BGH Urteil vom 24.09.2008 – VIII ZR 275/07
VIII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
BGHR:
nein
ja
BGB § 554 Abs. 2 und 3
Verkündet am: 24. September 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
a) Der Anschluss einer mit einer Gasetagenheizung ausgestatteten Mietwohnung an
das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz ist eine
Maßnahme zur Einsparung von Energie, die der Mieter nach § 554 Abs. 2 Satz 1
BGB grundsätzlich zu dulden hat.
b) Die Pflicht zur Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung (§ 554 Abs. 3 BGB)
bezieht sich nur auf die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen zu erwartende
Mieterhöhung nach § 559 BGB und nicht auf eine etwa mögliche Erhöhung der
Vergleichsmiete nach § 558 BGB.
BGH, Urteil vom 24. September 2008 - VIII ZR 275/07 - LG Berlin
AG Schöneberg
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 24. September 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter
Wiechers und Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie den Richter
Dr. Achilles
für Recht erkannt:
Die Revision der Beklagten gegen das am 14. September 2007
verkündete Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin wird
zurückgewiesen.
Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in einem Mehrfami-
lienhaus in Berlin. Das Gebäude ist Teil einer in den 1920er Jahren erbauten
Wohnanlage; das Rohrleitungssystem für Kaltwasser und Schmutzwasser wur-
de seitdem nicht erneuert. Die Wohnungen verfügen über Gasetagenheizun-
gen.
Mit Schreiben vom 15. August 2005 kündigte die Klägerin an, dass in
den Bädern und Küchen der Wohnungen ab dem 16. November 2005 "Moder-
nisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen" durchgeführt werden sollten. Als
geplante Maßnahmen waren in dem Schreiben insbesondere aufgeführt der
Anschluss des Gebäudes und der einzelnen Wohnungen an das Fernwärme-
netz mit zentraler Warmwasserversorgung, die Erneuerung der Rohrleitungen
für Kaltwasser und Schmutzwasser im gesamten Gebäude, der Einbau eines
Installationsschachtes in Bad und Küche für die neuen Rohrleitungen (Heizung,
Warm- und Kaltwasser, Schmutzwasser), der Einbau einer Raumsparwanne im
Bad, die Neuverfliesung des Bades sowie die Installation von Warm- und Kalt-
wasserzählern in Bad und Küche. Die Beklagte erklärte sich nicht bereit, die
Maßnahmen in ihrer Wohnung zu dulden.
Die Klägerin hat die Beklagte auf Duldung der Arbeiten in Anspruch ge-
nommen. Das Amtsgericht hat die Beklagte verurteilt, lediglich die Installation
eines Einhebelmischers in der Küche zu dulden; hinsichtlich der weitergehen-
den Baumaßnahmen hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Auf die Beru-
fung der Klägerin hat das Landgericht der Klage durch Versäumnis- und
Schlussurteil vom 2. März 2007 im Wesentlichen stattgegeben; den Einspruch
der Beklagten hat das Landgericht durch das angefochtene Urteil zurückgewie-
sen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Beklag-
te die Abweisung der Klage nur noch hinsichtlich der im Tenor des Versäumnis-
und Schlussurteils als Modernisierungsmaßnahmen aufgeführten Baumaßnah-
men (insbesondere Anschluss des Gebäudes an das Fernwärmenetz mit
zentraler Warmwasserversorgung, Kalt- und Warmwasserzähler in Bad und
Küche, Verlegung einer Unterputzleitung mit Fehlstromschutzschalter und neue
Verfliesung der Wände des Bades); soweit die Beklagte zur Duldung von In-
standsetzungsarbeiten verurteilt worden ist (insbesondere Erneuerung der Kalt-
und Schmutzwasserleitungen sowie Einbau einer Raumsparbadewanne),
nimmt die Beklagte dies hin.
Entscheidungsgründe
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit
im Revisionsverfahren von Interesse, ausgeführt:
Die Klägerin könne gemäß § 554 Abs. 2 BGB die Duldung des Anschlus-
ses der Heizung und der Warmwasserversorgung in der Wohnung der Beklag-
ten an die Fernwärmeversorgung verlangen. Zwar begründe der Anschluss an
das Fernwärmenetz regelmäßig keine Wohnwertverbesserung, wenn die betref-
fenden Räumlichkeiten bereits mit einer Gasetagenheizung ausgestattet seien.
