BGH Urteil vom 30.01.2008 – XII ZR 176/05

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XII ZR 176/05

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 30. Januar 2008 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge-

mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 20. Dezember 2007 am

30. Januar 2008 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter Sprick,

Fuchs, Dr. Ahlt und die Richterin Dr. Vézina

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer

des Landgerichts Magdeburg vom 20. September 2005 aufgeho-

ben. Der Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Ent-

scheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Landgericht

zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin verlangt eine Erhöhung des Pachtzinses nach dem Schuld-

rechtsanpassungsgesetz.

Mit Vertrag vom 1. Januar 1988 überließ der Deutsche Anglerverband

der ehemaligen DDR dem Beklagten in der Wochenendsiedlung "B. S. "

die Parzelle B weg 84 zu Erholungszwecken.

Am 26. März 1999 trafen die Landeshauptstadt Magdeburg als Verpäch-

terin und der Beklagte als Pächter folgende Vereinbarung:

"Der bestehende Vertrag vom 1.1.1984 unter (SchuldRÄndG) vom 21.9.1994.

Berücksichtigung

des

fortgesetzt ... wird Schuldrechtsanpassungsgesetzes

für

Der Pachtzins beträgt rückwirkend ab 1.1.1996 lt. eines erstellten Gut- achtens über den ortsüblichen Pachtzins 1,20 DM/m².

Nach den vorliegenden und bestätigten Vermessungsunterlagen beträgt der Zins für 268 m² x 1,20 DM und somit 321,60 DM/Jahr."

für Parzelle 84

Am 17. Februar 2000 folgte nach einer Neuvermessung die Einigung auf

ein jährliches Nutzungsentgelt von 362,40 DM.

Mit Zuordnungsbescheid vom 13. Dezember 2000 wurde festgestellt,

dass die Klägerin Eigentümerin des Grundstücks geworden ist.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich des Ka-

tasteramtes Magdeburg ermittelte zum Wertermittlungsstichtag 19. Juni 2002

ein ortsübliches Nutzungsentgelt von 1,20 €/m². Am 16. Oktober 2002 schrieb

das Bundesvermögensamt Magdeburg an den Beklagten:

"... Mit Wirkung vom 1. Januar 2003 erhöhe ich das Nutzungsentgelt für die von Ihnen am B. S. benutzte Parzelle 84 auf 1,20 €/m²/Jahr. Bei einer Parzellengröße von 302 m² ergibt sich ein jährliches Nutzungsent- gelt von 1,20 €/m²/Jahr x 302 m² = 362,40 €/Jahr.

Mit der Erhöhung wird das ortsübliche Entgelt nicht überschritten.

Mir liegt ein entsprechendes Gutachten des Gutachterausschusses des Katasteramtes Magdeburg vom 17.9.2002 vor (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 Nut- zungsentgeltverordnung).

Der Gutachterausschuss ist bei der Ermittlung des ortsüblichen Entgeltes von einer Verzinsung des Bodenwertes ausgegangen, da ortsübliche Entgelte in vergleichbaren Gemeinden für Grundstücke vergleichbarer Art, Größe, Beschaffenheit und Lage nicht ermittelt werden konnten (§ 3

Abs. 3 Nutzungsentgeltverordnung). Dabei hat der Gutachterausschuss einen Pachtzins von 3,5 % p.a. angesetzt. Das Gutachten des Gutach- terausschusses kann im Bedarfsfall hier im Hause eingesehen werden.

Ab 1. Januar 2003 ist von ihnen daher ein Nutzungsentgelt in Höhe von 362,40 €/Jahr zu zahlen."

Der Beklagte zahlte für das Jahr 2003 weiterhin den bisher geschuldeten

Betrag.

Das Amtsgericht hat die auf Zahlung von 177,11 € gerichtete Klage ab-

gewiesen. Die zugelassene Berufung ist ohne Erfolg geblieben. Dagegen wen-

det sich die Klägerin mit ihrer vom Landgericht zugelassenen Revision.

Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zu-

rückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.

