BGH Urteil vom 04.06.2009 – VII ZR 54/07

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VII ZR 54/07

URTEIL

Verkündet am: 4. Juni 2009 Seelinger-Schardt, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: BGHZ: BGHR:

ja ja ja

BGB § 157 B; DIN 4109

a) Welcher Schallschutz für die Errichtung von Eigentumswohnungen geschuldet ist, ist in erster Linie durch Auslegung des Vertrages zu ermitteln. Wird ein üblicher Qualitäts- und Komfortstandard geschuldet, muss sich das einzuhaltende Schalldämm-Maß an dieser Vereinbarung orientieren. Der Umstand, dass im Vertrag auf eine "Schalldämmung nach DIN 4109" Bezug genommen ist, lässt schon deshalb nicht die Annahme zu, es seien le- diglich die Mindestmaße der DIN 4109 vereinbart, weil diese Werte in der Regel keine an- erkannten Regeln der Technik für die Herstellung des Schallschutzes in Wohnungen sind, die üblichen Qualitäts- und Komfortstandards genügen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 14. Juni 2007 - VII ZR 45/06, BGHZ 172, 346).

b) Kann der Erwerber nach den Umständen erwarten, dass die Wohnung in Bezug auf den Schallschutz üblichen Qualitäts- und Komfortstandards entspricht, muss der Unternehmer, der hiervon vertraglich abweichen will, den Erwerber deutlich hierauf hinweisen und ihn über die Folgen einer solchen Bauweise für die Wohnqualität aufklären. Der Verweis des Unternehmers in der Leistungsbeschreibung auf "Schalldämmung nach DIN 4109" genügt hierfür nicht.

BGH, Urteil vom 4. Juni 2009 - VII ZR 54/07 - OLG Hamm

LG Essen

Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 7. Mai 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kniffka und die

Richter Bauner, Dr. Eick, Halfmeier und Leupertz

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 21. Zivilsenats des

Oberlandesgerichts Hamm vom 13. Februar 2007 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

1

Die Kläger erwarben von der Rechtsvorgängerin der Beklagten (im Fol-

genden nur: die Beklagte) 1996 eine Eigentumswohnung in einer noch fertig zu

stellenden Wohnanlage in E. Nach der im Erwerbsvertrag in Bezug genomme-

nen Baubeschreibung sollte die Fassade einen mineralischen Kratzputz auf

einem Wärmedämmverbundsystem erhalten. Stattdessen wurde ein Kunstharz-

silikonputz aufgetragen. In der Baubeschreibung heißt es unter "Material- und

Ausstattungsbeschreibung" und "Geschoßdecken" weiter:

"Alle Geschoßdecken werden in Stahlbeton gemäß Statik erstellt. In den Wohngeschossen kommt ein schwimmender Estrich auf

Wärme- bzw. Trittschalldämmung gemäß DIN 4109 zur Ausfüh- rung. Dachgeschoß wie vor."

2

Die Kläger verlangen wegen Mängeln des Putzes und des Schallschut-

zes Zahlung von 542.942,83 € Zug um Zug gegen Rückübertragung des Woh-

nungseigentums und Feststellung der Ersatzpflicht der Beklagten wegen aller

weitergehenden Schäden der Kläger aus der Rückabwicklung. Das Landgericht

hat der auf Zahlung gerichteten Klage dem Grunde nach und dem Feststel-

lungsantrag stattgegeben. Das Berufungsgericht hat das landgerichtliche Urteil

abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revi-

sion begehren die Kläger die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

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Entscheidungsgründe:

Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurück-

verweisung der Sache an das Berufungsgericht.

Das für die Beurteilung maßgebliche Recht richtet sich nach den bis zum

31. Dezember 2001 geltenden Gesetzen (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB).

I.

Das Berufungsgericht führt aus, den Klägern stehe kein Schadenser-

satzanspruch nach § 635 BGB zu.

1. Der ausgeführte Kunstharz-Silikonputz sei zwar mangelhaft, weil er

von der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit abweiche und der vertragliche

Abänderungsvorbehalt unwirksam sei. Die nachträgliche Anbringung eines mi-

neralischen Kratzputzes erfordere jedoch einen unverhältnismäßigen Aufwand

i.S.v. § 633 Abs. 2 Satz 3 BGB. Ebenso scheide ein auf Rückabwicklung des

Vertrages gerichteter Schadensersatzanspruch in Anwendung des § 634 Abs. 3

BGB aus. Der Wert und die Tauglichkeit des Werkes seien durch die Abwei-

chung überhaupt nicht oder jedenfalls nur unerheblich beeinträchtigt.

