BGH Urteil vom 11.02.2009 – VIII ZR 118/07

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 118/07

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 11. Februar 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 11. Februar 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter

Wiechers und die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 7. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 18. April 2007 aufgeho-

ben.

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts

Karlsruhe vom 6. Juli 2006 wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren.

Von Rechts wegen

Die Beklagte ist seit Oktober 2000 Mieterin einer Wohnung der Klägerin.

Der Formularmietvertrag enthält in § 14b Nr. 2 eine Regelung, nach der Schön-

heitsreparaturen "regelmäßig" während der Mietzeit nach einem vorgegebenen

Fristenplan auszuführen sind. Daneben ist in § 7 Nr. 2 des Mietvertrages eine

handschriftliche Regelung über die Renovierungspflichten bei Ein- und Auszug

des Mieters enthalten. Mit Schreiben vom 26. September 2005 verlangte die

Klägerin die Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Grundmiete von

347,68 € auf 378,04 € ab dem 1. Dezember 2005 und benannte zum Vergleich

sechs in K. gelegene Wohnungen. Die Beklagte lehnte die begehrte Zu-

stimmung ab.

Das Amtsgericht hat die Beklagte - unter Klageabweisung im Übrigen -

verurteilt, einer Mieterhöhung mit Wirkung ab dem 1. Dezember 2005 von mo-

natlich 347,68 € auf 349,76 € zuzustimmen. Auf die Berufung der Klägerin hat

das Oberlandesgericht die Entscheidung des Amtsgerichts abgeändert und die

Beklagte verurteilt, einer Erhöhung der Grundmiete auf monatlich 378,04 € mit

Wirkung ab dem 1. Dezember 2005 zuzustimmen. Mit ihrer vom Berufungsge-

richt zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung des

erstinstanzlichen Urteils.

Die Revision der Beklagten ist begründet.

I.

Das Berufungsgericht (OLG Karlsruhe, NJW 2007, 3004) hat im Wesent-

lichen ausgeführt:

Die in § 14b Nr. 2 des zwischen den Parteien abgeschlossenen Formu-

larmietvertrages enthaltene Klausel über laufende Schönheitsreparaturen sei

gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Die Klausel enthalte eine starre

Fristenregelung, da der Fristenplan nicht lediglich für den Regelfall des tatsäch-

lichen Renovierungsbedarfs gelte, sondern den Mieter die Renovierungsver-

pflichtung stets nach Ablauf der Fristen und unabhängig vom tatsächlichen Re-

novierungsbedarf treffe.

Im Falle der Unwirksamkeit der Abwälzung von Schönheitsreparaturen

auf den Mieter sei der Vermieter berechtigt, im Rahmen eines Mieterhöhungs-

verfahrens einen entsprechenden Zuschlag auf die Miete zu verlangen. Der

Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen komme als Haupt-

leistungspflicht aus dem Mietvertrag Entgeltcharakter zu, da der Vermieter bei

der Bemessung der verlangten Miete einkalkuliere, ob er in regelmäßigen Ab-

ständen Aufwendungen für Schönheitsreparaturen habe oder nicht. Dann müs-

se die fehlende Verpflichtung des Mieters, Schönheitsreparaturen durchzufüh-

ren, aber Auswirkung auf die Miethöhe haben, wobei kein sachlicher Grund für

eine Differenzierung ersichtlich sei, ob die Mietvertragsparteien von vornherein

von einer Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter Abstand ge-

nommen hätten oder ob sich nach Vertragsabschluss herausstelle, dass wegen

der Unwirksamkeit einer Klausel im Formularmietvertrag der Mieter keine

Schönheitsreparaturen leisten müsse.

II.

Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nachprü-

fung nicht stand.

Das Berufungsgericht hat zu Unrecht angenommen, dass der Klägerin

ein Anspruch gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustimmung zur Erhöhung

der Miete um einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf 378,04 €

wegen Unwirksamkeit der formularvertraglich vereinbarten Übernahme der

Schönheitsreparaturen durch die Beklagte zusteht.

Ob die formularvertragliche Schönheitsreparaturenklausel, wie das Beru-

fungsgericht meint, wegen eines starren Fristenplans in § 14b Nr. 2 des Miet-

vertrages unwirksam ist oder ob die Renovierungspflicht in § 7 Nr. 2 des Miet-

vertrages geregelt ist und dieser Klausel als Individualabrede der Vorrang zu-

kommt, so dass eine abschließende Regelung der Renovierungspflicht auf die-

ser Grundlage besteht, wie die Revision meint, kann dabei offen bleiben. Der

geltend gemachte Anspruch muss schon deshalb ausscheiden, weil es für den

begehrten Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete an einer rechtlichen

Grundlage fehlt.

Der Senat hat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden, dass der

Vermieter nicht berechtigt ist, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete geltend zu

machen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der

Schönheitsreparaturen enthält. § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB bietet hierfür keine

Grundlage, denn nach dieser Vorschrift kann der Vermieter lediglich die Zu-

stimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und

nicht darüber hinaus verlangen. Dies steht auch in Einklang mit dem Sinn und

Zweck der gesetzlichen Regelung, die es dem Vermieter ermöglichen soll, im

Rahmen des Vergleichsmietensystems eine angemessene, am örtlichen Markt

orientierte Miete zu erzielen. Danach bilden die Marktverhältnisse den Maßstab

für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der von den Klägern geltend gemach-

te Zuschlag orientiert sich dagegen an den Kosten für die Vornahme der

Schönheitsreparaturen. Auf diese Weise würde bei der nicht preisgebundenen

Wohnraummiete ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit

am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen. Hiermit wäre je-

doch das vom Gesetzgeber vorgesehene System der Vergleichsmieten verlas-

sen (Senatsurteil vom 9. Juli 2008 – VIII ZR 181/07, NJW 2008, 2840, zur Ver-

öffentlichung in BGHZ 177, 186 vorgesehen, Tz. 9 ff.).

III.

Danach kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher

aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst,

weil es weiterer tatsächlicher Feststellungen nicht bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO).

Da die Klage unbegründet ist, ist die Berufung der Klägerin gegen das erstin-

stanzliche Urteil zurückzuweisen.

Ball

Wiechers

Hermanns

Dr. Milger

Dr. Hessel

Vorinstanzen:

AG Karlsruhe, Entscheidung vom 06.07.2006 - 8 C 540/05 -

OLG Karlsruhe, Entscheidung vom 18.04.2007 - 7 U 186/06 -