BGH Urteil vom 11.01.2008 – V ZR 85/07

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

Verkündet am: 11. Januar 2008 Langendörfer-Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

V ZR 85/07

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

AusglLeistG § 3 Abs. 10

a) § 3 Abs. 10 AusglLeistG enthält ein relatives Veräußerungsverbot.

b) § 3 Abs. 10 AusglLeistG steht nur der Veräußerung nach diesem Gesetz er-

worbener Grundstücke entgegen; andere Verfügungen werden von dem

Verbot nicht erfasst, ebenso wenig eine im Wege der Zwangsvollstreckung

eingetragene Hypothek.

BGH, Urteil vom 11. Januar 2008 - V ZR 85/07 - OLG Rostock

LG Neubrandenburg

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 11. Januar 2008 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, den

Richter Dr. Klein, die Richterin Dr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und

Dr. Roth

für Recht erkannt:

Die Revision gegen das Urteil des 7. Zivilsenats des Oberlandes-

gerichts Rostock vom 26. April 2007 wird auf Kosten der Klägerin

zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Die B. (B. ) war

als Eigentümerin einer Vielzahl ehemals volkseigener Grundstücke in W.

im Grundbuch eingetragen. Aufgrund Verein-

barung mit der Klägerin wurden die Grundstücke mit Bescheid vom 1. April

1996 dieser zugeordnet. Ohne dass der Eigentumswechsel im Grundbuch ver-

lautbart war, verkaufte die Klägerin im eigenen Namen und als Vertreterin der

B. die Grundstücke zusammen mit weiteren noch als volkseigen in Rechtsträ-

gerschaft eines Forstwirtschaftsbetriebs gebuchten Grundstücken mit Notarver-

trag vom 6. Dezember 1996 nach dem Ausgleichsleistungsgesetz verbilligt an

eine zwischen den Eheleuten R. vereinbarte Gesellschaft des bürgerlichen

Rechts (GbR) und ließ die Grundstücke den Eheleuten R. als Gesellschaf-

tern auf. Die GbR verpflichtete sich zur forstwirtschaftlichen Nutzung der

Grundstücke und dazu, über diese nicht ohne Zustimmung der Klägerin zu ver-

fügen. Ein Verstoß gegen die Bewirtschaftungsverpflichtung oder das Verfü-

gungsverbot berechtigte die Klägerin zum Rücktritt vom Vertrag. Zur Sicherung

des aus einem Rücktritt folgenden Anspruchs auf Auflassung der Grundstücke

bewilligten die Käufer die Eintragung einer Vormerkung. In § 8 Abs. 1 des Ver-

trags stellten die Vertragsparteien fest, dass die Grundstücke dem Verbot von

§ 3 Abs. 10 AusglLeistG unterlägen und ohne Genehmigung der Verkäuferin

nicht veräußert werden dürften.

Am 21. Dezember 1998 wurde die Auflassung der Grundstücke im

Grundbuch vollzogen. In Abteilung II des Grundbuchs wurde zugleich eingetra-

gen: "Veräußerungsverbot mit Genehmigungsvorbehalt gemäß § 3 Abs. 10

AusglLeistG bis 20. Dezember 2018" und "Rückauflassungsvormerkung, be-

dingt, befristet für die B. ,

".

Am 12. November 2002 erwirkte der Beklagte im Wege der Zwangsvoll-

streckung die Belastung einzelner Grundstücke mit Sicherungshypotheken. Am

20. Dezember 2002 trat die Klägerin von dem Kaufvertrag zurück. Die Kauf-

grundstücke wurden am 16. Juli 2004 der Klägerin aufgelassen. Am

2. September 2004 "berichtigte" das Grundbuchamt die Eintragung der Vormer-

kung vom 21. Dezember 1998 "von Amts wegen" dahin, dass die Klägerin "seit

dem 21. Dezember 1998 Berechtigte" des gesicherten Anspruchs sei. Am

13. Dezember 2004 wurde sie als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen.

Die Klägerin hat beantragt, den Beklagten zu verurteilen, der Löschung

der für ihn eingetragenen Hypotheken zuzustimmen. Das Landgericht hat der

Klage stattgegeben, das Oberlandesgericht hat sie abgewiesen. Mit der von

dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wie-

derherstellung des landgerichtlichen Urteils.

I.

Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch der Klägerin auf Zustim-

mung zur Löschung der Hypotheken. Es meint, aus der eingetragenen Vormer-

kung könnten sich Ansprüche der Klägerin nur gegen Belastungen ergeben, die

nach der Berichtigung der Eintragung vom 2. September 2004 erfolgt seien und

damit nicht gegen die zuvor für den Beklagten eingetragenen Hypotheken.

