BGH Urteil vom 11.03.2009 – VIII ZR 279/07

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 279/07

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

MietHöheRegG § 10 Abs. 2

Verkündet am: 11. März 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Die Wirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder der

jeweilige Erhöhungsbetrag betragsmäßig ausgewiesen sind, wird nicht dadurch be-

rührt, dass dem Mieter zusätzlich die Möglichkeit eingeräumt wird, sich zu seinen

Gunsten auf eine niedrigere ortsübliche Vergleichsmiete zu berufen.

BGH, Urteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 279/07 - LG Berlin

AG Spandau

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge-

mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 23. Februar 2009 durch den

Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen sowie die Richterinnen

Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel

für Recht erkannt:

Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 67 des

Landgerichts Berlin vom 27. September 2007 wird zurückgewie-

sen.

Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung.

Die Klägerin war vom 1. Mai 1997 bis zum 30. November 2005 Mieterin

einer Wohnung der Beklagten in B. . Die Beklagte hatte bei der Errichtung

der freifinanzierten Wohnung öffentliche Fördermittel in Anspruch genommen

und unterlag deshalb bestimmten Einschränkungen, die ihr durch den Vertrag

mit der Investitionsbank B. auferlegt waren. Vor diesem Hintergrund ist in

einer von beiden Parteien unterschriebenen Anlage zum Mietvertrag bestimmt:

"Die Investitionsbank B. (IBB) hat … Aufwendungshilfen bewilligt. Die Aufwendungshilfen werden aus Landesmitteln ab mittlerer Bezugs-

fertigkeit auf die Dauer von 15 Jahren gewährt. Die Wohnungen sind … für die Dauer des vereinbarten Förderungszeitraumes zweckgebunden.

Durch die Verringerung der Aufwendungshilfen nach Ablauf von jeweils (15 Monaten) um 0,75 DM je qm Wohnfläche erhöht sich im gleichen Zeitraum die Miete um jeweils 0,75 DM je qm Wohnfläche. Der Abbau der Förderungsmittel wird insoweit begrenzt, wie die sich ergebenden Einzelmieten unter vorrangiger Berücksichtigung von Erhöhungen der Pauschalen für Verwaltungs- und Instandhaltungskosten die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen.

Für die ersten 10 Jahre ab Bezugsfertigkeit werden zwischen den Par- teien die folgenden Erhöhungen der monatlichen Nettokaltmiete um 0,75/qm alle 15 Monate vereinbart:

Mieterhöhung zum 01.08.1998 01.11.1999 01.02.2001 01.05.2002 01.08.2003 01.11.2004 01.02.2006

um DM/monatlich

67,29 67,29 67,29 67,29 67,29 67,29 67,29

auf DM/monatlich 1278,51 1345,80 1413,09 1480,38 1547,67 1614,96 1682,25

Die Staffelmietvereinbarung endet am 30.04.2007.

Nach Ablauf der o.g. Staffelmietvereinbarung entwickelt sich die monat- liche Nettokaltmiete bis zum Ende des Förderungszeitraumes gemäß dem Fördervertrag mit der IBB.

Der Abbau der Aufwendungshilfen kann frühestens nach Ablauf von 10 Förderungsjahren über den Betrag von 0,75 DM je qm Wohnfläche hin- aus erhöht werden, wenn dies infolge einer allgemeinen Anhebung des Mietniveaus oder aus anderen Gründen und im Rahmen der Wirtschaft- lichkeit des geförderten Objektes möglich wird und allgemein oder für eine Gruppe von Fällen durch die für das Bau- und Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung im Einvernehmen mit der für die Finanzen zuständigen Senatsverwaltung angeordnet wird. In diesen Fällen wird die nach § 2 zulässige Einzelmiete im Rahmen des Miethöhegesetzes (MHG) entsprechend erhöht.

Erhöhungen der Pauschalen für Verwaltungs- und Instandhaltungskos- ten nach der hierbei analog heranzuziehenden II. BV oder einer diese ersetzenden Regelung erhöhen entsprechend die mit der Bewilligungs- stelle vertraglich vereinbarten Mietbeträge. Insoweit erhöhte Mietpreise

werden im Rahmen der allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften (na- mentlich MHG) mietvertragswirksam geltend gemacht.