1. Das Berufungsgericht hat, soweit für die Revision noch von Bedeu-

tung, ausgeführt: Rechtsgrundlage für die Erhöhung der Pacht sei nicht die

Nutzungsentgeltverordnung (NutzEV), sondern § 20 SchuldRAnpG. Die Nut-

zungsentgeltverordnung solle gemäß § 20 Abs. 1 SchuldRAnpG eine schritt-

weise Entgelterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Entgelte ermöglichen. Sie

lasse gemäß § 2 Abs. 2 NutzEV jedoch nach dem 2. Oktober 1990 getroffene

Vereinbarungen über Nutzungsentgelte ausdrücklich zu. Nach Erreichen des

ortsüblichen Entgeltes seien unter den Voraussetzungen des § 20 Abs. 3

SchuldRAnpG weitere Erhöhungen möglich. Der Beklagte und die seinerzeitige

Verpächterin, die Landeshauptstadt Magdeburg, hätten am 26. März 1999 den

Pachtzins mit 1,20 DM/m² gemäß § 2 Abs. 2 NutzEV vereinbart. Es sei unstrei-

tig, dass mit dem rückwirkend ab 1. Januar 1996 vereinbarten Pachtzins von

1,20 DM/m² das ortsübliche Nutzungsentgelt vereinbart worden sei. Deshalb sei

die von der Klägerin erklärte Erhöhung nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG zu be-

urteilen.

Zwar enthalte diese Vorschrift anders als § 6 NutzEV nur den Hinweis

darauf, dass das Anpassungsverlangen schriftlich geltend zu machen sei. Die

Kammer schließe sich jedoch der mit Urteil vom 2. Dezember 2004 geäußerten

Auffassung der 12. Zivilkammer des Landgerichts Magdeburg an, wonach auch

ein Anpassungsverlangen nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG als Mindestvoraus-

setzung der Angabe der Rechtsgrundlage, der Darlegung der Zulässigkeitsvor-

aussetzungen und der Nennung des neu verlangten Entgeltes oder des Anpas-

sungsbetrages bedürfe. Diese Angaben seien insbesondere deshalb zu verlan-

gen, weil das Anpassungsverlangen keiner Zustimmung bedürfe, sondern viel-

mehr einseitig rechtsgestaltend sei. Es unterliege mithin - grundsätzlich - ledig-

lich der Kontrolle durch den Pächter. Angesichts der Kompliziertheit der Mate-

rie, die in dem Streit über die Rechtsgrundlage der Erhöhung des Nutzungsent-

geltes ihren Ausdruck finde, seien die genannten Mindestangaben erforderlich,

um dem Pächter die Möglichkeit zu geben, das Verlangen nachzuvollziehen

und zu prüfen. Überdies sei kein vernünftiger Grund dafür ersichtlich, weshalb

die Erhöhungen nach § 3 NutzEV bis zum ortsüblichen Entgelt gemäß § 6 der

Verordnung detaillierter Angaben und Begründungen bedürften, folgende Erhö-

hungen auf ein höheres ortsübliches Entgelt jedoch nicht.

2. Diese Ausführungen des Berufungsgerichts halten einer rechtlichen

Nachprüfung nicht stand.

a) Der Senat hat - nach Erlass des Berufungsurteils - entschieden (Urteil

vom 19. September 2007 - XII ZR 3/05 - WuM 2007, 631 f. mit zustimmender

Anmerkung Toussaint juris PR-BGHZivilR 44/2007 Anm. 4), dass das Erhö-

hungsverlangen nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG im Gegensatz zum Verlangen

nach § 20 Abs. 1 SchuldRAnpG i.V.m. § 6 NutzEV keine besondere Begrün-

dung voraussetzt. § 20 Abs. 1 SchuldRAnpG regelt i.V.m. § 6 NutzEV die An-

passung des in der DDR üblich gewesenen niedrigen Nutzungsentgelts bis zum

Erreichen der ortsüblichen Miete. Demgegenüber

regelt § 20 Abs. 3

SchuldRAnpG die Erhöhung des Nutzungsentgelts für den Fall, dass das Ent-

gelt die ortsübliche Höhe bereits erreicht hatte und in der Folge eine weitere

Anpassung erforderlich wird.