Auch aus dem Veräußerungsverbot folge kein Anspruch gegen den Beklagten

auf Zustimmung zu der verlangten Löschung. Das Verbot erfasse die Belastung

der Grundstücke durch die eingetragenen Hypotheken nicht.

II.

Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand.

1. Ein Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zur Löschung der einge-

tragenen Hypotheken gemäß § 888 Abs. 1 BGB besteht nicht. Der zur Siche-

rung des Anspruchs der Klägerin auf Übertragung der Grundstücke eingetrage-

nen Vormerkung kommt ein Vorrang gegenüber den für den Beklagten einge-

tragenen Hypotheken nicht zu.

a) Die zugleich mit der Eintragung der Eheleute R. als Eigentümer

des Grundstücks eingetragene Vormerkung führte nicht zur Sicherung des im

Kaufvertrag für die Klägerin vereinbarten bedingten Rückübertragungsan-

spruchs, weil durch die Eintragung der B. als Vormerkungsberechtigte nicht

die für die Klägerin bewilligte Vormerkung gewahrt wurde (vgl. Senat, BGHZ

123, 298, 301).

Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt und die Revision auch

nicht in Zweifel zieht, konnte die Eintragung vom 2. September 2004 den

Schutz der Klägerin durch die Vormerkung ihres Anspruchs nicht rückwirkend

auf den 21. Dezember 1998 herbeiführen. Eine derartige Rückwirkung ist mit

der Funktion des Grundbuchs, den bestehenden Rechtszustand zu verlautba-

ren, unvereinbar.

b) Entgegen der Meinung der Revision kommt es nicht darauf an, ob das

Berufungsgericht die Abtretung eines durch die zunächst eingetragene Vormer-

kung gesicherten Anspruchs der B. an die Klägerin zu Recht verneint hat. Ein

Anspruch der B. auf Übertragung der Grundstücke, der durch die Vormer-

kung gesichert und den die B. an die Klägerin hätte abtreten können, ist

durch den Vertrag vom 6. Dezember 1996 nicht begründet worden.

Das Berufungsgericht hat offen gelassen, ob der B. ein Anspruch ge-

gen die GbR auf Übertragung der Grundstücke zustand. Die Frage ist zu ver-

neinen. Zu dieser Feststellung ist der Senat in der Lage, weil weiteres Vorbrin-

gen der Parteien insoweit nicht in Betracht kommt. Die Klägerin war Eigentüme-

rin des größten Teils der verkauften Grundstücke. Der Kaufvertrag über sämtli-

che Grundstücke wurde zwischen ihr und der GbR geschlossen. Ein Recht zum

Rücktritt vom Vertrag wurde nur für die im Vertrag als "Verkäuferin" bezeichnete

Klägerin vereinbart. Zu deren Sicherung wurde die Rückerwerbsvormerkung

bewilligt. Auch wenn der Verkauf der Grundstücke, wie die Revision geltend

macht, im Auftrag der B. geschehen ist, fehlt es an einem Anhaltspunkt in

dem Vertrag dafür, dass die Ausübung des der Klägerin eingeräumten Rück-

trittsrechts dazu führen sollte, dass die B. die Übertragung der Grundstücke

auf sich verlangen können sollte und ein Anspruch der B. durch die einzutra-

gende Vormerkung habe gesichert werden sollen. Das wird durch das Verhal-

ten der Vertragsparteien nach der Erklärung des Rücktritts vom Vertrag durch

die Klägerin bestätigt: Die Klägerin hat nach der vorgelegten Klageschrift die

Auflassung der Grundstücke aus eigenem Recht verlangt und erreicht. Sie und

nicht die B. wurde durch die Eintragung vom 13. Dezember 2004 Eigentüme-

rin der Grundstücke.

2. Der geltend gemachte Anspruch ergibt sich auch nicht aus dem in das

Grundbuch eingetragenen Veräußerungsverbot gemäß § 3 Abs. 10 AusglLeistG

iVm § 888 Abs. 2 BGB.

a) Allerdings enthält § 3 Abs. 10 AusglLeistG ein für den Schutz des

§ 888 Abs. 2 BGB erforderliches relatives Veräußerungsverbot im Sinne von

§ 135 BGB (Hauer in Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus, VermG,

