BGH Urteil vom 27.06.2007 – VIII ZR 271/06

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 271/06

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

Verkündet am: 27. Juni 2007 Ermel Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

BGB § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2

Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch eine Gesellschaft bür-

gerlichen Rechts ist grundsätzlich auch wegen des Eigenbedarfs eines Gesellschaf-

ters zulässig, sofern dieser bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter

war.

BGH, Urteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06 - LG Berlin

AG Tempelhof-Kreuzberg

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 27. Juni 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers,

die Richterin Hermanns, den Richter Dr. Koch und die Richterin Dr. Hessel

für Recht erkannt:

Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 62

des Landgerichts Berlin vom 14. August 2006 wird zurückgewie-

sen.

Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Der Beklagte mietete von der Klägerin, einer Gesellschaft bürgerlichen

Rechts, mit Vertrag vom 21. Februar 1987 eine Maisonettewohnung in einem

Haus in B. . Gesellschafter der Klägerin waren die damaligen Bewohner des

Hauses. Die Gesellschaft hatte sich nur gebildet, um das Haus zu kaufen, zu

sanieren und zu bewohnen. Das Haus bildet das einzige Vermögen der Gesell-

schaft.

Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 19. Mai

2004 zum 31. Januar 2005. Als Grund für die Kündigung gab sie im Kündi-

gungsschreiben an, dass ihr Gesellschafter H. T. schwer erkrankt sei;

er sei nicht mehr in der Lage, die von ihm bewohnte Dachwohnung im gleichen

Haus weiter auf Dauer zu nutzen, und sei darauf angewiesen, in die von dem

Beklagten bewohnte Erdgeschosswohnung umzuziehen. Der Gesellschafter

H. T. ist am 12. Juni 2006 verstorben.

Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der

Wohnung in Anspruch.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die

Berufung des Beklagten gegen dieses Urteil zurückgewiesen. Mit seiner vom

Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seinen Klage-

abweisungsantrag weiter.

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren noch von

Bedeutung, im Wesentlichen ausgeführt:

Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts sei es mit Rücksicht auf den

gesteigerten persönlichen Bezug der Gesellschaft zu ihren Gesellschaftern, der

sich unter anderem in deren persönlicher Haftung für die Gesellschaftsverbind-

lichkeiten manifestiere, sowie unter Berücksichtigung des Schutzzwecks des

§ 573 BGB gerechtfertigt, den in der Person eines Gesellschafters bestehenden

Eigenbedarf der Gesellschaft zuzurechnen, wenn die Gesellschaft personalis-

tisch auftrete, also der Gesellschafterbestand überschaubar und insbesondere

dem Mieter namentlich bekannt sei. Dabei sei zu berücksichtigen, dass der

Bundesgerichtshof die Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht etwa zu einer

juristischen Person erhoben, sondern ihr lediglich die Rechtsfähigkeit zuge-

sprochen habe. Sie sei nach wie vor eine Gruppe gesamthänderisch verbunde-

ner Gesellschafter und besitze keine eigene Rechtspersönlichkeit. Im vorliegen-

den Fall sei eine Zurechnung gerechtfertigt, da die personalistische Struktur der

Gesellschaft überwiege. Die Gesellschaft habe ursprünglich aus den Hausbe-

wohnern bestanden und bestehe auch derzeit aus den Nutzern und deren Fa-

milienangehörigen. Der Gesellschafterbestand sei überschaubar. Der Gesell-

schaftszweck bestehe allein in dem Erhalt und der Bewirtschaftung des Hau-

ses.

In der Person des Gesellschafters H. T. sei, wie das Amtsge-

richt zutreffend festgestellt habe, Eigenbedarf gegeben. Dass der Gesellschaf-

ter H. T. zwischenzeitlich verstorben sei, lasse die Begründetheit der

Kündigung nicht entfallen. Die Kündigungserklärung vom 19. Mai 2004 sei wirk-

sam, insbesondere sei darin der Kündigungsgrund ausreichend bezeichnet.

II.

Diese Beurteilung hält den Angriffen der Revision stand. Das Berufungs-

gericht hat im Ergebnis zu Recht angenommen, dass die Klägerin von dem Be-

klagten gemäß § 546 Abs. 1 BGB Räumung und Herausgabe der Wohnung

verlangen kann, weil das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 19. Mai 2004

zum 31. Januar 2005 beendet worden ist.

