BGH Urteil vom 01.04.2009 – XII ZR 95/07
XII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am: 1. April 2009 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Nachschlagewerk: ja
BGHZ:
BGHR:
nein
nein
BGB §§ 584 Abs. 1, 542
Ein unter einer auflösenden Bedingung (hier: behördliche Nutzungsuntersagung) ge-
schlossener Pachtvertrag ist als unbefristeter Vertrag ordentlich kündbar, wenn die
Parteien die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung nicht ausgeschlossen haben.
Ein solcher Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung kann auch schon in
der Vereinbarung einer auflösenden Bedingung als solcher zu finden sein. Ob der
Vereinbarung eine solche weitergehende, das ordentliche Kündigungsrecht aus-
schließende Bedeutung zukommt, hat im Streitfall diejenige Vertragspartei darzule-
gen und zu beweisen, die sich auf diese Bedeutung beruft.
BGH, Urteil vom 1. April 2009 - XII ZR 95/07 - LG Osnabrück
AG Bad Iburg
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 1. April 2009 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter
Sprick, Weber-Monecke, Prof. Dr. Wagenitz und Dr. Klinkhammer
für Recht erkannt:
Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer
des Landgerichts Osnabrück vom 27. Juni 2007 wird zurückge-
wiesen.
Die Kosten des Revisionsverfahrens trägt der Beklagte.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Parteien streiten über den Fortbestand eines von ihnen geschlosse-
nen Pachtvertrags.
Der Kläger hat dem Beklagten 1994 den auf seinem Grundstück befindli-
chen Kugelschießstand (nebst aufstehenden Gebäudeteilen und Anlagen) für
gewerbliche Zwecke für 500 DM (= 255,65 €) pro Jahr verpachtet. Im Pachtver-
trag ist u. a. folgendes geregelt:
"§ 2 Pachtzeit
Das Pachtverhältnis beginnt am 1. April 1994. Der Pachtvertrag läuft so-
lange, bis die Nutzung des Schießstandes als Schießstand aufgrund be-
hördlicher Anordnung untersagt wird.
§ 3 Außerordentliches Kündigungsrecht
Der Verpächter kann das Pachtverhältnis unter den Voraussetzungen
schriften für gewerbliche Anlagen sind zu beachten.“
Bei Vertragsschluss haben die Parteien nicht darüber gesprochen, ob
das ordentliche Kündigungsrecht ausgeschlossen sein sollte. Mit Schreiben
vom 19. September 2006 hat der Kläger die ordentliche Kündigung zum
31. März 2007 erklärt. Der Kläger begehrt die Räumung und Herausgabe des
Schießstandes.
Das Amtsgericht hat die Kündigung für wirksam erachtet. Es hat den Be-
klagten verurteilt, den Schießstand geräumt an den Kläger herauszugeben. Die
hiergegen gerichtete Berufung hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der
zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klagabweisungsbegehren
weiter.
Die Revision ist nicht begründet.
Entscheidungsgründe
1. Das Landgericht hat - ebenso wie zuvor das Amtsgericht - die ordentli-
che Kündigung des Pachtvertrags durch den Kläger für wirksam erachtet, weil
die Parteien die ordentliche Kündigung vertraglich nicht ausgeschlossen hätten.
Der Pachtvertrag sei unter einer auflösenden Bedingung - der behördli-
chen Nutzungsuntersagung - geschlossen. Er sei deshalb wie ein unbefristeter
Pachtvertrag zu behandeln, da der Zeitpunkt des Eintritts der auflösenden Be-
dingung nicht feststehe. Als unbefristeter Vertrag sei der Pachtvertrag ordent-
lich kündbar. Dieses Ergebnis folge auch aus der Auslegung des Vertrags. We-
der Wortlaut noch Systematik rechtfertigten die Annahme, dass die Parteien
das ordentliche Kündigungsrecht hätten ausschließen wollen. Abreden, die we-
sentliche Rechte einer Partei - hier das Recht des Klägers zur ordentlichen
Kündigung des Pachtvertrags (§ 584 BGB) - einschränkten, seien im Zweifel
eng auszulegen. Zwar bliebe auch bei einem vertraglichen Ausschluss der or-
dentlichen Kündigung dem Kläger die Möglichkeit unbenommen, den Pachtver-
Auch ein solcher langfristiger Aufschub der Kündigungsmöglichkeit stelle jedoch
eine wesentliche Einschränkung der Rechte des Klägers dar, von der ohne ent-
sprechende ausdrückliche Formulierung nicht ausgegangen werden könne.