Übersteigen die sich ergebenden Einzelmieten die Höhe der ortsübli- chen Miete nach § 2 MHG, so dürfen - auch bei einer Neuvermietung in- nerhalb der Zweckbestimmung - nur die ortsüblichen Mieten vereinbart werden. Mieterhöhungen nach den §§ 3 und 5 MHG aufgrund weiterer Finanzierungen, Umfinanzierungen und/oder Kapitalkostenerhöhungen sowie Überschreitungen der ortsüblichen Vergleichsmiete setzen im För- derungszeitraum eine Zustimmung der IBB voraus. Diese wird bei Miet- erhöhungen nach § 5 MHG frühestens nach 10 Förderungsjahren und nur insoweit erteilt werden, wie ansonsten nach Ausschöpfung aller Möglichkeiten (Umfinanzierung, Verzichte auf - ggf. Teile der - Eigenka- pitalverzinsung und anderer pauschaler Ansätze) die Wirtschaftlichkeit des Objektes gefährdet ist.

Die Umlage von Betriebskosten nach Maßgabe des § 4 MHG ist zuläs- sig und vereinbart gemäß § 20 NMV ff. Nach Ablauf des Förderungszeit- raumes enden die vertraglich vereinbarten Mietpreisbegrenzungen. Es ist mindestens die Miete zu zahlen, die sich ohne Förderung ergibt.

Der Mieter kann sich unmittelbar auf diese Vereinbarung berufen und ist berechtigt, deren Einhaltung zu verlangen (§ 328 BGB).

…."

Die Klägerin hat Rückzahlung eines Betrages von insgesamt 6.055,01 €

nebst Zinsen begehrt, den sie unter Zugrundelegung der ursprünglich verein-

barten Miete von 1.211,22 DM - also ohne Berücksichtigung der sich aus der

Staffelmiete ergebenden Erhöhungsbeträge - als überzahlte Miete errechnet

hat.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Be-

rufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision

verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren in vollem Umfang weiter.

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We-

sentlichen ausgeführt:

Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Rückzahlung erbrachter Mietzah-

lungen aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nicht zu. Entgegen der Auffassung

der Klägerin hätten die Parteien wirksam eine Staffelmiete vereinbart. Die ge-

troffene Vereinbarung werde den Anforderungen des im Zeitpunkt des Ver-

tragsschlusses maßgeblichen § 10 Abs. 2 MHG gerecht. Der Mieter werde in

die Lage versetzt, sich bei Abschluss des Mietvertrags genau auf die Belastun-

gen einzustellen, die im Laufe des Vertrags an Miete auf ihn - höchstens - zu-

kämen, denn Mieterhöhungen auf die Vergleichsmiete und wegen Modernisie-

rungsmaßnahmen seien während der Staffelmiete ausgeschlossen.

Dass die einzelnen Stufen der Mieterhöhung zusätzlich jeweils auf die

ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt seien, verstoße nicht gegen § 10 Abs. 2

MHG, denn es handele es sich dabei um eine für den Mieter günstige und des-

halb zulässige Vereinbarung, die ihm im Einzelfall die Möglichkeit biete, sich

darauf zu berufen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete unter dem in der Staf-

felmiete vereinbarten Betrag liege und er deshalb nur diesen (niedrigeren) Be-

trag zahlen müsse.

II.

Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand, so

dass die Revision zurückzuweisen ist.

Das Berufungsgericht hat einen Anspruch der Klägerin aus ungerechtfer-

tigter Bereicherung (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) zu Recht verneint, weil die

von ihr erbrachten Mietzahlungen - auch soweit es die jeweiligen Mieterhö-

hungsbeträge betrifft - in der Staffelmietvereinbarung ihre Rechtsgrundlage ha-

ben. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die von den

Parteien vereinbarte Staffelmiete den Anforderungen des im Zeitpunkt des Ver-

tragsschlusses geltenden § 10 Abs. 2 MHG genügt.

