BGH Urteil vom 05.03.2008 – VIII ZR 80/07

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

Verkündet am: 5. März 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

VIII ZR 80/07

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB § 556

Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlun-

gen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Mo-

nats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen

muss, gehört auch der Einwand, dass der Vermieter Betriebskosten, die nach der

mietvertraglichen Vereinbarung durch eine Teilinklusivmiete abgegolten sein sollten,

abredewidrig konkret abgerechnet habe (Fortführung Senatsurteil vom 10. Oktober

2007 – VIII ZR 279/06, NJW 2008, 283).

BGH, Urteil vom 5. März 2008 - VIII ZR 80/07 - LG Hannover

AG Hannover

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 5. März 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers

und Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel und den Richter Dr. Achilles

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 12. Zivilkammer

des Landgerichts Hannover vom 7. Februar 2007 im Kostenpunkt

und insoweit aufgehoben, als in Höhe eines Betrages von mehr

als 184,16 € nebst anteiligen Zinsen zum Nachteil der Klägerin er-

kannt worden ist.

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts

Hannover vom 6. Juli 2006 abgeändert.

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 808,80 € nebst Zinsen

in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem

1. März 2006 zu zahlen.

Die weitergehenden Rechtsmittel werden zurückgewiesen.

Von den Kosten des ersten Rechtszuges und des Berufungs-

rechtszuges haben die Klägerin 1/5 und die Beklagte 4/5 zu tra-

gen. Von den Kosten des Revisionsrechtszuges haben die Kläge-

rin 3/7 und die Beklagte 4/7 zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin verlangt von der Beklagten, die Mitmieterin einer ihrer Woh-

nungen war, die Nachzahlung von Nebenkosten für die Kalenderjahre 2001 bis

2004. Der Mietvertrag besagt zu den Nebenkosten in § 4 Abs. 2 Folgendes:

"Neben dem Mietzins gem. Ziffer 1. werden anteilig sämtliche Be- triebskosten i.S. von Anlage 3 zu § 27 II BV umgelegt…"

Durch die dann folgende Aufstellung der einzelnen Nebenkostenpositio-

nen verläuft ein diagonaler Strich von links unten nach rechts oben, auf dem

sich der Zusatz befindet: "siehe Zusatzvereinbarung".

Diese Zusatzvereinbarung lautet unter Ziff. 2:

"In Ergänzung der in § 4 Abs. 2 des Mietvertrages vorgesehenen Rege- lung der Nebenkosten gilt folgendes:

Neben der Grundmiete von sind Betriebskosten einer Vorauszahlung von die Kosten für die Entwässerung, Wasser- und allgem. Stromverbrauch (2 Pers. X 25,00 DM) die Heizkostenvorauszahlung mit die Treppenhausreinigung die Kosten für die Gemeinschaftsantennenanlage insgesamt brutto monatlich zu zahlen."

=

550,00 DM 80,00 DM

50,00 DM 80,00 DM 25,00 DM 24,77 DM 809,77 DM

Die Auslegung der im Mietvertrag getroffenen Nebenkostenabrede ist

zwischen den Parteien streitig. Die Klägerin ist so verfahren, dass sie in den

binnen Jahresfrist nach Ablauf der jeweiligen Abrechnungsperiode erteilten Ne-

benkostenabrechnungen die umgelegten Kosten insgesamt vereinzelt unter

Nennung der Gesamtausgaben, der Verteilungsmaßstäbe und der auf die Be-

klagte im Verhältnis zur Gesamtmenge entfallenden Anteile aufgelistet sowie

unter Saldierung mit den jeweils geleisteten Vorauszahlungsbeträgen in Rech-

nung gestellt hat.

Das Amtsgericht hat die Klage mangels ordnungsgemäßer Nebenkos-

tenabrechnung abgewiesen. Das Berufungsgericht, das die Abrechnungen als

formal ordnungsgemäß angesehen hat, hat der Klage nur teilweise stattgege-

ben. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Berufungsgericht zuge-

lassenen Revision, mit der sie ihre Nachzahlungsforderungen auch im Übrigen

weiterverfolgt.

