BGH Beschluss vom 14.06.2007 – V ZB 18/07
V. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
BESCHLUSS
vom
14. Juni 2007
in der Grundbuchsache
Nachschlagewerk:
BGHZ:
ja
ja
BGB § 928 Abs. 1
Die Eintragung des Verzichts auf das Wohnungs- oder Teileigentum in das Grund-
buch ist unzulässig.
BGH, Beschl. v. 14. Juni 2007 - V ZB 18/07 - OLG Düsseldorf
LG Wuppertal
AG - Grundbuchamt - Wuppertal
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 14. Juni 2007 durch den
Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-
Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub
beschlossen:
Die weitere Beschwerde gegen den Beschluss der 6. Zivilkammer
des Landgerichts Wuppertal vom 4. Januar 2007 wird auf Kosten
des Antragstellers zurückgewiesen.
Der Geschäftswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde
wird auf 3.000 € festgesetzt.
Gründe
I.
Der Antragsteller ist Eigentümer des in dem Eingang dieses Beschlusses
bezeichneten Wohnungseigentums. In einem notariell beglaubigten Schriftstück
vom 20. Juni 2005 erklärte er den Verzicht "an dem Grundstück gemäß § 928
BGB" und beantragte, alle erforderlichen Eintragungen in das Grundbuch vor-
zunehmen.
Das Grundbuchamt hat den Antrag als auf die Eintragung des Verzichts
auf das Wohnungseigentum gerichtet ausgelegt und mit der Begründung zu-
rückgewiesen, dass das Wohnungseigentum nicht durch Verzicht aufgegeben
werden könne. Die dagegen gerichtete Beschwerde des Antragstellers hat das
Landgericht zurückgewiesen. Das greift er mit seiner weiteren Beschwerde an.
Das Oberlandesgericht Düsseldorf möchte dem Rechtsmittel stattgeben.
Hieran sieht es sich jedoch durch Entscheidungen anderer Oberlandesgerichte
(BayObLG NJW 1991, 1962; OLG Zweibrücken ZMR 2003, 137; OLG Celle
MDR 2004, 29) gehindert und hat deshalb die weitere Beschwerde mit Be-
schluss vom 6. Februar 2007 (NZM 2007, 219) dem Bundesgerichtshof zur
Entscheidung vorgelegt.
II.
Die Vorlage ist statthaft. Das vorlegende Gericht vertritt die Auffassung,
dass der Verzicht auf das Wohnungseigentum in das Grundbuch eingetragen
werden könne. Bereits der Gesetzgeber habe die Aufgabe von Grundstücks-
miteigentum für zulässig gehalten. Die Auswirkungen des Verzichts auf den
Miteigentumsanteil benachteiligten die übrigen Miteigentümer nicht unange-
messen, weil sich der Fiskus oder ein Dritter den Miteigentumsanteil des Ver-
zichtenden aneignen könne und den neuen Teilhaber die mit dem Anteil ver-
bundenen Pflichten träfen. Auch wenn sich niemand den Anteil aneigne, ändere
sich die Belastung der übrigen Teilhaber nicht, weil sie nach § 748 BGB nur
entsprechend ihrem Bruchteil zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftli-
chen Gegenstands beitragen müssten. Im Übrigen gebiete die Abstraktheit des
Eigentums gegenüber schuldrechtlichen Verpflichtungen, die Kostentragungs-
pflicht der Miteigentümer von der dinglichen Rechtslage zu trennen. Es wider-
spreche dem Abstraktionsprinzip, die Befugnis des Miteigentümers zur freien
Verfügung über seinen Anteil im Hinblick auf seine schuldrechtlichen Rechte
und Pflichten nach § 748 BGB sachenrechtlich dahin einzuschränken, dass die
Verfügung über den Miteigentumsanteil in der Form des Verzichts unwirksam
sei.
