BGH Urteil vom 06.03.2008 – III ZR 219/07

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

III ZR 219/07

Verkündet am: 6. März 2008 K i e f e r Justizangestellter als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB § 677

Der Geschäftsführer ohne Auftrag, der ein Mietgrundstück verwaltet, ist grund-

sätzlich nicht verpflichtet, gegenüber dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen

auszusprechen.

BGH, Urteil vom 6. März 2008 - III ZR 219/07 - LG Potsdam

AG Königs Wusterhausen

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 6. März 2008 durch den Vorsitzenden Richter Schlick, die Richter

Dr. Kapsa, Dörr, Dr. Herrmann und die Richterin Harsdorf-Gebhardt

für Recht erkannt:

Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 13. Zivilkammer

des Landgerichts Potsdam vom 18. Juli 2007 wird zurückgewie-

sen.

Die Kosten des Revisionsrechtszugs hat der Kläger zu tragen.

Von Rechts wegen

Der Kläger ist zusammen mit sechs weiteren Beteiligten in Erbenge-

meinschaft als Eigentümer eines in Brandenburg belegenen Grundstücks im

Grundbuch eingetragen. Aufgrund eines entsprechenden Rechtsträgernachwei-

ses vom 31. Januar 1977 war als einer der Miterben zunächst "Eigentum des

Volkes: Rechtsträger, Rat der Gemeinde S. " eingetragen. Seit 2002 ist die-

ser Miterbenanteil auf die Bundesrepublik Deutschland umgeschrieben. Das

Grundstück ist mit einem vermieteten Einfamilienhaus bebaut.

Die Gemeinde S. (im Folgenden: Gemeinde) übertrug mit einem im

August 1995 geschlossenen Vertrag der Beklagten "die Verwaltung der in S.

gelegenen Grundstücke der Gemeinde bezüglich aller Angelegenheiten, die

zur Verwaltung notwendig und zweckmäßig sind". In § 3 Abs. 1 des Vertrags

bevollmächtigte die Gemeinde die Beklagte, im Rahmen der ihr übertragenen

Aufgaben, "im Namen des Auftraggebers zu handeln und insbesondere rechts-

geschäftliche Erklärungen gegenüber Dritten mit Wirkung für und gegen den

Auftraggeber abzugeben". Aufgrund dieses Vertrages übernahm die Beklagte

auch die Verwaltung des Grundstücks der Erbengemeinschaft.

Der Kläger verlangt - soweit hier noch im Streit - zu deren Gunsten von

der Beklagten Schadensersatz, weil sie es pflichtwidrig unterlassen habe, per

1. Januar 1996 und 1. Januar 1998 die Miete für das Wohngrundstück zu erhö-

hen. Er fordert den Betrag der entgangenen erhöhten Miete für die Jahre 1996

bis 1999, hilfsweise für die Folgejahre.

Die Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen. Mit seiner vom Beru-

fungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger den Schadensersatzan-

spruch weiter.

Die zulässige Revision ist unbegründet. Über sie ist entsprechend § 539

Abs. 2 Satz 2, letzter Halbsatz ZPO durch ein (unechtes) Versäumnisurteil zu

entscheiden.

I.

Nach Auffassung des Berufungsgerichts klagt der Kläger zwar in gemäß

§ 2039 Satz 2 BGB zulässiger gesetzlicher Prozessstandschaft für die Erben-

gemeinschaft, da er einen zum Nachlass gehörenden Schadensersatzanspruch

geltend mache. Weiter bestehe zwischen der Beklagten und der Erbengemein-

schaft ein Schuldverhältnis, da die Beklagte als Geschäftsführerin ohne Auftrag

(§ 677 ff BGB) gehandelt habe. Sie habe jedoch ihre aus diesem Rechtsver-

hältnis folgenden Pflichten nicht verletzt. Sie habe keine Vertretungsmacht zur

Mieterhöhung für die Erbengemeinschaft gehabt. Eine Vollmacht hierfür habe

sich insbesondere nicht aus dem zwischen der Beklagten und der Gemeinde

geschlossenen Verwaltervertrag ergeben. Diese vertraglichen Beziehungen

seien nicht geeignet, einen Schadensersatzanspruch zugunsten aller Miterben

zu begründen.

II.

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis

stand.

1.

a) Das Berufungsgericht nimmt an, die Voraussetzungen für eine berech-

tigte Geschäftsführung ohne Auftrag der Beklagten zugunsten der Erbenge-

meinschaft seien erfüllt. Insbesondere geht es davon aus, dass die Beklagte

trotz des mit der Gemeinde geschlossenen Verwaltervertrags auch den Willen

hatte, für die Erbengemeinschaft tätig zu werden. Dies nimmt die Revision als

ihr günstig hin und ist von Rechts wegen auch im Hinblick darauf nicht zu bean-

standen, dass der Beklagten nach dem unbestritten gebliebenen Vortrag des

Klägers ein Grundbuchauszug vorlag, aus dem sich das Eigentum der Erben-

gemeinschaft an dem betroffenen Grundstück ergab (vgl. auch Senat BGHZ

143, 9, 13 ff).

b) Im Ergebnis zutreffend hat das Berufungsgericht eine Verletzung der

Pflichten der Beklagten aus dem Geschäftsführungsverhältnis und einen hier-

aus folgenden Schadensersatzanspruch, der sich nach dem vor dem 1. Januar

2002 anwendbaren Recht richtet (Art. 229 §§ 3, 5 EGBGB), verneint.

