BGH Urteil vom 27.09.2006 – VIII ZR 80/06

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 80/06

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

nein

BGB § 556 Abs. 1

Verkündet am: 27. September 2006 E r m e l , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter während des

bestehenden Mietverhältnisses für das Mietobjekt abschließt, können anteilig auf die

Mieter umgelegt werden, wenn im Mietvertrag die Kosten einer derartigen Versiche-

rung als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind und dem Vermieter das Recht

eingeräumt ist, auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen.

BGH, Urteil vom 27. September 2006 - VIII ZR 80/06 - LG Gießen AG Gießen

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit

Schriftsatzfrist bis zum 9. August 2006 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die

Richter Wiechers, Dr. Wolst und Dr. Koch sowie die Richterin Dr. Hessel

für Recht erkannt:

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer

des Landgerichts Gießen vom 15. Februar 2006 wird zurückge-

wiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Beklagte ist Mieterin einer nicht preisgebundenen Wohnung der Klä-

gerin in B. , W. straße . Die Parteien streiten um die anteilige Be-

zahlung von Betriebskosten.

Der Mietvertrag der Beklagten mit dem Rechtsvorgänger der Klägerin

vom 12. März 1986 lautet in Auszügen:

"...

§ 2 ...

Neben der Miete werden folgende Betriebskosten4 i. S. d. § 27 der Zwei- ten Berechnungsverordnung umgelegt …

(3) Werden öffentliche Abgaben neu eingeführt oder entstehen Betriebskosten neu, so können diese vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vor- auszahlungen festgesetzt werden.

..."

In der Fußnote 4 heißt es:

"Unter die Betriebskosten fallen die in der Anlage im Einzelnen aufgezählten Kosten.

..."

Die Anlage lautet auszugsweise:

"Aufstellung der Betriebskosten

Betriebskosten sind die in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung be- zeichneten Kosten. Betriebskosten sind danach die nachstehen- den Kosten, die dem Vermieter für das Gebäude oder die Wirt- schaftseinheit laufend entstehen, es sei denn, dass sie üblicher- weise vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen wer- den:

…..

12. Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung

Hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Ge- bäudes gegen Feuer-, Sturm- oder Wasserschäden, der Glasver- sicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öl- tank oder den Aufzug.

…"

In der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 vom 20. Februar 2005

hat die Klägerin die Beklagte anteilig mit 141,63 € wegen der Kosten für die

Sach- und Haftpflichtversicherungen belastet. Diese Versicherungen hat die

Klägerin abgeschlossen, nachdem sie das Gebäude W. straße von ih-

rem Vater übernommen hatte.

Die Beklagte weigert sich, diese Kosten zu bezahlen.

Das Amtsgericht hat die auf Zahlung dieses Betrages gerichtete Klage

abgewiesen; das Landgericht hat auf die zugelassene Berufung der Klägerin

die Beklagte zur Zahlung des begehrten Betrages verurteilt. Mit der vom Beru-

fungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung

des erstinstanzlichen Urteils.

Die Revision der Beklagten hat keinen Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:

Die Klägerin sei berechtigt, die anteiligen Kosten der Sach- und Haft-

pflichtversicherung als neu entstandene Betriebskosten auf die Beklagte umzu-

legen. Dies folge aus der Regelung im Mietvertrag. Neue, später entstandene

Betriebskosten könnten grundsätzlich auf den Mieter umgelegt werden, sofern

dies - wie hier - vertraglich vereinbart sei. Die "Aufstellung der Betriebskosten",

auf die sich § 2 Abs. 3 des Mietvertrages beziehe, führe unter Nr. 12 die Kosten

der Sach- und Haftpflichtversicherung des Gebäudes auf. Diese Klausel genü-

ge dem Transparenzgebot. Weder verstoße es gegen § 307 BGB, dass der

Mieter erst durch den Erhalt der Nebenkostenabrechnung von den neu einge-

führten Betriebskosten Kenntnis erlange, noch führe die Bezugnahme der Klau-

sel auf die gesetzlichen Vorschriften zu ihrer Unwirksamkeit. Auch eröffne die

Klausel nicht die Möglichkeit, grundsätzlich nicht umlagefähige Betriebskosten

auf den Mieter umzulegen. Die Kosten für die erstmals abgeschlossenen Versi-

cherungen seien neue Betriebskosten im Sinne des § 2 Abs. 3 des Mietvertra-

ges. Dabei sei nicht darauf abzustellen, dass bei Abschluss des Mietvertrages

bereits das (versicherte Schadens-)Risiko vorhanden gewesen sei. Auch sei die

Umlegungsfähigkeit nicht davon abhängig, dass dem Mieter durch die neu ent-

standenen Kosten Vorteile entstehen.

II.

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung stand. Die Klä-

gerin hat gemäß § 2 Abs. 3 des Mietvertrages Anspruch auf Erstattung der an-

teiligen Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherungen.