1. Entgegen der Auffassung der Revision sind die jeweilige Miete und der

Erhöhungsbetrag in der Vereinbarung betragsmäßig ausgewiesen (§ 10 Abs. 2

Satz 5 MHG), so dass die Klägerin bereits bei Vertragsschluss Gewissheit dar-

über hatte, welche Miete sie für die jeweiligen Zeiträume schuldete. Die ihr zu-

sätzlich eingeräumte Möglichkeit, sich auf eine niedrigere ortsübliche Miete zu

berufen, ändert daran nichts, sondern eröffnet ihr nur die Möglichkeit, bei ent-

sprechender Entwicklung der Vergleichsmiete den ausgewiesenen Betrag zu

ihren Gunsten nach unten zu korrigieren. Hierin liegt mithin eine - zulässige -

Abweichung von § 10 MHG zugunsten des Mieters. Anders als die Revision

meint, hat auch der Umstand, dass der Fördervertrag zwischen der Beklagten

und der Investitionsbank B. als echter Vertrag zugunsten Dritter ausgestaltet

war und die Klägerin sich schon deshalb auf eine unterhalb der Staffelmiete

liegende ortsübliche Vergleichsmiete berufen konnte, nicht zur Folge, dass es

sich bei dieser zusätzlichen Grenze um eine zur Unwirksamkeit der Staffelmiet-

vereinbarung führende, zum Nachteil des Mieters von § 10 Abs. 2 MHG abwei-

chende Vereinbarung handelte. Eine Benachteiligung der Klägerin lässt sich

entgegen der Auffassung der Revision auch nicht damit begründen, dass sich

die Klägerin über die jeweilige ortsübliche Vergleichsmiete informieren musste,

um gegebenenfalls diese zusätzliche Grenze zu ihren Gunsten geltend zu ma-

chen.

2. Der Revision kann auch nicht darin gefolgt werden, dass die von den

Parteien vereinbarte Staffelmiete deshalb unwirksam sei, weil sie dem Vermie-

ter entgegen § 10 Abs. 2 Satz 3 MHG während der Laufzeit der Staffelmiete

zusätzlich Mieterhöhungen nach §§ 3 und 5 MHG gestatte.

Zwar werden in Anlage 1 des Mietvertrags auch Mieterhöhungen nach

§§ 3 und 5 MHG angesprochen. Wie die Revisionserwiderung zutreffend gel-

tend macht, ergibt sich aber aus dem Sinnzusammenhang, dass Mieterhöhun-

gen nach §§ 3 und 5 MHG erst für den weiteren Förderungszeitraum nach Ab-

lauf der Staffelmietvereinbarung am 30. April 2007 vorgesehen sind. Die betref-

fenden Regelungen in der Anlage zum Mietvertrag sind ersichtlich im Hinblick

darauf getroffen worden, dass der Förderungszeitraum (15 Jahre) über die

Dauer der Staffelmiete hinausgeht und die Klägerin auch in diesem weiteren

Zeitraum aufgrund des Fördervertrags mit der IBB noch Einschränkungen zu-

gunsten der Mieter unterliegt. Da der Vermieter nach der gesetzlichen Rege-

lung nach Ablauf der Staffelmiete wieder von den allgemeinen gesetzlichen

Mieterhöhungsmöglichkeiten (also auch nach §§ 3, 5 MHG bzw. § 559 BGB)

Gebrauch machen kann, wird die Klägerin durch die beanstandete Regelung

nicht benachteiligt, sondern wiederum günstiger gestellt, so dass die von der

Revision erhobenen Bedenken gegen die vertragliche Regelung von vornherein

nicht durchgreifen können.

Ball

Dr. Frellesen

Hermanns

Dr. Milger

Dr. Hessel

Vorinstanzen:

AG Berlin-Spandau, Entscheidung vom 17.04.2007 - 5 C 85/07 -

LG Berlin, Entscheidung vom 27.09.2007 - 67 S 137/07 -