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2. Wegen des Schallschutzes könnten die Kläger ebenfalls keine Rück-

abwicklung des Vertrages nach § 635 BGB verlangen. Zwar liege ein Mangel

vor, soweit die Anforderungen der DIN 4109 (89) nicht erfüllt seien; insoweit

habe die Beklagte jedoch stets die Beseitigung der Mängel angeboten, worauf

die Kläger sich nicht eingelassen hätten. Einen erhöhten Schallschutz nach

Beiblatt 2 zur DIN 4109 (89) habe die Beklagte nach dem Vertrag nicht ge-

schuldet. In der Baubeschreibung sei hinsichtlich des Schallschutzes auf die

DIN 4109 Bezug genommen. Dies müsse ein Vertragspartner in der Regel da-

hin verstehen, dass die Mindestanforderungen gemeint seien. Etwas anderes

ergebe sich auch nicht aus den Umständen, der baulichen Ausstattung oder

dem bauordnungsrechtlichen Genehmigungsverfahren.

II.

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Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Die Revision wendet

sich zu Recht gegen die rechtlichen Erwägungen des Berufungsgerichts, mit

denen es einen Anspruch der Kläger auf großen Schadensersatz wegen der

Schallschutzmängel verneint.

1. Nicht zu beanstanden ist allerdings die Auffassung des Berufungsge-

richts, der Schadensersatzanspruch könne nicht darauf gestützt werden, dass

teilweise bereits die Voraussetzungen der DIN 4109 (89) nicht eingehalten sei-

en. Die Kläger haben von der Beklagten eine Mängelbeseitigung verlangt, die

einen erhöhten Schallschutz nach DIN 4109 - Beiblatt 2 gewährleistet. Sie wa-

ren nicht bereit, die geringeren Anforderungen der DIN 4109 zu akzeptieren.

Entsprechende Angebote der Beklagten haben sie zurückgewiesen. Sie können

deshalb den Schadensersatzanspruch nicht darauf stützen, dass die Beklagte

die entsprechenden Schalldämm-Maße nicht geschaffen hat.

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2. Rechtsfehlerhaft vertritt das Berufungsgericht jedoch die Auffassung,

die Beklagte schulde nur einen Schallschutz, der den Mindestanforderungen

der DIN 4109 genüge.

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Das Berufungsgericht geht davon aus, dass ein Erwerber einer Eigen-

tumswohnung den Vertrag, in dem hinsichtlich der Schalldämmung auf die DIN

4109 Bezug genommen worden ist, in der Regel dahin verstehen muss, dass

die Mindestanforderungen dieser Norm gemeint sind. Von dieser Regel will es

offenbar eine Ausnahme nur zulassen, wenn eine besonders exklusive Woh-

nung erworben wird oder der Vertrag Rückschlüsse darauf zulässt, dass eine

besonders hochwertige Schalldämmung hergestellt werden soll. Dieser Ansatz

ist verfehlt.

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a) Welchen Schallschutz die Parteien eines Vertrages über den Erwerb

