BGH Urteil vom 11.10.2007 – III ZR 298/06
III. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in der Baulandsache
Nachschlagewerk:
BGHZ:
BGHR:
ja
ja
ja
Verkündet am: 11. Oktober 2007 K i e f e r Justizangestellter als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
BauGB § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 28 Abs. 4 Satz 1, § 93 Abs. 2 Nr. 1 und 2,
§ 95 Abs. 1 Satz 1, § 96 Abs. 1 Satz 1, § 194; GG Art. 14 Ea
Nicht wertsteigernde Aufwendungen des Eigentümers auf sein Grundstück
sind bei der Bemessung der Entschädigung, die die Gemeinde bei Ausübung
ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts zuzahlen hat, nicht zu berücksichtigen.
BGH, Urteil vom 11. Oktober 2007 - III ZR 298/06 - KG Berlin
LG Berlin
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 11. Oktober 2007 durch den Vorsitzenden Richter Schlick, die Richter
Dr. Kapsa, Dr. Herrmann, Wöstmann und die Richterin Harsdorf-Gebhardt
für Recht erkannt:
Die Revision des Beteiligten zu 1 gegen das Urteil des Senats für
Baulandsachen des Kammergerichts vom 27. Oktober 2006 wird
zurückgewiesen.
Der Beteiligte zu 1 hat die Kosten des Revisionsrechtszugs zu tra-
gen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Der Beteiligte zu 1 war Eigentümer des Grundstücks F.
W. 46-52 in B. . Auf dem Grundstück befanden sich Klein-
gärten. Die Räumung des Grundstücks durch die Kleingärtner erreichte der Be-
teiligte zu 1 dadurch, dass er am 23. August 2004 mit dem Zwischenpächter,
dem Bezirksverband C. der Kleingärtner e.V., die Aufhebung
des Pachtvertrags und die Zahlung einer Entschädigung vereinbarte. Ein Teil
des Grundstücks, für das der Beteiligte zu 1 Aufwendungen in Höhe von
55.896,66 € für die Baufreimachung getragen hatte, war laut Bebauungsplan
als öffentliche Straßenverkehrsfläche ausgewiesen. Die Baufreimachung diente
dem Zweck, das Grundstück als Gewerbefläche veräußern zu können. Mit
notariellem Kaufvertrag vom 17. September 2004 verkaufte der Beteiligte zu 1 eine Teilfläche des Grundstücks von 6.700 m2 zum Preis von 240 €/m² an die
Beteiligte zu 2. Der Beteiligte zu 3 übte das Vorkaufsrecht zugunsten des Betei-
ligten zu 4 nach § 28 Abs. 4 BauGB aus und ermittelte einen Entschädigungs-
betrag von 5 €/m² für die als Straßenland ausgewiesene Teilfläche von 811 m²
in einer Gesamthöhe von 4.055 €. Der Beteiligte zu 1 stellte Antrag auf gericht-
liche Entscheidung, der vom Landgericht zurückgewiesen wurde. Seine hierge-
gen gerichtete Berufung blieb erfolglos.
Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt er sein Begehren wei-
ter, die von ihm verauslagten Kosten für die Baufreimachung des Grundstücks-
teils von 811 m² in Höhe von 55.896,66 € zusätzlich als Entschädigung zu er-
halten.
Entscheidungsgründe
Die Revision ist unbegründet.
I.
Nach Auffassung des Berufungsgerichts steht dem Beteiligten zu 1 kein
Anspruch auf Entschädigung für die verauslagten Kosten für die Baufreima-
chung des vom Vorkaufsrecht betroffenen Grundstücksteils zu. Der Wert des
Grundstücks werde ersetzt. Eine entschädigungspflichtige Rechtsposition sei im
Hinblick auf die Aufwendungen nicht entzogen worden. Seine Aufwendungen
seien nicht durch die Ausübung des Vorkaufsrechts seitens des Beteiligten zu 3
veranlasst gewesen. Der Beteiligte zu 1 habe sich nicht darauf verlassen kön-
nen, dass das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werde. Die Aufwendungen seien
auch nicht wirklich fehlgeschlagen. Die Baufreimachung sei nämlich auch not-
wendig gewesen, um freien Zugang zum Restgrundstück zu erhalten und
für dessen bestmögliche Nutzung als Gewerbefläche erforderlich gewesen.