1. Zu Unrecht meint die Revision, die Kosten der Sach- und Haftpflicht-

versicherungen würden nicht von § 2 Abs. 3 des Mietvertrages erfasst. Da die

Versicherungsverträge erst nach Abschluss des Mietvertrages abgeschlossen

wurden, sind die Aufwendungen hierfür neue Betriebskosten im Sinne der Klau-

sel. Es kann dabei dahinstehen, ob es sich bei § 2 Abs. 3 des Mietvertrages um

eine über den Bereich des Berufungsgerichts hinaus verwendete Klausel mit

der Folge handelt, dass das Revisionsgericht sie frei und ohne Bindung an die

Auslegung des Berufungsgerichts selbst auslegen kann, oder ob die Verwen-

dung der Klausel nicht über dessen Bezirk hinausgeht und das Revisionsgericht

ihre Auslegung daher nur in demselben Umfang überprüfen kann, wie es bei

Individualverträgen der Fall ist, nämlich allein auf die Verletzung von Ausle-

gungsregeln, auf Denkfehler und auf Verstöße gegen Erfahrungssätze (vgl.

BGH, Urteil vom 3. Juli 2002 - XII ZR 327/00, NJW 2002, 3232 ff. unter 2 b).

Auch die freie Auslegung der Klausel durch den Senat führt nämlich zu keinem

anderen Ergebnis als jenem, welches das Berufungsgericht seiner Entschei-

dung zugrunde gelegt hat. Bei einer entsprechenden vertraglichen Vereinba-

rung - wie hier - können dem Mieter auch neue Betriebskosten anteilig auferlegt

werden (vgl. zur Umlegungsfähigkeit neuer Betriebskosten LG Frankfurt am

Main, WuM 1999, 46; aus dem Schrifttum: Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl.,

§ 556 Rdnr. 5; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl., Rdnr. 3032 ff.;

Langenberg, Betriebskosten der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl.,

Kap. C Rdnr. 22; Weitemeyer in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 560

Rdnr. 12).

2. Die Revision meint, diese Auslegung widerspreche dem erkennbaren

Sinn und Zweck der Klausel. Dieser liege darin, den Vermieter davor zu schüt-

zen, dass sich nachträglich ohne sein Zutun Veränderungen ergeben, die die

Nutzung der Wohnung verteuern. Kosten, die der Vermieter selbst verursache,

ohne dass dies durch eine Veränderung der tatsächlichen Verhältnisse veran-

lasst wäre, sollten jedenfalls dann nicht nachträglich auf den Mieter umgelegt

werden können, wenn der Mieter von diesen Kosten keinen Vorteil habe. Vor-

liegend würde die Umlegung der Versicherungskosten die Äquivalenz von Leis-

tung und Gegenleistung stören. Denn die Beklagte müsste nunmehr für diesel-

be Leistung eine höhere Gegenleistung entrichten.

Dem kann nicht zugestimmt werden. Der Wortlaut von § 2 Abs. 3 des

Mietvertrages stützt diese einschränkende Auslegung nicht. Wie das Beru-

fungsgericht zutreffend ausgeführt hat, musste die Mieterin nach dem Inhalt des

schriftlichen Mietvertrags damit rechnen, dass neue Betriebskosten (neu ge-

genüber dem Zeitpunkt der vertraglichen Einigung) hinzukommen können und

dass zu diesen möglichen künftigen Betriebskosten Aufwendungen für eine bei

Abschluss des Mietvertrages noch nicht bestehende Sach- und Haftpflichtversi-

cherung zählen. Die einschränkende Auslegung der Vertragsklausel, wie sie die

Revision vornimmt, ist nicht zum Schutz des Mieters veranlasst. Zum einen ist

der Kreis denkbarer Betriebskosten durch Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 der Zweiten

Berechnungsverordnung begrenzt

(jetzt Betriebskostenverordnung vom

25. November 2003 - BGBl. I, S. 2346). Darüber hinaus ist von Gesetzes we-

gen bei Veränderungen von Betriebskosten der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit

zu beachten, § 560 Abs. 5 BGB. Beiden Erfordernissen ist hier genügt. Die Klä-

gerin fordert von der Beklagten eine anteilige Bezahlung von Betriebskosten,

die im Vertrag und in den gesetzlichen Vorschriften als umlagefähige Betriebs-

kosten aufgeführt sind. Dass sie beim Abschluss der Versicherungen den

Grundsatz der Wirtschaftlichkeit nicht beachtet hätte, hat die Beklagte nicht be-

hauptet und ist auch nicht ersichtlich. Für die von der Revision darüber hinaus

geforderte Einschränkung auf solche Betriebskosten, die für den Mieter mit ei-

nem zusätzlichen Vorteil verbunden sind, findet sich weder im Mietvertrag der

Parteien noch in der gesetzlichen Regelung ein Anknüpfungspunkt.

3. Die Klausel in § 2 Abs. 3 des Mietvertrages ist schließlich entgegen

der Ansicht der Beklagten auch nicht wegen eines Verstoßes gegen das Trans-

parenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) unwirksam. Dem Vertragspartner des

Verwenders wird vielmehr durch den Wortlaut des Vertrages insgesamt klar und

verständlich aufgezeigt, welche Betriebskosten ihn ab Vertragsschluss anteilig

treffen und mit welchen neu hinzutretenden Betriebskosten zu rechnen ist.

Da sich das angegriffene Urteil auch im Übrigen als frei von Rechtsfeh-

lern erweist, ist die Revision zurückzuweisen.

Ball

Wiechers

Dr. Wolst

Dr. Koch

Dr. Hessel

Vorinstanzen:

AG Gießen, Entscheidung vom 19.09.2005 - 45 MC 533/03 -

LG Gießen, Entscheidung vom 15.02.2006 - 1 S 330/05 -