Dem Anwendungsbereich des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB unterfielen indes auch
Maßnahmen zur Einsparung von Energie, wie sie durch den Anschluss der
Wohnung an das Fernwärmenetz bewirkt werde. Dies führe zu einer Ersparnis
an Primärenergie im Verhältnis zu der Erzeugung von Wärme für Heizung und
Warmwasser durch die in der Wohnung vorhandene Gasetagenheizung. Die
Ersparnis an Primärenergie sei darauf zurückzuführen, dass das Fernwärme-
netz überwiegend aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeist werde. Hie-
raus ergebe sich nach DIN V 4701-10: 2001-02 ein durchschnittlicher Primär-
energiefaktor von 0,7, der bei der Gasetagenheizung bei 1,1 liege. Es komme
nicht darauf an, ob für die Beheizung der Wohnung tatsächlich weniger Energie
verbraucht werde. Es könne auch dahinstehen, ob sich die von der Beklagten
zu tragenden Kosten verringerten und insbesondere unter Berücksichtigung
einer Mieterhöhung wirtschaftlich seien. Denn der Gesetzgeber habe im volks-
wirtschaftlichen Interesse an einer Modernisierung des Wohnungsbestandes
- auch zum Zwecke der Energieeinsparung - von einer begrenzenden Regelung
bewusst abgesehen. Auch die Einsparung (nur) von Primärenergie mit ihren
begrenzten Ressourcen werde nach den umweltpolitischen Interessen des Ge-
setzgebers im Interesse der Allgemeinheit vom Duldungsanspruch nach § 554
Abs. 2 Satz 1 BGB erfasst.
Eine nicht zu rechtfertigende Härte sei für die Beklagte mit dem An-
schluss der Wohnung an die Fernwärmeversorgung nicht verbunden. In finan-
zieller Hinsicht habe die Klägerin auf einen Modernisierungszuschlag nach
§ 559 BGB verzichtet. Ohne Erfolg mache die Beklagte geltend, dass sich eine
Härte aus einer etwa nach § 558 BGB möglichen Mieterhöhung ergebe. Weder
Wortlaut noch Sinn und Zweck der Vorschrift des § 554 Abs. 2 BGB erforderten
die Mitteilung einer theoretisch möglichen Mieterhöhung nach § 558 BGB.
Die Modernisierung des Bades sei wohnwerterhöhend. Ein hoher und
durchgehender Fliesenspiegel im Bad bestehe als vermieterseitige Ausstattung
noch nicht. Der Umstand, dass die Beklagte im Jahr 1998 das Bad bis zu einer
Höhe von 2,30 Meter verfliest und mit einer verblendeten Badewanne ausge-
stattet habe, bleibe außer Betracht, weil den Modernisierungsmaßnahmen nur
der vermieterseitig geschaffene Zustand der Wohnung gegenüberzusetzen sei.
Die Klägerin habe hinsichtlich des mittlerweile abgewohnten Umbaus durch die
Beklagte nicht auf Rückbauansprüche verzichtet.
II.
Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die
Revision zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat mit Recht angenom-
men, dass die Beklagte verpflichtet ist, die im Tenor des Versäumnis- und
Schlussurteils vom 2. März 2007 als Modernisierungsmaßnahmen aufgeführten
Bauarbeiten in der Mietwohnung zu dulden. Der Anschluss der Wohnung an
das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz ist eine
Modernisierungsmaßnahme, zu deren Duldung die Beklagte nach § 554 Abs. 2
BGB verpflichtet ist. Bei den noch strittigen weiteren Arbeiten handelt es sich
zum Teil ebenfalls um Modernisierungsmaßnahmen (Kalt- und Warmwasser-
zähler in Bad und Küche, Verlegung einer Unterputzleitung mit Fehlstrom-
schutzschalter im Bad) und im Übrigen (neue Verfliesung der Wände des Ba-
des) um Instandsetzungsarbeiten, die infolge der von der Beklagten zu dulden-
den Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Bad notwendig
werden und deshalb von der Beklagten ebenfalls zu dulden sind.
1. Entgegen der Auffassung der Revision steht der Duldungspflicht der
Beklagten, soweit es um Modernisierungsmaßnahmen geht, die Bestimmung
des § 554 Abs. 3 BGB nicht entgegen.
Nach § 554 Abs. 3 BGB hat der Vermieter dem Mieter bei Modernisie-
rungsmaßnahmen im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht nur nähere An-
gaben zu den Maßnahmen selbst, sondern auch die (dadurch) zu erwartende
Mieterhöhung spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahmen mitzuteilen.
