Landgericht Berlin Beschluss vom 22.05.2023 – 64 S 63/22

Orientierungssatz

Zitierung zum Leitsatz: Abweichung BGH, Urteil vom 5. November 2003 - VIII ZR 10/03.(Rn.4)

Verfahrensgang

vorgehend AG Charlottenburg, 27. Januar 2022, 218 C 242/21

Tenor

Die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 27.01.2022, Az. 218 C 242/21, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil sie einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist.

Gründe

1

Die Kammer schließt sich den Ausführungen des Amtsgerichts in seiner Entscheidung vom 27.01.2022 im Ergebnis an. Die Klage hat keinen Erfolg.

2

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts geht die Kammer zwar davon aus, dass die vorliegend in § 5 Abs. 1 des Mietvertrags verwendete Klausel grundsätzlich wirksam ist (vgl. BGH, NJW 2004, 1598, beck-online). Doch hat die Klage aus einem anderen Grund keinen Erfolg. Nach §1a WoG Bln sind rückwirkende Mieterhöhungen unwirksam. In § 1a WoG Bln heißt es:

3

„Rückwirkende Mieterhöhungen sind für Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln gefördert wurden, unwirksam. § 10 Absatz 2 Satz 3 des Wohnungsbindungsgesetzes in der Fassung der Bekanntmachung vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2404), das zuletzt durch Artikel 126 der Verordnung vom 31. August 2015 (BGBl. I S. 1474) geändert worden ist, und § 4 Absatz 8 Satz 2 der Neubaumietenverordnung 1970 in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2204), die zuletzt durch Artikel 4 der Verordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) geändert worden ist, finden insoweit keine Anwendung.“

4

Die Kammer versteht die Regelung dahingehend, dass rückwirkende Mieterhöhungen grundsätzlich ausgeschlossen sein sollten. Hierfür spricht die Gesetzesbegründung. Danach sollte festgelegt werden, dass rückwirkende Mieterhöhungen im sozialen Wohnungsbau in Berlin unzulässig bzw. unwirksam sind (vgl. Abgeordnetenhaus Berlin, Drucksache 18/0336, S. 1). Dies hat zur Folge, dass die nach der BGH-Rechtsprechung (vgl. BGH, NJW 2004, 1598, beck-online) grundsätzlich bestehende Möglichkeit einer rückwirkenden Mieterhöhung (und bei unzureichender Begründung lediglich fehlender Durchsetzbarkeit des Anspruchs nach § 273 BGB) vorliegend nicht gegeben ist. Zu Recht wenden die Beklagten ein, die von den Klägern vertretene Ansicht könne dazu führen, dass der Vermieter die Möglichkeit hätte, eine zunächst nicht/unzureichend begründete Mieterhöhung zu erklären und die gesetzlich zwingend vorgeschriebene Begründung später zu einem beliebigen Zeitpunkt nachzuholen. Dies aber könnte dazu führen, dass der Vermieter im Ergebnis die Möglichkeit hätte, (von etwaigen Verjährungsfristen abgesehen) unbefristet rückwirkend eine erhöhte Miete einzufordern. Insofern teilt die Kammer die Ansicht der Beklagten, wonach dies vom Gesetzgeber nicht gewollt war.

5

Zwecks Kostenersparnis wird den Klägern anheimgestellt, die Berufung zurückzunehmen. Die Kosten für das Berufungsverfahren würden sich nach KV 1220, 1222 GKG von 4,0 auf 2,0 ermäßigen.

6

Hierzu besteht für die Kläger Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 2 Wochen nach Zustellung dieses Hinweises.

Sonstiger Langtext

Die Berufung ist in Reaktion auf den Hinweisbeschluss zurückgenommen worden.