BGH Urteil vom 05.06.2009 – V ZR 168/08
V. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
Verkündet am: 5. Juni 2009 Lesniak Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
BGHR:
nein
ja
BGB § 346 Abs. 1
Der Gläubiger aus einem Rückgewährschuldverhältnis kann nach § 346 Abs. 1 BGB
von dem als Grundstückseigentümer eingetragenen Schuldner auch dann
Rückauflassung verlangen, wenn unklar ist, ob der Schuldner zu Recht oder zu
Unrecht eingetragen ist (Abgrenzung zu Senat, Urt. v. 21. Oktober 2005, V ZR 63/05,
BGH-Report 2006, 147, 148).
BGH, Urteil vom 5. Juni 2009 - V ZR 168/08 - LG Halle
AG Merseburg
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 5. Juni 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter
Dr. Lemke und Dr. Schmidt-Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den
Richter Dr. Roth
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 1. Zivilkammer
des Landgerichts Halle vom 10. Juli 2008 aufgehoben.
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts
Merseburg vom 6. Dezember 2007 wird zurückgewiesen.
Die Beklagten tragen die Kosten der Rechtsmittelverfahren.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Mit notariellem Vertrag vom 3. April 2000 kauften die Beklagten von der
L.
mbH
(fortan:
L. )
zwei
Garagengrundstücke zum Preis von 8.900 DM. Der Vertrag enthält u. a. die
Klausel
"Verkäufer und Käufer sind berechtigt, von diesem Vertrag
zurückzutreten,
falls eine zu diesem Vertrag erforderliche
behördliche Genehmigung versagt wird, auch wenn gegen den
versagenden Bescheid noch Rechtsmittel möglich sind."
sowie den Hinweis, dass die Grundstücke in einem Sanierungsgebiet lägen und
für den Vollzug des Vertrages eine Genehmigung nach § 144 BauGB
erforderlich sei.
Die Parteien
ermächtigten
die Notarin,
alle
notwendigen
Genehmigungen, auch die nach § 144 BauGB, einzuholen. Versagungs-
bescheide und eingeschränkte Genehmigungen sollten aber gegenüber den
Beteiligten selbst zu erklären sein.
Mit der Notarin am 28. Mai 2000 zugestelltem Bescheid vom 11. Mai
2000 versagte die Klägerin die beantragte Genehmigung nach § 144 BauGB.
Die Beklagten wurden als Eigentümer der Grundstücke in das Grundbuch
eingetragen. Gegen die Richtigkeit wurde ein Widerspruch eingetragen.
Mit notariellem Vertrag vom 10. November 2005 trat die L. der
Klägerin einen etwaigen Anspruch auf Rückübertragung der Grundstücke ab,
ferner das Recht auf Ausübung des Rücktrittsrechts. Mit Schreiben vom
14. Dezember 2005 trat die Klägerin gegenüber den Beklagten von dem
Kaufvertrag zurück und verlangte Rückauflassung und Bewilligung der
Umschreibung Zug um Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises.
Das Amtsgericht hat der dahin gehenden Klage stattgegeben. Das
Landgericht hat sie abgewiesen. Mit der von ihm zugelassenen Revision
erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Die
Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht hält den auf den Rücktritt gestützten Anspruch
nach § 346 Abs. 1 BGB auf Rückgewähr der empfangenen Leistung nicht für
begründet. Voraussetzung
für den Rücktritt sei die Versagung einer
behördlichen Genehmigung. Daran fehle es.
Zwar habe die Klägerin die Genehmigung nach § 144 BauGB versagt.
Der Bescheid sei aber nicht wirksam bekannt gemacht worden. Er sei nämlich
innerhalb der Monatsfrist (§ 145 Satz 1 BauGB) nach dem Antragseingang nur
der nach dem Vertrag dazu nicht bevollmächtigten Notarin, nicht aber den
Vertragsparteien zugegangen. Folglich gelte die Genehmigung gemäß §§ 145
Abs. 1, 19 Abs. 3 Sätze 3 bis 5 BauGB der im Jahre 2000 geltenden Fassung
als erteilt.
Der Umstand, dass über die Wirksamkeit des erlassenen
Versagungsbescheids gestritten werde, helfe darüber nicht hinweg. Eine
Auslegung der Vertragsklausel dahin, dass ein Rücktritt schon bei bestehender
Rechtsunsicherheit über die Wirksamkeit der Versagung möglich sein solle,
verbiete sich.
II.
Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
1. Die Klägerin ist aus abgetretenem Recht der L. (§§ 398, 413
BGB) aufgrund der Rücktrittsklausel berechtigt, von dem Vertrag mit den
Beklagten zurückzutreten und den sich daraus ergebenden Anspruch auf
Rückgewähr der empfangenen Leistung geltend zu machen.
a) Allerdings ist das Berufungsgericht im Wege der Würdigung der
Vertragsbestimmung zu dem Ergebnis gelangt, dass ein Rücktrittsrecht nicht
gegeben ist. Daran ist der Senat indes nicht gebunden. Zwar kann das
Revisionsgericht die tatrichterliche Auslegung von Individualverträgen nur
beschränkt, nämlich darauf überprüfen, ob gesetzliche oder allgemein
anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt
worden sind (BGHZ 135, 269, 273; 170, 86, 93 - std. Rspr.). Diese
Einschränkungen gelten aber nicht für die Frage, ob eine Willenserklärung
überhaupt auslegungsfähig oder eindeutig ist (Senat, BGHZ 32, 60, 63; BGH,
Urt. v. 13. Juni 1990, IV ZR 141/89, NJW-RR 1991, 51, 52). So ist es hier. Das
Berufungsgericht hat sich auf die Bemerkung beschränkt, die Vertragsklausel
könne nicht dahin ausgelegt werden, dass der Rücktritt auch bei einem Streit
über die Wirksamkeit des erlassenen Versagungsbescheids und der daraus
folgenden Rechtsunsicherheit möglich sein solle. Zu diesem Ergebnis kommt es
nicht im Wege der Auslegung, sondern durch eine allein am Wortlaut orientierte
Subsumtion. Danach - so das Berufungsgericht -
lägen die
im Vertrag
geregelten Rücktrittsvoraussetzungen nicht vor, da hierzu eine wirksame
Versagung der Genehmigung gehöre, woran es gerade fehle.
b) Der Senat kann die von dem Berufungsgericht unterlassene
Auslegung selbst vornehmen, weil weitere tatsächliche Feststellungen nicht in
Betracht kommen (vgl. BGHZ 21, 284, 289; 65, 107, 112; 109, 19, 22). Sie führt
zu dem Ergebnis, dass das Rücktrittsrecht wirksam ausgeübt worden ist. Dabei
kommt es auf die von dem Berufungsgericht und den Beklagten für wesentlich
erachtete Frage, ob der von der Klägerin erlassene Versagungsbescheid mit
Zugang bei der Notarin wirksam geworden ist oder nicht, nicht an.
aa) Ausgehend vom Wortlaut und dem diesem zu entnehmenden
objektiv erklärten Parteiwillen (vgl. BGHZ 121, 14, 16; 124, 39, 44) erfasst die
Rücktrittsklausel den hier vorliegenden Fall. Denn die Klägerin hat die
erforderliche sanierungsrechtliche Genehmigung versagt. Zu dem gegenteiligen
Ergebnis kommt das Berufungsgericht nur unter Anwendung der in § 19 Abs. 3
Satz 5 BauGB a.F. geregelten Genehmigungsfiktion, die auch eintritt, wenn die
Versagung zwar fristgerecht ausgesprochen, der Bescheid den Beteiligten aber
verspätet zugestellt worden ist (dazu BVerwGE 35, 187, 193; BVerwG, NJW
1970, 345, 346).
bb) Das greift zu kurz und wird dem Sinn und Zweck des Rücktrittsrechts
nicht gerecht.
(1) Zu berücksichtigen ist nämlich, dass das Rücktrittsrecht auch dann
gegeben sein soll, wenn gegen den die Versagung aussprechenden Bescheid
noch Rechtsmittel möglich sind. Mit dieser Regelung haben die
Vertragsparteien dem Umstand Rechnung getragen, dass es bei dem Vollzug
eines Vertrages, der von der Erteilung einer behördlichen Genehmigung
abhängt, zu Schwierigkeiten und Verzögerungen kommen kann. Solange die
Erteilung der behördlichen Genehmigung nicht endgültig ausgeschlossen
erscheint, kann jede Partei den anderen Teil grundsätzlich an dem Vertrag
festhalten (vgl. Senat, Urt. v. 11. März 1994, V ZR 48/93, NJW-RR 1994, 1356,
1357). Ein solcher Schwebezustand kann zwar nicht unbegrenzt dauern. Eine
Partei kann sich jedoch erst dann von den Bindungen des Vertrages lösen,
wenn es ihr nach Treu und Glauben nicht mehr zugemutet werden kann, auf die
Erteilung der Genehmigung weiter zuzuwarten (Senat, Urt. v. 14. März 1980, V
ZR 115/78, NJW 1980, 1691, 1692; BGH, Urt. v. 15. Oktober 1992, IX ZR
43/92, NJW 1993, 648, 651).