Nach § 677 BGB ist der Geschäftsführer ohne Auftrag verpflichtet, das

übernommene Geschäft so zu führen, wie es das Interesse des Geschäftsherrn

mit Rücksicht auf dessen wirklichen oder mutmaßlichen Willen erfordert. Die

Beurteilung, welche Maßnahmen danach notwendig sind, steht im pflichtge-

mäßen Ermessen des Geschäftsführers, da die berechtigte Geschäftsführung

ohne Auftrag mit dem Fall vergleichbar ist, dass der Geschäftsherr einen allge-

meinen Auftrag erteilt hat, ohne nähere Weisungen gegeben zu haben (Mug-

dan, Die gesamten Materialien zum Bürgerlichen Gesetzbuch für das Deutsche

Reich, II. Band, 1899, S. 1197; Staudinger/Bergmann (2006) § 677 Rn. 17).

Hiernach hat die Beklagte ihre Pflichten nicht verletzt, indem sie die nach Auf-

fassung des Klägers gebotenen Mieterhöhungsverlangen unterließ. Die Ge-

schäftsführung ohne Auftrag ist grundsätzlich auf die vorübergehende Wahrung

der Interessen des Geschäftsherrn während einer Zeit gerichtet, in der dieser

nicht in der Lage ist, das Geschäft selbst auszuführen oder Weisungen zu ertei-

len. Dies ergibt sich insbesondere aus § 681 Satz 1 BGB, der bestimmt, dass

der Geschäftsführer die Übernahme der Geschäftsführung dem Geschäftsherrn

anzuzeigen hat, sobald dies tunlich ist, und dessen Entschließung abzuwarten

hat, sofern nicht mit dem Aufschub Gefahr verbunden ist. Aus dem grundsätz-

lich nur überbrückenden Charakter der Geschäftsführung ohne Auftrag folgt,

dass sich der Geschäftsführer, der für den Eigentümer Mietgrundstücke verwal-

tet, regelmäßig in Ausübung seines pflichtgemäßen Ermessens darauf be-

schränken darf, die bestehenden Mietverhältnisse ordnungsgemäß abzuwi-

ckeln, insbesondere die Mieten zu vereinnahmen und die Mietsache in einem

ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Über die im Rahmen einer Geschäfts-

führung ohne Auftrag geschuldete, grundsätzlich nur bewahrende Verwaltung

geht jedoch ein Mieterhöhungsverlangen (§ 1 Satz 2 MHG, jetzt: § 557 BGB),

das gegebenenfalls auch gerichtlich geltend zu machen wäre, in der Regel

- und auch hier - hinaus, da es auf eine Veränderung der Rechtsposition des

Geschäftsherrn gerichtet ist.

Dem entspricht wertungsmäßig, dass die in § 744 Abs. 2 und § 2038

Abs. 1 Satz 2, 2. Halbsatz BGB bestimmten Notverwaltungsrechte eines

einzelnen Teilhabers oder Miterben, die gesetzlich geregelte Fälle einer Ge-

schäftsführungsbefugnis darstellen, lediglich zu Maßnahmen berechtigen, die

zur Erhaltung des betroffenen gemeinschaftlichen Gegenstandes notwendig

sind, wie etwa das Vorgehen gegen eine Enteignung oder die Geltendmachung

der Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung in einen im Gesamthandseigentum

stehenden Gegenstand oder in das gemeinschaftliche Recht (vgl. Staudinger/

Werner (2002) § 2038 Rn. 28 m.w.N. und Beispielen). Demgegenüber sind bloß

nützliche Maßnahmen nicht von der Geschäftsführungsbefugnis erfasst (Stau-

dinger/Werner aaO Rn. 30). Erst recht kann der jeweilige Teilhaber bezie-

hungsweise Miterbe zu solchen Maßregeln nicht verpflichtet sein. Eine Mieter-

höhung ist ein lediglich nützliches, nicht aber zur Erhaltung der Sache notwen-

diges Vorgehen.

Auf die von den Parteien und dem Berufungsgericht vertiefte Frage, ob

die Beklagte zur Geltendmachung von Mieterhöhungsverlangen rechtlich in der

Lage war, kommt es damit nicht mehr an.

2.

Einen Schadensersatzanspruch wegen Verletzung der Anzeigepflicht der

Beklagten gemäß § 681 Satz 1 BGB, weil hierdurch die Erbengemeinschaft ge-

hindert wurde, die Mieterhöhungsverlangen selbst auszusprechen oder der Be-

klagten einen entsprechenden Auftrag nebst Bevollmächtigung zu erteilen,

macht der Kläger nicht geltend.

3. Weiterhin hat der Kläger auch nichts zu einem Schadensersatzanspruch

wegen Verletzung des mit der Gemeinde geschlossenen Verwaltervertrags, der

Schutzwirkung zugunsten der Erbengemeinschaft haben könnte, vorgetragen.

Die Haftung der Beklagten wäre im Übrigen insoweit gemäß § 2 Abs. 2 des

(Individual-) Vertrags ohnehin auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt.

Schlick

Kapsa

Dörr

Herrmann

Harsdorf-Gebhardt

Vorinstanzen:

AG Königs Wusterhausen, Entscheidung vom 15.02.2007 - 4 C 589/04 -

LG Potsdam, Entscheidung vom 18.07.2007 - 13 S 47/07 -