1. Die Klägerin war als Gesellschaft bürgerlichen Rechts berechtigt, den

Mietvertrag nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarfs

ihres Gesellschafters H. T. zu kündigen. Der Vermieter kann gemäß

§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an

der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Ver-

mieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt nach § 573 Abs. 2 Nr. 2

BGB insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume für sich, seine Famili-

enangehörigen oder Angehörige seines Haushalts als Wohnung benötigt. Diese

Voraussetzungen sind hier erfüllt.

a) Vermieter der Wohnung ist die klagende Gesellschaft bürgerlichen

Rechts. Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann, wie der Bundesgerichtshof

durch Urteil vom 29. Januar 2001 (BGHZ 146, 341) entschieden hat, als Ge-

samthandsgemeinschaft ihrer Gesellschafter im Rechtsverkehr eigene Rechte

und Pflichten begründen und besitzt insoweit Rechtsfähigkeit; die durch die

Gesellschaft begründeten Rechte und Pflichten stehen der Gesellschaft und

nicht den Gesellschaftern zu (BGHZ 146, 341, 343, 348). Dies gilt auch für die

Rechte und Pflichten aus einem zwischen der Gesellschaft und einem Mieter

geschlossenen Mietvertrag; aus einem solchen Mietvertrag ist lediglich die Ge-

sellschaft und sind nicht die Gesellschafter unmittelbar berechtigt und verpflich-

tet.

b) Entgegen der Ansicht der Revision folgt daraus, dass eine Kündigung

nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB voraussetzt, dass der Vermieter die Räume "für

sich", seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt,

nicht, dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts die Kündigung eines Mietver-

trages nur auf einen Eigenbedarf der Gesellschaft selbst stützen kann; die Kün-

digung durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist vielmehr, wie das Beru-

fungsgericht zutreffend erkannt hat, grundsätzlich auch wegen des Eigenbe-

darfs eines Gesellschafters zulässig (BeckOK-BGB/Reick, Stand März 2007,

§ 573 Rdnr. 39; MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 573 Rdnr. 67; Pa-

landt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 573 Rdnr. 26; Staudinger/Rolfs, BGB

[2006], § 573 Rdnr. 70; Emmerich/Sonnenschein/Haug, Miete, 8. Aufl., § 573

Rdnr. 37; Schmid/Gahn, Mietrecht, 2006, § 573 Rdnr. 27; Sonnenschein in

Festschrift für Kraft, 1998, S. 607, 625 f.; Jacoby, ZMR 2001, 409, 412; Krae-

mer, NZM 2002, 465, 468; Weitemeyer, ZMR 2004, 153, 165 f.; vgl. OLG Karls-

ruhe NJW 1990, 3278; OLG Köln WuM 2003, 465, 466; aA Schmidt-

Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573 Rdnr. 46; differenzierend Harke, ZMR

2002, 405, 407 f.).

aa) Es ist allerdings zweifelhaft, ob die Zurechnung des in der Person ei-

nes Gesellschafters bestehenden Eigenbedarfs mit dem gesteigerten persönli-

chen Bezug der Gesellschaft zu ihren Gesellschaftern begründet werden kann,

wie das Berufungsgericht im Anschluss an eine in der Literatur vertretene Auf-

fassung gemeint hat (vgl. MünchKommBGB/Häublein, aaO; Sonnenschein in

Festschrift für Kraft, aaO; Weitemeyer, aaO). Zwar kommt insbesondere darin,

dass die Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts - anders als

grundsätzlich die Mitglieder einer juristischen Person - für die Verbindlichkeiten

der Gesellschaft persönlich haften (BGHZ 142, 315, 318; 146, 341, 358), ein

besonderer persönlicher Bezug der Gesellschaft zu ihren Gesellschaftern zum

Ausdruck. Es ist aber nicht einsichtig, weshalb dieser Umstand es rechtfertigen

sollte, den Eigenbedarf eines Gesellschafters der Gesellschaft bürgerlichen

Rechts zuzurechnen. Zwischen der Haftung für Gesellschaftsschulden und der

Zurechnung eines Wohnbedarfs besteht kein sachlicher Zusammenhang. Auch

die Gesellschafter einer Kapitalgesellschaft sind insoweit eng mit der Gesell-

schaft verbunden, als sie deren Haftungskapital bereitzustellen haben, ohne

dass die Kapitalgesellschaft sich deshalb auf den Eigenbedarf eines Gesell-

schafters berufen könnte (vgl. Harke, ZMR 2002, 405, 406; vgl. hingegen zum

Betriebsbedarf: Senatsurteile vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 113/06 und VIII ZR

122/06, zur Veröffentlichung bestimmt, jeweils unter II 2 a).