Diesen Anforderungen genügt das Schreiben der Klägerin vom 15. August
2005; es enthält in der Anlage 8 die erforderlichen Angaben zur - von der Klä-
gerin damals noch beabsichtigten - Mieterhöhung nach § 559 BGB. Dies stellt
auch die Revision nicht in Frage.
Die Revision meint aber, das Duldungsverlangen der Klägerin genüge
seit dem im Berufungsverfahren erklärten Verzicht der Klägerin auf eine Mieter-
höhung nach § 559 BGB nicht mehr den Anforderungen des § 554 Abs. 3
Satz 1 BGB, weil die Klägerin nicht dargelegt habe, ob und in welcher Höhe
aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen anstelle einer Mieterhöhung nach
ge ein Verstoß gegen die Mitteilungspflicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB, der
zur Folge habe, dass die Beklagte die avisierten Modernisierungsmaßnahmen
insgesamt nicht zu dulden habe. Damit dringt die Revision nicht durch.
Die Pflicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB zur Mitteilung der zu erwarten-
den Mieterhöhung bezieht sich nur auf die aufgrund von Modernisierungsmaß-
nahmen mögliche Mieterhöhung nach § 559 BGB und nicht auf eine etwaige
Erhöhung der Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Dies ergibt sich aus dem
Sachzusammenhang zwischen der Pflicht des Mieters, Modernisierungsmaß-
nahmen nach vorheriger Ankündigung zu dulden (§ 554 Abs. 2 und 3 BGB),
und der Berechtigung des Vermieters, die Miete aufgrund solcher Maßnahmen
- unabhängig von der Vergleichsmiete (§ 558 BGB) - um einen bestimmten
Prozentsatz der Baukosten zu erhöhen (§ 559 BGB).
a) Bei den Bestimmungen in § 554 Abs. 2 und 3 BGB einerseits und
§ 559 BGB andererseits handelt es sich um korrespondierende Regelungen,
die zum Gegenstand haben, ob der Mieter zur Duldung von Modernisierungs-
maßnahmen verpflichtet ist und der Vermieter aufgrund solcher Maßnahmen zu
einer Erhöhung der jährlichen Miete um einen absoluten Betrag von 11 % der
für die Wohnung aufgewendeten Kosten berechtigt ist. Dementsprechend hat
der Vermieter in dem Erhöhungsverlangen gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB nur
den nach § 559 BGB zu errechnenden Erhöhungsbetrag darzulegen, den er zu
verlangen beabsichtigt. Damit genügt der Vermieter seiner Mitteilungspflicht.
Eine nach Durchführung der Modernisierung etwa mögliche Erhöhung
der Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist, wie das Berufungsgericht mit Recht
angenommen hat, nicht Gegenstand der Mitteilungspflicht. Dies kommt insbe-
sondere darin zum Ausdruck, dass bei einer fehlenden Mitteilung über die zu
erwartende Mieterhöhung eine Sanktion nur hinsichtlich des Modernisierungs-
zuschlags nach § 559 BGB vorgesehen ist (§ 559b Abs. 2 Satz 2 BGB), nicht
aber hinsichtlich einer möglichen Mieterhöhung nach § 558 BGB, die nicht den
materiell-rechtlichen Voraussetzungen des § 554 Abs. 2 BGB und damit auch
nicht in formeller Hinsicht der Mitteilungspflicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB
unterliegt. Daran, dass sich die Mitteilungspflicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB
nur auf den Modernisierungszuschlag nach § 559 BGB und nicht auf die Ver-
gleichsmiete nach § 558 BGB bezieht, ändert sich nichts dadurch, dass der
Vermieter - wie hier die Klägerin - auf eine Mieterhöhung nach § 559 BGB ver-
zichtet.
b) Dies entspricht auch den Vorläuferbestimmungen in § 541b BGB und
der Mitteilungspflicht keine sachliche Änderung gebracht hat.
