BGH Urteil vom 13.09.2006 – VIII ZR 105/06

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 105/06

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 13. September 2006 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 13. September 2006 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter

Wiechers und Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 9. Zivilkammer des

Landgerichts Itzehoe vom 3. März 2006 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Beklagten waren Mieter einer - nicht preisgebundenen - Wohnung

der Kläger in W. . Im Mietvertrag ist vereinbart, dass die Beklagten unter an-

derem für die Kosten der Heizungs- und Warmwasserversorgung sowie des

Wasserverbrauchs Vorauszahlungen zu leisten haben. Das Mietverhältnis en-

dete am 31. August 2002. Die den Beklagten übermittelte Abrechnung vom

9. Dezember 2002 über die Heiz- und Warmwasserkosten sowie über "Haus-

nebenkosten" (Kalt- und Abwasser) für das Jahr 2001 ergab eine Nachforde-

rung der Kläger in Höhe von 1.115,95 €. Mit Schreiben vom 20. Februar 2003

bat der Mieterverein W. e.V. im Auftrag der Beklagten um Übersendung von

Kopien verschiedener Abrechnungsunterlagen gegen Kostenerstattung und

machte für die Beklagten bis dahin ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber der

Nachforderung geltend. Die Kläger lehnten die Übersendung von Kopien ab,

boten aber den Beklagten die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in

H. oder in W. an. Die Beklagten gingen darauf nicht ein.

Die Kläger verrechneten einen Teilbetrag von 693,15 € aus dem Kauti-

onsguthaben der Beklagten mit der von ihnen geltend gemachten Nachforde-

rung und haben mit ihrer Klage Zahlung des danach noch offenen Restbetrags

von 422,80 € nebst Zinsen verlangt. Die Beklagten haben von den Klägern im

Wege der Widerklage die Auszahlung ihres gesamten Kautionsguthabens in

Höhe von 929,64 € nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abge-

wiesen und der Widerklage - bis auf einen Teil der Zinsforderung - stattgege-

ben. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Mit ihrer

vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr erstin-

stanzliches Klagebegehren sowie ihren Antrag auf Abweisung der Widerklage

weiter.

Die Revision der Kläger hat Erfolg und führt zur Zurückverweisung der

Sache an das Berufungsgericht.

I.

Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen auf die seiner Auffassung

nach zutreffende Entscheidung des Amtsgerichts Bezug genommen, wonach

die geltend gemachte Nachforderung der Kläger aus der Heizkosten- und Was-

serabrechnung für das Jahr 2001 nicht fällig sei, weil der Fälligkeit der An-

spruch der Beklagten auf Überlassung von Belegkopien zur Abrechnung vom

9. Dezember 2002 entgegenstehe; das Angebot der Kläger auf Einsichtnahme

in die Abrechnungsunterlagen am Ort der Verwaltung in H. oder am Ort

der Mietwohnung in W. sei demgegenüber nicht ausreichend. Die Widerkla-

ge auf Rückzahlung des Kautionsguthabens sei begründet. Eine weitere Zu-

rückhaltung der Kaution seitens der Kläger sei nicht mehr gerechtfertigt, nach-

dem es die Kläger durch die verweigerte Übersendung von Belegkopien verei-

telt hätten, dass die Berechtigung ihrer Nachforderung in angemessener Zeit

habe geklärt werden können.

II.

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Mit der

vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann weder den Klägern ein

Anspruch auf Zahlung restlicher 422,80 € aus der Betriebskostenabrechnung

vom 9. Dezember 2002 (§ 556 Abs. 3 BGB) versagt werden noch den Beklag-

ten ein Anspruch auf Rückzahlung ihres Kautionsguthabens in Höhe des von

den Klägern mit der Betriebskostennachforderung verrechneten Teilbetrages

von 693,15 € zugebilligt werden.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts fehlt es der Nachforde-

rung der Kläger aus der Abrechnung vom 9. Dezember 2002 nicht deshalb an

der Fälligkeit, weil die Kläger dem Verlangen der Beklagten nach Übersendung

von Kopien der Abrechnungsbelege nicht nachgekommen sind. Wie der Senat

- nach Erlass des Berufungsurteils - entschieden hat, hat der Mieter preisfreien

Wohnraums grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlas-

sung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung

(Urteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419, unter II A 1 a bb).

Dem berechtigten Interesse des Mieters an einer Überprüfung der Abrechnung

wird vielmehr im Regelfall bereits dadurch Rechnung getragen, dass der Mieter

vom Vermieter Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege ver-

langen und sich hierbei, soweit erforderlich, fachkundiger Hilfe bedienen kann;

ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien von Rechnungsbe-

legen kommt deshalb nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nur ausnahmsweise

dann in Betracht, wenn dem Mieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunter-

lagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann (Senatsur-

teil vom 8. März 2006, aaO unter II A 1 a bb (2) (b)). Dass ein solcher Ausnah-

mefall hier vorliegt und den Beklagten die - unter anderem am Ort der Mietwoh-

nung in W. angebotene - Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen nicht

zumutbar wäre, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt und ist auch im Übri-

gen nicht ersichtlich.

III.

Das Berufungsurteil kann somit keinen Bestand haben, soweit in den

Vorinstanzen die Klage mangels Fälligkeit abgewiesen und der auf Auszahlung

des Kautionsguthabens gerichteten Widerklage in Höhe des Teilbetrages von

693,15 €, den die Kläger mit der ihnen möglicherweise zustehenden Betriebs-

kostennachforderung von 1.115,95 € verrechnet haben, stattgegeben worden

ist. Insoweit ist der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif, weil es dazu

weiterer tatsächlicher Feststellungen bedarf. Die Sache ist daher unter Aufhe-

bung des Berufungsurteils an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Im Zu-

ge der neuerlichen Verhandlung und Entscheidung wird ferner zu klären sein,

ob die Beklagten den nach Verrechnung des Teilbetrages von 693,15 € verblei-

benden Restbetrag ihres Kautionsguthabens, das sich - auch nach der Berech-

nung der Kläger - auf 929,64 € beläuft, in Höhe von 236,49 € noch beanspru-

chen können oder ob dieser Differenzbetrag, wie aus dem von den Klägern

vorgelegten Konto-Auszug vom 16. April 2003 (Anlage K 2, GA 33) ersichtlich,

bereits anderweit mit Forderungen der Kläger verrechnet worden ist.

Ball

Wiechers

Dr. Frellesen

Hermanns

Dr. Hessel

Vorinstanzen:

AG Pinneberg, Entscheidung vom 03.01.2005 - 69 C 277/03 -

LG Itzehoe, Entscheidung vom 03.03.2006 - 9 S 15/05 -