BGH Beschluss vom 25.06.2008 – II ZR 96/07
II. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
BESCHLUSS
vom
25. Juni 2008
in dem Rechtsstreit
Der II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 25. Juni 2008 durch
den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Goette und die Richter Dr. Kurzwelly,
Dr. Strohn, Dr. Reichart und Dr. Drescher
beschlossen:
Auf die Beschwerde der Klägerin wird das Urteil des 3. Zivilsenats
des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 26. April 2007
aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Nichtzulassungsbeschwerdeverfahrens, an
den 5. Zivilsenat des Berufungsgerichts zurückverwiesen.
Der Streitwert
für das Beschwerdeverfahren wird auf
1.870.494,91 € festgesetzt.
Gründe
Die Beschwerde ist begründet und führt gemäß § 544 Abs. 7 ZPO unter
Aufhebung des angefochtenen Urteils zur Zurückverweisung der Sache an ei-
nen anderen Senat des Berufungsgerichts.
I. Das Berufungsgericht hat den Anspruch der Beklagten auf rechtliches
Gehör in entscheidungserheblicher Weise verletzt.
1. Das Berufungsgericht hat einen schlüssigen Vortrag der Klägerin zu
der von ihr geltend gemachten Wertminderung des Grundstücks infolge der
langfristigen Vermietung an den Beklagten zu 1 vermisst. Dazu hat es das von
der Klägerin vorgelegte Schreiben der A. vom
26. April 2004 als nicht ausreichend angesehen, weil darin zwar gesagt werde,
der mögliche Kaufpreis für die Immobilie betrage 4,6 Mio. € - statt der tatsäch-
lich nur erzielten 3,1 Mio. € -, dabei aber unklar sei, ob bei dieser Kaufpreis-
schätzung von dem Grundstück in unvermietetem Zustand ausgegangen oder
der 30-jährige Mietvertrag berücksichtigt worden sei.
Das Berufungsgericht hat nicht beachtet, dass die Klägerin jedenfalls in
der Berufungsbegründungsschrift unmissverständlich als ihre Behauptung klar-
gestellt hat, dass der "eigentliche" Marktwert 4,6 Mio. € betragen und der lang-
fristige Mietvertrag einen Preisabschlag von 1,5 Mio. € erzwungen habe
(GA 751). Dazu hat sie zudem Beweis durch Sachverständigengutachten und
Zeugen angeboten. Diesem Vortrag hätte das Berufungsgericht nachgehen
müssen. Dabei hätte es auch bedenken müssen, dass ein Objekt, das eine ge-
mischte Büro- und Wohnnutzung ermöglicht, schon nach der allgemeinen Le-
benserfahrung weniger wert ist, wenn die Wohn(eigen)nutzung des Erwerbers
aufgrund des streitigen Mietvertrages auf restliche 25 Jahre ausgeschlossen
sein kann, zumal wenn die vereinbarte Wertsicherungsklausel keinen vollstän-
digen Inflationsausgleich erlaubt.
2. Dieser Gehörsverstoß ist auch entscheidungserheblich. Es ist nicht
auszuschließen, dass das Berufungsgericht eine Schadensersatzpflicht der Be-
dass die Immobilie durch den Abschluss des 30-jährigen, hinsichtlich seiner
Wirksamkeit streitigen Mietvertrages im Wert gemindert war. Die beiden von
dem Berufungsgericht für den Ausschluss eines solchen Schadensersatzan-
spruchs gegebenen Hilfsbegründungen tragen dieses Ergebnis nicht.
a) So hat das Berufungsgericht angenommen, die Klägerin hätte die
Wohnung im Juni 2000 auch auf eine Dauer von sechs Jahren vermieten kön-
nen, so dass die Immobilie im April 2004 ebenfalls nicht mietfrei hätte veräußert
werden können. Dabei ist schon unklar, wieso das Berufungsgericht - ohne
sachverständige Beratung - offenbar unterstellt, dass eine Vermietung nicht
auch für eine feste Dauer von drei oder vier Jahren möglich gewesen wäre.