Dahingestellt bleiben kann ferner, ob der vom Berufungsgericht hervor-

gehobene Umstand, dass es sich bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts

nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nach wie vor nicht um eine

juristische Person, sondern um eine Gruppe gesamthänderisch verbundener

Gesellschafter ohne eigene Rechtspersönlichkeit handelt (vgl. BGHZ 146, 341,

347), die Zurechnung des Eigenbedarfs eines Gesellschafters zu begründen

vermag (so Jacoby, aaO; vgl. auch Kraemer, aaO).

Der Eigenbedarf eines Gesellschafters ist der Gesellschaft bürgerlichen

Rechts jedenfalls deshalb grundsätzlich zuzurechnen, weil es im Ergebnis nicht

gerechtfertigt wäre, Gesellschafter einer bürgerlich-rechtlichen Gesellschaft in-

soweit schlechter zu stellen als Mitglieder einer einfachen Vermietermehrheit.

Sind mehrere natürliche Personen Vermieter, berechtigt der Eigenbedarf eines

Vermieters die Gemeinschaft zur Kündigung des Mietvertrages. Dies kann nicht

anders zu beurteilen sein, wenn diese Personen auf gesellschaftsrechtlicher

Grundlage einen gemeinsamen Zweck verfolgen und damit eine Gesellschaft

bürgerlichen Rechts bilden. Es hängt, wie die Revisionserwiderung zutreffend

geltend macht, oft nur vom Zufall ab, ob eine Personenmehrheit - etwa ein

Ehepaar - dem Mieter eine Wohnung als Gemeinschaft oder als Gesellschaft

bürgerlichen Rechts vermietet. Es ist nicht ersichtlich, weshalb diese Perso-

nenmehrheit nur als Gemeinschaft, nicht aber als Gesellschaft bürgerlichen

Rechts berechtigt sein sollte, sich auf einen eigenen Wohnbedarf (eines) ihrer

Mitglieder zu berufen. Aus der Sicht der Vermieter ist die Interessenlage in bei-

den Fällen gleich.

bb) Der in der Person eines Gesellschafters bestehende Eigenbedarf ist

der Gesellschaft, anders als das Berufungsgericht meint, allerdings nicht nur

dann zuzurechnen, wenn die Gesellschaft personalistisch auftritt, also der Ge-

sellschafterbestand überschaubar und dem Mieter namentlich bekannt ist (so

MünchKommBGB/Häublein, aaO). Auch bei einer einfachen Mehrheit von Ver-

mietern hängt die Berechtigung der Gemeinschaft, sich auf einen Eigenbedarf

an der Wohnung zu berufen, nicht von der Zahl der Vermieter ab. Es gibt kei-

nen Grund, Vermieter, die sich zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu-

sammengeschlossen haben, schlechter zu stellen. Darüber hinaus wäre es,

worauf die Revision zutreffend hinweist, der Rechtssicherheit und Rechtsklar-

heit abträglich, wenn die Wirksamkeit einer Kündigung von der nach den Um-

ständen des Einzelfalls zu beurteilenden Wertungsfrage abhinge, ob der Ge-

sellschafterkreis einer als Vermieterin auftretenden Gesellschaft bürgerlichen

Rechts noch "überschaubar" ist (vgl. BGHZ 149, 80, 85 zur Anwendbarkeit des

Verbraucherkreditgesetzes auf Gesellschaften bürgerlichen Rechts).

