BGH Versäumnisurteil vom 16.07.2008 – VIII ZR 282/07

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 282/07

VERSÄUMNISURTEIL

Verkündet am: 16. Juli 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB § 580a Abs. 2

Mietet eine juristische Person ein Reihenhaus an, um es teils als Büroraum für ihren

Geschäftsbetrieb zu nutzen und teils ihrem Geschäftsführer als Wohnung zur Verfü-

gung zu stellen, handelt es sich um einen der Kündigungsfrist des § 580a Abs. 2

BGB unterliegenden Mietvertrag über Geschäftsräume.

BGH, Versäumnisurteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07 - LG Stuttgart

AG Ludwigsburg

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 16. Juli 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers

sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel

für Recht erkannt:

Auf die Rechtsmittel des Klägers werden das Urteil der 5. Zivil-

kammer des Landgerichts Stuttgart vom 23. Oktober 2007 aufge-

hoben und das Urteil des Amtsgerichts Ludwigsburg vom 13. April

2007 bezüglich der Widerklage und im Kostenpunkt abgeändert.

Die Widerklage wird abgewiesen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Von Rechts wegen

Die beklagte GmbH hatte vom Kläger ab dem 1. Mai 2002 ein Reihen-

haus gemietet. Bei Abschluss des Mietvertrages waren sich die Parteien dar-

über einig, dass der Geschäftsführer der Beklagten das Haus bewohnen und

die Geschäfte der Beklagten von dort aus betreiben würde. Das Mietverhältnis

wurde vom Kläger mit Schreiben vom 11. Dezember 2006 zum 30. Juni 2007

und von der Beklagten mit Schreiben vom 31. Januar 2007 zum 30. April 2007

gekündigt. Im Hinblick auf die unterschiedlichen Kündigungsfristen von § 573c

Abs. 1 und § 580a Abs. 2 BGB streiten die Parteien darüber, ob es sich um ein

Mietverhältnis über Wohnraum oder über Geschäftsräume handelt.

Der Kläger hat rückständige Miete in Höhe eines - von der Beklagten an-

erkannten - Betrags von 550 € geltend gemacht. Im Wege der Widerklage hat

die Beklagte die Feststellung begehrt, dass das Mietverhältnis der Parteien mit

Ablauf des 30. April 2007 beendet ist. Das Amtsgericht hat die Beklagte zur

Zahlung entsprechend ihrem Anerkenntnis verurteilt und der Widerklage statt-

gegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Hier-

gegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers,

mit der er die Abweisung der Widerklage erstrebt.

Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch

Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Beklagte in der mündlichen Verhand-

lung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich

beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der Beklagten, sondern auf

einer Sachprüfung (vgl. BGHZ 37, 79, 81 f.).

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-

führt:

Der von der Beklagten im Wege der Widerklage begehrte Feststellungs-

antrag sei zulässig, weil der Kläger die Beendigung des Mietverhältnisses zum

30. April 2007 nicht anerkannt, sondern sich auf die Gültigkeit des Mietvertra-

ges bis zum 30. Juni 2007 berufen habe.

Der Feststellungsantrag sei auch begründet, weil auf den Mietvertrag

Wohnraummietrecht anzuwenden sei. Bei der Zuordnung eines Mietverhältnis-

ses komme es darauf an, welche Nutzung im Vordergrund stehe. Angesichts

der Vermietung eines typischerweise zu Wohnzwecken dienenden Reihenhau-

ses und der Vereinbarung einer Staffel- bzw. Indexmiete sei davon auszuge-

hen, dass die gewerbliche Tätigkeit gegenüber dem Wohnen von untergeordne-

ter Bedeutung gewesen sei. Hierfür spreche auch der Umstand, dass der ehe-

malige Geschäftsführer der Beklagten die Absetzbarkeit der Miete als Be-

triebsausgabe als „Schachzug“ bezeichnet habe; auch habe er das Haus trotz

des Umzugs der Beklagten nach G. weiter bewohnt.

Der Umstand, dass auf Seiten des Mieters eine juristische Person den

Vertrag abgeschlossen habe, stehe der Einordnung als Wohnraummiete nicht

entgegen, da nicht auf diesen formalen Aspekt, sondern auf den tatsächlichen

Nutzungszweck abzustellen sei.

