BGH Urteil vom 09.10.2008 – III ZR 37/08

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

III ZR 37/08

Verkündet am: 9. Oktober 2008 K i e f e r Justizangestellter als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 9. Oktober 2008 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter

Dr. Wurm, Dr. Herrmann, Wöstmann und Hucke

für Recht erkannt:

Die Revision der Kläger zu 1 und 2 gegen das Urteil des 4. Zivil-

senats des Thüringer Oberlandesgerichts in Jena vom 23. Januar

2008 wird zurückgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Revisionsrechtszugs zu tragen.

Von Rechts wegen

Aufgrund eines notariellen Kaufvertrages vom 3. Februar 1993 erwarben

die Kläger von der Firma Wohnungs- und Gewerbebau S. GmbH (im Fol-

genden: Firma S. ) ein in der damals selbständigen Gemeinde A. , deren

Rechtsnachfolgerin die nunmehr beklagte Stadt E. ist, belegenes Grund-

stück in der Größe von 1.080 m² zum Kaufpreis von 115 DM/m². In dem Kauf-

vertrag war unter anderem bestimmt:

"Erschließungsbeiträge nach dem Baugesetzbuch und Lasten nach dem Kommunalabgabengesetz trägt der Verkäufer, der die äußere und innere Erschließung entsprechend dem bestehenden Bebauungsplan gewährleistet …

Der Notar wird angewiesen, einen Teil des Kaufpreises in Höhe von DM 70,00/qm … der hier verkauften Fläche erst auszuzahlen, wenn ihm die Gemeinde A. schriftlich bestätigt hat, dass die äußere und innere Erschließung entsprechend dem bestehenden Bebauungsplan fertig gestellt, abgenommen, abgerechnet und be- zahlt ist oder die Zahlung sichergestellt ist und feststeht, dass der Käufer nicht mehr für Erschließungskosten für die Erschließung entsprechend dem Bebauungsplan nach BauGB oder Kommunal- abgabengesetz herangezogen wird.

Für den Fall, dass die Erschließungskosten durch die Gemeinde beim Käufer angefordert werden, kann insoweit der für die Er- schließung zurückbehaltene Betrag an den Käufer ausgezahlt werden …"

Mit Schreiben vom 3. Juni 1993 bestätigte der Bürgermeister der Ge-

meinde A. dem Urkundsnotar, dass (1) die Zahlung der Erschließungskos-

ten für die äußere und innere Erschließung entsprechend dem bestehenden

Bebauungsplan für das gesamte Baugebiet, einschließlich des Grundstücks der

Kläger, sichergestellt sei und (2) feststehe, dass die Grundstückseigentümer

der vorbezeichneten Grundstücke oder Teilflächen dieser Grundstücke nicht

mehr für diese Erschließungskosten nach BauGB oder Kommunalabgabenge-

setz herangezogen würden.

Aufgrund dieser Erklärung zahlte der Notar am 6. August 1993 den für

die Erschließung zurückbehaltenen Teilbetrag des Kaufpreises von 75.600 DM

(= 70 DM/m²) an die Verkäuferin aus.

Die Erklärung des Bürgermeisters war unrichtig gewesen, da die Er-

schließungsanlagen tatsächlich durch die Verkäuferin, Firma S. , nicht fertig

gestellt worden waren. Die Firma S. wurde insolvent. Deshalb übernahm

die Beklagte als Rechtsnachfolgerin der Gemeinde A. die Erschließung und

setzte hierfür mit Bescheid vom 17. Juni 1998 gegen die Kläger einen Beitrag in

Höhe von 26.807,53 DM fest.

In einem Vorprozess gleichen Rubrums erwirkten die Kläger die rechts-

kräftige Feststellung, dass die Beklagte verpflichtet ist, ihnen den Schaden zu

ersetzen, der ihnen aus der falschen Auskunft des Bürgermeisters der Gemein-

de A. in dem Schreiben vom 3. Juni 1993 an den Urkundsnotar, betreffend

die Erschließung des Baugebiets, entstanden ist und noch entstehen wird.

Mit ihrem Amtshaftungsanspruch haben die Kläger gegen den festge-

setzten Erschließungskostenbeitrag der Beklagten aufgerechnet. Die Beklagte

nimmt dies hin.

Die Kläger sind darüber hinaus der Auffassung, bei pflichtgemäßem

Handeln des Bürgermeisters der Gemeinde A. , d.h. wenn dieser die unrich-

tige Auskunft nicht erteilt hätte, hätte ihnen der auf dem Notarkonto hinterlegte

Differenzbetrag von (75.600 DM abzüglich der festgesetzten Erschließungsbei-

träge von 26.807,53 DM =) 48.792,47 DM [24.947,19 €] zugestanden. Diesen

Betrag verlangen sie mit der vorliegenden Amtshaftungsklage von der Beklag-

ten.