Andererseits wäre es auch nicht gerechtfertigt, Vermieter, die eine Ge-

sellschaft bürgerlichen Rechts bilden, besser zu stellen als Vermieter, die ge-

sellschaftsrechtlich nicht miteinander verbunden sind. Da ein Wechsel im Mit-

gliederbestand bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts - anders als bei einer

Gemeinschaft - keinen Einfluss auf den Fortbestand des mit der Gesellschaft

geschlossenen Mietvertrages hat (vgl. BGHZ 146, 341, 345), wäre die Gesell-

schaft bürgerlichen Rechts - im Unterschied zur einfachen Vermietermehrheit -

berechtigt, sich auf einen Eigenbedarf später hinzugetretener Gesellschafter zu

berufen. Dies widerspräche aber dem Schutzzweck des § 573 Abs. 2 Nr. 2

BGB, den Mieter vor dem unkalkulierbaren Risiko von Eigenbedarfskündigun-

gen durch einen nicht überschaubaren Personenkreis zu bewahren (vgl.

MünchKommBGB/Häublein, aaO). Eine Eigenbedarfskündigung durch eine bür-

gerlich-rechtliche Gesellschaft kommt daher - wie auch bei einer einfachen

Vermietermehrheit - grundsätzlich nur wegen des Wohnbedarfs von Gesell-

schaftern - oder von deren Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen -

in Betracht, die bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter waren.

Im Streitfall ist diese Voraussetzung erfüllt, da der Gesellschaft H. T.

der klagenden Gesellschaft bereits bei Abschluss des Mietvertrages mit dem

Beklagten angehörte.

c) Entgegen der Ansicht der Revision steht einer Eigenbedarfskündigung

durch die Klägerin nicht entgegen, dass eine als Rechtssubjekt anerkannte Ge-

samthandsgemeinschaft wie die Gesellschaft bürgerlichen Rechts schon be-

grifflich keinen Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB haben kann.

Zwar kann eine rechtsfähige Personengesellschaft - wie auch eine juristische

Person - weder selbst wohnen noch hat sie eine Familie oder einen Haushalt

und benötigt die Räume daher nicht - wie § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB dies voraus-

setzt - "als Wohnung" für sich, "seine Familienangehörigen" oder "Angehörige

seines Haushalts" (vgl. Senatsurteile vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 113/06 und

VIII ZR 122/06, zur Veröffentlichung bestimmt, jeweils unter II 1, m.w.N.). Dar-

um geht es hier aber nicht. Denn die Klägerin beruft sich nicht auf einen Eigen-

bedarf der Gesellschaft selbst, sondern auf einen - der Gesellschaft zuzurech-

nenden - Eigenbedarf eines Gesellschafters, der als natürliche Person einen

Wohnbedarf für sich sowie für Familien- und Haushaltsangehörige haben kann.

d) Die Revision rügt schließlich ohne Erfolg, eine Kündigung wegen Ei-

genbedarfs sei schon deshalb ausgeschlossen, weil allenfalls ein Eigenbedarf

aller Gesellschafter an den vermieteten Räumen ein Kündigungsrecht begrün-

den könnte. Auch insoweit ist die Interessenlage bei Gesellschaftern einer Ge-

sellschaft bürgerlichen Rechts nicht anders als bei einer gesellschaftsrechtlich

nicht miteinander verbundenen Mehrheit von Vermietern, bei der es nach nahe-

zu einhelliger Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum ausreicht, wenn

bei einem der Vermieter Eigenbedarf besteht (LG Berlin GE 2001, 57; GE

1992, 549; GE 1992, 207; LG Hamburg DWW 1991, 189 f.; LG Karlsruhe WuM

1982, 209, 210; Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 5. Aufl.

§ 564b Rdnr. 74; BeckOK-BGB/Reick, aaO; MünchKommBGB/Häublein, aaO;

Palandt/Weidenkaff, aaO; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Rdnr. 43; Staudin-

ger/Rolfs, aaO, Rdnr. 69; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und

Wohnraummiete, 3. Aufl., IV Rdnr. 67; Emmerich/Sonnenschein/Haug, aaO;

Schmid/Gahn, aaO; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rdnr. 133).

Vereinzelt wird zwar die Ansicht vertreten, dass bei einer Personen-

mehrheit der Eigenbedarf bei allen Mitgliedern gegeben sein müsse, weil § 573

Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht auf den Eigenbedarf "eines", sondern "des" Vermieters

abstelle (Harke, aaO, S. 407). Diese Auffassung überzeugt jedoch nicht. Der

Zweck der Regelung, den vertragstreuen Mieter vor willkürlichen Kündigungen

und damit dem Verlust seiner Wohnung zu schützen (vgl. BT-Drs. 7/2011 S. 7

zu § 564b BGB aF), ist schon dann gewahrt, wenn eine Kündigung erfordert,

dass jedenfalls bei einem von mehreren Vermietern Eigenbedarf besteht. Es

wäre auch unverständlich, wenn zwar der Eigenbedarf von nicht am Mietver-

hältnis beteiligten Familienangehörigen und Haushaltsangehörigen, nicht aber

der Eigenbedarf einzelner Vermieter selbst eine Kündigung rechtfertigen könn-

te.