Zur Mitteilungspflicht nach § 541b Abs. 2 BGB ist aus den Gesetzesma-
terialien ersichtlich und entsprach es einhelliger Auffassung, dass im Duldungs-
verlangen als zu erwartende Mieterhöhung (nur) der nach den Grundsätzen des
§ 3 MHG (bzw. bei preisgebundenem Wohnraum nach den verschiedenen
Preisvorschriften) zu berechnende absolute Erhöhungsbetrag anzugeben ist
(BT-Drs. 9/2079, S. 13; BayObLGZ 2000, 321, 324 m.w.N.). Dementsprechend
wurde ein Ankündigungsschreiben den Anforderungen des § 541b BGB auch
dann gerecht, wenn es ausdrücklich mitteilte, dass die vorgesehene Maßnahme
keine Mieterhöhung nach § 3 MHG nach sich zieht (BayObLG aaO). Angaben
zu einer theoretisch möglichen Erhöhung der Vergleichsmiete wurden im Hin-
blick auf § 541b BGB nicht verlangt (vgl. BayObLG aaO).
Hinsichtlich der Mitteilungspflicht hat sich an dieser Rechtslage durch die
S. 49 f.). Dementsprechend ist in den Gesetzesmaterialien nicht die Rede da-
von, dass die Mitteilung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB - anders als nach der
früheren Regelung des § 541b Abs. 2 BGB - nunmehr etwa (auch) Angaben zu
einer etwaigen Erhöhung der Vergleichsmiete nach § 558 BGB zu enthalten
hätte. Solche Angaben sind damit nach wie vor nicht Gegenstand der Mitteilung
nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB, und zwar auch dann nicht, wenn der Vermieter
auf eine Mieterhöhung nach § 559 BGB verzichtet.
2. Die Beklagte ist verpflichtet, den Anschluss ihrer Wohnung an das aus
Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz und die damit
verbundenen Arbeiten im Bad und in der Küche ihrer Wohnung zu dulden.
Hierbei handelt es sich, wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat,
um eine Maßnahme zur Einsparung von Energie (§ 554 Abs. 2 Satz 1 BGB).
a) Das Berufungsgericht hat hierzu festgestellt, dass der Anschluss der
Wohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwär-
menetz nach derzeitigem Erkenntnisstand zu einer Ersparnis an Primärenergie
im Verhältnis zur Erzeugung von Wärme für Heizung und Warmwasser durch
die in der Wohnung vorhandene Gasetagenheizung führt. Diese Tatsachenfest-
stellung wird von der Revision nicht angegriffen und ist damit für das Revisions-
verfahren bindend (§ 559 Abs. 2 ZPO).
b) Die Revision ist der Auffassung, eine Duldungspflicht nach § 554
Abs. 2 Satz 1 BGB bestehe für die Beklagte nach dem revisionsrechtlich zu-
grunde zu legenden Sachverhalt gleichwohl nicht. Da das Berufungsgericht of-
fen gelassen habe, ob mit dem Anschluss an die Fernwärmeversorgung nicht
nur eine Einsparung an Primärenergie, sondern auch eine Einsparung der in
der Wohnung verbrauchten Endenergie verbunden wäre, sei revisionsrechtlich
davon auszugehen, dass dies nicht der Fall sei. Zur Duldung des Anschlusses
an die Fernwärmeversorgung sei die Beklagte unter dem Gesichtspunkt der
Energieeinsparung aber nur dann verpflichtet, wenn für die Beheizung ihrer
Wohnung tatsächlich weniger Endenergie verbraucht werde; die bloße Einspa-
rung an Primärenergie reiche nicht aus. Damit dringt die Revision nicht durch.
Unabhängig davon, ob mit dem Anschluss der Mietsache an ein aus An-
lagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeistes Fernwärmenetz (auch) eine Ver-
ringerung des Endenergieverbrauchs verbunden ist, handelt es sich hierbei um
eine Maßnahme zur Einsparung von Energie im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1
BGB. Dies ergibt sich aus der Entstehungsgeschichte und dem aus den Geset-
zesmaterialien ersichtlichen Zweck der Vorschrift und entspricht auch der in der
Rechtsprechung der Instanzgerichte und im Schrifttum überwiegend vertrete-
nen Auffassung (LG Berlin, GE 1997, 491; NJW-RR 2001, 1590; GE 2005,
1193; GE 2007, 849; LG Hamburg, NZM 2006, 536; Lammel, Wohnraummiet-
Rdnr. 19; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 554 Rdnr. 8; Kinne in: Kin-
ne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 554 Rdnr. 74;
MünchKommBGB/Bieber, 5. Aufl., § 554 Rdnr. 18; Heilmann, jurisPK-BGB,
3. Aufl., § 554 Rdnr. 12; Schmid, Mietrecht, § 554 Rdnr. 22; Wilcken, NZM
2006, 521 ff.; W. Lorenz in: Blümmel/Blömeke, Die Modernisierung und In-
standsetzung von Wohnraum, 3. Aufl., S. 165; vgl. auch Sternel, NZM 2001,
1058, 1059; aA LG Berlin, GE 1988, 731; LG Hamburg, WuM 2002, 375;
Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 554 BGB Rdnr. 152;
Meyer-Harport, NZM 2006, 524 ff.). Ob der Mieter nach § 554 Abs. 2 Satz 1
BGB auch andere Maßnahmen zu dulden hat, mit denen (lediglich) Primärener-
gie eingespart wird, bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung.