Schließlich habe der Beteiligte zu 1 auch nicht von seinem vertragsgemäßen
Recht auf Rücktritt vom Vertrag Gebrauch gemacht. Die ihm mögliche Nach-
verhandlung des Kaufpreises für das Restgrundstück habe er unterlassen.
II.
Das Berufungsurteil hält den Angriffen der Revision stand.
1.
Ein Entschädigungsanspruch ergibt sich nicht aus § 28 Abs. 4 Satz 1,
§ 93 Abs. 2 Nr. 1, § 95 Abs. 1 Satz 1 BauGB.
Dem Beteiligten zu 4 steht ein Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1
Nr. 1 BauGB zu, weil das streitgegenständliche Teilgrundstück im Bebauungs-
plan als öffentliche Straßenfläche ausgewiesen ist und die Zweckbestimmung
eine - gegebenenfalls auch spätere - Enteignung rechtfertigen würde (vgl. Pae-
tow in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Aufl., § 28 Rn. 39 f [August 2003]).
Deshalb bestimmt sich die Höhe der Entschädigung infolge der Ausübung des
Vorkaufrechts nach den Vorschriften des Zweiten Abschnitt des Fünften Teils
des Baugesetzbuches, den §§ 93 ff BauGB.
a) Nach § 95 Abs. 1 Satz 1 BauGB bemisst sich die Entschädigung für
den durch eine Enteignung eingetretenen Rechtsverlust nach dem Verkehrs-
wert (§ 194 BauGB) des zu enteignenden Grundstücks. Für die Ermittlung des
Verkehrswertes ist maßgeblich der objektive Wert, d.h. die Summe, die den
Betroffenen in den Stand versetzt, ein dem entzogenen Recht gleichwertiges zu
erwerben. Dabei kommt es nicht darauf an, ob ein gleichgeartetes Recht über-
haupt auf dem Markt zu erwerben ist. Die Entschädigung muss dabei dem vol-
len Wert des genommenen Rechts in der Hand eines jeden Inhabers entspre-
chen (st. Rsp. Senatsurteil BGHZ 156, 257, 259 f). Entscheidend ist jedoch nur
der Wert des genommenen Rechts als solchem. Welche Aufwendungen zuvor
im Hinblick auf das Recht gemacht wurden, die sich nicht wertsteigernd auf das
genommene Recht auswirken, ist für die Bemessung der Entschädigung uner-
heblich (vgl. Senatsurteil vom 11. Mai 1959 - III ZR 18/58 - MDR 1959, 918).
Im vorliegenden Fall beträgt der nach der Qualität Straßenland zu be-
messende Wert des genommenen Grundstücks 5 €/m². Dass sich die Aufwen-
dungen des Beteiligten zu 1 über diesen Wert hinaus wertsteigernd ausgewirkt
haben, ist weder dargetan noch sonst ersichtlich. Zwar liegt die Annahme nicht
fern, dass der Kläger, indem er durch die mit dem Zwischenpächter getroffenen
Vereinbarungen das (Teil-)Grundstück "pachtfrei" gemacht und für die Beseiti-
gung vorhandener Anpflanzungen und Baulichkeiten eine Entschädigung ge-
zahlt hat, für eine Wertsteigerung des Grundstücks gesorgt hat (vgl. Kleiber in:
Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 5 WertV [Stand: November 2000], Rn. 33).
