BGH Urteil vom 21.01.2009 – VIII ZR 62/08

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 62/08

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB §§ 573 Abs. 2 Nr. 2, 242 Bc

Verkündet am: 21. Januar 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

a) Die Rechtskraft eines Urteils, mit dem eine auf Eigenbedarf gestützte Kündi- gung des Vermieters mit der Begründung abgewiesen wird, die Kündigung sei im Hinblick darauf, dass der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags nicht auf den bereits absehbaren Eigenbedarf hingewiesen worden sei, "jedenfalls zum fraglichen Zeitpunkt rechtsmissbräuchlich", steht einer erneuten Eigen- bedarfskündigung nicht entgegen.

b) Weist der Vermieter anlässlich der Novation eines langjährigen Mietvertrags nicht auf einen möglichen Eigenbedarf für seine heranwachsende Tochter hin, steht einer Kündigung des Vermieters, mit der das Mietverhältnis zum Ablauf von rund vier Jahren nach der Erneuerung des Mietvertrags beendet werden soll, nicht der Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens entgegen.

BGH, Urteil vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08 - LG Berlin

AG Charlottenburg

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 10. Dezember 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter

Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 65

des Landgerichts Berlin vom 15. Januar 2008 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Beklagte ist seit August 1994 Mieterin einer Wohnung des Klägers in

B. . Der ursprünglich abgeschlossene Mietvertrag vom 17. August 1994 wur-

de von den Parteien zunächst durch einen Zeitmietvertrag vom 1. September

1999 ersetzt; danach sollte die Mietzeit

im August 2004 enden. Am

24. November 2003 vereinbarten die Parteien in einem außergerichtlichen Ver-

gleich einen neuen, unbefristeten Mietvertrag.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 26. November 2004 kündigte der Kläger

das Mietverhältnis zum 31. August 2005. Der Kläger machte mit dieser Kündi-

gung Eigenbedarf geltend; er berief sich darauf, seine damals in N. woh-

nende Tochter werde mit Ende des Sommersemesters 2005 ihr Studium been-

den und ihren Lebensmittelpunkt nach B. zurückverlegen. Die Beklagte wi-

dersprach der Kündigung.

Die vom Kläger erhobene Räumungsklage wurde durch rechtskräftiges

Urteil vom 2. November 2005 mit der Begründung abgewiesen, die Kündigung

des Klägers vom 26. November 2004 sei "... jedenfalls zum fraglichen Zeitpunkt

..." rechtsmissbräuchlich im Sinne von § 242 BGB.

Mit Schreiben vom 6. Dezember 2006 kündigte der Kläger erneut das

Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs, diesmal zum 30. September 2007. Er

machte geltend, er benötige die Wohnung für seine Tochter, die nach Beendi-

gung ihres Studiums mit in der Wohnung der Eltern lebe. Die Tochter wolle und

solle in einer eigenen Wohnung leben; die jetzigen Wohnverhältnisse in der 2 ½

Zimmer-Wohnung seien für ein gemeinsames Leben zu dritt zu beengt. Da die

Beklagte die Wohnung nicht räumte, hat der Kläger Räumungsklage erhoben.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; das Landgericht hat die Be-

rufung des Klägers zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelasse-

nen Revision verfolgt der Kläger sein Räumungsbegehren weiter.

Die Revision hat Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We-

sentlichen ausgeführt:

Der Kläger habe keinen Anspruch auf Räumung der Wohnung. Seine

Kündigung vom 6. Dezember 2006 habe nicht zur Beendigung des Mietverhält-

nisses geführt. Der Kläger sei mit der auf Eigenbedarf für seine Tochter gestütz-

ten Kündigung ausgeschlossen. Denn seine auf denselben Eigenbedarfsgrund

gestützte vorausgegangene Kündigung sei im Vorprozess als unwirksam ange-

sehen worden, und seitdem seien keine erheblichen Änderungen eingetreten.

Der zeitlich enge Zusammenhang zwischen der Novation des Mietver-

hältnisses im Jahr 2003 und der Geltendmachung des Eigenbedarfs mit der

Kündigung vom 6. Dezember 2006 bestehe fort. Dieser auf dem Vertrauens-

grundsatz beruhende zeitweilige Ausschluss des Kündigungsrechts des Ver-

mieters beruhe darauf, dass er sich zu seinem eigenen Verhalten in Wider-

spruch setze, wenn er die Wohnung, nachdem sie zuvor befristet vermietet war,

unbefristet vermiete, obwohl er bereits entschlossen sei oder erwäge, die Woh-

nung alsbald seiner Tochter zur Verfügung zu stellen. Das beurteile die Kam-

mer auch für den Zeitraum von wenig mehr als drei Jahren nicht anders.