aa) Eine Verpflichtung des Mieters, den Anschluss der Mietsache an ein
aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeistes Fernwärmenetz zu dulden,
war erstmals im Gesetz zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen und
von Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie in der Fassung der Bekannt-
machung vom 12. Juli 1978 (BGBl. I, S. 993; im Folgenden: Modernisierungs-
und Energieeinsparungsgesetz - ModEnG) normiert. Im Katalog des § 4 Abs. 3
ModEnG war die "Änderung von zentralen Heizungs- und Warmwasseranlagen
innerhalb des Gebäudes für den Anschluss an die Fernwärmeversorgung, die
überwiegend aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung … gespeist wird," als
Beispiel für "bauliche Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Heizener-
gie bewirken (energiesparende Maßnahmen)," ausdrücklich genannt; diese
Maßnahme hatte der Mieter nach § 20 ModEnG - vorbehaltlich einer unzumut-
baren Härte - zu dulden. Die Duldungspflicht bezog sich nach der Gesetzesbe-
gründung nicht nur auf die Änderung zentraler Heizungs- und Warmwasseran-
lagen, sondern auch auf "Stockwerksheizungen" (BT-Drs. 8/1692, S. 10) wie
etwa Gasetagenheizungen.
Die Förderung heizenergiesparender Maßnahmen aus öffentlichen Mit-
teln und die auf solche Maßnahmen bezogene Duldungspflicht des Mieters wa-
ren nach dem Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz nicht von einer
Verminderung des Endenergieverbrauchs und einer entsprechenden Energie-
kostenersparnis für den Mieter abhängig; es ging nach der Gesetzesbegrün-
dung ganz allgemein darum, dass der Volkswirtschaft auch in Zukunft Energie
in ausreichender Menge und zu angemessenen Preisen zur Verfügung steht
(aaO, S. 1). Dass diese Zielsetzung nicht auf eine Verminderung des Endener-
gieverbrauchs beschränkt war, sondern auch die Einsparung des Verbrauchs
von Primärenergie umfasste, geht aus dem Hinweis auf die "begrenzten Res-
sourcen" hervor (aaO). Auf dieser Zielsetzung beruhte die gesetzlich ausdrück-
lich geregelte Pflicht des Mieters zur Duldung des Anschlusses eines Gebäudes
an eine aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmeversor-
gung, auch wenn in den Gesetzesmaterialien zu § 4 Abs. 3 ModEnG der Begriff
der Primärenergie noch nicht verwendet wird.
bb) An der aus dem Allgemeininteresse abgeleiteten Pflicht des Mieters
zur Duldung der in § 4 Abs. 3 ModEnG aufgeführten Maßnahmen zur Einspa-
rung von Heizenergie hat sich in der Folgezeit nichts geändert. Die Duldungs-
pflicht des Mieters wurde im Zuge späterer Gesetzesänderungen über das Mo-
dernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz hinaus auf andere Bereiche aus-
geweitet, zu keinem Zeitpunkt aber dahin eingeschränkt, dass die Maßnahmen
des § 4 Abs. 3 ModEnG wie etwa der Anschluss der Mietsache an ein aus An-
lagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeistes Fernwärmenetz etwa nicht mehr
vom Mieter zu dulden wären.
(1) Die Pflicht des Mieters zur Duldung der Maßnahmen des § 4 Abs. 3
ModEnG wurde durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnun-
gen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) aus § 20 ModEnG in das Bür-
gerliche Gesetzbuch übertragen und war zunächst in § 541b BGB geregelt.