Loseblattkommentar, Stand Januar 2007, § 3 AusglLeistG, Rdn. 183; zweifelnd

Kimme/Ludden, Offene Vermögensfragen, Loseblattkommentar, Stand Novem-

ber 2007, § 3 AusglLeistG Rdn. 218). Zweck eines absoluten Veräußerungs-

verbots ist der Schutz der Allgemeinheit oder der Schutz des Verfügenden vor

den Folgen seines Handelns (MünchKomm-BGB/Armbrüster, 5. Aufl., § 135

Rdn. 7; Staudinger/Kohler, BGB

[2003], § 135 Rdn. 43;

ferner Soergel/

Hefermehl, BGB, 13. Aufl., §§ 135, 136 Rdn. 2, 5; RGRK-BGB, Krüger-

Nieland/Zöller, 12. Aufl., § 135 Rdn. 11). So verhält es sich bei dem Verbot von

§ 3 Abs. 10 AusglLeistG nicht. Ziel der Vorschrift ist es, Gewinne aus dem Wei-

terverkauf nach dem Ausgleichsleistungsgesetz verbilligt erworbener Grundstü-

cke zu verhindern (Meixner in Rädler/Raupach/Bezzenberger, Vermögen in der

ehemaligen DDR, Loseblattausgabe, Stand November 2004, § 3 AusglLeistG

Rdn. 169; Zilch in Motsch/Rosenbach/Löffler/Schäfer/Zilch, EALG, Loseblatt-

kommentar, Stand 1995, § 3 AusglLeistG Rdn. 147), und nicht, den Handel mit

Grundstücken zu beschränken oder den Erwerber vor einem Weiterverkauf zu

bewahren. Die verbotswidrige Veräußerung ist auch nicht nichtig, sondern ge-

nehmigungsfähig. Die Erteilung der Genehmigung hängt davon ab, dass ein im

Zusammenhang mit der Weiterveräußerung erzielter Mehrerlös der Treuhand-

anstalt oder ihrer Nachfolgerin zufließt, § 10 Abs. 3 Satz 2 AusglLeistG. Das

Verbot ist befristet. Es wird erst mit Eintragung in das Grundbuch wirksam, § 3

Abs. 10 Satz 3 AusglLeistG. Das ist mit einer absoluten Wirkung kaum zu ver-

einbaren. Absolute Veräußerungsverbote sind grundsätzlich weder eintragungs-

(Demharter, GBO, 25. Aufl., Anh. zu § 13 Rdn. 35) noch rangfähig.

b) § 3 Abs. 10 Satz 1 AusglLeistG steht jedoch nur der Veräußerung

nach dem Augleichsleistungsgesetz verbilligt erworbener Grundstücke entge-

gen. Andere Verfügungen werden von dem Verbot nicht erfasst (Hauer in Fie-

berg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus, aaO, Rdn. 222). Im Hinblick auf

diese soll nach der gemäß § 4 Abs. 3 AusglLeistG zur Regelung der Einzelhei-

ten des verbilligten Verkaufs ehemals volkseigener Grundstücke von der Bun-

desregierung erlassenen Flächenerwerbsverordnung in den Kaufverträgen

vielmehr ein Zustimmungsvorbehalt vereinbart werden, § 12 Abs. 3 FlErwV.

Nach der Begründung dieser Bestimmung soll hiervon gerade die Belastung mit

Hypotheken erfasst werden (BR-Drucks 741/95 S. 41). Weshalb dabei zwi-

schen rechtsgeschäftlichen Belastungen und Belastungen im Wege der

Zwangsvollstreckung zu unterscheiden sei, wie die Revision meint, ist nicht er-

sichtlich. Der Zweck der Eintragung einer Hypothek in das Grundbuch, die Haf-

tung eines Grundstücks zu begründen, hängt nicht davon ab, ob die Hypothek

durch Rechtsgeschäft oder Hoheitsakt begründet wird.

c) Die von dem Ausgleichsleistungsgesetz und der Flächenerwerbsver-

ordnung dem Bereich der Vereinbarung zugewiesene Frage der Belastung ist

einer dinglichen Wirkung unzugänglich, vgl. § 137 BGB. Als Mittel der Siche-

rung des Zustimmungsvorbehalts bieten sich daher die Vereinbarung eines

Rechts zum Rücktritt des Verkäufers vom Vertrag und die Sicherung des An-

spruchs auf Rückübertragung durch die Bewilligung und Eintragung einer Vor-

merkung an. Dem entsprechen der Kaufvertrag und die Bewilligung der Eheleu-

te R. vom 6. Dezember 1996. Dass aufgrund der verwirrenden Gestaltung

des Vertrages und der Unaufmerksamkeit von Grundbuchamt und Urkundsno-

tar die Vormerkung zunächst nicht entsprechend ihrer Bewilligung eingetragen

worden ist, bedeutet einen Zufall, dem zur Auslegung des Ausgleichsleistungs-

gesetzes nichts entnommen werden kann. Erst das Zusammenwirken der be-

sonderen Umstände des Falles hat es ermöglicht, dass der Beklagte Rechte an

den Grundstücken erworben hat, die trotz des Rücktritts der Klägerin von dem

Kaufvertrag gegen diese Bestand haben.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

III.

Krüger

Klein

Stresemann

Czub

Roth

Vorinstanzen: LG Neubrandenburg, Entscheidung vom 26.05.2005 - 4 O 246/04 - OLG Rostock, Entscheidung vom 26.04.2007 - 7 U 67/05 -