Diese Erwägungen gelten nach Ansicht des vorlegenden Gerichts auch
für den Verzicht auf das Wohnungs- und Teileigentum. Es gebe keine Beson-
derheiten des Wohnungseigentumsrechts, die eine von dem "gewöhnlichen"
Miteigentum abweichende Beurteilung erforderten. Insbesondere stehe der in
§ 11 WEG enthaltene Grundsatz der Unauflöslichkeit der Gemeinschaft der
Wirksamkeit des Verzichts auf Wohnungs- und Teileigentum nicht entgegen.
Durch diese Bestimmung solle die Verkehrsfähigkeit von Wohnungseigentum
und dessen Attraktivität erhöht werden, indem die Gemeinschaft auf Dauer an-
gelegt sei und es dadurch keinem einzelnen Eigentümer ermöglicht werde, die
Aufhebung der Gemeinschaft zu betreiben und die im Wohnungseigentum ver-
körperten Werte einseitig zu "sprengen". Bei diesen Werten handele es sich um
die jeweilige Verknüpfung eines Miteigentumsanteils an dem gemeinschaftli-
chen Eigentum mit dem Sondereigentum an einer Wohnung bzw. an nicht zu
Wohnzwecken dienenden Räumen. Denselben Zweck der Beständigkeit verfol-
ge § 6 WEG, durch den eine grundsätzlich unlösbare Verknüpfung von Mitei-
gentumsanteil und Sondereigentum angeordnet werde. Diese Zusammenhänge
würden jedoch durch eine Eigentumsaufgabe am Wohnungseigentum insge-
samt, d.h. an Miteigentumsanteil und Sondereigentum, nicht berührt. Ebenso
wenig würden durch den Verzicht die anderen Wohnungseigentumseinheiten in
ihrem Wert "gesprengt". Zu einer Zerschlagung der Gemeinschaft führe die De-
reliktion von Wohnungseigentum nicht. Auch § 16 Abs. 2 WEG stehe der Zuläs-
sigkeit des Verzichts auf Wohnungs- und Teileigentum nicht entgegen.
Demgegenüber vertreten das Bayerische Oberste Landesgericht, das
Oberlandesgericht Celle und das Oberlandesgericht Zweibrücken (jeweils aaO)
die Auffassung, Wohnungs- und Teileigentum könne nicht durch Verzicht auf-
gegeben werden. Mit ihm seien im Rahmen eines gesetzlich begründeten
Schuldverhältnisses Verpflichtungen der Wohnungseigentümer untereinander
verbunden, insbesondere die sich aus § 16 Abs. 2 WEG ergebende Verpflich-
tung, die gemeinschaftlichen Lasten und Kosten anteilig zu tragen. Die in § 11
WEG vorgeschriebene Unauflöslichkeit der Gemeinschaft stelle sicher, dass
dieses gesetzliche Schuldverhältnis nicht einseitig beendet werden könne. Die-
ser Grundsatz würde durch die Möglichkeit der Aufgabe von Wohnungs- und
Teileigentum durchbrochen. Der das Eigentum aufgebende Wohnungseigentü-
mer entzöge sich nicht nur den mit dem Grundeigentum verbundenen öffentlich-
rechtlichen Verpflichtungen, sondern auch den mit dem Wohnungseigentum
untrennbar verbundenen Verpflichtungen gegenüber der Wohnungseigentü-
mergemeinschaft. Weil diese Verpflichtungen unmittelbar mit dem Wohnungs-
eigentum verbunden seien und ohne dieses nicht weiter bestünden, könnten sie
nur dadurch aufrechterhalten werden, dass der Verzicht auf Wohnungs- und
Teileigentum nicht zugelassen werde.
