BGH Urteil vom 07.05.2008 – XII ZR 5/06

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XII ZR 5/06

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 7. Mai 2008 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 7. Mai 2008 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter

Prof. Dr. Wagenitz, Fuchs, die Richterin Dr. Vézina und den Richter Dose

für Recht erkannt:

Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil des

5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 6. Dezember

2005 aufgehoben und das Urteil der 2. Kammer für Handelssa-

chen des Landgerichts Chemnitz vom 15. Juli 2005 abgeändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Von Rechts wegen

Die Parteien streiten darüber, wie lange die Beklagte ihr in einem Ein-

kaufszentrum gelegenes Geschäft an Samstagen geöffnet halten muss.

Die Rechtsvorgängerin der Klägerin war Vermieterin der Gewerbeflächen

des Einkaufszentrums "N. " in C. Mit Vertrag vom 27. September 1993

vermietete sie der Beklagten eine Ladenfläche von ca. 2.400 m² und eine Ne-

benfläche von 582,86 m² für die Dauer von 15 Jahren. Die Beklagte betreibt

dort einen Einzelhandel mit Schwerpunkt Textilien, Bekleidung und Randsorti-

mente.

§ 8 d des Mietvertrages lautet:

"Das Geschäftslokal ist im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen über

die Ladenschlusszeiten an allen Verkaufstagen mindestens so lange of-

fen zu halten, wie die überwiegende Anzahl aller Mieter ihre Geschäfte

offen hält. Der Mieter hat das Recht, die gesetzlichen Ladenöffnungszei-

ten voll auszuschöpfen. Aus einer bloßen Duldung abweichender Öff-

nungszeiten durch den Vermieter kann der Mieter keine Rechte herlei-

ten. Zeitweise Schließungen (z.B. aus Anlass von Mittagspausen,

Ruhetagen, Betriebsferien, Inventuren u.a.) sind nicht zulässig."

Der von der Vermieterin zunächst vorgesehene Vertragstext enthielt als

Satz 2 noch folgende Regelung:

"Dem Vermieter bleibt die abschließende Festlegung der Ladenöff-

nungszeiten vorbehalten."

Diese Bestimmung wurde auf Verlangen der Mieterin vor Abschluss des

Mietvertrages gestrichen.

Nach Abschluss des Mietvertrages änderte sich das Ladenschlussge-

setz. Die Öffnungszeiten wurden 1996 von Montag bis Freitag auf 20.00 Uhr

und an Samstagen bis 16.00 Uhr ausgeweitet. Die weitere Änderung des La-

denschlussgesetzes im Jahre 2003 erlaubt die Öffnung von Montag bis Sams-

tag bis jeweils 20.00 Uhr.

Die Mehrheit der Geschäfte im Einkaufszentrum wird auf kleineren Ver-

kaufsflächen betrieben. In den Verträgen mit diesen Mietern (sog. Kleinmietern)

ist folgende Klausel enthalten (§ 7 e):

"Der Mieter wird das Geschäftslokal im Rahmen der gesetzlichen Be-

stimmungen über die Ladenschlusszeiten an allen Verkaufstagen so lan-

ge offen halten, wie die überwiegende Anzahl aller Mieter ihre Geschäfte

offen hält. Dem Vermieter bleibt die abschließende Festlegung der La-

denöffnungszeiten vorbehalten."

Mit Schreiben vom 27. Mai 2003 forderte die Klägerin die Mieter auf, ab

dem 1. Juni 2003 auch an Samstagen bis 20.00 Uhr zu öffnen. 32 der insge-

samt 49 Mieter sind der Aufforderung gefolgt und halten ihre Geschäfte bis

20.00 Uhr geöffnet. Die Beklagte hält sich dazu nicht für verpflichtet und

schließt ihr Geschäft, außer in der Adventszeit, an Samstagen jeweils um

18.00 Uhr.

Die Klägerin begehrt von der Beklagten, das gemietete Ladenlokal auch

Samstags bis 20.00 Uhr zu öffnen. Das Landgericht hat die Beklagte antrags-

gemäß verurteilt. Die Berufung der Beklagten blieb überwiegend erfolglos. Da-

gegen wendet sich die Beklagte mit der vom Berufungsgericht zugelassenen

Revision.

Das Rechtsmittel hat Erfolg. Es führt zur Aufhebung des Berufungsurteils

und zur Abweisung der Klage.