Jedoch hat der Kläger in den Tatsacheninstanzen lediglich vorgetragen, dass
sich erst durch diese Maßnahmen bei den Verkaufsverhandlungen mit der Be-
teiligten zu 2 der für Gewerbeflächen vergleichbaren Zuschnitts und vergleich-
barer Lage übliche Kaufpreis von 240 €/m² habe erzielen lassen. Hingegen hat
er nicht dargetan, inwieweit hierdurch auch der Verkehrswert für Straßenland
beeinflusst worden ist; vielmehr hat er insoweit in Ansehung der von ihm getrof-
fenen Maßnahmen den von dem Beteiligten zu 3 festgesetzten und vom Land-
gericht gebilligten Wert von 5 €/m² in seiner Berufungsbegründung ausdrücklich
hingenommen.
b) Eine erweiternde Auslegung der § 95 Abs. 1 Satz 1 und § 194 BauGB
unter normativen Gesichtspunkten kommt nicht in Betracht.
aa) Voraussetzung jeder normativen Betrachtung für die Entschädigung
ist, dass eine konkrete subjektive Rechtsposition entzogen worden ist (st. Rspr.
Senatsurteil BGHZ 156, 257, 259 f). Ein weitergehender Anspruch besteht
grundsätzlich nicht; die Entschädigung ist nämlich keine Schadensersatzleis-
tung. Sie umfasst nur diejenigen Schäden, welche infolge des enteignenden
Eingriffs an dem genommenen Recht selbst eintreten, also nur den eigentlichen
Substanz- bzw. Rechtsverlust. Einen Ersatz des weitergehenden wirtschaftli-
chen Schadens, welcher sich als Folge des hoheitlichen Eingriffs etwa einge-
stellt hat, insbesondere also einen Ersatz des entgangenen Gewinns oder der
deswegen entgangenen besonderen Nutzungen kann der Eigentümer dagegen
nicht verlangen (Senatsurteile BGHZ 37, 269, 273 f; 59, 250, 258). Ebenso blei-
ben rechtlich nicht gesicherte Chancen, Aussichten oder wirtschaftliche Interes-
sen außer Betracht (Senatsurteil BGHZ 83, 1, 3). Etwas anderes gilt nur, wenn
die Chancen oder Aussichten im Zeitpunkt der Enteignung unmittelbar und so
sicher bevorstehen, dass sie sich bereits als wertbildende Faktoren des ge-
nommenen Rechts auswirkten, der allgemeine Grundstücksverkehr ihnen also
schon Rechnung trug (Senatsurteil vom 29. November 1965 - III ZR 34/64 -
NJW 1966, 497).
Die vom Beteiligten zu 1 aufgewandten Kosten sind keine Rechtspositi-
on, die genommen worden ist. Es handelt sich vielmehr um Aufwendungen, um
das Grundstück besser verkaufen zu können, mithin um damit verbundene nicht
erfüllte Preiserwartungen, die auch unter normativen Gesichtspunkten nicht zu
einer höheren Entschädigung führen. Der Wert des Grundstücks selbst wird
dem Beteiligten zu 1 vergütet.
Der Umstand, dass der Beteiligte zu 1 gegebenenfalls im Hinblick auf
seine Aufwendungen gegenüber der Beteiligten zu 2 einen höheren Preis hat
erzielen können, ist entschädigungsrechtlich unerheblich. Einen den Verkehrs-
wert erheblich übersteigenden Kaufpreis muss die Gemeinde bei Ausübung des
Vorkaufsrechtes selbst dann nicht akzeptieren, wenn die Enteignungsvoraus-
setzungen nicht vorliegen (§ 28 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Erst recht ist dieser oh-
ne Bedeutung, wenn die Gemeinde nur den Substanzverlust entschädigen
muss und darf, weil die Voraussetzungen der Enteignung vorliegen.
bb) Der Einwand des Beteiligten zu 1, die Gemeinde habe Aufwendun-
gen erspart, weil sie die Kleingärtner auf dem streitgegenständlichen Grund-
stück nicht habe entschädigen müssen, führt nicht zu einer höheren Entschädi-
gung.