Die Aussage des Steuerberaters des Beklagten, der den Vertrag ausge-
arbeitet habe, stehe nicht entgegen. Zwar habe dieser bekundet, er habe mit
der Formulierung des Vertrags den Ausschluss des ordentlichen Kündigungs-
rechts beabsichtigt. Doch habe der Zeuge - nach seinem Bekunden - hierüber
mit dem Kläger nicht gesprochen; auch unter den Parteien sei diese Frage
nicht erörtert worden.
Ein Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts lasse sich auch nicht
im Hinblick auf die vom Beklagten getätigten Investitionen rechtfertigen. Der
Außerdem sei zumindest der Beklagte bei Vertragsschluss vom baldigen Erlass
einer behördlichen Untersagungsverfügung ausgegangen. Habe er dennoch
Investitionen in Höhe von (nach seinem Vortrag) über 50.000 € getätigt, so tra-
ge er das Risiko einer vorzeitigen Beendigung des Vertrags.
2. Diese Ausführungen sind aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.
a) Ein Pachtverhältnis kann, wenn die Pachtzeit nicht bestimmt ist, nach
§ 3 EGBGB) ordentlich gekündigt werden. Die Pachtzeit ist unbestimmt, wenn
nicht nur ungewiss ist, wann ein Ereignis eintreten wird, das nach dem Pacht-
vertrag zu dessen Beendigung führen soll, sondern wenn außerdem ungewiss
ist, ob dieses Ereignis überhaupt jemals eintreten wird.
So liegen die Dinge hier. Nach § 2 des Pachtvertrags sollte das Nut-
zungsverhältnis über den Schießstand solange „laufen“, bis die Nutzung be-
hördlich untersagt würde. Damit haben die Parteien die Geltung des Pachtver-
trags an eine auflösende Bedingung geknüpft; denn im Zeitpunkt des Vertrags-
schlusses war nicht nur ungewiss wann, sondern auch ob überhaupt eine be-
hördliche Nutzungsuntersagung erfolgen würde. Das ergibt sich aus den Fest-
stellungen des Amtsgerichts, auf die im Berufungsurteil ergänzend Bezug ge-
nommen wird. Danach war bei Abschluss des Pachtvertrags nicht ersichtlich,
ob es überhaupt zu einer behördlichen Untersagung der Nutzung des Schieß-
standes kommen würde. Aus dem vom Landgericht festgestellten Umstand, bei
Abschluss des Pachtvertrages sei zumindest der Beklagte davon ausgegangen,
dass eine entsprechende Untersagungsverfügung erfolgen würde, folgt nichts
Gegenteiliges. Auch wenn der Beklagte eine künftige Untersagung als wahr-
scheinlich ansah, so besagt dies nicht, dass eine solche künftige Untersagung
von ihm bereits als gewiss angesehen wurde. Erst recht lässt sich daraus nicht
herleiten, dass beide Parteien von einer solchen Gewissheit ausgingen und
deshalb ihren Vertrag - entgegen dessen objektivem Wortlaut - nicht unter eine
auflösende Bedingung stellen, sondern auf den (ungewissen) Zeitpunkt einer
beiderseits als sicher erwarteten Nutzungsuntersagung befristen wollten.