Damit verbunden war eine Erweiterung der Duldungspflicht auf nichtsubventio-
nierte Energiesparmaßnahmen, nicht jedoch eine Einschränkung hinsichtlich
der in § 4 Abs. 3 ModEnG aufgeführten Maßnahmen; die Gesetzesbegründung
nahm ausdrücklich auf den Katalog des § 4 Abs. 3 ModEnG Bezug (BT-Drs.
9/2079, S. 10). Der Anschluss an ein aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung
gespeistes Fernwärmenetz war damit vom Mieter auch nach § 541b BGB - in
den Grenzen der in dieser Vorschrift enthaltenen Härteklausel - weiterhin zu
dulden. Die spätere Beendigung der öffentlichen Förderung von Energiespar-
maßnahmen nach dem Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz und
die damit einhergehende Aufhebung dieses Gesetzes ändern nichts an der
§ 541b BGB zugrunde liegenden Intention des Gesetzgebers, dass der Mieter
Maßnahmen im Sinne des § 4 Abs. 3 ModEnG weiterhin zu dulden hat; mit der
Neuregelung des § 541b BGB wurde gerade eine Erweiterung dieser Pflicht
bezweckt, indem solche Maßnahmen unabhängig von ihrer Subventionierung
sollten zu dulden sein (aaO).
(2) Auch die im Zuge der Mietrechtsreform eingeführte Neuregelung des
§ 554 BGB brachte insoweit keine Änderung. Mit ihr wurde die Duldungspflicht
des Mieters auf Maßnahmen zur Einsparung aller Arten von Energie erweitert
(BT-Drs. 14/4553, S. 49). Als Beispiele für diese Erweiterung werden in der Ge-
setzesbegründung Stromeinsparungsmaßnahmen angeführt (aaO); eine Ein-
schränkung der bereits nach § 541b BGB bestehenden Pflicht des Mieters zur
Duldung heizenergiesparender Maßnahmen im Sinne des § 4 Abs. 3 ModEnG
war nicht beabsichtigt. Vielmehr wird hervorgehoben, dass der Inhalt des bishe-
rigen § 541b BGB über die Duldungspflicht des Mieters im Wesentlichen über-
nommen wird und lediglich eine Erweiterung auf andere Energiearten "statt bis-
her nur Heizenergie" erfolgt, um "Energieeinsparungen insgesamt zu fördern"
(aaO, S. 49, 58). Dem entspricht auch die gesetzgeberische Zielsetzung der
Mietrechtsreform, "volkswirtschaftlich und ökologisch sinnvolle Modernisie-
rungsmaßnahmen" zu fördern (aaO, S. 2, 36; vgl. auch Senatsurteile vom
3. März 2004 - VIII ZR 149/03, WuM 2004, 285 = NJW 2004, 1738, unter II 2 e
bb (2), vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 285/06, NJW 2007, 3122, Tz. 12 ff., und vom
9. April 2008 - VIII ZR 287/06, NJW 2008, 2031, Tz. 11, jeweils zu § 559 BGB).
Ebenso wie in der Gesetzesbegründung zu § 4 Abs. 3 ModEnG (BT-Drs.
8/1692, aaO) wird auch in der Gesetzesbegründung des Mietrechtsreformge-
setzes betont, "dass in Zukunft ein sparsamer Umgang mit Energieressourcen
immer nötiger wird" (BT-Drs. 14/4553, S. 36). Damit ist die Einsparung von Pri-
märenergie durch einen möglichst geringen Verbrauch fossiler Brennstoffe wei-
terhin gesetzgeberisches Ziel. Angesichts dieser auch ökologische Gesichts-
punkte einbeziehenden Begründung der Duldungspflicht des Mieters ist kein
Raum für die Annahme, dass der bisher nach § 541b BGB in Verbindung mit
§ 4 Abs. 3 ModEnG zu duldende Anschluss der Mietsache an ein aus Anlagen
der Kraft-Wärme-Kopplung gespeistes Fernwärmenetz aufgrund der Neurege-
lung in § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB etwa keine vom Mieter zu duldende Energie-
sparmaßnahme mehr darstellen sollte.
