hat

die Beklagte den Servicevertrag gekündigt. Die Parteien haben aber die Wir-

kungen der Kündigung wieder aufgehoben.

Sämtliche Beteiligte, die Parteien und die G. , haben sich, wie das

Berufungsgericht ausgeführt hat, später geeinigt, beide Verträge - wie unge-

kündigt - fortzusetzen. Die Revision vermag die vorgenannte Feststellung nicht

zu erschüttern. Die Beklagte "nahm" die Kündigung des Servicevertrages aus-

drücklich "zurück"; sie beendete den mit einem anderen Anbieter geschlosse-

nen Servicevertrag und ließ sich - wenn auch nur unter Zahlung einer "gemin-

derten" Service-Pauschale - die Bereitstellung der Grundbetreuung durch die

Klägerin weiter gefallen. Nach eigenem Vorbringen nahm sie das Vertragswerk

mit der Klägerin erneut auf bzw. ließ es weiterlaufen. Im Einverständnis mit der

G. blieb die Beklagte in der Wohnung und zahlte ersichtlich weiter den Miet-

zins. Bei dieser Sachlage war die Schlussfolgerung des Berufungsgerichts, die

Beteiligten hätten sich zumindest stillschweigend auf die - unterbrechungslose -

Fortsetzung der jeweils geschlossenen Verträge verständigt, nicht etwa rechts-

fehlerhaft, sondern nahe liegend.

Schlick

Kapsa

Dörr

Galke

Herrmann

Vorinstanzen:

AG Wuppertal, Entscheidung vom 23.09.2004 - 98 C 131/04 -

LG Wuppertal, Entscheidung vom 07.07.2005 - 9 S 365/04 -