Die Klage ist in beiden Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit ihrer vom

Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihre Forderung

gegen die Beklagte weiter.

Die Revision ist nicht begründet.

Zwar haben die Kläger aufgrund der unstreitig amtspflichtwidrigen

Falschauskunft des Bürgermeisters der Gemeinde A. einen Schaden erlit-

ten. Dieser beschränkt sich jedoch auf die Belastung mit den von der Beklagten

festgesetzten Erschließungsbeiträgen, die durch die von den Klägern erklärte

Aufrechnung abgegolten und nicht mehr streitgegenständlich sind. Der allein

noch im Streit befindliche weitergehende Anspruch steht den Klägern nicht zu,

1.

Entgegen der Betrachtungsweise der Kläger hatten sie gegen ihre Ver-

tragspartnerin, die Firma S. , nicht etwa einen - isolierten - Anspruch auf

Herstellung der Erschließungsanlagen zum Preise von 70 DM/m². Ihnen stand

vielmehr lediglich ein kaufrechtlicher Anspruch auf Übereignung und Besitz-

übertragung des erschlossenen Grundstücks zum Kaufpreis von pauschal

115 DM/m² zu. Der auf die Erschließungskosten entfallende Betrag von

70 DM/m² war lediglich ein rechtlich unselbständiges Kalkulationselement in-

nerhalb dieses Gesamtpreises.

2.

Dementsprechend haben die Kläger selbst zutreffend darauf hingewie-

sen, dass hinter der Kalkulation von 70 DM/m² zum einen die Chance der Ver-

käuferin, Firma S. , stand, tatsächlich billiger erschließen zu können und den

Restbetrag behalten zu dürfen, zum anderen aber auch das Risiko der Verkäu-

ferin, dass die Erschließung mehr kosten werde. Im ersteren Fall hätten die

Kläger als Käufer den übrig gebliebenen Betrag nicht zurückverlangen können,

im letzteren Fall hätten die Kläger aber dafür auch keine Nachzahlungen leisten

müssen.

3.

Bei amtspflichtgemäßem Handeln des Bürgermeisters der Gemeinde

A. wäre der einbehaltene Betrag von 75.600 DM nicht an die Firma S.

ausgekehrt worden, sondern bei dem Notar verblieben. Andererseits hätte sich

dann die in dem Vertrag selbst bereits geregelte Möglichkeit verwirklicht, dass

die Kläger unmittelbar von der Beklagten zur Zahlung der Erschließungsbeiträ-

ge herangezogen worden wären. In diesem Falle hätten sie die dafür erforderli-

chen Geldmittel aus dem beim Notar liegenden einbehaltenen Betrag entneh-

men können.

4.

Anhaltspunkte dafür, dass in diesem Falle der nicht verbrauchte Diffe-

renzbetrag den Klägern - und nicht etwa der Verkäuferin oder deren Insolvenz-

verwalter - hätte zustehen sollen, sind dem Vertrag dagegen nicht zu entneh-

men. Nach der eingangs beschriebenen, von den Klägern selbst aufgezeigten

Risikoverteilung hätte sich insoweit vielmehr eine Gewinnchance der Verkäufe-

rin verwirklicht und hätte der Mehrbetrag als Teil des einheitlichen Kaufpreises

für das voll erschlossene Grundstück der Verkäuferin zugestanden.

5.

Im Ergebnis ist dieser Zustand auch eingetreten, indem die Kläger im

Wege des von der Beklagten zu leistenden Schadensersatzes von der Belas-

tung mit diesen Mehrkosten verschont geblieben sind. Zu Recht hat das Beru-

fungsgericht daher darauf hingewiesen, dass eine darüber hinausgehende

Rückzahlung der hinterlegten Erschließungskosten an die Kläger vertraglich

nicht vorgesehen gewesen sei und die Kläger als Gegenleistung das erhalten

haben, was ihnen auch ohne die falsche Auskunft zugeflossen wäre: Ein er-

schlossenes Baugrundstück zum vereinbarten Kaufpreis, insbesondere zu den

ursprünglich vereinbarten Erschließungskosten. Die diesbezügliche Vertrags-

auslegung des Berufungsgerichts hält somit der revisionsgerichtlichen Nachprü-

fung in vollem Umfang stand und weist insbesondere - entgegen der Darstel-

lung der Revisionsbegründung - weder Widersprüchlichkeiten noch sonstige

Inkonsequenzen auf. Erst recht kann nicht die Rede davon sein, dass die Be-

klagte hier einseitig zu Lasten der Kläger bevorzugt worden ist.

Schlick

Wurm

Herrmann

Wöstmann

Hucke

Vorinstanzen:

LG Erfurt, Entscheidung vom 19.12.2005 - 8 O 2769/04 -

OLG Jena, Entscheidung vom 23.01.2008 - 4 U 83/06 -