Wenn das Kündigungsrecht für nur drei oder vier Jahre ausgeschlossen worden
wäre, hätte der Mietvertrag zum Zeitpunkt des Grundstücksverkaufs jedenfalls
wegen Eigenbedarfs gekündigt werden können. Im Übrigen hätte eine kürzere
Mietbindung nach der Lebenserfahrung auch zu einem geringeren Preisab-
schlag geführt.
b) Auch die weitere Hilfsbegründung, die Klägerin trage widersprüchlich
vor, weil sie einerseits sage, sie habe das Grundstück wegen drohender Zah-
lungsunfähigkeit verkaufen müssen, und andererseits den Mindererlös allein auf
die langfristige Vermietung zurückführe, trägt das Ergebnis nicht. Auch wenn
nach der Lebenserfahrung davon auszugehen ist, dass bei einem Notverkauf
eines Grundstücks im Regelfall nicht der Marktpreis erzielt werden kann, liegt
es nahe, dass eine langfristige Vermietung des Objekts jedenfalls noch zusätz-
lich den Preis gemindert hat. Das Berufungsgericht wird daher zu entscheiden
haben, ob sich der Beklagte zu 1 auf die nur von der Klägerin geltend gemachte
Unwirksamkeit des Mietvertrages überhaupt berufen kann. Verneint es diese
Frage, wird es - ggf. sachverständig beraten - den Preisabschlag, der auch bei
einem Verkauf ohne Zeitdruck wegen der langfristigen Vermietung angefallen
wäre, nach § 287 ZPO zu schätzen haben.
II. Die neu eröffnete mündliche Verhandlung gibt dem Berufungsgericht
Gelegenheit, die auf Zahlung der Mietdifferenz - errechnet aus der gezahlten
Miete und der nach der richtigen qm-Zahl und dem ortsüblichen qm-Satz zu
erzielenden Miete - und der Nebenkosten gerichteten Klagepositionen erneut zu
prüfen. Bei seiner bisherigen Prüfung hat es nämlich verfahrensfehlerhaft § 287
ZPO nicht angewandt.
Zwar ist das Berufungsgericht zutreffend davon ausgegangen, dass ein
der Klägerin durch die Vermietung an den Beklagten zu 1 - wegen der angeb-
lich zu niedrigen Miete - ein Schaden entstanden ist, wenn sie also die Möglich-
keit gehabt hätte, die Wohnung zu einer höheren Miete zu vermieten. Ebenso
zutreffend ist die Annahme, die Darlegungs- und Beweislast für den Schaden
trage die Klägerin. Das Berufungsgericht hat aber nicht beachtet, dass nach der
Rechtsprechung des Senats in diesem Rahmen § 287 ZPO anwendbar ist
(BGHZ 152, 280, 287). Das Berufungsgericht wird also - ggf. sachverständig
beraten - zu prüfen haben, ob ausreichende Tatsachen vorgetragen sind, die
eine Schätzung des Schadens nach § 287 ZPO zulassen. Dabei wird es be-
denken müssen, dass die ortsübliche Miete für das Mietobjekt in § 27 Abs. 2
des Mietvertrages von den Vertragspartnern einvernehmlich auf 30,00 DM/qm
beziffert worden ist und die qm-Zahl der Wohnung sich im Zweifel aus den von
der Klägerin mit der Berufungsbegründung vorgelegten Plänen des Hauses er-
gibt (GA 784).
Ob der Mietvertrag vom 2. Juni 2000 wirksam war, kann dabei offen blei-
ben. Denn jedenfalls ist der Klägerin durch die Überlassung der Wohnung an
den Beklagten zu 1 die nach § 287 ZPO zu beurteilende Möglichkeit entgangen,
die Wohnung zu einem angemessenen Mietzins zu vermieten. Im Übrigen hat
der Beklagte zu 1 analog § 988 BGB bei einer Unwirksamkeit des Mietvertrages
eine Nutzungsentschädigung - im Zweifel in Höhe der ortsüblichen Miete - zu
zahlen (vgl. BGHZ 10, 350, 357; Erman/Ebbing, BGB 12. Aufl. Vor §§ 987-993
Rdn. 84 ff.).
Goette Kurzwelly Strohn
Reichart Drescher
Vorinstanzen:
LG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 16.06.2005 - 2/14 O 4/05 -
OLG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 26.04.2007 - 3 U 187/05 -