BGH Urteil vom 14.07.2009 – VIII ZR 165/08

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

Verkündet am: 14. Juli 2009 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

VIII ZR 165/08

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB § 535, § 573 Abs. 2 Nr. 1

Geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, die nach außen in Erschei-

nung treten, muss der Vermieter grundsätzlich nicht ohne entsprechende Vereinba-

rung dulden. Er kann jedoch nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis

zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitar-

beiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt; hierfür trägt der Mie-

ter die Darlegungs- und Beweislast.

BGH, Urteil vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08 - LG Frankfurt am Main AG Frankfurt am Main

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 20. Mai 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter

Dr. Frellesen, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter

Dr. Schneider

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 17. Zivilkammer

des Landgerichts Frankfurt am Main vom 20. Mai 2008 aufgeho-

ben.

Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung,

auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-

fungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Beklagten haben von der Klägerin mit Vertrag vom 5. Januar 2004

eine 2-Zimmer-Wohnung in F. gemietet, die sie zusammen mit

ihrem Kind bewohnen. Gemäß § 1 des Mietvertrages erfolgte die Anmietung "zu

Wohnzwecken". Ferner ist in § 11 des Mietvertrags zur Benutzung der Miet-

räume bestimmt:

"1. Der Mieter darf die Mietsache zu anderen als den in § 1 bestimmten Zwecken nur mit Einwilligung des Vermieters benutzen.

…"

Der Beklagte zu 1 ist als selbständiger Immobilienmakler tätig; da er

nicht über eigene Geschäftsräume verfügt, übt er sein Gewerbe in der Miet-

wohnung aus. Mit Schreiben vom 7. März 2007 forderte die Klägerin den Be-

klagten unter Androhung der Kündigung des Mietverhältnisses auf, die gewerb-

liche Nutzung zu unterlassen. Mit anwaltlichem Schreiben vom 4. Juni 2007

erklärte die Klägerin wegen der fortgesetzten gewerblichen Nutzung die fristlo-

se, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses und forderte die

Beklagten vergeblich zur Räumung und Herausgabe der Wohnung auf. Hierfür

entstanden der Klägerin Anwaltskosten in Höhe von 489,45 €.

Die Klägerin hat Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Ersatz

der vorgerichtlichen Anwaltskosten begehrt. Das Amtsgericht hat die Beklagten

entsprechend den Anträgen der Klägerin verurteilt. Auf die Berufung der Be-

klagten hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die

Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision er-

strebt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Die Revision hat Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-

führt:

Der Räumungsanspruch sei unbegründet, weil die Kündigung der Kläge-

rin vom 4. Juni 2007 das Mietverhältnis nicht beendet habe. Dass der Beklagte

zu 1 in der Wohnung ein Gewerbe betreibe, reiche nicht einmal als Grund für

eine Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs nach § 573 Abs. 2 Nr. 1

BGB aus. Weder dem Gesetzeswortlaut noch dem Gesetzeszweck sei zu ent-

nehmen, dass jegliche gewerbliche Nutzung bereits an sich Grund einer Kündi-

gung sein könne. Dem stehe schon entgegen, dass sonst eine überwältigende

Anzahl von Existenzgründern um den Bestand ihrer Wohnverhältnisse fürchten

müsste. Auch könne eine Existenzgründung nicht von einer vorher eingeholten

Erlaubnis des Vermieters zur gewerblichen Nutzung abhängig gemacht werden.

Vielmehr sei eine gewerbliche Nutzung nur dann vertragswidrig, wenn sie ent-

weder die vertragsgemäße Wohnnutzung überwiege oder wenn von ihr weiter-

gehende Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter als durch eine übli-

che Wohnnutzung ausgingen.

Ausreichende Anhaltspunkte für eine in diesem Sinne vertragswidrige

Wohnnutzung bestünden hier nicht. Der durchschnittliche Kunde eines Immobi-

lienmaklers knüpfe den Kontakt zu einem Makler nicht, indem er dessen Büro

aufsuche, sondern telefonisch oder per Internet; weitere Kontakte erfolgten ty-

pischerweise durch Übersendung von Unterlagen oder Wahrnehmung eines

Ortstermins an dem zur Vermittlung stehenden Immobilienobjekt.

Dass - wie die Klägerin behauptet habe - Mitarbeiter des Beklagten in der

Wohnung verkehrten, dieser auf der homepage seiner Firma sein "Team" an-

preise und ca. zwei- bis dreimal in sechs Monaten Kundenbesuche stattfänden,

sei unerheblich. Daraus lasse sich nicht herleiten, dass mehr als ein Schreib-

tischarbeitsplatz in der Wohnung benutzt werde und mehr Besucher die Woh-

nung aufsuchten als bei gewöhnlicher Wohnnutzung üblich.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in jeder Hinsicht

stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Räu-

II.

mungsanspruch der Klägerin (§ 546 Abs. 1 BGB) infolge einer gemäß § 573

Abs. 2 Nr. 1 BGB begründeten Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs

der Mietsache nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungs-

gerichts kann die Grenze vertragsgemäßer Nutzung einer Wohnung schon

dann überschritten sein, wenn der Mieter die Wohnung auch zu geschäftlichen

Zwecken nutzt und damit - wie hier - nach außen hin in Erscheinung tritt.