Die Frage, ob die vorkaufsberechtigte Gemeinde ohne die Aufhebung
des Zwischenpachtvertrags
ihrerseits den Zwischenpächter entschädigen
müsste (vgl. § 11 BKleingG), ist unerheblich für die Bemessung der Entschädi-
gung für den Beteiligten zu 1. Denn diese bemisst sich allein nach dem Wert
des ihm Genommenen und nicht danach, welche Aufwendungen die Gemeinde
für die Verwirklichung der im Allgemeinwohl liegenden Flächennutzung hat.
c) Auch § 95 Abs. 4 BauGB führt zu keiner anderen Bewertung. Danach
können Rechte Dritter, die den Wert des Grundstückes mindern, bei der Fest-
setzung der Entschädigung für den Rechtsverlust zu berücksichtigen sein. Un-
mittelbar findet die Vorschrift keine Anwendung, da bei der Ausübung des Vor-
kaufsrechts keine solchen Rechte Dritter mehr vorhanden waren.
Aber auch eine entsprechende Anwendung in der Hinsicht, dass Auf-
wendungen, die zur Ablösung der den Wert nicht mehr mindernden Rechte ge-
macht wurden, bei der Entschädigung berücksichtigt werden müssen, kommt
nicht in Betracht. Die Vorschrift stellt als Grenze der Entschädigung auf den
Wert des genommenen Rechts ab. Die nach der Vorschrift zu berücksichtigen-
de Wertminderung muss deshalb nicht identisch mit den Entschädigungsbe-
trägen sein, die im Enteignungsfall die gesondert zu entschädigenden Neben-
berechtigten erhalten würden (Battis in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB,
Streck in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Aufl., § 95 Rn. 32 [Juli 2004]).
2.
Ein Entschädigungsanspruch folgt nicht aus § 28 Abs. 4 Satz 1, § 93
Abs. 2 Nr. 2, § 96 Abs. 1 Satz 1 BauGB.
Über die Substanzentschädigung hinaus können Folgeschäden nach
§ 96 BauGB entschädigt werden, die ohne dinglichen Wertbezug durch die Ent-
eignung unmittelbar und zwangsnotwendig begründet werden, wobei auch hier
nur rechtlich geschützte konkrete Werte und nicht bloße wirtschaftliche Interes-
sen, Erwartungen oder Chancen ausreichend sind (Senatsurteile BGHZ 55, 82,
83; 65, 253, 255; 83, 1, 3; 118, 59, 66). Die individuellen Nachteile, die nicht
allgemein jeden treffen, müssen als Folge der Enteignung in Erscheinung treten
(Senatsurteil BGHZ 55, 82, 84).
Im vorliegenden Fall sind die Aufwendungen für die Ablösung der Rechte
Dritter vom Beteiligten zu 1 vor der Ausübung des Vorkaufsrechts getätigt wor-
den und stellen sich deshalb auch nicht als dessen unmittelbare und erzwunge-
ne Folge dar. Eine andere Sichtweise ergibt sich auch nicht deshalb, weil die
Beteiligte zu 4 Kosten für die Freimachung des als Straßenland ausgewiesenen
Grundstücks erspart hätte. Ob sie Aufwendungen erspart, ändert an der Ver-
mögenslage des Beteiligten zu 1 nichts. Im Übrigen ist in den Blick zu nehmen,
dass die Ablösung der Rechte Dritter nicht allein dem als Straßenland ausge-
wiesenen Grundstücksbereich zu Gute kommt, sondern auch für die gewerbli-
che Nutzung des anderen nicht von der Ausübung des Vorkaufsrechts betroffe-
nen Grundstücksteils dienlich ist. Ohne die Freimachung wäre das gesamte
Grundstück nur schwer verwertbar gewesen. Dieser Vorteil ist dem Beteiligten
zu 1 verblieben. Er hat sein im Kaufvertrag vereinbartes Rücktrittsrecht für den
Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts hinsichtlich des verbliebenen Grund-
stücksteils nicht ausgeübt, was nahe gelegen hätte, wenn das Restgrundstück
mit dem verbleibenden Kaufpreis unter Wert verkauft worden wäre.