einer Eigentumswohnung vereinbart haben, richtet sich in erster Linie nach der

im Vertrag getroffenen Vereinbarung. Der Senat hat in seinem nach Erlass des

Berufungsurteils veröffentlichten Urteil vom 14. Juni 2007 (VII ZR 45/06, BGHZ

172, 346) darauf hingewiesen, dass insoweit die im Vertrag zum Ausdruck ge-

brachten Vorstellungen von der Qualität des Schallschutzes, also der Beein-

trächtigung durch Geräusche, maßgeblich sind. Vorzunehmen ist eine Gesamt-

abwägung, in die nicht nur der Vertragstext einzubeziehen ist, sondern auch die

erläuternden und präzisierenden Erklärungen der Vertragsparteien, die sonsti-

gen vertragsbegleitenden Umstände, die konkreten Verhältnissen des Bau-

werks und seines Umfeldes, der qualitative Zuschnitt, der architektonische An-

spruch und die Zweckbestimmung des Gebäudes zu berücksichtigen sind

(BGH, Urteil vom 14. Juni 2007 - VII ZR 45/06, aaO). Der Senat hat auch darauf

hingewiesen, dass der Erwerber einer Wohnung oder Doppelhaushälfte mit üb-

lichen Komfort- und Qualitätsansprüchen in der Regel einen diesem Wohnraum

entsprechenden Schallschutz erwarten darf und sich dieser Schallschutz nicht

aus den Schalldämm-Maßen nach DIN 4109 ergibt. Denn die Anforderungen

der DIN 4109 sollen nach ihrer in Ziffer 1 zum Ausdruck gebrachten Zweckbe-

stimmung Menschen in Aufenthaltsräumen lediglich vor unzumutbaren Belästi-

gungen durch Schallübertragung schützen. Das entspricht in der Regel nicht

einem üblichen Qualitäts- und Komfortstandard. Der Senat hat ferner darauf

hingewiesen, dass die Schallschutzanforderungen der DIN 4109 hinsichtlich der

Einhaltung der Schalldämm-Maße nur insoweit anerkannte Regeln der Technik

darstellen, als es um die Abschirmung von unzumutbaren Belästigungen geht.

Soweit weitergehende Schallschutzanforderungen an Bauwerke gestellt wer-

den, wie z.B. die Einhaltung eines üblichen Komfortstandards oder eines Zu-

standes, in dem die Bewohner "im Allgemeinen Ruhe finden“, sind die Schall-

dämm-Maße der DIN 4109 von vornherein nicht geeignet, als anerkannte Re-

geln der Technik zu gelten. Insoweit können aus den Regelwerken die Schall-

schutzstufen II und III der VDI-Richtlinie 4100 aus dem Jahre 1994 oder das

Beiblatt 2 zur DIN 4109 Anhaltspunkte liefern.

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b) Diese Erwägungen gelten nicht nur dann, wenn die Parteien keine

ausdrücklichen Vereinbarungen zum Schallschutz getroffen haben, sondern

grundsätzlich auch dann, wenn sie hinsichtlich der Schalldämmung auf die DIN

4109 Bezug nehmen, wie das im zu beurteilenden Fall bezüglich der Trittschall-

dämmung geschehen ist.

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aa) Denn auch in diesem Fall hat eine Gesamtabwägung stattzufinden,

bei der die gesamten Umstände des Vertrages zu berücksichtigen sind. Der

Umstand, dass im Vertrag auf eine Schalldämmung nach DIN 4109 Bezug ge-

nommen wird, lässt schon deshalb nicht die Annahme zu, es seien die Min-

destanforderungen der DIN 4109 vereinbart, weil diese Werte in der Regel kei-

ne anerkannten Regeln der Technik für die Herstellung des Schallschutzes in

Wohnungen sind, die üblichen Qualitäts- und Komfortstandards genügen (LG

München I, IBR 2008, 727, mit Volltext in www.ibr-online.de). Der Erwerber

kann ungeachtet der sonstigen Vereinbarungen grundsätzlich erwarten, dass

der Veräußerer einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung den Schall-

schutz nach den zur Zeit der Abnahme geltenden anerkannten Regeln der

Technik herstellt (BGH, Urteil vom 14. Mai 1998 - VII ZR 184/97, BGHZ 139,

16, 18). Das hat auch die Beklagte in der Baubeschreibung unter dem Stichwort

"Grundlagen der Planung und Ausführung" versprochen. Den Hinweis auf die

DIN 4109 muss der Erwerber nicht dahin verstehen, der Unternehmer wolle

davon abweichen. Vielmehr ist der Verweis auf die DIN 4109 redlicherweise

lediglich dahin zu verstehen, dass ein diesem Normwerk entsprechender

Schallschutz versprochen wird, soweit die DIN 4109 anerkannte Regel der

Technik ist. Will ein Unternehmer von den anerkannten Regeln der Technik ab-

weichen, darf der Erwerber über den Hinweis auf die DIN 4109 hinaus eine ent-

sprechende Aufklärung erwarten, die ihm mit aller Klarheit verdeutlicht, dass die

Mindestanforderungen der DIN 4109 nicht mehr den anerkannten Regeln der

Technik entsprechen, der Erwerber also einen Schallschutz erhält, der deutlich

unter den Anforderungen liegt, die er für seine Wohnung erwarten darf (vgl.

