BGH Urteil vom 08.10.2008 – XII ZR 66/06
XII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am: 8. Oktober 2008 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Nachschlagewerk: ja
BGHZ:
BGHR:
nein
ja
BGB §§ 535, 154 Abs. 1, 2
Zur formlosen Fortsetzung eines Mietvertrages bei einer im Ausgangsvertrag
enthaltenen Schriftformklausel.
BGH, Urteil vom 8. Oktober 2008 - XII ZR 66/06 - KG Berlin LG Berlin
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 8. Oktober 2008 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die
Richterinnen Weber-Monecke und Dr. Vézina sowie die Richter Dose und
Dr. Klinkhammer
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 8. Zivilsenats des
Kammergerichts in Berlin vom 23. Februar 2006 aufgehoben.
Der Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entschei-
dung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das
Kammergericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Klägerin macht als Rechtsnachfolgerin des Landes Berlin gegen die
Beklagten für die Zeit von Januar 2001 bis März 2003 Mietzins- und Nutzungs-
entschädigungsansprüche geltend.
Die Beklagte zu 1 ist eine zum Betrieb eines Gesundheitszentrums ge-
gründete Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Die übrigen Beklagten, die Gesell-
schafter der Beklagten zu 1, sind Ärzte, Apotheker, Zahntechnikermeister und
Geschäftsführer (Beklagter zu 2).
Das Land Berlin (als Vermieterin) und die Beklagte zu 1 (als Mieterin)
schlossen am 18. Dezember 1992 einen zunächst bis zum 30. Juni 1994 befris-
teten Rahmen-Mietvertrag über ein Ärztehaus (frühere Poliklinik) zu einem mo-
natlichen Mietzins von (ursprünglich) 29.240,05 DM. Ausweislich des Vertrages
war der Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages beabsichtigt. Nach § 5 Nr. 2
des Vertrages übernahm der Mieter vor dem Hintergrund des abzuschließen-
den Erbbaurechtsvertrages die Instandhaltung des Mietobjekts einschließlich
der Schönheitsreparaturen. § 8 Nr. 6 sieht für den Fall, dass der Erbbaurechts-
vertrag nicht zustande kommt, eine Entschädigung des Mieters für durchgeführ-
te Veränderungen vor.
Der Rahmen-Mietvertrag enthält ferner in § 2 Nr. 4 die Regelung, dass
finden, und eine Vereinbarung, durch die das abgelaufene Mietverhältnis fort-
gesetzt oder erneuert wird, der Schriftform bedarf.
Zu der beabsichtigten Bestellung eines Erbbaurechts kam es nicht. Des-
wegen verlängerten die Vertragsparteien den Rahmen-Mietvertrag durch
schriftliche Mietnachträge von Jahr zu Jahr, zuletzt durch den 10. Mietnachtrag
vom 3./14. August 1998 bis zum Abschluss eines - nunmehr angestrebten -
Kaufvertrages, längstens bis zum 30. Juni 1999. In diesem 10. Mietnachtrag
wurde die Kaltmiete auf monatlich 22.514,84 DM reduziert. Auch die Verhand-
lungen über einen Kaufvertrag scheiterten. Das für das Land Berlin handelnde
Bezirksamt L. (im Folgenden: Bezirksamt) teilte der Beklagten zu 1
durch Schreiben vom 1. Juli 1999 mit, dass rückwirkend zum 1. Juli 1999 ein
neuer Nachtrag mit entsprechend geändertem Mietzins übergeben werden
würde und bis zu dessen Abschluss der Rahmen-Mietvertrag einschließlich des
10. Mietnachtrags gelten würden. Wegen Unstimmigkeiten über die Höhe des
Mietzinses wurde ein erneuter Mietnachtrag nicht vereinbart. In der Folgezeit
verhandelten die Vertragsparteien über vorhandene Mängel und über die An-
rechnung von Aufwendungen der Beklagten zu 1.
Das Bezirksamt erkannte mit Schreiben vom 28. April 2000 wegen vor-
handener Mängel eine Mietzinsreduzierung von 30 % an, ferner Bauleistungen
der Beklagten zu 1. Es verrechnete die Beträge mit Mietzinsforderungen und
gelangte bis einschließlich April 2000 zu einer Restmietforderung von
1.678,84 DM. In der an das Bezirksamt zurückgesandten Anlage des Schrei-
bens erklärte sich der Beklagte zu 2 als Vertreter der Beklagten zu 1 damit ein-
verstanden.