1. Das Berufungsgericht hat, soweit für die Revision noch von Bedeu-

tung, ausgeführt: Die in § 8 d des Mietvertrages enthaltene Klausel sei wirksam.

Dass eine Betriebspflicht des Mieters auch in Formularverträgen festgelegt

werden könne, entspreche allgemeiner Auffassung. Es komme deshalb nicht

darauf an, ob nach Verhandlung und Streichung des zunächst vorgesehenen

Satzes 2, der in den Verträgen mit den Kleinmietern enthalten geblieben sei,

auch Satz 1 nach den Bestimmungen der §§ 305 f. BGB zu beurteilen sei oder

die gesamte Regelung dieses Absatzes als "ausgehandelt" i.S. des § 305

Abs. 1 Satz 3 BGB gelten könne. Allerdings würde die Streichung einzelner

Sätze oder Teile der Klausel wohl nicht ausreichen, um dem verbleibenden

Rest den Charakter von Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu nehmen. Dem

Vorbringen der Klägerin zufolge habe die Beklagte zwar gegen die Klausel

betreffend die Betriebspflicht seinerzeit Vorbehalte geäußert, über die verhan-

delt worden sei. Den Darlegungen lasse sich aber nicht entnehmen, dass auch

über die übrigen Bestandteile von § 8 d in der von der Rechtsprechung gefor-

derten Weise tatsächlich verhandelt worden sei. Die Frage könne aber dahin-

stehen. Auch wenn § 8 d Satz 1 des Vertrages als eine von der Vermieterin ge-

stellte Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen wäre, wäre die Klausel nicht

unwirksam.

Ein Verstoß gegen das Transparenzgebot liege nicht vor. Die Klausel sei

klar und verständlich. Danach sei der Mieter verpflichtet, sein Geschäft mindes-

tens so lange zu öffnen wie die überwiegende Anzahl aller Mieter des Centers.

Der einzelne Mieter habe sich also an die Öffnungszeiten der Mehrheit der Mie-

ter zu halten. Er wisse, dass er ggf. sein Geschäft auch dann öffnen müsse,

wenn der Betrieb für ihn nicht lukrativ sei. Er könne der Klausel auch entneh-

men, wann die Verpflichtung eintrete, nämlich dann, wenn mehr als die Hälfte

der insgesamt vorhandenen Mieter länger offen hielten.

Ein Mangel an Transparenz ergebe sich auch nicht daraus, dass die

Klausel keine Regelung über das Zustandekommen der Mehrheitsentscheidung

enthalte. Zu Recht gehe das Landgericht davon aus, dass die Meinung der Be-

klagten, die überwiegend praktizierten Öffnungszeiten müssten im Wege der

Abstimmung zwischen den Mietern festgelegt werden, in der fraglichen Klausel

keine Grundlage finde. Die vertragliche Regelung stelle nur auf die tatsächli-

chen Öffnungszeiten ab. Wie diese zustande kämen, müsse unter dem Aspekt

der Transparenz nicht festgelegt werden. Hätte die Beklagte Zweifel über die

Modalitäten bei der Festlegung der Öffnungszeiten gehabt, hätte sie durch

Nachfrage für Klärung sorgen können.

§ 8 d Satz 1 bis 3 des Mietvertrages stelle auch keine unangemessene

Benachteiligung der Mieter gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB dar. Auf-

grund der damals wirksamen Regelung folge die Verpflichtung der Beklagten,

auch an Samstagen bis 20.00 Uhr zu öffnen, daraus, dass die überwiegende

Anzahl der Centermieter ihre Geschäfte geöffnet hielten. Ohne Erfolg mache

die Beklagte geltend, dass die Klägerin die Öffnungszeiten für die anderen Mie-

ter unter Berufung auf die Klausel deshalb durchgesetzt habe, weil ihr die "ab-

schließende Festlegung" der Öffnungszeiten vorbehalten sei. Diese Regelung

verstoße nicht gegen das Bestimmtheitsgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht könne sich der Vermieter vorbehal-

ten, wenn dies bei unsicherer Entwicklung der Verhältnisse als Instrument der

Anpassung notwendig sei und die Richtlinien der Ausübung - wie hier - mög-

lichst konkret angegeben seien.

2. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

§ 8 d Satz 1 des Mietvertrages wird dem Transparenzgebot des § 307

Abs. 1 Satz 2 BGB nicht gerecht.

a) Die Bestimmung ist eine Formularvereinbarung. Zwar hat es das Beru-

fungsgericht offen gelassen, ob es sich bei der in § 8 d Satz 1 geregelten Be-

triebspflicht um eine Formularklausel oder um eine Individualvereinbarung han-

delt. Indes kann der Formularcharakter der Klausel bei Zugrundelegung des

unstreitigen Parteivorbringens nicht zweifelhaft sein. Der Vortrag der Klägerin,

im ursprünglichen Vertrag sei - wie in allen Verträgen - die Klausel "dem Ver-

mieter bleibt die abschließende Festlegung der Ladenöffnungszeit vorbehalten"

enthalten gewesen, auf Wunsch der Beklagten aber gestrichen worden, bedeu-

tet nicht, dass auch Satz 1 zu einer Individualvereinbarung geworden ist. Eine

für eine Vielzahl von Fällen vorformulierte Klausel wird nicht bereits dadurch zu

einer Individualregelung, dass die Parteien über die Regelung reden. Erforder-

lich ist vielmehr, dass der Klauselsteller die von ihm vorgesehene Klausel

ernsthaft zur Disposition stellt (vgl. BGHZ 85, 305, 308; 104, 232, 236). Das

behauptet die Klägerin selbst nicht. Im Gegenteil hat sie in den Instanzen und in

ihrer Revisionserwiderung (S. 9) - wenn auch in anderem Zusammenhang -

selbst darauf hingewiesen, dass ihr Konzept nur gelingen kann, wenn sich alle

Mieter an ihre Vorgaben halten und ihr Geschäft so lange geöffnet halten wie

die Mehrheit der Mieter. Es ist deshalb fern liegend, dass die Klägerin Satz 1

des Mietvertrages ernsthaft zur Disposition gestellt und damit das System eines

einheitlichen Ladenschlusses für das gesamte Einkaufszentrum gefährdet hat.

b) Der Senat hat - nach Erlass des Berufungsurteils - für eine weitgehend

identische Fallgestaltung entschieden, dass die formularmäßige Verpflichtung

zur Offenhaltung des Ladenlokals bis 20.00 Uhr wegen Verstoßes gegen das

Transparenzgebot unwirksam ist (Senatsurteil vom 16. Mai 2007 - XII ZR

13/05 - NJW 2007, 2176, 2177) und eine Verpflichtung der Mieter zur Öffnung

ihrer Geschäfte aus dieser Klausel nicht hergeleitet werden kann. Nach dem

Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB sind Verwender Allgemeiner

Geschäftsbedingungen entsprechend den Grundsätzen von Treu und Glauben

verpflichtet, Rechte und Pflichten ihrer Vertragspartner möglichst klar und

durchschaubar darzustellen. Dazu gehört auch, dass Allgemeine Geschäftsbe-

dingungen wirtschaftliche Nachteile und Belastungen so weit erkennen lassen,

wie dies nach den Umständen gefordert werden kann (vgl. nur BGHZ 164, 11,

16; 165, 12, 21 f. m.w.N.). Abzustellen ist bei der Bewertung der Transparenz

auf die Erwartungen und Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Ver-

tragspartners des Verwenders im Zeitpunkt des Vertragsschlusses (BGHZ 165,

12, 22).

aa) Nach dem Wortlaut der Klausel kommt es für den Umfang der Be-

triebspflicht des Mieters darauf an, wie lange "die überwiegende Mehrzahl aller

Mieter ihre Geschäfte offen hält". Durch diese Regelung wird der Anschein er-

weckt, eine Ausweitung der Betriebspflicht hänge nicht vom Willen des Vermie-

ters, sondern allein von der Mehrheit der übrigen Mieter des Einkaufszentrums

ab. Dem ist aber nicht so.

bb) Tatsächlich können die meisten Mieter nicht frei entscheiden, wie

lange sie ihr Geschäft offen halten wollen. Die Klägerin (= Vermieterin) hatte

nämlich die überwiegende Mehrzahl der Mieter (sog. Kleinmieter) des Einkaufs-

zentrums bei der Festlegung der Öffnungszeiten ihren Vorgaben unterworfen.