II.

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

1. Zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings die Zulässigkeit des mit

der Widerklage geltend gemachten Feststellungsantrags bejaht. Die Beklagte

hat ein berechtigtes Interesse (§ 256 Abs. 1 ZPO) an der alsbaldigen Klärung

der zwischen den Parteien streitigen Frage, ob das Mietverhältnis bereits zum

30. April 2007 beendet worden ist. Entgegen der Ansicht des Klägers kommt es

deshalb nicht darauf an, ob (auch) die Voraussetzungen des § 256 Abs. 2 ZPO

vorliegen.

2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, dass die

Kündigung der Beklagten vom 31. Januar 2007 das Mietverhältnis der Parteien

zum 30. April 2007 beendet hat. Anders als das Berufungsgericht meint, han-

delt es sich bei dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Vertrag nicht um

einen - nach § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB bis zum dritten Werktag eines Kalen-

dermonats zum Ende des übernächsten Monats kündbaren - Wohnraummiet-

vertrag, sondern um einen Mietvertrag über Geschäftsräume, der gemäß

§ 580a Abs. 2 BGB nur bis zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres

zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres durch ordentliche Kündigung

beendet werden kann.

a) Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist nach

der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf den Zweck abzustellen, den

der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt. Geht der

Zweck des Vertrages dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder

sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlässt, sind die Vorschriften des

Wohnraummietrechts auf das (Haupt-) Mietverhältnis nicht anwendbar (BGHZ

94, 11, 14; 135, 269, 272 m.w.N.; Senatsurteil vom 11. Februar 1981 - VIII ZR

323/79, NJW 1981, 1377, unter 2 b cc). Entscheidend ist mithin, ob der Mieter

die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet (Reinstorf in:

Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. I

Rdnr. 83). Dies war hier nicht der Fall. Darauf, ob die Beklagte das vom Kläger

gemietete Reihenhaus nach dem Vertragszweck vorwiegend als Geschäfts-

räume für sich selbst oder als Wohnung für ihren Geschäftsführer nutzen wollte,

kommt es entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht an.

b) Auch die Überlassung der Räume als Wohnräume an den Geschäfts-

führer persönlich ist aus der maßgeblichen Sicht der Beklagten als Mieterin kein

Wohnzweck, sondern geschäftliche Nutzung. Wie die Revision zutreffend gel-

tend macht, kann eine juristische Person Räume schon begrifflich nicht zu (ei-

genen) Wohnzwecken anmieten; ebenso kann sie als Vermieterin nicht geltend

machen, dass sie von ihr vermietete Räume als Wohnung für sich oder Ange-

hörige im Rahmen von Eigenbedarf benötige (vgl. zur KG als Vermieterin Se-

natsurteile vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, NJW-RR 2007, 1460 und VIII ZR

113/06, NJW-RR 2007, 1516).

c) Gegenstand des zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietver-

trags sind Geschäftsräume im Sinne des § 580a Abs. 2 BGB, denn das von der

Klägerin angemietete Reihenhaus dient ihrem Geschäftsbetrieb, indem sie es

teils als Büroraum für ihren Geschäftsbetrieb nutzt und teils ihrem Geschäfts-

führer als Wohnung am unmittelbaren Ort ihres Geschäftsbetriebs zur Verfü-

gung stellt. Die Beklagte konnte deshalb das Mietverhältnis nur mit der Frist des

§ 580a Abs. 2 BGB jeweils bis zum 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum

Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres kündigen. Die Kündigung der Be-

klagten vom 31. Januar 2007 hätte das Mietverhältnis daher erst zum 30. Sep-

tember 2007 beendet, wenn es nicht schon zuvor durch die Kündigung des

Klägers vom 11. Dezember 2006 zum 30. Juni 2007 aufgelöst worden wäre.

III.

Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha-

ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache

selbst entscheiden, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3

ZPO). Die Widerklage ist in Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abzuwei-

sen.

Ball

Wiechers

Hermanns

Dr. Milger

Dr. Hessel

Vorinstanzen:

AG Ludwigsburg, Entscheidung vom 13.04.2007 - 4 C 216/07 -

LG Stuttgart, Entscheidung vom 23.10.2007 - 5 S 104/07 -