Die Beklagte zu 1 zahlte neben dem errechneten Rückstand in den Fol-
gemonaten zunächst den um 30 % reduzierten Monatsbetrag. Später zahlte sie
hingegen nur noch unregelmäßig.
Das Eigentum an dem Mietobjekt ist im Jahr 2001 vom Land Berlin auf
die Klägerin übergegangen. Die Klägerin kündigte als Rechtsnachfolgerin des
Landes Berlin das Mietverhältnis durch Schreiben vom 18. Januar 2002 fristlos
wegen Zahlungsverzuges. Sie verlangt - auch aus abgetretenem Recht des
Landes Berlin - Mietzinsen bzw. Nutzungsentschädigung von monatlich
8.058,15 € (70 % des Mietzinses) für die Zeit von Januar 2001 bis März 2003.
Das Landgericht hat die Beklagten zu 1 bis 3 und 5 bis 12 durch Teilurteil
antragsgemäß verurteilt.
Dagegen haben die Beklagten Berufung eingelegt. Das Berufungsgericht
hat die Berufung des Beklagten zu 3 durch Versäumnisteilurteil als unzulässig
verworfen. Der Beklagte zu 9 ist während des Berufungsrechtszugs verstorben.
Insoweit hat das Berufungsgericht das Verfahren abgetrennt. Es hat sodann auf
die Berufung der Beklagten zu 1, 2, 5 bis 8 und 10 bis 12 die gegen diese ge-
richtete Zahlungsklage abgewiesen.
Mit der - vom Senat zugelassenen - Revision verfolgt die Klägerin ihre
zweitinstanzlich gestellten Schlussanträge weiter.
Entscheidungsgründe
Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen
Urteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.
I.
Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, dass der Rahmen-
Mietvertrag über den 10. Mietnachtrag hinaus nicht wirksam verlängert worden
sei. Der Mietvertrag sei mit dem 30. Juni 1999 ausgelaufen, weil es an einer
schriftlichen Verlängerungsvereinbarung fehle. Das Verlängerungsangebot des
Bezirksamtes vom 1. Juli 1999 sei von der Beklagten zu 1 nicht rechtzeitig an-
genommen worden. Über die Höhe des Mietzinses sei keine Einigung erzielt
worden.
Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung hat das Berufungsgericht
nicht zuerkannt, weil es an einem hinreichenden Vortrag der Klägerin zum ob-
jektiven Mietwert des überlassenen Objekts gemangelt habe. Ansprüche auf
Nutzungsentschädigung nach § 546 a BGB bestünden nicht, denn die Beklagte
zu 1 habe der Klägerin das Mietobjekt nicht vorenthalten. An einem Anspruch
tigt gewesen sei.
II.
Diese Ausführungen halten in wesentlichen Punkten einer rechtlichen
Nachprüfung nicht stand.
1. Das Berufungsgericht hat Mietzinsansprüche verneint, weil es an einer
wirksamen Verlängerung des Rahmen-Mietvertrages vom 18. Dezember 1992
fehle.
Diese Beurteilung ist rechtsfehlerhaft. Ein Mietvertrag bestand entgegen
der Auffassung des Berufungsgerichts über den 30. Juni 1999 hinaus. Ob der
Rahmen-Mietvertrag fortgesetzt worden ist oder ob ein neuer Vertrag abge-
schlossen wurde, kann offen bleiben (zur Abgrenzung von Vertragsänderung
und neuem Vertragsschluss siehe Senatsurteil vom 26. Februar 1992 - XII ZR
129/90 - NJW 1992, 2283). Denn die Vermieterin und die Beklagte zu 1 als Mie-
terin sind sich jedenfalls über die wesentlichen Vertragsbestandteile einig ge-
worden, die für die Begründung des Klageanspruchs hinreichend sind. Der Ver-
trag ist erst durch die Kündigung der Klägerin vom 18. Januar 2002 beendet
worden.