b) Die Frage, ob ein unter einer auflösenden Bedingung geschlossener
Mietvertrag vor Bedingungseintritt ordentlich gekündigt werden kann, ist aller-
dings namentlich im Wohnraum-Mietrecht umstritten. Die Frage dürfte sich
grundsätzlich in gleicher Weise auch für gewerbliche Miet- oder Pachtverträge
stellen. Nach einer Auffassung sind solche Verträge wie andere unbefristete
Mietverhältnisse zu behandeln mit der Folge, dass sie vor Bedingungseintritt
ordentlich gekündigt werden können (Palandt/Weidenkaff BGB 68. Aufl. § 572
Rdn. 5). Nach anderer Auffassung sind solche Verträge nicht ordentlich künd-
bar; denn mit der Aufnahme der Bedingung solle nicht eine Lösungsmöglichkeit
zusätzlich zum Kündigungsrecht geschaffen, sondern der Bestand des Vertrags
einzig vom Eintreten der Bedingung abhängig gemacht werden (vgl. etwa
Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 572 BGB Rdn. 13 m.w.N.). Nach einer
dritten Auffassung ist auf den beim Vertragsschluss zum Ausdruck kommenden
Willen der Parteien abzustellen. Solle die auflösende Bedingung der alleinige
Grund für die Vertragsbeendigung sein, sei das Nutzungsverhältnis vor Eintritt
der Bedingung grundsätzlich nicht ordentlich kündbar. Sei die auflösende Be-
dingung dagegen nur als spätestmöglicher Beendigungszeitpunkt bestimmt,
könne das Nutzungsverhältnis auch schon vor Bedingungseintritt ordentlich ge-
kündigt werden (Staudinger/Rolfs BGB [2006] § 572 Rdn. 11 f. m.w.N.; ähnlich
auch Blank in Schmidt-Futterer Mietrecht 9. Aufl. § 572 Rdn. 13).
Der Senat folgt im Ergebnis der letztgenannten Auffassung. Unter einer
auflösenden Bedingung geschlossene Pachtverträge sind als unbefristete Ver-
träge zwar grundsätzlich ordentlich kündbar. Die Vertragsparteien sind jedoch
nicht gehindert, die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung auszuschließen.
Ein solcher Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung kann auch
schon in der Vereinbarung einer auflösenden Bedingung als solcher zu finden
sein. Dies ist allerdings nur dann der Fall, wenn die Parteien mit der auflösen-
den Bedingung die Beendigung des Nutzungsverhältnisses - vorbehaltlich des
Eintritts außerordentlicher Kündigungsgründe - abschließend regeln und nicht
nur einen Zeitpunkt festlegen wollten, zu dem das Nutzungsverhältnis in jedem
Falle - also unbeschadet der Möglichkeit einer früheren Auflösung - enden soll-
te. Ob der Vereinbarung einer auflösenden Bedingung eine solche weiterge-
hende, das ordentliche Kündigungsrecht ausschließende Bedeutung zukommt,
hat im Streitfall diejenige Vertragspartei darzulegen und zu beweisen, die sich
auf diese Bedeutung beruft.
c) Der Beklagte hat nicht dargelegt, dass die Parteien der vereinbarten
auflösenden Bedingung des Pachtvertrags eine solche weitergehende Bedeu-
tung beigemessen haben. Über einen Ausschluss des Rechts zur ordentlichen
Kündigung haben die Parteien unstreitig nicht ausdrücklich gesprochen. Er er-
gibt sich auch nicht aus der getroffenen Vereinbarung.
Nach der vom Landgericht vorgenommenen Auslegung des § 2 des
Pachtvertrags wollten die Parteien zwar, dass ihr Pachtvertrag im Falle einer
behördlichen Nutzungsuntersagung automatisch enden sollte. Einen konkluden-
ten Ausschluss der Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung vermochte das
Landgericht dieser Abrede nach Wortlaut und Systematik jedoch nicht zu ent-
nehmen. Diese tatrichterliche Auslegung lässt revisionsrechtlich bedeutsame
Fehler nicht erkennen. Insbesondere ist weder dargetan noch sonst ersichtlich,
dass das Landgericht für die Auslegung wesentliche Tatsachen übersehen, ge-
setzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln verletzt oder gegen die
Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verstoßen hat (zur revisions-
rechtlichen Nachprüfung tatrichterlicher Vertragsauslegung vgl. etwa BGH Urteil
vom 21. März 2000 - VIII ZR 297/98 - NJW 2000, 2508, 2509 sub II.2.a)).