3.
Auch die Berücksichtigung der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG
und des Gleichheitssatzes nach Art. 3 Abs. 1 GG führen nicht zu einer anderen
Bewertung.
Zu den durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten privatrechtlichen Positionen
gehören solche, die das bürgerliche Recht einem privaten Rechtsträger als Ei-
gentum zuordnet (BVerfGE 70, 191, 199). Dazu gehören die in Erwartung der
besseren Verwertbarkeit des Grundstücks gemachten Aufwendungen nicht.
Die am Verkehrswert orientierte Entschädigung der §§ 93 ff BauGB ent-
spricht den verfassungsrechtlichen Anforderungen (vgl. BVerfGE 24, 367, 421;
46, 268, 285; BVerfG NVwZ 1998, 947, 948). Sie könnte sogar von Verfas-
sungs wegen hinter dem Verkehrswert zurückbleiben (vgl. BVerfGE 24, 367,
421), muss aber jedenfalls nicht darüber hinausgehen.
Der Einwand des Beteiligten zu 1, dass die Beteiligte zu 4 eigene Auf-
wendungen für die Baufreimachung des Teilgrundstücks erspart habe und inso-
weit bereichert sei, ist unter verfassungsrechtlichem Blickwinkel unerheblich.
Ob es überhaupt mit der Ratio des Enteignungsbegriffs vereinbar ist, auf hoheit-
liche Eingriffe, die als Enteignungen angesehen werden müssen, zivilrechtliche
Grundsätze der ungerechtfertigten Bereicherung anzuwenden, kann dahinste-
hen. Jedenfalls wird dies von der Eigentumsgarantie nicht gefordert (vgl.
BVerfGE 41, 126, 161).
Dem Beteiligten zu 1 wird kein individuelles Sonderopfer abverlangt, das
unter dem Blickwinkel des Gleichheitssatzes zu einer Enteignungsentschädi-
gung führen müsste. Er wird im Gegensatz zu anderen, die eine Enteignungs-
entschädigung erhalten, nicht schlechter gestellt. Kein von einem Zugriff auf
sein Eigentum wegen Allgemeinwohlbelangen betroffener Grundstückseigen-
tümer erhält für nicht in der Substanz niedergeschlagene Aufwendungen auf
sein Grundstück eine höhere Entschädigung. Auch der Beteiligte zu 2 als Käu-
fer des streitgegenständlichen Grundstücks würde, wenn der Beteiligte zu 3
nicht das Vorkaufsrecht ausgeübt, sondern später ein Enteignungsverfahren zu
seinen Lasten durchgeführt hätte, nur den Verkehrswert des Grundstücks er-
setzt bekommen und nicht den von ihm gezahlten Kaufpreis.
Zutreffend weist das Berufungsgericht auch darauf hin, dass das vom
Beteiligten zu 1 als enttäuscht geltend gemachte Vertrauen im Hinblick auf die
Wirtschaftlichkeit seiner Aufwendungen nicht schutzwürdig ist. Die Existenz des
Vorkaufsrechtes war dem Beteiligten zu 1 bekannt. Im Kaufvertrag ist für den
Fall der Ausübung des Vorkaufsrechtes ein Rücktrittsrecht für ihn vereinbart
worden. Es wäre deshalb unschwer möglich gewesen, die Frage der Ausübung
des Vorkaufsrechtes im Falle eines Verkaufs des Grundstücks mit dem Revisi-
onsgegner vor Abschluss des Kaufvertrages abzuklären.
Schlick
Kapsa
Herrmann
Wöstmann
Harsdorf-Gebhardt
Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 25.05.2005 - O 1/05 Baul -
KG Berlin, Entscheidung vom 27.10.2006 - 9 U 3/05 Baul -