Die Revision hat nur hinsichtlich der Abrechnungsjahre 2001 bis 2003 Er-

folg. Hinsichtlich des Abrechnungsjahres 2004 ist sie unbegründet.

I.

Das Berufungsgericht hat die in Höhe von 992,96 € beanspruchte Ne-

benkostennachforderung nur in Höhe von 559,85 € zuerkannt und zur Begrün-

dung ausgeführt:

Die Ausfüllung des Formularvertrages mit dem diagonal über die Neben-

kostenpositionen verlaufenden Verweis auf die Zusatzvereinbarung sei als ein

Durchstreichen der dort abgedruckten Nebenkostenregelung einschließlich der

dort enthaltenen Bezugnahme auf Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungs-

verordnung zu verstehen und habe die Bedeutung, dass die Zusatzvereinba-

rung den derart überschriebenen Vertragspassus nicht ergänzt, sondern ihn

ersetzt habe. Zu erstatten seien danach nur diejenigen Nebenkosten, die in der

Zusatzvereinbarung aufgelistet seien. Die nicht einzeln aufgeführten Betriebs-

kosten hätten dagegen pauschal mit dem dort genannten Betrag von 80 DM

monatlich abgegolten werden sollen. Dem entsprechend seien die neben den

genau abzurechnenden Nebenkostenpositionen Wasser, Abwasser, Heizkos-

ten, Kabel/Antenne und Treppenhausreinigung angefallenen übrigen Betriebs-

kosten nicht - wie geschehen - mit den genauen Umlagewerten in die Neben-

kostenabrechnungen einzustellen, sondern mit der monatlichen Pauschale von

80 DM (= 40,90 €). Das habe zur Folge, dass die darin enthaltenen, jedoch ge-

nau abgerechneten Kosten zu korrigieren seien, soweit sie von der vereinbarten

Pauschale abwichen. Dem stehe auch § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht entge-

gen. Die Vorschrift schließe Einwendungen des Mieters nicht aus, wenn der

Vermieter trotz Vereinbarung einer Teilinklusivmiete darin enthaltene Betriebs-

kosten abredewidrig abrechne.

II.

Diese Beurteilung hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung in einem

entscheidenden Punkt nicht stand.

1. Soweit das Berufungsgericht dem auf der Nebenkostenabrede des

Formularvertrages quer geschriebenen Verweis auf die Zusatzvereinbarung

nicht nur eine Ergänzung, sondern eine inhaltlich abschließende Ersetzung der

Erstattungsabrede entnommen hat, beanstandet die Revision dies ohne Erfolg

als rechtsfehlerhaft. Sie weist zwar zutreffend darauf hin, dass nach dem Wort-

laut der Ergänzungsvereinbarung die hier getroffene Nebenkostenabrede "in

Ergänzung der in § 4, Abs. 2 des Mietvertrages vorgesehenen Regelung der

Nebenkosten" gelten sollte, und dass dort das Kästchen betreffend die Voraus-

zahlung und nicht betreffend einen möglichen Festbetrag angekreuzt ist, was

nach Auffassung der Revision dafür spricht, dass die Zusatzvereinbarung nicht

die Erstattungsfähigkeit einzelner Nebenkosten regeln, sondern sich in ihrem

Bedeutungsgehalt auf die Festlegung eines bestimmten Vorauszahlungsbetra-

ges beschränken soll. Das Berufungsgericht hat jedoch erkannt, dass die Ein-

tragungen im Mietvertragsformular insgesamt missverständlich sind, und den

quer geschriebenen Verweis auf die Zusatzvereinbarung gleichwohl als weiter-

gehende Ersetzung der Nebenkostenabrede gewertet. Hierbei hat es sich auf

den Wortlaut der Ergänzungsvereinbarung gestützt, der dafür spricht, dass le-

diglich für die genannten Einzelkosten eine Vorauszahlung geleistet werden

sollte, während die insoweit unbenannt vor die Klammer gezogenen Betriebs-

kosten mit 80 DM monatlich pauschal abgegolten sein sollten. Diese Auslegung

ist möglich und lässt keinen Rechtsfehler erkennen. Als tatrichterliche Ausle-

gung einer Individualvereinbarung ist sie daher für das Revisionsgericht bin-

dend.