2. Die Verfahrensrüge der Revision, das Berufungsgericht habe sich

nicht mit dem Vorbringen des Beklagten auseinandergesetzt, der Gesellschafter

T. habe das Angebot der Mieterin F. , ihre Wohnung im Hochparterre

des Hauses zu übernehmen, mit der Begründung abgelehnt, er wolle den

Beklagten aus dem Haus haben, hat der Senat geprüft und nicht für durchgrei-

fend erachtet; von einer Begründung der Entscheidung wird insoweit abgese-

hen (§ 564 Satz 1 ZPO).

3. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die Begrün-

detheit der Kündigung nicht deshalb entfallen ist, weil der Gesellschafter H.

T. später verstorben ist. Nur wenn der ursprünglich gegebene Eigenbe-

darf vor Ablauf der Kündigungsfrist weggefallen ist, kann dies der Kündigung

die Grundlage entziehen (vgl. Senatsurteil BGHZ 165, 75). Dies ist hier nicht

der Fall, da der Gesellschafter H. T. am 12. Juni 2006 und damit nach

Ablauf der Kündigungsfrist am 31. Januar 2005 verstorben ist.

4. Entgegen der Ansicht der Revision war auch die Kündigungserklärung

wirksam. Die Wirksamkeit einer Kündigungserklärung setzt nach § 573 Abs. 3

Satz 1 BGB voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermie-

ters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben

angegeben sind. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum

frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen

und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur

Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drs. 6/1549, S. 6 f. zu

§ 564a Abs. 1 Satz 1 BGB aF). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge

getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet,

dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann; bei

einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der

Personen, die für die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interes-

ses, das diese Personen an der Erlangung der Wohnung haben, ausreichend

(BayObLG WuM 1981, 200, 202 f.; WuM 1985, 50, 51, m.w.N.).

Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass das Kündi-

gungsschreiben der Klägerin diesen Anforderungen genügt. In dem Kündi-

gungsschreiben vom 19. Mai 2004 ist die Kündigung damit begründet, dass der

Gesellschafter der Klägerin H. T. schwer erkrankt sei; er sei nicht

mehr in der Lage, die von ihm bewohnte Dachwohnung im gleichen Haus weiter

auf Dauer zu nutzen und sei darauf angewiesen, in die von dem Beklagten

bewohnte Erdgeschosswohnung umzuziehen. Aus dem Kündigungsschreiben

geht damit hervor, dass die Klägerin Eigenbedarf an der Wohnung wegen der

Erkrankung ihres Gesellschafters geltend macht.

Entgegen der Ansicht der Revision war es nicht erforderlich, in dem

Kündigungsschreiben darüber hinaus anzugeben, unter welchen gesundheitli-

chen Aspekten der Gesellschafter H. T. die Dachwohnung nicht mehr

nutzen konnte. Tatsachen, die nur der näheren Erläuterung, Ergänzung, Ausfül-

lung sowie dem Beweis des geltend gemachten Kündigungsgrundes dienen,

können auf Verlangen des Mieters grundsätzlich auch noch im Prozess nach-

geschoben werden (BayObLG WuM 1981, 200, 202 f.; WuM 1985, 50, 51,

m.w.N.; vgl. auch BVerfG NZM 1998, 618). Derartige Tatsachen müssen jeden-

falls dann nicht schon im Kündigungsschreiben erwähnt werden, wenn sie dem

Mieter bereits bekannt sind (MünchKommBGB/Häublein, aaO, Rdnr. 96;

Schmid/Gahn, aaO, Rdnr. 59; vgl. auch BVerfG NZM 2003, 592 f.). So verhält

es sich nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Beru-

fungsgerichts auch hier.

Ball

Wiechers

Hermanns

Dr. Koch

Dr. Hessel

Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 22.11.2005 - 7 C 213/04 - LG Berlin, Entscheidung vom 14.08.2006 - 62 S 398/05 -