II.

Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision nicht stand. Mit

der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Räumungsklage

nicht abgewiesen werden.

1. Zutreffend haben die Vordergerichte die Räumungsklage für zulässig

gehalten. Die Rechtskraft des im Vorprozess ergangenen klageabweisenden

Urteils steht der neuen Klage nicht entgegen (§ 322 Abs. 1 ZPO).

Die Rechtskraft eines klageabweisenden Urteils hindert eine neue Klage

nicht, wenn die Klage im Vorprozess nicht als (schlechthin) unbegründet, son-

dern nur als derzeit unbegründet abgewiesen worden ist, wobei es unschädlich

ist, wenn dies im Tenor der Entscheidung nicht zum Ausdruck kommt (BVerfG,

NJW 2003, 3759, unter II 1 b; aA LG Hamburg, MDR 1978, 847, vgl. auch

Schopp, MDR 1979, 57 f.; Stadie, MDR 1978, 798 ff.).

So liegt es hier. Das Amtsgericht hat im Vorprozess die Klage mit der

Begründung abgewiesen, die Kündigung vom 26. November 2004 sei "... jeden-

falls zum fraglichen Zeitpunkt rechtsmissbräuchlich" gewesen; der Kläger werde

aber "…durch die hier entscheidungserheblichen Umstände nicht auf Dauer an

der Selbstnutzung seines Eigentums gehindert", die Durchsetzung dieses Wun-

sches werde ihm lediglich vorübergehend versagt.

2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht der Klage den Erfolg versagt,

weil der geltend gemachte Eigenbedarf - Nutzung der Wohnung durch die

Tochter - aufgrund des Vorprozesses "verbraucht" sei. Dem kann nicht gefolgt

werden.

a) Mit der Behauptung, er benötige die Wohnung für seine Tochter,

macht der Kläger ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2

BGB geltend.

b) Er ist mit seiner darauf gestützten Kündigung nicht deshalb ausge-

schlossen, weil seine auf denselben Eigenbedarfsgrund gestützte vorangegan-

gene Kündigung im Vorprozess als unwirksam angesehen wurde. Zu Unrecht

hat das Berufungsgericht angenommen, dass der im Arbeitsrecht allgemein

anerkannte Grundsatz, wonach eine erneute Kündigung aus demselben Grun-

de unwirksam ist, auch im vorliegenden Fall gilt. Für Kündigungen im Arbeits-

recht entspricht es ständiger Rechtsprechung des Bundesarbeitsgerichts, dass

ein Arbeitgeber eine erneute Kündigung nicht erfolgreich auf Kündigungsgründe

stützen kann, die er schon zur Begründung einer vorherigen Kündigung erfolg-

los vorgebracht hat (BAGE 74, 143, 149 ff.). Diese mit prozessualen Besonder-

heiten des Kündigungsschutzprozesses begründete Rechtsprechung des Bun-

desarbeitsgerichts ist aber auf die vorliegende Fallgestaltung nicht übertragbar.

Denn es geht hier nicht - erneut - um das Vorliegen des bereits früher geltend

gemachten Kündigungsgrundes, sondern um die Frage, ob (auch) der vom Klä-

ger mit Schreiben vom 6. Dezember 2006 zum 30. September 2007 erklärten

erneuten Kündigung deshalb der Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens

(§ 242 BGB) entgegensteht, weil der Kläger die Beklagte bei Abschluss des

unbefristeten Mietvertrages vom 24. November 2003 nicht darauf hingewiesen

hat, dass er die Wohnung alsbald für seine erwachsene Tochter benötigen

könnte. Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachverhalt ist dies

zu verneinen.

aa) Der Vermieter setzt sich allerdings zu seinem eigenen Verhalten in

Widerspruch, wenn er eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er

entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in

Gebrauch zu nehmen. Er darf dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer

rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten,

wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer

nicht aufklärt (BVerfGE 79, 292, 308 f.; BVerfG, NJW-RR 1993, 1357; LG

Münster, NJW-RR 1990, 1354; LG Berlin, NZM 1998, 433 f.; Palandt/Heinrichs,

BGB, 68. Aufl., § 242 Rdnr. 56; MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573

Rdnr. 72 f.; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraum-

miete, 3. Aufl., IV Rdnr. 75; Emmerich/Sonnenschein/Haug, Miete, 9. Aufl.,

§ 573 BGB Rdnr. 52 f.; in der Begründung teilweise abweichend Schmidt-

Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 134).