Für das Anpassungsverlangen nach § 20 Abs. 1 SchuldRAnpG wurde

mit zwei Änderungen der Nutzungsentgeltverordnung eine Erläuterungs- und

später sogar eine Begründungspflicht eingeführt, für Anpassungsverlangen

nach Erreichen der Ortsüblichkeit sieht das Gesetz eine Erläuterungs- und Be-

gründungspflicht aber nicht vor. Deshalb liegt die Annahme nahe, dass der Ge-

setzgeber eine solche Begründung für das Anpassungsverlangen nach § 20

Abs. 3 SchuldRAnpG nicht einführen wollte. Denn für Veränderungen nach § 20

Abs. 3 SchuldRAnpG ist eine Begründungspflicht nicht so dringend wie bei dem

Anpassungsverlangen nach § 20 Abs. 1 SchuldRAnpG i.V.m. § 6 NutzEV. Die

Anpassung nach der Nutzungsentgeltverordnung soll den Vermieter in die Lage

versetzen, die vor dem Beitritt in der DDR üblichen niedrigen Nutzungsgebüh-

ren an die ortsüblichen Mietzinsen anzupassen, um dem Eigentümer, der auf-

grund der Schutzvorschriften nach Art. 232 § 4 a EGBGB und § 23

SchuldRAnpG die Verträge nicht kündigen konnte, eine angemessene Boden-

verzinsung zu ermöglichen. Mit der Verteilung der Erhöhung auf einen längeren

Zeitraum war beabsichtigt, einen sprunghaften Anstieg des Nutzungsentgelts zu

verhindern, der viele Nutzer gezwungen hätte, ihre Erholungsgrundstücke auf-

zugeben (Kiethe/Schilling Schuldrechtsanpassungsgesetz § 3 NutzEV Rdn. 24

unter Hinweis auf die amtliche Begründung BR-Drucks. 344/99 zu § 3). Insge-

samt soll der Nutzer nicht mehr zahlen müssen, als andere Bürger aus freien

Stücken

für eine

vergleichbare Nutzung auszugeben bereit

sind

(Kiethe/Schilling aaO Rdn. 5, 6). Deshalb ist Obergrenze für die Anhebung stets

die ortsübliche Miete. Durch die Pflicht zur Begründung wird der Eigentümer

angehalten, die erlaubten Anpassungsschritte zu beachten und insgesamt das

ortsübliche Entgelt nicht zu überschreiten. Dieser Warnfunktion bedarf es bei

der Erhöhung nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG nicht in gleichem Umfang, weil

nach Erreichen der ortsüblichen Miete nur noch Anpassungen entsprechend

der ortsüblichen Entwicklung der Mieten möglich sind.

Aspekte der Rechtssicherheit und der Vertragsgerechtigkeit verlangen

eine Begründung des Anpassungsverlangens nicht. Zwar trifft es zu, dass das

Anpassungsverlangen nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG automatisch zu einer

Erhöhung des Mietzinses führt, ohne dass es der Zustimmung nach § 558 BGB

(= § 2 MHG) bedarf (Kiethe/Matthiessen § 20 SchuldRAnpG Rdn. 25; Thie-

le/Winterstein Schuldrechtsänderungsgesetz § 20 SchuldRAnpG Rdn. 17). Das

ist eine Folge der gesetzlichen Regelung

(vgl. § 20 Abs. 3 Satz 4

SchuldRAnpG). Einen allgemeinen Rechtsgrundsatz des Inhalts, dass bei Miet-

verträgen, Pachtverträgen oder sonstigen Nutzungsverträgen jeweils die ge-

setzliche Grundlage anzugeben sei, wenn der Eigentümer von einem ihm nach

dem Gesetz zustehenden Recht Gebrauch macht, gibt es nicht. Zwar wirken

Gestaltungsrechte auf die Rechtsstellung des Erklärungsempfängers ohne des-

sen Zutun ein, so dass sich die Rechtsänderung klar und eindeutig aus der Er-

klärung ergeben muss (Palandt/Heinrichs BGB 67. Aufl. Überblick vor § 104

Rdn. 17). Ob ein eindeutiges Änderungsverlangen zu einer Erhöhung geführt

hat, kann aber in einem gerichtlichen Verfahren geklärt werden, in dem die Vor-

aussetzungen für die begehrte Erhöhung vom Eigentümer dargelegt und gege-

benenfalls bewiesen werden muss.

b) Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden. Der Beklagte

hat die Ortsüblichkeit des von der Klägerin nunmehr geltend gemachten Ent-

gelts bestritten. Das Berufungsgericht hat hierzu keine Feststellungen getroffen,

was nachzuholen sein wird.

Hahne

Sprick

Fuchs

Ahlt

Vézina

Vorinstanzen:

AG Magdeburg, Entscheidung vom 18.03.2005 - 171 C 2342/03 -

LG Magdeburg, Entscheidung vom 20.09.2005 - 2 S 195/05 -