cc) Schützenswerte Interessen des Mieters stehen dieser Auslegung des
§ 554 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht entgegen. Aus der Begründung für die Neurege-
über eine aufgrund von Maßnahmen nach § 554 BGB zulässige Mieterhöhung
geht, wie ausgeführt, hervor, dass hierbei volkswirtschaftliche und umweltpoliti-
sche Interessen im Vordergrund stehen und nicht das finanzielle Interesse des
Mieters etwa an einer Senkung seiner Heizkosten (vgl. auch Senatsurteil vom
3. März 2004, aaO, unter II 2 e bb, zu § 559 BGB). Dementsprechend sind die
Interessen des Mieters bei der Auslegung des Begriffs der energiesparenden
Maßnahmen, die der Mieter nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB grundsätzlich zu
dulden hat, nicht zu berücksichtigen. Daraus folgt nicht, dass der Mieter gegen-
über Modernisierungsmaßnahmen schutzlos gestellt ist. Die Belange des Mie-
ters werden aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung im Rahmen der
Härteklausel des § 554 Abs. 2 Satz 2 bis 4 BGB gewahrt; damit wird insbeson-
dere das finanzielle Interesse des Mieters, vor einer unzumutbaren Erhöhung
der Miete oder der Betriebskosten bewahrt zu werden, geschützt (vgl. Senatsur-
teil aaO, unter II 2 e bb (4)). Es ist kein Grund dafür ersichtlich, warum der Mie-
ter die Duldung einer ökologisch und volkswirtschaftlich sinnvollen Maßnahme
zur Energieeinsparung darüber hinaus auch dann sollte verweigern dürfen,
wenn seine finanziellen oder sonstigen Interessen nicht in einer Weise berührt
sind, welche die Anwendung der Härteklausel rechtfertigen.
c) Die Pflicht der Beklagten zur Duldung des Anschlusses ihrer Wohnung
an die Fernwärmeversorgung ist nicht wegen einer unzumutbaren Härte nach
§ 554 Abs. 2 Satz 2 bis 4 BGB ausgeschlossen.
Die Beurteilung, ob eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 554
Abs. 2 Satz 1 BGB für den Mieter oder dessen Familie eine nicht zu rechtferti-
gende Härte bedeuten würde, obliegt dem Tatrichter, der aufgrund einer umfas-
senden Würdigung aller Umstände des Einzelfalles die Interessen der Beteilig-
ten gegeneinander abzuwägen hat (Staudinger/Emmerich, aaO, Rdnr. 28;
Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO, Rdnr. 186 ff.; MünchKomm/Bieber, aaO,
Rdnr. 23). Das Berufungsgericht ist unter Berücksichtigung der von der Beklag-
ten geltend gemachten Nachteile zu der Auffassung gelangt, dass der An-
schluss des Gebäudes und der Wohnung an die Fernwärmeversorgung für die
Beklagte keine unzumutbare Härte bedeutet. Diese tatrichterliche Würdigung ist
frei von Rechtsfehlern.
Auf eine unzumutbare Härte wegen einer für die Beklagten nicht tragba-
ren Mieterhöhung beruft sich die Beklagte im Revisionsverfahren nicht mehr.
Eine Unzumutbarkeit unter finanziellem Gesichtspunkt kommt auch nicht mehr
in Betracht, nachdem die Klägerin im Berufungsverfahren auf eine Mieterhö-
hung nach § 559 BGB verzichtet hat. Auf eine theoretisch mögliche Mieterhö-
hung nach § 558 BGB kommt es, wie das Berufungsgericht mit Recht ange-
nommen hat, im Rahmen der Härteklausel des § 554 Abs. 2 BGB nicht an. In-
soweit gilt nichts anderes als für die Mitteilungspflicht nach § 554 Abs. 3 BGB.
Vergeblich macht die Revision geltend, die Umstellung auf Fernwärme
bedeute für die Beklagte deshalb eine unzumutbare Härte, weil die Beklagte die
Heizungsanlage dann nicht mehr - wie bei der Gasetagenheizung - nach Belie-
ben in Betrieb nehmen könne. Das Berufungsgericht hat sich mit diesem Vor-
bringen auseinandergesetzt, es jedoch für nicht durchgreifend erachtet. Dies ist
aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Soweit die Revision vorbringt, die
Fernwärmeversorgung vermöge das altersbedingt erhöhte Wärmebedürfnis der
Beklagten nicht ausreichend zu befriedigen, handelt es sich um neuen Sachvor-
trag, der im Revisionsverfahren nicht zu berücksichtigen ist (§ 559 Abs. 1 ZPO).