BGH, Urteil vom 16. Juli 1998 - VII ZR 350/96, BGHZ 139, 244; Urteil vom

9. Juni 1996 - VII ZR 181/93, BauR 1996, 732 = ZfBR 1996, 264; Urteil vom

17. Mai 1984 - VII ZR 169/82, BGHZ 91, 206; Kögl, BauR 2009, 156 f.).

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bb) Darüber hinaus können die sich aus den sonstigen Umständen des

Vertrages ergebenden Anforderungen an den vertraglich vereinbarten Schall-

schutz nicht durch einen einfachen Hinweis auf die DIN 4109 überspielt werden.

Die Gesamtabwägung wird vielmehr regelmäßig ergeben, dass der Erwerber

ungeachtet der anerkannten Regeln der Technik einen den Qualitäts- und Kom-

fortstandards seiner Wohnung entsprechenden Schallschutz erwarten darf. In

der Regel hat der Erwerber keine Vorstellung, was sich hinter den Schalldämm-

Maßen der DIN 4109 verbirgt, sondern allenfalls darüber, in welchem Maße er

Geräuschbelästigungen ausgesetzt ist oder in Ruhe wohnen kann bzw. sein

eigenes Verhalten nicht einschränken muss, um Vertraulichkeit zu wahren

(BGH, Urteil vom 14. Juni 2007 - VII ZR 45/06, aaO). Kann der Erwerber nach

den Umständen erwarten, dass die Wohnung in Bezug auf den Schallschutz

üblichen Qualitäts- und Komfortstandards entspricht, dann muss der Unterneh-

mer, der hiervon vertraglich abweichen will, deutlich hierauf hinweisen und den

Erwerber über die Folgen einer solchen Bauweise für die Wohnqualität aufklä-

ren. Auch insoweit kann dem nicht näher erläuterten Hinweis auf die DIN 4109

nur untergeordnete Bedeutung zukommen (vgl. auch OLG Stuttgart, BauR

1977, 279; OLG Nürnberg, BauR 1989, 740).

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cc) Da zu den bei der Vertragsauslegung zu berücksichtigenden Um-

ständen auch gehört, welcher Schallschutz nach den die anerkannten Regeln

der Technik einzuhaltenden Bauweisen erbracht werden kann (BGH, Urteil vom

14. Juni 2007 - VII ZR 45/06, aaO), kann sich im Einzelfall etwas anderes z.B.

dann ergeben, wenn höhere Schalldämm-Maße als nach der DIN 4109 wegen

der Besonderheiten der Bauweise nicht oder nur mit ungewöhnlich hohen

Schwierigkeiten eingehalten werden können.

III.

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Die auf der fehlerhaften Auslegung des vertraglich geschuldeten Schall-

schutzes beruhende Abweisung der Klage kann daher nicht aufrechterhalten

bleiben.

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Das Berufungsurteil ist aufzuheben und die Sache an das Berufungsge-

richt zurückzuverweisen. Für die neue Verhandlung weist der Senat auf Fol-

gendes hin:

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1. Das Berufungsgericht muss die Vertragsauslegung nach den vorge-

nannten Kriterien erneut vornehmen.

a) Maßgeblich ist, ob die Wohnung den üblichen Qualitäts- und Komfort-

standards genügen sollte. Einen "herausgehobenen, exklusiven Eindruck“ muss

eine Wohnung nicht vermitteln, um als den üblichen Ansprüchen genügende

Komfortwohnung einen Schallschutz über den Mindestanforderungen der DIN

4109 erwarten zu lassen. Der Sachverständige G. spricht sowohl im Gutachten

vom 14. Juli 2004 als auch in seinem Schreiben vom 14. September 2004 von

"hohem Wohnstandard" und bestätigt dies in seiner mündlichen Anhörung vor

dem Berufungsgericht vom 13. Februar 2007. Die Baubeschreibung spricht an

verschiedenen Stellen von "gehobener Ausstattung", "neuestem Stand", "reprä-

sentativer Konstruktion", "hochwertiger Anlage". Treppen und Treppenhäuser

werden "akustisch entkoppelt" und erhalten einen "hochwertigen Steinbelag".