1. In welchem Umfang der Mieter einer Wohnung in den Mieträumen ei-

ner geschäftlichen Tätigkeit nachgehen darf, ist in Rechtsprechung und Litera-

tur umstritten.

a) Nach einer verbreiteten Meinung, der auch das Berufungsgericht folgt,

wird von dem bei Anmietung einer Wohnung zumindest stillschweigend verein-

barten Vertragszweck "Wohnen" auch eine berufliche oder gewerbliche Tätig-

keit des Mieters umfasst, sofern es sich nur um eine gewerbliche Mitbenutzung

handelt, die die Wohnnutzung nicht überwiegt, und von der teilgewerblichen

Nutzung keine wesentlich anderen Einwirkungen auf die Mietsache oder die

Mitmieter ausgehen als bei einer ausschließlichen Wohnnutzung (LG Hamburg,

WuM 1985, 263 sowie WuM 1993, 188; LG Osnabrück WuM 1986, 94; Sternel,

Mietrecht Aktuell, 4. Aufl., VI Rdnr. 213; vgl. auch Staudinger/Emmerich, BGB

(2006), § 535 Rdnr. 36 f.). Teilweise wird auch darauf abgestellt, ob andere

Mieter die gewerbliche Tätigkeit in vergleichbaren Fällen ebenfalls in der Woh-

nung ausüben oder ob dafür üblicherweise Geschäftsraum angemietet wird

(Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 BGB Rdnr. 266 ff.)

b) Das LG Berlin (NJW-RR 1993, 907, 908 und NZM 2002, 1029, 1030)

stellt hingegen darauf ab, ob bei wertender Betrachtung von einer "regelmäßi-

gen kommerziellen Tätigkeit" des Mieters auszugehen ist. Kraemer (in:

Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl., III. A

Rdnr. 1003) hält schriftstellerische oder wissenschaftliche Tätigkeiten und gele-

gentliche Büroarbeiten für zulässig, sieht aber die Grenze überschritten, wenn

die gewerbliche Tätigkeit Außenwirkung entfaltet und Laufkundschaft anzieht

oder wenn Angestellte zu gewerblichen Zwecken beschäftigt werden.

2. Nach Auffassung des Senats kommt es darauf an, ob der Mieter mit

einer geschäftlichen Tätigkeit nach außen in Erscheinung tritt, etwa indem er

die Wohnung als seine Geschäftsadresse angibt, ob er in der Wohnung Kunden

empfängt oder dort Mitarbeiter beschäftigt.

a) Berufliche Tätigkeiten, die der Mieter - etwa im häuslichen Arbeits-

zimmer - ausübt, ohne dass sie nach außen in Erscheinung treten, fallen nach

der Verkehrsanschauung von vornherein unter den Begriff des "Wohnens";

hierzu gehört die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers ebenso wie die Telear-

beit eines Angestellten, die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors oder der

Empfang oder die Bewirtung eines Geschäftsfreundes des Mieters in der Woh-

nung.

b) Bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die

nach außen in Erscheinung treten, liegt hingegen eine Nutzung vor, die der

Vermieter einer Wohnung ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich

nicht dulden muss. Der Vermieter kann jedoch im Einzelfall nach Treu und

Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu ertei-

len. Sie wird insbesondere dann in Betracht kommen, wenn es sich nur um

eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr

handelt. Auch eine selbständige berufliche Tätigkeit kann im Einzelfall so orga-

nisiert sein oder einen so geringen Umfang haben, dass sie - wie beispielswei-

se bei einem Rechtsanwalt oder Makler - im Wesentlichen am Schreibtisch er-

ledigt wird, in der Wohnung keine Mitarbeiter beschäftigt werden und von et-

waigem Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsa-

che oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung; dies wird

etwa - worauf auch das Berufungsgericht hinweist - in der Existenzgründungs-

phase einer selbständigen Tätigkeit der Fall sein können.

c) Ein Anspruch auf Gestattung kommt dagegen regelmäßig nicht in Be-

tracht, wenn für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Woh-

nung beschäftigt werden, wie es nach dem von den Beklagten bestrittenen

Vortrag der Klägerin hier der Fall ist. Das Berufungsgericht, das dieses Vorbrin-

gen als richtig unterstellt hat, durfte die Klage daher nicht abweisen, ohne die-

sen Punkt zu klären.

III.

Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha-

ben; es ist daher aufzuheben. Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung

reif, da das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine

Feststellungen dazu getroffen hat, ob der Beklagte Mitarbeiter seines Maklerbü-

ros in der Wohnung beschäftigt. Bei der weiteren Sachaufklärung wird das Be-

rufungsgericht zu berücksichtigen haben, dass es entgegen der Auffassung der

Revisionserwiderung Sache des Mieters ist darzulegen und zu beweisen, dass

für eine nach außen in Erscheinung tretende geschäftliche Tätigkeit keine Mit-

arbeiter in der Wohnung beschäftigt werden und die Tätigkeit auch im Übrigen

so ausgestaltet ist, dass von ihr im Vergleich zu einer reinen Wohnnutzung kei-

ne ins Gewicht fallenden (störenden) Einwirkungen ausgehen.

Ball

Dr. Frellesen

Hermanns

Dr. Milger

Dr. Schneider

Vorinstanzen:

AG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 18.12.2007 - 33 C 2808/07-29 -

LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 20.05.2008 - 2/17 S 19/08 -