2. Diese Vertragsauslegung kommt jedoch nur für das Abrechnungsjahr

2004 zum Tragen, weil die Beklagte nur für diesen Zeitraum nicht durch § 556

Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB mit ihrem Einwand ausgeschlossen ist, die Klägerin

habe unrichtig abgerechnet. Lediglich gegenüber der für das Kalenderjahr 2004

erteilten Nebenkostenabrechnung vom 8. Dezember 2005 hat die Beklagte bin-

nen Jahresfrist, nämlich mit dem im ersten Rechtszug eingereichten Schriftsatz

vom 23. Juni 2006, gerügt, dass die Abrechnung nicht der mietvertraglichen

Nebenkostenregelung entspreche. Für die drei vorausgegangenen Abrech-

nungsjahre ist hingegen binnen Jahresfrist keine vergleichbare Beanstandung

erhoben worden. Deshalb ist die Beklagte mit diesem Einwand für die Kalender-

jahre 2001 bis 2003 ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB). Der Einwen-

dungsausschluss nach dieser Vorschrift betrifft, wie der Senat in seinem nach

Erlass des Berufungsurteils ergangenen Urteil vom 10. Oktober 2007 (VIII ZR

279/06, NJW 2008, 283 = WuM 2007, 694) entschieden hat, entgegen der Auf-

fassung des Berufungsgerichts auch Einwendungen, mit denen der Mieter ge-

genüber einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung beanstan-

det, dass es für bestimmte Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung

über deren Umlage fehle (aaO, unter B II). Das gilt auch für den hier gegebenen

Fall, dass der Vermieter Betriebskosten abrechnet, die nach der mietvertragli-

chen Vereinbarung durch eine Teilinklusivmiete abgegolten sein sollten.

Zur Frage, ob die Beklagte eine verspätete Geltendmachung von Ein-

wendungen nicht zu vertreten hat, hat das Berufungsgericht keine Feststellun-

gen getroffen, nachdem hierzu bereits kein Sachvortrag der Beklagten gehalten

war. Ein solcher Sachvortrag ist angesichts der offensichtlichen Abweichungen

der erteilten Betriebskostenabrechnungen von der Teilpauschalierungsabrede

der Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag auch nicht zu erwarten.

Die Entscheidung des Berufungsgerichts kann daher keinen Bestand ha-

III.

ben und ist gem. § 562 Abs. 1 ZPO aufzuheben, soweit sie für die Betriebskos-

tenabrechnungen der Jahre 2001 bis 2003 den nach § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB

eingetretenen Einwendungsausschluss abgelehnt und für diese Jahre anstelle

der geltend gemachten Nachzahlung von 777,40 € (182,18 € für 2001, 17,41 €

für 2002 und 577,81 € für 2003) nur einen Betrag von insgesamt 528,45 € zuer-

kannt hat (53,24 € Nachzahlung für 2001, 89,99 € Guthaben für 2002 und

565,20 € Nachzahlung für 2003). Für das vom Einwendungsausschluss nicht

erfasste Kalenderjahr 2004 hat das Berufungsgericht dagegen rechtsfehlerfrei

einen Nachzahlungsbetrag von 31,40 € festgestellt, so dass die Beklagte der

Klägerin für den gesamten Abrechnungszeitraum von 2001 bis 2004 noch eine

Nachzahlung von 808,80 € schuldet. Hinsichtlich des weitergehenden Betrages

ist die Klage deshalb abzuweisen, was der Senat in der Sache selbst entschei-

den kann, weil es weiterer Feststellungen nicht bedarf und der Rechtsstreit zur

Endentscheidung reif ist (§ 565 Abs. 3 ZPO).

Ball

Wiechers

Dr. Frellesen

Dr. Hessel

Dr. Achilles

Vorinstanzen:

AG Hannover, Entscheidung vom 06.07.2006 - 418 C 4466/06 -

LG Hannover, Entscheidung vom 07.02.2007 - 12 S 71/06 -