Die Divergenz der Rechtsauffassungen rechtfertigt die Vorlage, weil sie
auf der unterschiedlichen Auslegung der in § 928 Abs. 1 BGB enthaltenen Re-
gelung zum Eigentumsverzicht beruht. Denn das Grundbuch betreffende Vor-
schriften im Sinne von § 79 Abs. 1 Satz 2 GBO sind alle bei der Entscheidung
über einen gestellten Eintragungsantrag angewendeten oder zu Unrecht außer
Acht gelassenen Normen, soweit sie auf bundesrechtlicher Grundlage beruhen
(Senat, BGHZ 151, 116, 119 m.w.N.).
III.
Die zulässige weitere Beschwerde des Antragstellers hat in der Sache
keinen Erfolg. Der einzelne Eigentümer kann sein Wohnungs- oder Teileigen-
tum nicht durch Verzicht aufgeben (a.A. Pick in Bärmann/Pick/Merle, WEG,
8. Aufl., § 3 Rdn. 79 f.; MünchKomm-BGB/Kanzleiter, 4. Aufl., § 928 Rdn. 4;
Kanzleiter, NJW 1996, 905, 907 f. n. 2).
1. Der Senat hat bereits früher entschieden, dass ein Miteigentumsanteil
an einem Grundstück nicht entsprechend § 928 Abs. 1 BGB durch Verzicht des
einzelnen Miteigentümers aufgegeben werden kann (BGHZ 115, 1, 7 ff.). An
dieser Rechtsprechung hat er in seinem Beschluss vom 10. Mai 2007 (V ZB
6/07, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt) festgehalten. Darin stützt er sich
für seine Auffassung darauf, dass im Hinblick auf die Regelung in § 928 Abs. 2
BGB die Annahme des Verzichts auf einen Miteigentumsanteil an einem
Grundstück schon begrifflich auf Schwierigkeiten stößt und sich das Miteigen-
tum in der sachenrechtlichen Beziehung nicht erschöpft, sondern zugleich die
Beteiligung an einer wechselseitige Rechte und Pflichten begründenden Mitei-
gentümergemeinschaft zum Inhalt hat, an die jeder Teilhaber bis zu deren ge-
setzeskonformer Aufhebung gebunden ist (Umdruck S. 7 ff.); weiter weist der
Senat darauf hin, dass der Ausschluss des Verzichts auf den Miteigentumsan-
teil nicht in Widerspruch zu der Entstehungsgeschichte der Vorschrift des § 928
BGB steht und die Befugnisse des Eigentümers nach § 903 Satz 1 BGB nicht in
unzulässiger Weise beschränkt (Umdruck S. 11 f.).
2. Für den Verzicht auf das Wohnungs- und Teileigentum gilt nichts an-
deres.
a) Nach der Definition in § 1 Abs. 2 und 3 WEG besteht Wohnungs- und
Teileigentum aus dem Sondereigentum an einer Wohnung bzw. an nicht zu
Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem
Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Gemein-
schaftliches Eigentum ist nach § 1 Abs. 5 WEG u.a. das Grundstück. Das Mitei-
gentum daran (§ 1008 BGB) ist die Grundlage des Wohnungs- und Teileigen-
tums; das ergibt sich aus den Regelungen über das Entstehen dieser Eigen-
einen Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Grundstück gibt es kein
Wohnungs- und Teileigentum (vgl. § 6 WEG). Kann aber - wie ausgeführt - ein
einzelner Miteigentümer sein Miteigentum an einem Grundstück nicht durch
Verzicht aufgeben, führt das dazu, dass auch Wohnungs- und Teileigentum
nicht durch Verzicht aufgegeben werden können.
b) Setzt man sich über diese begriffliche Betrachtungsweise hinweg, ge-
langt man zu keinem anderen Ergebnis. Denn einer anderen Wertung stehen
Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes entgegen, welche Rechte und
Pflichten der Wohnungs- und Teileigentümer regeln und zur Folge haben, dass
kein Eigentümer außer durch Übertragung seines Eigentums einseitig aus der
Eigentümergemeinschaft ausscheiden kann.