3. Das Berufungsgericht hat die Beklagte zur Duldung einer Neuverflie-
sung der Wände des Bades mit der Begründung verurteilt, hierbei handele es
sich um eine Modernisierungsmaßnahme im Hinblick auf den Wohnkomfort,
weil ein hoher und durchgehender Fliesenspiegel im Bad als vermieterseitige
Ausstattung noch nicht bestanden habe; die von der Beklagten im Jahr 1998
vorgenommene Verfliesung des Bades habe bei der Beurteilung nach § 554
Abs. 2 Satz 1 BGB außer Betracht zu bleiben. Die Revision greift die Ausfüh-
rungen des Berufungsgerichts mit der Begründung an, für die Duldungspflicht
nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB komme es bei Maßnahmen zur Verbesserung
der Mietsache nicht auf den ursprünglichen, sondern auf den gegenwärtigen
Zustand der Mietsache an; vom Mieter mit Zustimmung des Vermieters durch-
geführte Verbesserungsmaßnahmen seien deshalb bei der Beurteilung, ob eine
Modernisierungsmaßnahme vorliege, zu berücksichtigen.
Es kann dahingestellt bleiben, ob der Standpunkt des Berufungsgerichts
oder die Auffassung der Revision zutrifft. Die aufgeworfene Rechtsfrage ist im
vorliegenden Fall nicht entscheidungserheblich. Nachdem die Beklagte durch
das insoweit rechtskräftige Versäumnis- und Schlussurteil des Landgerichts
vom 2. März 2007 bereits verurteilt worden ist, die Entfernung der alten Bade-
wanne und den Einbau einer neuen Raumsparbadewanne zu dulden, wird die
von der Beklagten im Jahr 1998 vorgenommene Verfliesung des Bades infolge
dieser Baumaßnahmen auf einer nicht unerheblichen Fläche ohnehin zerstört.
Erheblich in Mitleidenschaft gezogen wird die vorhandene Verfliesung des Ba-
des darüber hinaus durch weitere Arbeiten, welche die Beklagte aufgrund des
Sach- und Streitstands im Revisionsverfahren ebenfalls zu dulden hat (insbe-
sondere Verlegung einer Unterputz-Leitung für einen Fehlstromschutzschalter,
Unterputz-Spülkasten für die Toilette, Einbau von Installationsschächten für
Warm- und Kaltwasser, Abwasser und Heizung). Bei dieser Sachlage kommt es
auf die Frage, ob eine Neuverfliesung des Bades - für sich genommen - eine
Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1
BGB wäre, nicht an. Denn infolge der umfangreichen Bauarbeiten im Bad, wel-
che die Beklagte zu dulden hat, muss die Verfliesung der Wände des Bades
zwangsläufig erneuert werden. Die Neuverfliesung des Bades stellt damit ledig-
lich eine Folgemaßnahme dar, die aufgrund der von der Beklagten zu dulden-
den Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Bad notwendig wird
und deshalb von der Beklagten nach § 554 Abs. 1 und 2 BGB ebenfalls zu dul-
den ist.
4. Hinsichtlich des Warmwasserzählers im Bad beanstandet die Revision
nur, dass die vom Berufungsgericht im Tenor seines Versäumnis- und Schluss-
urteils vom 2. März 2007 in Bezug genommene Skizze, aus der sich die Lage
des Warmwasserzählers im Bad ergeben soll, der Urteilsausfertigung nicht bei-
gefügt war. Dieser Einwand ist, worauf die Revisionserwiderung mit Recht hin-
weist, im Vollstreckungsverfahren und nicht mit der Revision gegen des ange-
fochtene Urteil vom 14. September 2007 geltend zu machen; er ist im Erkennt-
nisverfahren ohne Bedeutung (vgl. BGHZ 94, 276, 291 f.). Das Berufungsge-
richt war im Übrigen berechtigt, im Tenor seines Urteils vom 2. März 2007 auf
eine Skizze zur Lage des anzubringenden Warmwasserzählers Bezug zu neh-
men (vgl. BGH, Beschluss vom 14. Februar 1989 - X ZB 8/87, MDR 1989, 909).
Entgegen der Auffassung der Revision ist aus der Skizze, die dem Verkün-
dungsprotokoll vom 2. März 2007 beigefügt war, die Warmwasserleitung, an die
der Zähler angebracht werden soll, zweifelsfrei ersichtlich.
Ball
Wiechers
Dr. Frellesen
Dr. Hessel
Dr. Achilles
Vorinstanzen:
AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 09.06.2006 - 109a C 555/05 -
LG Berlin, Entscheidung vom 14.09.2007 - 63 S 207/06 -