Eine möglicherweise
lange andauernde Bindung, etwa bis zur
Entscheidung über das gegen einen versagenden Bescheid eingelegte
Rechtsmittel, wollten die Parteien hier ersichtlich nicht eingehen und zugleich
die Ungewissheit darüber vermeiden, wann den Parteien die Loslösung von
dem Vertrag möglich sein sollte. Jede Seite sollte schon dann zum Rücktritt
berechtigt sein, wenn es mit den erforderlichen Genehmigungen nicht "glatt
gegangen" war und zur Durchführung des Vertrages nunmehr Rechtsbehelfe
einzulegen waren. Diese Situation ist hier gegeben.
(2) Bei diesem durch die vertragliche Regelung vorgegebenen Ansatz
spielt es keine Rolle, ob der Versagungsbescheid durch Zustellung an die
Notarin rechtzeitig oder an die Vertragsparteien selbst verspätet zugestellt
worden ist. Denn sowohl in dem einen wie in dem anderen Fall kommt es ohne
eine verwaltungsgerichtliche Klärung nicht zu einem Vollzug des Grundstücks-
geschäfts. Das ergibt sich aus Folgendem:
(a) Für die Durchführbarkeit eines nach § 144 BauGB genehmigungs-
bedürftigen Grundstücksgeschäfts ist es gleichgültig, wie ein Zivilgericht über
die Frage urteilt, ob der von der Behörde erteilte Versagungsbescheid mangels
ordnungsgemäßer Bekanntgabe (§ 41 VwVfG) oder förmlicher Zustellung
(§ 1 Abs. 1 VwZG-LSA i.V.m. § 8 Abs. 1 VwZG a.F., jetzt § 7 Abs. 1 VwZG)
wirksam war oder nicht. Dafür bedarf es wegen der Grundbuchsperre (s. u.)
vielmehr einer positiven Entscheidung der zuständigen Stelle entweder in Form
eines genehmigenden Bescheids oder in Form eines Zeugnisses, dass die
Genehmigung als erteilt gilt oder das Geschäft der Genehmigung nicht bedarf
(vgl. Gelzer/Bracher/Reidt, Bauplanungsrecht, 7. Aufl., Rdn. 2477). Dem
Vollzug des Geschäfts steht vorliegend immer noch das Hindernis entgegen,
dass die klagende Gemeinde nicht bereit ist, einen für die Beklagten positiven
Bescheid zu erteilen.
(b) Schon die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebiets durch
gemeindliche Satzung (§ 142 BauGB) bewirkt für die in diesem Gebiet
gelegenen Grundstücke eine Veränderungs- und Verfügungssperre, die durch
die Genehmigungsvorbehalte in § 144 Abs. 1 und 2 BauGB sowie die
Grundbuchsperre nach § 145 Abs. 5 BauGB i.V.m. § 20 Abs. 2 bis 4 BauGB
a.F. (jetzt § 22 Abs. 6 BauGB) abgesichert wird (HK-BauGB/Ferner, BauGB,
§ 144 Rdn. 2; Krautzberger, Städtebauförderungsrecht, BauGB § 144 Rdn. 1
und § 145 Rdn. 91). Materiellrechtliche Folge der Genehmigungsbedürftigkeit,
die sowohl für das Verpflichtungs- als auch für das Erfüllungsgeschäft gilt
(§ 144 Abs. 2 Nr. 1 und 3 BauGB), ist die schwebende Unwirksamkeit des
Grundstückskaufvertrags (Senat, BGHZ 23, 342, 344; BGH, Urt. v. 15. Oktober
1992, IX ZR 43/92, NJW 1993, 648, 650) und der Auflassung (Senat, BGHZ 76,
242, 248).
Die verfahrensrechtliche Folge der Grundbuchsperre besteht nach § 20
Abs. 2 Satz 2 BauGB a.F. (jetzt § 22 Abs. 6 Satz 1 BauGB) darin, dass das
Grundbuchamt Eintragungen nur vornehmen darf, wenn ihm der Geneh-
migungsbescheid oder ein Zeugnis vorgelegt wird, dass die Genehmigung
wegen Nichtbescheidung innerhalb der gesetzlichen Frist als erteilt gilt. Auch
der Nachweis der sog. fiktiven Genehmigungserteilung kann nur in der Form
des § 29 GBO durch Vorlage eines nach § 19 Abs. 2 Satz 1 BauGB a.F. (jetzt
§ 22 Abs. 5 Satz 5 BauGB) ausgestellten Zeugnisses geführt werden. Das
Grundbuchamt darf keine eigenen Ermittlungen anstellen, ob die gesetzlichen
Voraussetzungen des Eintritts einer fingierten Genehmigung vorliegen (OLG
Frankfurt Rpfleger 1997, 209, 210; Brügelmann/Dürr, BauGB [2008], § 22
Rdn. 48; Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB [2008], § 22 Rdn. 58b).