aa) Problematisch ist die - vereinzelt vertretene - Annahme, dass das
Wohnungs- oder Teileigentum durch den Verzicht herrenlos würde (so aber
Pick, aaO, § 11 Rdn. 23); denn den Begriff der Herrenlosigkeit verbindet das
Gesetz nur mit dem Verzicht auf das Eigentum an beweglichen (oder ihnen
gleichgestellten) Sachen oder Grundstücken (§§ 928, 958 ff. BGB). Rechte
werden nach dieser Vorstellung nicht herrenlos, sondern erlöschen. Die
- sachenrechtliche - Vorstellung eines durch Verzicht subjektlos gewordenen
Wohnungs- oder Teileigentums scheitert daran, dass sich diese Eigentumsar-
ten - wie das bloße Miteigentum - in der sachenrechtlichen Beziehung nicht er-
schöpfen, sondern zugleich die Beteiligung an der wechselseitige Rechte und
Pflichten begründenden Wohnungs- oder Teileigentümergemeinschaft zum In-
halt haben. Diese Mitgliedschaft kann man sich nicht subjektlos vorstellen; sie
müsste mit dem Verzicht erlöschen. Das unterliefe jedoch die vorrangigen Re-
gelungen des Wohnungseigentumsgesetzes und kann folglich nicht angenom-
men werden.
bb) Das Erlöschen hätte nämlich - entgegen der Auffassung des vorle-
genden Gerichts - die Aufhebung der Wohnungseigentümergemeinschaft zur
Folge. Denn ihr Bestehen setzt auch voraus, dass die Miteigentumsanteile an
dem gemeinschaftlichen Grundstück zusammen ein Ganzes ergeben; daran
fehlte es, weil das Erlöschen des Wohnungs- oder Teileigentums zwingend das
Erlöschen des Miteigentumsanteils zur Folge hätte.
cc) Anders als bei der "gewöhnlichen" Miteigentümergemeinschaft (§ 749
Abs. 1 BGB) kann jedoch kein Wohnungs- oder Teileigentümer die Aufhebung
der Gemeinschaft verlangen, nicht einmal aus wichtigem Grund (§ 11 Abs. 1
Satz 1 und 2 WEG). Eine von diesem Grundsatz abweichende Vereinbarung
dürfen die Eigentümer nur für den Fall treffen, dass das Gebäude ganz oder
teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht
(§ 11 Abs. 1 Satz 3 WEG). Ließe man den Verzicht auf das Wohnungs- und
Teileigentum zu, setzte man sich über diese Regelungen hinweg. Dafür gibt es
jedoch keinen rechtfertigenden Grund.
(1) Der von dem Beschwerdeführer angenommene und von dem vorle-
genden Gericht erwogene Verstoß gegen Art. 14 GG liegt nicht vor. Die Vor-
schriften des Wohnungseigentumsgesetzes regeln Rechte und Pflichten der
Wohnungs- und Teileigentümer. Dazu gehört der Ausschluss des Rechts, die
Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen oder - von einem Ausnahmefall ab-
gesehen - es zu vereinbaren. Derjenige, der Wohnungs- oder Teileigentum be-
Eigentümerbefugnisse werden dadurch jedoch nicht eingeschränkt. Er kann
sein Wohnungs- oder Teileigentum - gegebenenfalls nur mit Zustimmung ande-
rer Eigentümer oder eines Dritten (§ 12 Abs. 1 WEG) - veräußern; dass es sich
mangels Kaufinteressenten auch einmal als nicht veräußerungsfähig erweisen
kann, ist ein rein wirtschaftliches Problem und von dem Veräußerungswilligen
hinzunehmen.
(2) Der verzichtswillige Eigentümer ist auch nicht auf Dauer an die Eigen-
tümergemeinschaft gebunden. Der Ausschluss des Rechts, die Aufhebung der
Eigentümergemeinschaft zu verlangen, hat nicht ihre Unauflöslichkeit zur Folge.