Die Beklagte zu 1 haftet als Mieterin, die übrigen Beklagten als ihre Ge-
sellschafter entsprechend § 128 Satz 1 HGB (BGHZ 146, 341).
a) Aufgrund der Feststellungen des Berufungsgerichts ist davon auszu-
gehen, dass sich die Klägerin und die Beklagte zu 1 über die Fortsetzung des
Mietverhältnisses über den 30. Juni 1999 hinaus einig waren. Die Nutzung des
Mietobjekts ist trotz des nicht - entsprechend vorausgegangener Übung - ver-
einbarten Mietnachtrags im Einvernehmen der Vertragsparteien fortgesetzt wor-
den. Wie aus der Mitteilung des Bezirksamts vom 1. Juli 1999 zu erkennen ist,
war die Vermieterin mit der Fortsetzung des Mietverhältnisses grundsätzlich
einverstanden. Aus dem Schreiben ergab sich bereits, dass der Mietzins zu
ändern war, was offensichtlich im Zusammenhang mit den gescheiterten Kauf-
vertragsverhandlungen stand. Auch wenn die Vertragsparteien zur Höhe des
neu zu vereinbarenden Mietzinses zunächst noch unterschiedlicher Auffassung
waren, erzielten sie später auch insoweit eine Einigung.
Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Landgerichts, auf die
das angefochtene Urteil Bezug genommen hat, unterzeichnete der Beklagte
zu 2 für die Beklagte zu 1 die Anlage zum Schreiben vom 28. April 2000 und
erklärte sich mit der vom Bezirksamt in dem Schreiben vorgeschlagenen Rege-
lung einverstanden. Damit trafen die Vertragsparteien nicht nur eine Einigung
über die Verrechnung der bis April 2000 aufgelaufenen Mietzinsforderungen mit
Gegenforderungen der Beklagten zu 1. Sie legten in diesem Schreiben auch
den laufenden Mietzins - ausgehend von dem zuletzt im 10. Mietnachtrag vom
3./14. August 1998 vereinbarten Mietzins von 22.514,84 DM - auf einen um
30 % reduzierten Monatsbetrag (15.760,39 DM) fest, wie es sich in der Folge
auch an den entsprechenden Mietzahlungen der Beklagten zu 1 gezeigt hat.
Einer (nachträglichen) Einigung über die vertragswesentlichen Fragen
stehen die vom Berufungsgericht im angefochtenen Urteil angeführten Anga-
ben des Beklagten zu 2 in der mündlichen Verhandlung in zweiter Instanz nicht
entgegen. Der Beklagte zu 2 hat danach erklärt, "dass die Parteien sich gerade
auf neue Mietbedingungen wegen des desolaten Zustandes des Mietobjektes
nicht hätten einigen können". Dies hat sich für das Berufungsgericht zudem aus
den einleitenden Bemerkungen im Schreiben des Bezirksamtes vom 28. April
2000 ergeben, nach dem "aufgrund der bisher vorhandenen grundsätzlichen
Abweichungen beider Vertragspartner zur Höhe der zu vereinbarenden Miete
und der zugrunde zu legenden Mietfläche (…) bisher keine Nachtragsvereinba-
rung zustande (kam)".
Diese Feststellungen schließen aber eine einvernehmliche Fortsetzung
des Mietverhältnisses nicht aus. Sie können vielmehr - abgesehen von der ge-
sondert zu prüfenden Schriftform - nur die Zeit bis zu der im April 2000 erzielten
Einigung betreffen. Dies gilt zum einen, soweit zunächst noch der Zustand des
Mietobjekts und vorhandene Mängel einer Verständigung im Wege gestanden
hatten. Durch das Schreiben des Bezirksamtes vom 28. April 2000 und die Ein-
verständniserklärung des Beklagten zu 2 wurde jedoch eine Einigung erzielt,
die dem Streit um den Zustand des Mietobjekts Rechnung trug. Weil die Ver-
tragsparteien den zu zahlenden Mietzins festlegten, kann es auch auf die kor-
rekt zu veranschlagende Mietfläche nicht mehr angekommen sein. Der vom
Berufungsgericht angeführte Dissens hinsichtlich der wesentlichen Vertragsbe-
standteile war demnach nur ein vorübergehender und wurde durch die Verein-
barung vom April/Mai 2000 (auch rückwirkend) behoben.
Aus den anschließenden Zahlungen des vereinbarten Monatsbetrages
über mehrere Monate ergibt sich auch eine Einigung über den laufenden Miet-
zins. Dass es sich hier entgegen der Revisionserwiderung nicht nur um eine
Nutzungsentschädigung handeln sollte, liegt schon darin begründet, dass die
Beklagten ein erhebliches, wenn nicht sogar beruflich existenzielles Interesse
an einer rechtlich gesicherten weiteren Nutzung des Mietobjektes hatten. Bei
einem vertragslosen Zustand wären sie dagegen auf jederzeitiges Verlangen
der Vermieterin zur Räumung des Objekts verpflichtet gewesen.