(c) Das Hindernis kann, da die klagende Gemeinde weder zur Erteilung
einer Genehmigung noch zur Ausstellung eines sog. Fiktionszeugnisses bereit
ist, weil sie von einer fristgerechten Zustellung des Versagungsbescheids an
die Notarin als Verfahrensbevollmächtigte (§ 8 Abs. 2 Satz 1 VwZG a.F.) aus-
geht, nur durch eine vor dem Verwaltungsgericht zu erhebende
Verpflichtungsklage auf Erteilung der Genehmigung oder des Zeugnisses nach
§ 19 Abs. 2 Satz 1 BauGB a.F. (jetzt § 22 Abs. 5 Satz 5 BauGB) ausgeräumt
werden. Dabei hilft es den Vertragsparteien nicht, dass, worauf der
Prozessbevollmächtigte der Beklagten in der mündlichen Verhandlung - der
Sache nach zutreffend - hingewiesen hat, die Klägerin aus dem Vertrag hätte
erkennen können, wem der Versagungsbescheid zuzustellen war. Da sie nicht
bereit ist, die Genehmigung oder ein Fiktionszeugnis zu erteilen, ist die
Situation eingetreten, vor der die Vertragsparteien die Rücktrittsklausel
schützen soll. Der L. stand daher ein Rücktrittsrecht zu.
2. Die Klägerin hat das ihr abgetretene Rücktrittsrecht ausgeübt. Der sich
danach aus § 346 Abs. 1 BGB ergebende Rückgewähranspruch ist - wie
beantragt und von dem Amtsgericht zuerkannt - auf Erklärung der Auflassung
und Bewilligung der Eigentumsumschreibung gerichtet, Zug um Zug gegen
Rückzahlung des Kaufpreises (§ 348 BGB).
a) Allerdings kommt hier in Betracht, dass die Beklagten mangels
Erteilung der Genehmigung nach § 144 BauGB nicht Eigentümer der
Garagengrundstücke geworden sind, das Grundbuch also insoweit unrichtig ist.
Dann stünde der L. ein Grundbuchberichtigungsanspruch nach § 894
BGB zu, der zwar nicht isoliert abgetreten, aber der Klägerin zur Ausübung in
Prozessstandschaft übertragen werden konnte. Ist aber der Kläger, bzw. der,
dessen Recht er geltend macht, Eigentümer, so steht
ihm nach der
Rechtsprechung des Senats (Urt. v. 21. Oktober 2005, V ZR 63/05, BGH-
Report
2006,
147,
148)
gegen
den Bucheigentümer
nur
der
Grundbuchberichtigungsanspruch zu, nicht wahlweise ein Anspruch auf
Rückauflassung.
b) Das gilt indes nur dann, wenn sich die Rechtsbeziehung von Kläger
und Beklagtem auf das Verhältnis von wirklichem Eigentümer und
Bucheigentümer
beschränkt. Dann
kommt
nur
ein Grundbuch-
berichtigungsanspruch in Betracht, kein Anspruch, der eine Erklärung mit
Verfügungscharakter zum Inhalt hat.
Hier
ist es anders. Rechtsgrundlage
für den Anspruch
ist das
Rückgewährschuldverhältnis,
in das sich der Kaufvertrag durch die
Rücktrittserklärung umgewandelt hat. Hierfür sieht § 346 Abs. 1 BGB einen
Anspruch auf Rückgewähr der empfangenen Leistungen vor. Empfangen haben
die Beklagten neben der Eintragung die sich aus der erklärten Auflassung
ergebende Rechtsposition. Die Eintragung kann durch die beantragte
Bewilligung der Umschreibung rückgängig gemacht werden, die Auflassung
durch Aufhebung derselben oder eben auch durch Erklärung der
Rückauflassung. Letztere hat für die Klägerin den Vorteil, dass der an sie
abgetretene Anspruch auf Rückgewähr der empfangenen Leistung auch dann
vollständig erfüllt wird, wenn die Beklagten Eigentümer geworden sein sollten.
Sind sie es nicht, geht die Rückauflassung zwar ins Leere, bewirkt aber
jedenfalls auch, dass die zugunsten der Beklagten erklärte Auflassung
wirkungslos wird.
III.
Krüger
Lemke
Schmidt-Räntsch
Stresemann
Roth
Vorinstanzen: AG Merseburg, Entscheidung vom 06.12.2007 - 8 C 170/06 (8-1) - LG Halle, Entscheidung vom 10.07.2008 - 1 S 5/08 -