Die Wohnungseingangstüren werden in "schalldichter behindertengerechter

Ausführung" beschrieben. Die Ver- und Entsorgungsleitungen werden "gegen

Schallübertragung und Wärmeverlust isoliert". Die Rede ist von "geräuschar-

men Spülkästen und Abluftanlagen". Die Werbeprospekte preisen die Anlage

als "Wohnpark City E.", als "Wohn- und Geschäftsresidenz" an, als "ehrgeiziges

Bauvorhaben, das sich von allen Seiten sehen lassen kann", mit "unverwech-

selbarer Architektur" und "lichtdurchfluteten Wohnungen". Der Kaufpreis der

klägerischen Wohnung betrug 1996 583.000 DM für eine 110 qm große Maiso-

nettenwohnung. Die Auslegung des Berufungsgerichts, damit sei kein exklusi-

ver Standard vereinbart, muss mangels einer rechtzeitigen Rüge vom Senat

hingenommen werden. Das Berufungsgericht wird seine Auffassung in der neu-

en Verhandlung jedoch prüfen und jedenfalls erwägen müssen, ob ein üblicher

Komfort- und Qualitätsstandard vereinbart ist. Daran können keine ernsthaften

Zweifel bestehen. Das Berufungsgericht wird deshalb auch zu prüfen haben,

welcher Schallschutz für eine solche Wohnung vereinbart ist. Im Hinblick dar-

auf, dass die Schallschutzwerte der VDI-Richtlinie 4100 für übliche Komfort-

wohnungen und die erhöhten Werte der DIN 4109 Beiblatt 2 offenbar identisch

sind, gibt es deutliche Anhaltspunkte, dass jedenfalls diese Schallschutzwerte

auch vereinbart sind. Das Berufungsgericht wird bei der Ermittlung des ge-

schuldeten Schallschutzes auch berücksichtigen müssen, dass bei gleichwerti-

gen, anerkannten Bauweisen der Besteller angesichts der hohen Bedeutung

des Schallschutzes im modernen Haus- und Wohnungsbau erwarten darf, dass

der Unternehmer jedenfalls dann diejenige Bauweise wählt, die den besseren

Schallschutz erbringt, wenn sie ohne nennenswerten Mehraufwand möglich ist.

Ist eine Bauweise nicht vereinbart worden, so kann der Bauunternehmer sich

zudem nicht auf Mindestanforderungen nach DIN 4109 zurückziehen, wenn die

von ihm gewählte Bauweise bei einwandfreier Ausführung höhere Schalldämm-

Maße ergibt (BGH, Urteil vom 14. Juni 2007 - VII ZR 45/06, aaO Tz. 29; vgl.

dazu auch Locher-Weiß, Rechtliche Probleme des Schallschutzes, 4. Aufl.,

S. 30).

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2. Sollte es noch auf die Mängel des Putzes ankommen, weist der Senat

auf Folgendes hin: Nach der Rechtsprechung des Senats kann ein Anspruch

auf großen Schadensersatz zu versagen sein, wenn der Mangel so geringfügig

ist, dass der Besteller gegen Treu und Glauben handeln würde, wenn er den

Anspruch durchsetzen würde (BGH, Urteil vom 5. Mai 1958 - VII ZR 130/57,

BGHZ 27, 215, 220). Sollte es darauf ankommen, wird das Berufungsgericht

diese Würdigung vorzunehmen haben. § 634 Abs. 3 BGB ist nicht anwendbar

(BGH, Urteil vom 5. Mai 1958 - VII ZR 130/57, aaO). Bei der Gesamtwürdigung

ist der Umstand mit einzubeziehen, dass die Beklagte bewusst von der Baube-

schreibung abgewichen ist. Dieser Umstand zwingt jedoch entgegen der Auf-

fassung der Revision nicht dazu, einen Verstoß gegen Treu und Glauben zu

verneinen.

Kniffka

Bauner

Eick

Halfmeier

Leupertz

Vorinstanzen:

LG Essen, Entscheidung vom 17.11.2005 - 18 O 299/05 -

OLG Hamm, Entscheidung vom 13.02.2007 - 21 U 1/06 -