Sie kann durch die Aufhebung des Sondereigentums nach § 4 WEG, durch eine
Aufhebungsvereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer und durch das ein-
seitige Aufhebungsverlangen nach § 11 Abs. 1 Satz 3 WEG aufgelöst werden.
Auch kommt in den von dem vorlegenden Gericht hervorgehobenen Fällen der
wirtschaftlichen Wertlosigkeit des Wohnungs- oder Teileigentums ("Schrottim-
mobilie") unter Berücksichtigung des der Regelung in § 22 Abs. 2 WEG, wo-
nach kein Eigentümer zur Mitwirkung an dem Wiederaufbau des Gebäudes ge-
zwungen werden kann, wenn dieser ab einem bestimmten Maß unwirtschaftlich
ist, zugrunde liegenden Gedankens nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) ein
Anspruch jedes Eigentümers gegen die übrigen Eigentümer auf Aufhebung der
Eigentümergemeinschaft in Betracht (vgl. KK-WEG/Elzer, § 11 Rdn. 20).
(3) In allen diesen Fällen entsteht mit der Aufhebung der Wohnungsei-
gentümergemeinschaft eine Bruchteilsgemeinschaft an dem Grundstück, deren
Aufhebung jeder Miteigentümer jederzeit verlangen kann (§ 749 Abs. 1 BGB).
Somit ist es nicht notwendig, entgegen der gesetzlichen Regelung die Möglich-
keit zu eröffnen, dass ein Wohnungseigentümer einseitig durch Verzicht auf
sein Eigentum die Aufhebung der Eigentümergemeinschaft herbeiführen kann.
dd) Der Zulässigkeit des Verzichts des einzelnen Eigentümers auf sein
Wohnungs- oder Teileigentum steht auch entgegen, dass nach § 16 Abs. 2
WEG jeder Wohnungs- und Teileigentümer verpflichtet ist, die Lasten des ge-
meinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandset-
zung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des ge-
meinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils
an dem Grundstück zu tragen. Diese gesetzliche Regelung des Umfangs der
Kosten- und Lastentragungspflicht würde bei der Aufgabe des Wohnungs- oder
Teileigentums durch Verzicht unterlaufen. Denn wenn ein Eigentümer auf diese
Weise aus der Eigentümergemeinschaft ausscheidet, müssten die verbleiben-
den Eigentümer - was das vorlegende Gericht verkennt - zwangsläufig einen
dem Miteigentumsanteil des Verzichtenden entsprechenden höheren Anteil an
den Lasten und Kosten tragen, ohne dass ihnen - mangels Anwachsung - ein
höherer Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Grundstück zustünde.
Eine Rechtfertigung für diese gesetzeswidrige Mehrbelastung gibt es nicht.
3. Nach alledem ist die Zulässigkeit des Verzichts einzelner Wohnungs-
oder Teileigentümer auf ihr Eigentum nicht anzuerkennen. Zulässig ist aller-
dings der Verzicht sämtlicher Eigentümer. Denn in diesem Fall wird zugleich
das ganze Eigentum an dem Grundstück aufgegeben. Die rechtliche Situation
ist dieselbe wie bei dem Verzicht auf das Alleineigentum nach § 928 Abs. 1
BGB.
IV.
Somit erweist sich die Beschwerdeentscheidung des Landgerichts als
richtig. Die weitere Beschwerde des Antragstellers ist deshalb zurückzuweisen.
Die Kostenentscheidung und die Festsetzung des Gegenstandswerts be-
ruhen auf §§ 131 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2, 30 KostO.
Krüger Lemke Schmidt-Räntsch
Stresemann Czub
Vorinstanzen:
LG Wuppertal, Entscheidung vom 04.01.2007 - 6 T 4/07 -
OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 06.02.2007 - I-3 Wx 5/07 -