Nach § 7 e Satz 2 der mit den "Kleinmietern" geschlossenen Formularverträge

"bleibt dem Vermieter die abschließende Festlegung der Ladenöffnungszeiten

vorbehalten". Die Vermieterin kann damit die Öffnungszeiten der Mehrzahl aller

von ihr vermieteten Ladenflächen einseitig bestimmen und damit die Voraus-

setzungen für eine Ausweitung der Betriebspflicht nach § 8 d Satz 1 herbeifüh-

ren.

cc) Mit einem solchen Weisungsrecht der Vermieterin gegenüber ande-

ren Mietern rechnet der durchschnittliche Adressat bei der Lektüre des § 8 d

Satz 1 nicht. Er wird aufgrund der Formulierung der Klausel vielmehr davon

ausgehen, dass die Betriebspflicht bei den anderen Mietern wie in § 8 d Satz 1

seines eigenen Vertrages geregelt ist. Das Ausmaß seiner Verpflichtung wird

durch die gewählte Formulierung verschleiert. Während er nach dem Wortlaut

mit einer Änderung der Öffnungszeiten nur rechnen muss, wenn sich die Mehr-

heit aller Mieter des Einkaufszentrums dafür ausspricht, kann in Wirklichkeit die

Vermieterin allein die Öffnungszeiten bestimmen, weil die Kleinmieter wegen

§ 7 e ihrer Mietverträge die Geschäfte so lange offen halten müssen, wie es die

Klägerin will. Damit kann letztlich die Klägerin allein entscheiden, wie lange die

Beklagte ihr Geschäft öffnen muss.

dd) Die Beklagte musste auch nicht damit rechnen, dass die Öffnungs-

zeiten letztlich durch die Klägerin festgelegt werden. Zwar ist das Transparenz-

gebot im Geschäftsverkehr mit Unternehmen nicht mit gleicher Strenge wie ge-

genüber Verbrauchern anzuwenden. Insbesondere kann bei Unternehmern auf-

grund ihrer Geschäftserfahrung sowie aufgrund der Maßgeblichkeit von Han-

delsgewohnheiten und Handelsbräuchen von einer besseren Erkenntnis- und

Verständnismöglichkeit ausgegangen werden

(Wolf/Horn/Lindacher AGB

4. Aufl. § 9 Rdn. 147 m.w.N.). Die von der Klägerin gewählte Formulierung in

§ 8 d Satz 1 gab der Beklagten aber keinen Anlass zu zweifeln, dass die Mehr-

heit der Mieter und nicht die Vermieterin über die Öffnungszeiten entscheidet.

ee) Die Intransparenz der Regelung besteht darin, dass bei der Mieterin

der Eindruck erweckt wird, nicht die Vermieterin, sondern die Mieter würden

über die Öffnungszeit entscheiden.

Deshalb kann auch nicht von Bedeutung sein, ob die Festsetzung der

Betriebszeiten durch die Vermieterin selbst (oder durch eine Werbegemein-

schaft) in Einkaufszentren "durchaus üblich" sei. Die Mieterin wird durch die

gewählte Formulierung nicht lediglich im Unklaren gelassen, sondern regelrecht

in die Irre geleitet.

ff) Ob eine Mehrheit der Mieter des Einkaufszentrums die verlängerte

Samstagsöffnungszeit selbst wünscht und praktiziert, ohne dass die Klägerin

von ihrem Bestimmungsrecht bezüglich der Ladenöffnungszeiten bei den

Kleinmietern Gebrauch macht, ist nicht entscheidungserheblich. Eine freiwillige

Offenhaltung ihrer Geschäfte durch die Mehrheit der Mieter vermag an der

mangelnden Transparenz von § 8 d Satz 1 des Mietvertrages nichts zu ändern.

Die Bestimmung ist unwirksam und kann deshalb auch dann nicht verpflichten,

wenn die übrigen Mieter nicht auf Veranlassung der Vermieterin, sondern frei-

willig ihre Geschäfte Samstag bis 20.00 Uhr geöffnet halten. Auch sonst ist kei-

ne Verpflichtung der Beklagten zur Offenhaltung ihres Geschäftes ersichtlich.

Hahne Bundesrichter Prof. Dr. Wagenitz Fuchs ist urlaubsbedingt verhindert zu unterschreiben. Hahne Vézina Dose

Vorinstanzen: LG Chemnitz, Entscheidung vom 15.07.2005 - 2 HKO 227/05 - OLG Dresden, Entscheidung vom 06.12.2005 - 5 U 1528/05 -