In der Rechtsprechung der Instanzgerichte wird dabei - im Anschluss an

einen in der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 14. Februar

1989 (BVerfGE 79, 292, 309 f.) enthaltenen Hinweis auf die nach damaliger

Rechtslage für Zeitmietverträge in § 564c Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF vorgese-

hene Höchstfrist - meist auf eine Frist von fünf Jahren abgestellt, innerhalb de-

rer der Vermieter das Mietverhältnis mit Rücksicht auf Treu und Glauben nicht

wegen Eigenbedarfs kündigen könne (LG Berlin, NZM 1998, 433 f.; LG Ham-

burg, NJW-RR 1994, 465 f. und WuM 1993, 50). Ein rechtsmissbräuchliches

Verhalten des Vermieters wird teilweise schon dann bejaht, wenn der bei Ab-

schluss des Mietvertrages nicht offenbarte (künftige) Eigenbedarf nur eine Mög-

lichkeit darstellte, die der Vermieter angesichts seiner familiären Umstände hät-

te in Betracht ziehen können (LG Hamburg, NJW-RR 1994, 465 f.; LG Karlsru-

he, WuM 1988, 276; LG Paderborn, WuM 1994, 331; vgl. aber LG Düsseldorf,

WuM 1989, 414; auch nach MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 573 Rdnr. 73

genügt eine "gewisse Wahrscheinlichkeit des künftigen Eigenbedarfs" nicht;

ähnlich Sonnenschein, NJW 1993, 161, 168).

bb) Ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen der Vermie-

ter den Mieter bei Abschluss des Mietvertrags auch auf einen nur möglichen

Eigenbedarf - beispielsweise im Hinblick auf heranwachsende Kinder - hinwei-

sen muss, bedarf hier keiner abschließenden Entscheidung. Für den Mieter ist

ein sich abzeichnender Eigenbedarf des Vermieters vor allem für die Entschei-

dung von Bedeutung, ob er eine Wohnung überhaupt anmieten und damit das

Risiko eines Umzugs nach verhältnismäßig kurzer Mietzeit eingehen will. Eine

vergleichbare Interessenlage, die anlässlich des (dritten) Mietvertrags zwischen

den Parteien vom 24. November 2003 einen Hinweis des Klägers auf einen

künftigen Eigenbedarf für seine Tochter geboten hätte, bestand hier aber gera-

de nicht, denn die Beklagte wohnte zu diesem Zeitpunkt bereits - seit neun Jah-

ren - in der Wohnung. Überdies wusste die Beklagte, wie die Revision zutref-

fend geltend macht, dass der Kläger eine Tochter hat, für die er die Wohnung

gegebenenfalls einmal benötigen könnte. Es hätte deshalb nahe gelegen, dass

sich die Klägerin ihrerseits anlässlich der Novation des Mietvertrags nach einem

noch zu erwartenden Eigenbedarf erkundigte oder gegebenenfalls auf einen

vertraglichen Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung im neuen Mietvertrag

hinwirkte. Jedenfalls kann unter den hier gegebenen Umständen nicht ange-

nommen werden, dass der Kläger mit der streitgegenständlichen Kündigung,

die das Mietverhältnis erst zum 30. September 2007 - nach rund 13-jähriger

Mietdauer und nach Ablauf von fast vier Jahren seit der Novation des Mietver-

trags - beenden sollte, rechtsmissbräuchlich handelte.

III.

Aus den dargelegten Gründen kann die Entscheidung des Berufungsge-

richts mit der gegebenen Begründung keinen Bestand haben. Das Berufungsur-

teil ist daher auf die Revision des Klägers aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die

Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht - vor dem

Hintergrund seiner Auffassung folgerichtig - keine Feststellungen zu dem vom

Kläger behaupteten Eigenbedarf und zu der von der Beklagten geltend ge-

machten, durch die Beendigung des Mietverhältnisses für sie eintretenden Här-

te (§ 574 Abs. 1 BGB) getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Ver-

handlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563

Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Ball

Dr. Wolst

Hermanns

Dr. Milger

Dr. Hessel

Vorinstanzen:

AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 18.07.2007 - 203 C 82/07 -

LG Berlin, Entscheidung vom 15.01.2008 - 65 S 338/07 -