Aus dem Wortlaut der Abrede ergibt sich lediglich, dass der Pachtvertrag
enden soll, wenn die Behörde die Nutzung des Pachtobjekts als Schießstand
untersagt. Daraus folgt keineswegs zwingend, dass bis zu diesem Zeitpunkt
eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist. Ohne die vereinbarte auflösen-
de Bedingung hätte der Beklagte nämlich bei einer behördlichen Nutzungsun-
tersagung den Pachtzins mindern oder sogar Schadens- oder Aufwendungser-
satzansprüche gegen den Kläger geltend machen können (§ 581 Abs. 2 i.V.m.
lichkeit wurde ihm durch die Vereinbarung der auflösenden Bedingung versagt,
so dass der Vereinbarung insoweit ein eigenständiger Sinn zukommen kann.
Aus § 3 des Pachtvertrags ergibt sich nichts Gegenteiliges. Zwar fällt auf,
dass die Parteien die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung - unter
Hinweis auf die gesetzlichen Vorschriften - ausdrücklich erwähnen, die Mög-
lichkeit einer ordentlichen Kündigung jedoch unerwähnt lassen. Daraus lässt
sich jedoch nicht zwingend folgern, dass das ordentliche Kündigungsrecht habe
ausgeschlossen werden sollen. Vielmehr erscheint es möglich, dass die Partei-
en in einer etwaigen künftigen Nutzungsuntersagung einen wichtigen Grund für
eine außerordentliche Kündigung gesehen haben und klarstellen wollten, dass
mit der für diesen Fall vertraglich vorgesehenen automatischen Beendigung des
Pachtverhältnisses der Rückgriff auf (andere) wichtige Gründe, die eine außer-
ordentliche Kündigung rechtfertigen könnten, nicht verschlossen werden sollte.
Auch die für beide Seiten erkennbare Interessenlage fordert kein ande-
res Verständnis. Zum einen ist nicht festgestellt, ob und in welchem Umfang die
vom Beklagten geltend gemachten Investitionen notwendig und für den Kläger
vorhersehbar waren. Auch die absehbare Notwendigkeit von umfänglichen In-
vestitionen würde im übrigen nicht ohne weiteres die Annahme eines Aus-
schlusses jeder ordentlichen Kündigungsmöglichkeit nahe legen, da der Be-
klagte in dem von § 581 Abs. 2 i.V.m. §§ 536a, 539 BGB gezogenen Rahmen
Ersatz von Aufwendungen verlangen kann. Zudem hat er die behaupteten In-
vestitionen getätigt, obwohl er - nach seinem eigenen Vortrag - eine baldige
Nutzungsuntersagung für wahrscheinlich erachtet hat. Dies spricht gegen die
Annahme, der Beklagte habe die behaupteten Investitionen nur im Hinblick auf
die langfristige Dauer eines ordentlich nicht kündbaren Pachtverhältnisses getä-
tigt. Zum andern fällt ins Gewicht, dass der Kläger sich mit einem Ausschluss
der ordentlichen Kündbarkeit jeder anderweitigen wirtschaftlichen Verwertung
des Grundstücks auf Dauer begeben hätte. Von einem solchen Verzicht ist an-
gesichts des Pachtzinses von nur 255,65 € pro Jahr ohne eine eindeutige Ver-
einbarung nicht ohne weiteres auszugehen.
Hahne
Sprick
Weber-Monecke
Wagenitz
Klinkhammer
Vorinstanzen:
AG Bad Iburg, Entscheidung vom 03.01.2007 - 4 C 972/06 -
LG Osnabrück, Entscheidung vom 27.06.2007 - 1 S 56/07 -