BGH Beschluss vom 18.05.2006 – V ZR 242/05
V. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
BESCHLUSS
vom
18. Mai 2006
in dem Rechtsstreit
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 18. Mai 2006 durch den
Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-
Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub
beschlossen:
Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten wird das Urteil
des 25. Zivilsenats in Kassel des Oberlandesgerichts Frankfurt am
Main vom 30. September 2005 aufgehoben.
Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung,
auch über die Kosten des Verfahrens der Nichtzulassungsbe-
schwerde, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens beträgt
260.000 EUR.
Gründe
I.
Die Beklagte schloss mit Investoren Verträge zur Neubebauung eines im
Zweiten Weltkrieg durch Bombenangriffe zerstörten Stadtviertels ab, in dem nur
die als Bodendenkmale geschützten Keller der Gebäude und eine Mauer am
Fluss erhalten waren. Sie veräußerte an den Kläger, einen gewerblichen
Bauträger, ein Grundstück
zur Bebauung entsprechend einem bei
Kaufvertragsschluss im Aufstellungsverfahren befindlichen Bebauungsplan. In
Ziffer V.6. des Kaufvertrages wurden folgende Erklärungen der Beklagten
aufgenommen:
"Die Verkäuferin sichert die Bebaubarkeit nach Maßgabe des Bebauungsplans zu. Sie leistet jedoch keine Gewähr für die Beschaffenheit des Kaufobjektes und haftet nicht für die Richtigkeit der durch die Vermessung festgestellten und noch im Grundbuch einzutragenden Grundstücksgröße."
Der Kläger ließ durch einen Architekten eine Planung für die Bebauung des
ufernahen Grundstücks erstellen, bei der das Grundstück entsprechend den
Festsetzungen im Bebauungsplan über die maximal zulässige bauliche Nutzung
optimal ausgenutzt worden wäre. Die Bauvorlage sah eine Pfahlgründung mit
Eingriffen in das Bodendenkmal vor. Der Kläger stellte einen Bauantrag, der aus
Gründen des Denkmalschutzes zurückgewiesen wurde. Die Entscheidung ist
bestandskräftig.
Der Kläger verlangt von der Beklagten Schadensersatz für vergebliche
Aufwendungen mit der Behauptung, die von der Klägerin "zugesicherte"
Bebauung sei nicht möglich. Das Landgericht hat in einem Grund- und Teilurteil
den Zahlungsantrag dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt und dem Antrag
auf Feststellung zum Ersatz künftiger Schäden wegen der Nichtbebaubarkeit des
ufernahen Flurstücks stattgegeben. Die Berufung der Beklagten ist ohne Erfolg
geblieben.
II.
Das angefochtene Urteil ist wegen eines den Anspruch der Beklagten auf
rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) verletzenden Verfahrensfehlers des
Berufungsgerichts aufzuheben.
1. a) Das Berufungsgericht hat die als Zusicherung bezeichnete Er-
klärung der Beklagten in Ziffer V.6. des Vertrages dahin ausgelegt, dass auf
dem Grundstück in planungsrechtlich zulässiger Weise ein Bauwerk genehmigt
und errichtet werden könne, das die Möglichkeiten des künftigen Bebauungs-
planes voll ausschöpfe. Der Garantiefall sei eingetreten. Die Beklagte habe
erstinstanzlich selbst nicht behauptet, dass ein anderes als das von dem Kläger
geplante Bauvorhaben, das die bauplanungsrechtlichen Festsetzungen
ebenfalls ausgeschöpft hätte, genehmigungsfähig gewesen wäre. Der Um-
stand, dass ein hinter den Festsetzungen des Bebauungsplanes zurück-
bleibendes Bauvorhaben errichtet werden könne, sei nicht das, was die Be-
klagte bei objektivierter Betrachtung ihrer Erklärungen versprochen habe.
b) Zu Recht sieht die Nichtzulassungsbeschwerde darin eine Verletzung
ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör. Art. 103 Abs. 1 GG verpflichtet das Ge-
richt, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und der
Entscheidung zugrunde zu legen (Senat, BGHZ 154, 288, 300). Das Verfah-
rensgrundrecht ist verletzt, wenn ein Berufungsgericht zur Begründung seiner
Entscheidung ausführt, in erster Instanz sei ein bestimmter Vortrag einer Partei
nicht erfolgt, der indes in dem erstinstanzlichen Urteil wiedergegeben wird.
So ist es hier. In dem Tatbestand des landgerichtlichen Urteils werden
die Behauptungen der Beklagten wiedergegeben, dass die Denkmalschutz-
behörden bei einer Vielzahl von Gebäuden auch einer kombinierten Gründung
mit Flach- und Pfahlgründung zugestimmt hätten und der von der Beklagten
beauftragte Sachverständige, Prof. Dr. H. , eine Gründungsvariante
gefunden habe, mit der sich auch das Bauvorhaben des Klägers realisieren
lasse. Zwar sei dafür ebenfalls eine Pfahlgründung im Bodendenkmalbereich
erforderlich, allerdings mit einer geringeren Anzahl von Pfählen. Eine solche
Planung würde auch durch die Denkmalschutzbehörden genehmigt werden.
Die Feststellung des Berufungsgerichts, die Beklagte habe in erster In-
stanz nicht vorgetragen, dass ein Bauvorhaben, das Art und Maß der baulichen
Nutzung des vom Kläger erworbenen Grundstücks vollständig ausschöpfe,
genehmigungsfähig sei, ist damit unvereinbar.
2. Die Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör betrifft auch einen
entscheidungserheblichen Punkt.
Nach der revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden Auslegung der als
Zusicherung bezeichneten Garantie durch das Berufungsgericht ist der geltend
gemachte Anspruch auf Schadloshaltung (vgl. zu den Rechtsfolgen eines
Garantieversprechens: BGH, Urt. v. 10. Februar 1999, VIII ZR 70/98, NJW 1999,
1542, 1543) nur begründet, wenn ein Bauvorhaben, das Art und Maß der durch
den Bebauungsplan erlaubten baulichen Nutzung voll ausschöpft, auch nicht bei
einer anderen Gründungsvariante genehmigungsfähig wäre. Nach dem Vortrag
der Beklagten soll eine solche Alternative aber bestehen. Bei einer anderen
Pfahlsetzung unmittelbar hinter der Ufermauer - so der unter Beweis gestellte
Vortrag - werde das Bodendenkmal nicht zerstört. Belange des Denkmalschutzes
stünden einer solchen Gründung des Gebäudes nicht entgegen. Dem wird das
Berufungsgericht nachzugehen haben.
III.
Der Senat hat von der Möglichkeit der Aufhebung und Zurückverweisung
durch Beschluss nach § 544 Abs. 7 ZPO Gebrauch gemacht.
Krüger Lemke Schmidt-Räntsch
Stresemann Czub
Vorinstanzen:
LG Kassel, Entscheidung vom 10.12.2003 - 4 O 656/02 -
OLG Frankfurt in Kassel, Entscheidung vom 30.09.2005 - 25 U 6/04 -