Dass das Berufungsgericht aufgrund der beschriebenen Umstände zum
Ergebnis gelangt ist, die (Vertrags-)Parteien hätten sich über die Konditionen
des zu verlängernden Vertrages nicht verständigen können, beruht zum einen
darauf, dass es die Einigung über die wesentlichen Vertragsbestandteile nicht
von der Schriftform getrennt hat. Zum anderen hat das Berufungsgericht ver-
kannt, dass eine Einigung an einer verspäteten Annahme auf das Schreiben
vom 1. Juli 1999 (abgesehen von dessen Rechtsqualität) nur dann scheitert,
wenn mit der Annahmeerklärung die Vertragsverhandlungen der Parteien auch
beendet sind. Hier setzten die Parteien ihre Verhandlungen - aus naheliegen-
den Gründen - indessen unstreitig fort. Diese führten schließlich zu der Eini-
gung durch das Schreiben des Bezirksamtes vom 28. April 2000 und der dies
bestätigenden Einverständniserklärung des Beklagten zu 2.
abbedungen ist, steht dem nicht entgegen. Die Vorschrift regelt die Vertrags-
fortsetzung allein aufgrund fortgesetzter Nutzung der Mietsache und Schwei-
gens des Vermieters. Sie erfasst daher von ihrem Regelungsbereich her schon
nicht den hier angenommenen Vertragsschluss.
b) Der Fortbestand des Mietverhältnisses scheitert entgegen der Auffas-
sung des Berufungsgerichts nicht an der in § 2 Nr. 4 des Rahmen-Mietvertrages
vom 18. Dezember 1992 enthaltenen Schriftformklausel.
Auch wenn der Schriftwechsel der Vertragsparteien den Formerforder-
vertraglich vereinbarten Schriftform hier nicht zum Scheitern des Vertrags-
schlusses nach § 154 Abs. 2 BGB. Das Nichtzustandekommen des Vertrages
ist nach der Auslegungsregel des § 154 Abs. 2 BGB nur im Zweifel Rechtsfolge
einer vereinbarten, aber nicht eingehaltenen Form. Die Regel des § 154 Abs. 2
BGB greift nicht ein, wenn die Schriftform für die Parteien keine konstitutive Be-
deutung hat, der Vertragsschluss also nicht mit der Beurkundung steht und fällt.
An einer konstitutiven Bedeutung fehlt es etwa dann, wenn die Schrift-
form nur Beweiszwecken dienen soll. Aber auch wenn die Parteien den noch
nicht beurkundeten Vertrag einvernehmlich in Vollzug setzen, können sie damit
zu erkennen geben, dass der Vertrag ohne Rücksicht auf die nicht eingehaltene
Schriftform wirksam werden soll (vgl. BGHZ 119, 283, 291; BGH NJW-RR
1997, 669, 670; KG MDR 2005, 1276).
Im vorliegenden Fall sind die Vertragsparteien jedenfalls im zuletzt ge-
nannten Sinne verfahren. Auch wenn ihre Vorstellungen zur Miethöhe zunächst
noch offenkundig voneinander abwichen, waren die Vertragsparteien von vorn-
herein darum bemüht, zu einer inhaltlichen Einigung zu gelangen. Diese war im
Hinblick auf die vertragswesentlichen Punkte im April/Mai 2000 - auch rückwir-
kend - erzielt. Wie der Mietzins ermittelt worden war, ergab sich aus dem
Schreiben des Bezirksamtes vom 28. April 2000 und der darauf bezogenen Ein-
verständniserklärung des Beklagten zu 2. Dass der Mietzins auch künftig in die-
ser Höhe zu entrichten war, ergab sich aus den Zahlungen der Beklagten zu 1
in den Folgemonaten, so dass jedenfalls zu Beweiszwecken eine Beurkundung
nicht mehr erforderlich war. Wenn die (Vertrags-)Parteien unter diesen Um-
ständen von einer Beurkundung des Vertrages absahen und den Vertrag über
das Auslaufen des 10. Mietnachtrags mit dem 30. Juni 1999 hinaus bis zur Kün-
digung durch die Klägerin über mehr als zwei Jahre fortsetzten, belegt dies,
dass sie die Schriftform nicht als für die Wirksamkeit des Vertrages unerlässlich
ansahen. Das gilt erst recht, weil die rechtlich gesicherte Nutzung des Mietob-
jekts - wie oben ausgeführt - für die Beklagten von erheblicher Bedeutung war.
Die in § 2 Nr. 4 des Rahmen-Mietvertrages enthaltene Schriftformklausel
ist somit durch schlüssiges Verhalten der Vertragsparteien abbedungen wor-
den. Ob es sich bei der Klausel um eine allgemeine Geschäftsbedingung im
Sinne von § 305 Abs. 1 BGB (§ 1 AGBG) handelt (vgl. Senat BGHZ 164, 133,
136), kann hierfür offen bleiben. Denn auch eine Individualvereinbarung wäre
wirksam abbedungen worden. Ob die Klausel in vollem Umfang entfallen sollte
oder nur für eine Übergangszeit bis zum Abschluss eines der früheren Handha-
bung entsprechenden weiteren Mietnachtrages, kann offen bleiben, weil jeden-
falls auch für die Übergangszeit der mit der Klage geltend gemachte Mietzins
geschuldet ist.
2. Die Beklagte zu 1 schuldet gemäß § 546 a Abs. 1 BGB, die übrigen
Beklagten als Gesellschafter in Verbindung mit § 128 Satz 1 HGB ab Wirksam-
werden der fristlosen Kündigung vom 18. Januar 2002 eine Nutzungsentschä-
digung in Höhe des vereinbarten Mietzinses. Auf den - aus den Feststellungen
der Vorinstanzen nicht ersichtlichen - genauen Zeitpunkt des Zugangs der Kün-
digung kommt es nicht entscheidend an, weil der Anspruch auf Nutzungsent-
schädigung der Höhe nach dem Mietzinsanspruch entspricht.
Die Ansicht des Berufungsgerichts, es fehle an der notwendigen Vorent-
haltung, ist für die Zeit nach Zugang der Kündigung nicht haltbar. Nach dem
Inhalt des Kündigungsschreibens der Klägerin konnte ihr Wille, das Mietobjekt
zurückzuerhalten, nicht zweifelhaft sein. Wenn die Parteien in der Folgezeit bis
zur Klageerhebung weiter über alternative Lösungen verhandelten, schließt dies
den Rücknahmewillen der Klägerin nicht aus, wie die Revision mit Recht gel-
tend macht.
III.
Das Berufungsurteil ist demnach aufzuheben. Der Senat kann in der Sa-
che selbst nicht abschließend entscheiden, weil weitere Feststellungen erfor-
derlich sind. Das Berufungsgericht hat die mit der Berufung gegen die Tatsa-
chenfeststellungen des Landgerichts vorgebrachten Einwendungen zwar weit-
gehend erledigt. Zu den mit der Berufung der Beklagten zu 1 und 5 bis 12 gel-
tend gemachten Gegenforderungen wegen in Absprache mit der Vermieterin
gemachten Aufwendungen, die allerdings zum Teil bereits vor der Einigung
aufgrund des Schreibens vom 28. April 2000 datieren, hat das Berufungsgericht
- aus seiner Sicht folgerichtig - keine Feststellungen getroffen. Die von der Be-
klagten zu 1 offensichtlich zur Aufrechnung gestellten Forderungen (wegen der
Gesellschafter vgl. § 129 Abs. 3 HGB) sind nicht von vornherein unschlüssig,
und zwar weder im Hinblick auf die möglicherweise noch gültige Regelung in
§ 8 Nr. 6 des Rahmen-Mietvertrages noch auf die von den Vertragsparteien
ausweislich des Schreibens vom 28. April 2000 einvernehmlich praktizierte Ver-
rechnung mit dem - bereits reduzierten - Mietzins. Ebenfalls ist mit der Berufung
die vom Landgericht vorgenommene Verrechnung der von der Beklagten zu 1
erbrachten Mietzahlungen sowie der vereinnahmten Mietsicherheit beanstandet
worden. Zu beiden Fragen werden die Parteien vor dem Berufungsgericht Ge-
legenheit zu ergänzendem Vortrag haben.
Hahne
Weber-Monecke
Vézina
Dose
Klinkhammer
Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 04.08.2003 - 25 O 717/02 -
KG Berlin, Entscheidung vom 23.02.2006 - 8 U 267/03 -